Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng

“Diện tích sàn là gì?” – Đây chắc hẳn là một trong những câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất khi nghiên cứu về bất động sản hay có ý định mua nhà, xây nhà. Việc xác định chính xác diện tích sàn xây dựng là bước đầu quan trọng để xin cấp phép thi công, tính toán nguyên vật liệu và chi phí nhân công cần thiết. Cùng theo dõi bài viết dưới đây để hiểu hơn về khái niệm và cách tích diện tích sàn xây dựng chuẩn nhất!

=> Tìm hiểu thêm: Cách tính diện tích văn phòng cho thuê

1. Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn (hay diện tích mặt sàn xây dựng) là tổng diện tích có thể sử dụng của một công trình (bao gồm cả hành lang, ban công, sàn kỹ thuật, tầng mái,tầng tum, tầng nửa hầm, tầng hầm,…) Diện tích sàn được sử dụng để tính toán chi phí, thuế, và các yếu tố khác liên quan đến xây dựng, thiết kế và thi công công trình.

Đây là một trong những thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực thiết kế, thi công và xây dựng công trình. Không chỉ được sử dụng trong các bản vẽ thiết kế mà còn được ghi nhận trong các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu. 

Việc xác định chính xác diện tích sàn trước khi xây dựng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Không chỉ giúp chủ đầu tư hoàn tất xin cấp phép thi công mà còn là cơ sở để tính toán chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng. Ngoài ra, thuật ngữ này cũng được dùng trong các trường hợp thiết kế nội ngoại thất hay bàn giao công trình. 

Như vậy, tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được xác định bằng cách tính tổng diện tích sàn các tầng của công trình. Trong đó, công thức tính tổng bao gồm cả các tầng bên dưới lòng đất và trên mặt đất. Một số loại sàn đặc biệt như: tầng áp mái, nhà kho, hiên nhà,… đều được tính vào tổng diện tích sàn. 

Tìm hiểu thêm: GFA là gì? Ý nghĩa trong xây dựng

2. Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng

Ngoài diện tích sàn thì thuật ngữ diện tích xây dựng cũng được sử dụng khá phổ biến trong lĩnh vực này. Trên thực tế, có khá nhiều người bị nhầm lẫn giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng, tuy nhiên hai thuật ngữ này lại hoàn toàn khác nhau. 

Vậy điểm khác nhau giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng là gì? Cùng tìm hiểu rõ hơn qua bảng so sánh dưới đây:

Diện tích xây dựng còn bao gồm cả diện tích thông thủy, diện tích tim tường, diện tích ở và diện tích phụ. Do đó, có thể hiểu diện tích sàn cũng là một phần bao gồm trong diện tích xây dựng. Cả hai thông số diện tích này đều sẽ được quy hoạch cụ thể trong giấy phép xây dựng của công trình, được đo lường bằng đơn vị m2. 

Diện tích xây dựng được tính từ mép tường này đến mép tường kia của phần đất được dùng để xây dựng

Hiện nay, chỉ riêng phần mái công trình là không hẳn thuộc về diện tích xây dựng trong mọi trường hợp. Nếu chủ đầu tư muốn tính diện tích xây dựng công trình một cách chính xác nhất thì nên dựa vào thông số diện tích thông thủy trên bản thiết kế. 

3. Quy định tính diện tích sàn xây dựng

Điểm 1.3.15 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có quy định cụ thể về diện tích sàn xây dựng như sau: 

– Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong vùng phạm vi mép ngoài của các tường bao nằm ở tầng đó. Phần diện tích ban công, hành lang, lô gia,… cũng được tính bao gồm trong diện tích sàn. 

– Tổng diện tích sàn của ngôi nhà (công trình) sẽ được tính bằng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng nửa hầm, tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum. 

Có thể bạn chưa biết: Diện tích GROSS và diện tích NET là gì?

4. Cách tính diện tích sàn xây dựng

Hiện nay có rất nhiều cách tính diện tích mặt sàn xây dựng mà bạn có thể áp dụng. Tuy nhiên, các kiến trúc sư hay chủ thầu công trình thường áp dụng công thức tính tổng quát như sau: 

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Các phần diện tích khác đi kèm (móng, sân, phần mái, tầng hầm)

Công trình xây dựng được chia thành bao nhiêu không gian để sử dụng thì gia chủ chỉ cần tính tổng diện tích của tất cả các không gian đó. Như vậy là đã tính được tổng diện tích mặt sàn xây dựng. 

4.1 Cách tính diện tích sàn sử dụng

Cách tính diện tích mặt sàn sử dụng khá đơn giản, chỉ cần cộng tất cả diện tích thực tế được sử dụng trong nhà, có mái che hoặc trong phạm vi tường bao. Như vậy, các mặt sàn lợp mái không đổ trần, sàn bê tông, cầu thang lộ thiên,… đều được tính là diện tích sàn sử dụng. Tất cả phần diện tích này được tính bằng 100%. 

4.2 Cách tính các diện tích khác đi kèm

Bên cạnh phần diện tích sử dụng, các công trình xây dựng cũng bao gồm nhiều diện tích khác đi kèm như sân bãi, bể nước ngầm, móng nhà,… Trong lĩnh vực xây dựng, một số đơn vị quản lý hoặc chủ thầy gọi đây là diện tích phần thô. Điểm đặc biệt cần chú ý ở đây đó chính là diện tích các phần không được tính 100% như diện tích sử dụng. Thay vào đó, từng phần có một tỷ lệ tính toán nhất định được quy định cụ thể như sau: 

Cách tính diện tích móng nhà

Để tính toán diện tích móng nhà một cách chính xác, trước hết bạn cần xem xét công trình đang thiết kế móng theo dạng nào. Hiện nay có một vài loại móng nhà phổ biến như: móng đơn, móng bè, móng cọc,… Vậy ảnh hưởng của từng dạng móng nhà đối với diện tích sàn xây dựng là gì?

• – Đối với móng đơn: Diện tích móng sẽ được quy đổi bằng 20 – 25% diện tích mặt sàn tầng 1 công trình.
• – Đối với móng bè: Diện tích móng sẽ được quy đổi bằng 30 – 40% diện tích mặt sàn tầng 1 công trình.
• – Đối với móng cọc: Diện tích móng sẽ được quy đổi bằng 40 – 60% diện tích mặt sàn tầng 1 công trình.

Trường hợp công trình được thiết kế trên nền bê tông cốt thép hoặc có dầm thì diện tích phần móng được quy đổi bằng 20 – 25% diện tích tầng 1 công trình. Với các trường hợp gia cố nền đất, nền nhà bằng các dạng vật liệu khác, bạn nên tham khảo cách tính cụ thể theo quy định của nhà nước. 

Cách tính diện tích sân

Phần sân hiên cũng được bao gồm trong diện tích mặt sàn xây dựng. Theo đó, diện tích phần sân không phải lúc nào cũng được tính 100%, thay vào đó có các tỷ lệ quy đổi như sau: 

Lưu ý rằng, phần sân này cần đảm bảo một số đặc điểm nhất định như: có cột đỡ chắc chắn, xây tường rào bao quanh, đổ đà kiềng, lát gạch nền,…

Cách tính diện tích hầm ngầm

Với diện tích hầm ngầm, ta tiến hành quy đổi diện tích tùy thuộc vào độ sâu của căn hầm theo bản thiết kế công trình. Lưu ý rằng, mốc chuẩn để bắt đầu tính độ sâu căn hầm là code vỉa hè chính thức tại khu vực được xác định trên giấy phép xây dựng. Thuật ngữ code vỉa hè cũng có thể thay thế bằng “code đỉnh ram hầm” trong một số văn bản nhất định.

Cách thức quy đổi diện tích hầm ngầm như sau: 

Trường hợp hầm sâu hơn 3 mét so với code đỉnh ram hầm thì áp dụng cách tính riêng theo quy định.

Cách tính diện tích mái nhà và sân thượng

Tương tự diện tích móng, cách tính diện tích phần mái công trình cũng có sự khác biệt tùy vào dạng mái được thiết kế. Hiện nay, các công trình thường áp dụng các dạng mái: mái bê tông cốt thép, mái ngói có khung sắt, mái bê tông cốt thép có ngói, mái tôn,… Cách thức quy đổi diện tích phần mái cụ thể như sau: 

Đối với trường hợp công trình có sân thượng đi kèm, ta cũng áp dụng cách quy đổi diện tích thay vì tính 100%. Cụ thể như sau:

Trên đây là cách tính diện tích cho các hạng mục phần thô quan trọng của công trình. Trong thực tế, ngoài những hạng mục nêu trên, bạn còn phải xem xét kỹ bản vẽ thiết kế để tránh bỏ sót một số hạng mục đi kèm. Chẳng hạn như cầu thang (quy đổi 100% diện tích), bể nước, bể phốt (quy đổi từ 60 – 75% diện tích), v.v.

5. Lời kết

Maison Office đã vừa giúp bạn tìm hiểu diện tích sàn là gì cũng như cách tính diện tích sàn xây dựng chuẩn nhất hiện nay. Có thể thấy, việc tính toán diện tích mặt sàn là rất quan trọng, giúp bạn ước tính chi phí thi công một cách hiệu quả. Hy vọng những chia sẻ trên đây sẽ đặc biệt hữu ích, giúp bạn áp dụng hiệu quả vào thực tế công trình xây dựng của mình. 

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.