Tổng quan thị trường văn phòng TP.HCM

Thị trường văn phòng TP.HCM trong quý I/2026 tiếp tục duy trì trạng thái ổn định về quy mô, đồng thời ghi nhận những chuyển dịch rõ rệt về cấu trúc nguồn cung và hành vi thuê. Dữ liệu được tổng hợp từ hệ thống hơn 1.700 tòa nhà do Maison Office theo dõi cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi yếu tố chi phí, chất lượng không gian và tính linh hoạt đóng vai trò quyết định.

Quy mô thị trường đạt gần 8 triệu m²

Tính đến quý I/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 7.634.080 m² diện tích sàn, với khoảng 1.700 dự án trên toàn thị trường. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng nhẹ khoảng 5%, phản ánh sự gia nhập của một số dự án mới trong giai đoạn vừa qua.

Xét theo phân khúc, nguồn cung văn phòng hạng A đạt khoảng 994.746 m² (+11,91% YoY), trong khi hạng B chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 2.266.866 m² (+1% YoY). Phần còn lại thuộc về phân khúc hạng C và các tòa nhà quy mô nhỏ, cho thấy cấu trúc thị trường vẫn nghiêng về nhóm tài sản trung cấp và phổ thông.

Giá thuê duy trì ổn định, chênh lệch rõ giữa các khu vực

Giá thuê văn phòng tại TP.HCM tiếp tục duy trì mặt bằng ổn định trong quý I/2026. Tại khu vực trung tâm (CBD), giá thuê trung bình của các tòa nhà hạng A đạt khoảng 48 USD/m²/tháng, tăng nhẹ +1% YoY so với cùng kỳ.

Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê hạng A dao động quanh mức 30,41 USD/m²/tháng, thấp hơn đáng kể so với khu CBD. Sự chênh lệch này tiếp tục là yếu tố thúc đẩy doanh nghiệp dịch chuyển ra các khu vực mới như Thủ Thiêm và Quận 7.

Đối với phân khúc hạng B, giá thuê trung bình đạt khoảng 27,8 USD/m²/tháng, điều chỉnh nhẹ so với cùng kỳ (-1% YoY). Đây vẫn là phân khúc có mức giá phù hợp với phần lớn doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là nhóm SME.

Tỷ lệ lấp đầy chịu áp lực từ nguồn cung mới

Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm đạt khoảng 88,57%, tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, tiếp tục khẳng định vai trò ổn định của khu CBD trong việc thu hút các doanh nghiệp có yêu cầu cao về vị thế và nhận diện thương hiệu. Trong bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực này còn hạn chế, mức hấp thụ vẫn duy trì tích cực.

Tại khu vực ngoài CBD, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 88,87%, giảm nhẹ -1% YoY khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới trong thời gian ngắn. Diễn biến này phản ánh giai đoạn điều chỉnh tự nhiên, khi các dự án mới cần thêm thời gian để đạt công suất ổn định.

Phân khúc hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khoảng 86%, giảm -2,9% YoY, cho thấy sự phân hóa trong nhu cầu thuê. Một phần khách thuê có xu hướng nâng cấp không gian làm việc, chuyển sang các tòa nhà mới với tiêu chuẩn vận hành cao hơn.

Nguồn cung mới tập trung vào hạng A và khu CBD mở rộng

Nguồn cung mới trong năm 2026 tiếp tục tập trung vào phân khúc hạng A, với tổng diện tích bổ sung khoảng 140.692 m², trong đó khu vực CBD đóng góp khoảng 32.949 m². Phần còn lại phân bổ tại các khu ngoài trung tâm, nâng tổng nguồn cung mới lên 107.743 m², cho thấy sự mở rộng rõ rệt về không gian phát triển, khi thị trường không còn phụ thuộc hoàn toàn vào khu trung tâm truyền thống.

Trong dài hạn, nguồn cung hạng B tương lai dự kiến đạt khoảng 14.400 m², cho thấy định hướng phát triển đang chuyển dịch rõ rệt sang phân khúc cao cấp, nơi có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của doanh nghiệp FDI và các tập đoàn đa quốc gia.

Khu vực dẫn dắt nguồn cung mới ghi nhận tại Phường Sài Gòn, với các dự án tiêu biểu như The KROSS, góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung hạng A ngay trong khu trung tâm. Đồng thời, nguồn cung quy mô lớn tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực ngoài CBD, hình thành cấu trúc phát triển đa cực cho thị trường.

Xu hướng dịch chuyển và tái cấu trúc thị trường

Xu hướng dịch chuyển trên thị trường không còn mang tính một chiều từ trung tâm ra ngoài, mà đang chuyển sang mô hình đa cực, nơi doanh nghiệp lựa chọn vị trí dựa trên sự cân bằng giữa chi phí, khả năng kết nối và chất lượng không gian. Khu CBD vẫn giữ vai trò về thương hiệu và vị thế, trong khi các khu vực ngoài trung tâm ngày càng trở thành lựa chọn phù hợp cho nhu cầu mở rộng quy mô và tối ưu vận hành.

Thị trường nghiêng về phía khách thuê

Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng và tỷ lệ trống tại một số khu vực vẫn ở mức đáng kể, thị trường đang dần chuyển sang trạng thái có lợi hơn cho khách thuê. Chủ tòa nhà có xu hướng linh hoạt hơn trong chính sách giá và điều kiện thuê nhằm duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Điều này mở ra cơ hội cho doanh nghiệp trong việc đàm phán các điều khoản thuê tốt hơn, đồng thời lựa chọn được không gian phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.

Triển vọng thị trường: cạnh tranh dựa trên chất lượng và trải nghiệm

Trong trung hạn, thị trường văn phòng TP.HCM được dự báo sẽ không tăng trưởng mạnh về quy mô, mà chuyển sang cạnh tranh về chất lượng tài sản và trải nghiệm người dùng. Các yếu tố như tiêu chuẩn xanh, công nghệ vận hành, khả năng linh hoạt và chất lượng dịch vụ sẽ trở thành tiêu chí cốt lõi.

Sự phát triển của khu vực Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình lại cấu trúc thị trường, trong khi khu trung tâm truyền thống vẫn giữ vai trò về thương hiệu và vị thế doanh nghiệp.

Với tổng nguồn cung đạt gần 8 triệu m² diện tích sàn, thị trường văn phòng TP.HCM quý I/2026 đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt, nơi hiệu quả chi phí, chất lượng không gian và tính linh hoạt trở thành yếu tố quyết định trong chiến lược thuê của doanh nghiệp.

Phân khúc văn phòng hạng A tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, với tổng nguồn cung đạt 994.746 m², tương đương mức tăng +11.91% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu CBD với khoảng 748.280 m², chiếm gần 75% tổng nguồn cung hạng A, trong khi khu ngoài CBD đạt 246.466 m². Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ mở rộng nguồn cung, đặc biệt tại các khu vực ngoài CBD như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đạt tiêu chuẩn quốc tế, tích hợp các yếu tố như văn phòng xanh (LEED, WELL), smart building và ESG – những tiêu chí ngày càng được các doanh nghiệp FDI và tập đoàn đa quốc gia ưu tiên khi lựa chọn trụ sở. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tiêu chuẩn thuê, khi khoảng 73% nguồn cung hạng A hiện nay là các tòa nhà xanh, có khả năng duy trì mức giá thuê cao hơn từ 8 – 10% so với mặt bằng chung.

Ở chiều ngược lại, việc gia tăng nguồn cung cũng tạo ra áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực mới phát triển. Tuy nhiên, đây đồng thời là giai đoạn thuận lợi để doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược văn phòng, tối ưu chi phí và tiếp cận các tòa nhà chất lượng cao với điều kiện thuê cạnh tranh hơn.

Theo ghi nhận từ hệ thống dữ liệu và các giao dịch thực tế do Maison Office tư vấn, nhu cầu thuê văn phòng hạng A tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành công nghệ (ICT), tài chính – ngân hàng (FIRE), sản xuất và tư vấn, với tỷ trọng khách thuê FDI chiếm hơn 80% tổng giao dịch. Các thương vụ tiêu biểu tại The Hallmark (Thủ Thiêm), Cobi Tower (Quận 7) và Saigon Centre (Quận 1) cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ rệt, khi doanh nghiệp ưu tiên các khu đô thị mới có chi phí hợp lý hơn, hạ tầng đồng bộ và tiêu chuẩn vận hành phù hợp với yêu cầu quốc tế.

Phân khúc văn phòng hạng B tại TP.HCM tiếp tục duy trì vai trò là trụ cột của thị trường, với tổng nguồn cung đạt 2.266.866 m², tương đương mức tăng +1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng trưởng này phản ánh sự ổn định của phân khúc trong bối cảnh thị trường không ghi nhận biến động lớn về nguồn cung mới, đồng thời nhu cầu thuê vẫn được duy trì đều đặn.

Nguồn cung hạng B phân bổ rộng tại các khu vực như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và khu Nam (Quận 7), nơi có lợi thế về vị trí kết nối và khả năng tiếp cận linh hoạt. Các tòa nhà trong phân khúc này thường đáp ứng tốt nhu cầu về diện tích đa dạng, phù hợp với nhiều mô hình doanh nghiệp khác nhau, từ SME đến các công ty đang trong giai đoạn mở rộng quy mô.

Theo dữ liệu từ Maison Office, văn phòng hạng B tiếp tục thu hút nhóm khách thuê chính là doanh nghiệp trong nước, công ty dịch vụ, công nghệ quy mô vừa và các văn phòng đại diện. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng tối ưu vận hành, phân khúc này trở thành lựa chọn phù hợp nhờ khả năng cân bằng giữa chi phí và chất lượng không gian làm việc.

Phân khúc văn phòng hạng A khu CBD tại TP.HCM trong quý I/2026 tiếp tục duy trì mặt bằng giá thuê ổn định, với mức trung bình đạt 48 USD/m²/tháng, tăng nhẹ +1% YoY. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với các tòa nhà chất lượng cao vẫn duy trì tích cực, đặc biệt từ nhóm khách thuê FDI và doanh nghiệp lớn có yêu cầu cao về vị thế và tiêu chuẩn vận hành.

Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận ở mức 88,57%, tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, cho thấy sức hấp thụ tại khu CBD vẫn được duy trì tốt dù nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Trong năm 2026, khu vực trung tâm dự kiến bổ sung thêm khoảng 32.949 m² nguồn cung mới, chủ yếu từ các dự án hạng A chất lượng cao, góp phần nâng cấp mặt bằng nguồn cung nhưng chưa tạo áp lực dư cung trong ngắn hạn.

Theo quan sát từ Maison Office, phân khúc hạng A đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh theo chiều sâu, khi chủ đầu tư ngày càng chú trọng yếu tố ESG, smart building và trải nghiệm người dùng thay vì chỉ cạnh tranh về vị trí. Song song đó, với tổng nguồn cung hạng A CBD đạt 748.280 m², khu trung tâm tiếp tục giữ vai trò lõi của thị trường, trong khi xu hướng mở rộng sang các khu đô thị mới tạo thêm lựa chọn linh hoạt hơn cho doanh nghiệp trong chiến lược thuê dài hạn.

Phân khúc văn phòng hạng A ngoài khu trung tâm (Non-CBD) tiếp tục duy trì sức cạnh tranh, với giá thuê trung bình đạt 30,41 USD/m²/tháng, điều chỉnh nhẹ -0,5% YoY. Mức điều chỉnh này chủ yếu đến từ áp lực cạnh tranh khi nguồn cung mới gia tăng, đồng thời củng cố lợi thế chi phí của các khu vực như Thủ Thiêm và Quận 7 so với khu CBD truyền thống.

Tỷ lệ lấp đầy đạt 88,87%, giảm nhẹ -1% YoY, phản ánh thị trường đang trong giai đoạn hấp thụ nguồn cung mới. Trong năm 2026, khu vực ngoài CBD dự kiến bổ sung thêm khoảng 107.743 m², chiếm phần lớn nguồn cung hạng A mới của toàn thị trường. Quy mô bổ sung này cho thấy động lực tăng trưởng nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt sang các khu đô thị mới.

Theo quan sát từ Maison Office, nhu cầu thuê tại khu vực Non-CBD tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ các doanh nghiệp cần mặt bằng lớn, tiêu chuẩn quốc tế nhưng vẫn tối ưu ngân sách thuê. Xu hướng lựa chọn khu ngoài trung tâm hiện không chỉ xuất phát từ yếu tố chi phí, mà còn gắn với lợi thế về quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối và khả năng mở rộng dài hạn, qua đó củng cố vai trò của Non-CBD như một cực tăng trưởng mới của thị trường văn phòng TP.HCM.

Trong quý I/2026, phân khúc văn phòng hạng B tiếp tục duy trì tính ổn định, với giá thuê trung bình đạt 27,8 USD/m²/tháng, điều chỉnh nhẹ -1% YoY. Biến động này cho thấy mặt bằng giá của phân khúc gần như đi ngang, trong bối cảnh doanh nghiệp tiếp tục ưu tiên giải pháp cân bằng giữa hiệu quả chi phí và chất lượng không gian làm việc.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 86%, giảm -2,9% YoY, phản ánh sự điều chỉnh nhất định khi thị trường xuất hiện thêm nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn, đặc biệt từ nguồn cung hạng A mới. Dù vậy, mức hấp thụ này vẫn cho thấy nền tảng nhu cầu của phân khúc hạng B tương đối bền vững và ít biến động hơn so với các phân khúc cao cấp.

Trong dài hạn, nguồn cung tương lai của hạng B dự kiến bổ sung khoảng 14.400 m², cho thấy phân khúc này tiếp tục phát triển theo hướng kiểm soát, không mở rộng quá nhanh. Theo ghi nhận từ Maison Office, văn phòng hạng B vẫn là lựa chọn phổ biến của nhóm doanh nghiệp SME, công ty dịch vụ và doanh nghiệp đang mở rộng quy mô, đồng thời giữ vai trò như một lớp đệm thanh khoản quan trọng, góp phần ổn định cấu trúc chung của thị trường văn phòng TP.HCM.

Phường Sài Gòn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung văn phòng mới trong năm 2026, đồng thời là lõi hành chính – tài chính hiện hữu của TP.HCM. Nguồn cung bổ sung tại khu vực này chủ yếu đến từ các dự án hạng A chất lượng cao, tiêu biểu như The KROSS, đóng góp vào khoảng 32.949 m² nguồn cung mới tại khu CBD, qua đó tiếp tục nâng cấp chất lượng nguồn cung premium tại trung tâm.

Bước sang giai đoạn 2027–2028, động lực tăng trưởng nguồn cung được dự báo dịch chuyển mạnh hơn về khu Nam, đặc biệt tại Phường Tân Mỹ, cùng các dự án như Hong Phu Plaza và Millennial Tower. Song song đó, khu ngoài CBD dự kiến đóng góp tới 107.743 m² nguồn cung mới, trong khi tổng pipeline hạng A đạt khoảng 140.692 m², cho thấy phần lớn tăng trưởng tương lai sẽ đến từ các khu đô thị mở rộng thay vì khu trung tâm truyền thống.

Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng hình thành cấu trúc thị trường đa cực rõ nét hơn, trong đó Phường Sài Gòn tiếp tục giữ vai trò lõi về thương hiệu và vị thế doanh nghiệp, còn Phường Tân Mỹ nổi lên như một cực tăng trưởng mới, cung cấp dư địa phát triển dài hạn và mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp trong chiến lược thuê giai đoạn tới.

Thị trường văn phòng TP.HCM vận động theo cấu trúc đa cực, trong đó CBD truyền thống vẫn giữ vai trò lõi, trong khi nguồn cung và nhu cầu thuê đã bắt đầu dịch chuyển sang các cực tăng trưởng mới.

Cấu trúc thị trường văn phòng TP.HCM trước sáp nhập

Giai đoạn này đánh dấu bước chuyển từ mô hình tập trung đơn lõi sang cấu trúc phân bổ theo nhiều cực chức năng, khi Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và vành đai mở rộng phía Đông dần nổi lên bên cạnh khu CBD truyền thống. Dù Quận 1 và Quận 3 vẫn giữ vị trí trung tâm, dòng cung mới và nhu cầu thuê đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đa cực rõ nét hơn.

Khu CBD truyền thống vẫn tập trung phần lớn nguồn cung hạng A chất lượng cao nhất, đồng thời đóng vai trò dẫn dắt mặt bằng giá thuê, tiêu chuẩn vận hành và hình ảnh thương hiệu cho toàn thị trường.

Các tòa nhà dẫn dắt khu CBD giai đoạn này gồm:

Trong giai đoạn này, động lực thuê văn phòng tại khu CBD chủ yếu gắn với nhu cầu hiện diện thương hiệu, khả năng kết nối tài chính và uy tín địa chỉ hơn là tối ưu chi phí. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá thuê khu lõi luôn duy trì chênh lệch đáng kể so với phần còn lại của thành phố.

Phân bổ nguồn cung trước sáp nhập theo các cụm văn phòng

Cấu trúc này cho thấy trước sáp nhập, nguồn cung văn phòng TP.HCM đã không còn tập trung tuyệt đối tại CBD truyền thống mà bắt đầu phân bổ theo nhiều cực chức năng khác nhau. Đây chính là nền tảng hình thành mô hình đa cực rõ nét hơn ở giai đoạn sau.

Hình thành vành đai mở rộng CBD

Song song với khu lõi trung tâm, Bình Thạnh và Phú Nhuận dần trở thành “CBD mở rộng”, hấp thụ nhu cầu dịch chuyển của nhóm doanh nghiệp cần diện tích lớn hơn với chi phí hợp lý hơn.

Đây là giai đoạn các tòa nhà hạng B tại Nguyễn Hữu Cảnh, Điện Biên Phủ và Nguyễn Văn Trỗi nổi lên mạnh.

Dữ liệu thực tế của Maison Office giai đoạn 2024-2025 ghi nhận lượng giao dịch đáng kể tại các khu này, đặc biệt ở nhóm công nghệ, logistics và dịch vụ chuyên môn.

Thủ Thiêm trước sáp nhập: sự hình thành CBD thế hệ mới

Ngay trước khi có thay đổi hành chính, Thủ Thiêm đã không còn được nhìn như một khu mở rộng của Quận 2 cũ, mà bắt đầu được thị trường xem như trung tâm văn phòng tương lai.

Điểm khác biệt lớn của Thủ Thiêm không nằm ở mức giá, mà ở chất lượng nguồn cung mới: diện tích sàn lớn hơn, khả năng đáp ứng ESG tốt hơn và phù hợp nhu cầu consolidation của tập đoàn lớn.

Đây là khác biệt mang tính cấu trúc so với CBD cũ vốn hạn chế bởi quỹ đất.

Nam Sài Gòn và sự nổi lên của cực văn phòng Quận 7

Khác CBD truyền thống được dẫn dắt bởi tài chính và dịch vụ chuyên môn, nhu cầu tại Quận 7 chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu sử dụng thực và hoạt động vận hành của doanh nghiệp, với động lực lớn từ cộng đồng FDI Hàn Quốc và chuỗi cung ứng sản xuất.

Các tòa nhà nổi bật tại khu vực:

Đây cũng là nền tảng giúp Quận 7 hình thành một tiểu thị trường văn phòng tương đối độc lập với CBD truyền thống.

Cơ cấu thị trường trước sáp nhập nhìn từ góc độ vận hành

Nếu nhìn thuần số liệu, thị trường trước sáp nhập là một cấu trúc ba tầng:

Đây là điểm quan trọng, bởi nhiều phân tích thường coi đa cực chỉ xuất hiện sau sáp nhập, trong khi trên thực tế cấu trúc này đã hình thành từ trước, chỉ chưa được tái định vị theo đơn vị hành chính mới.

Xu hướng thuê trước sáp nhập đã bắt đầu thay đổi

Trước sáp nhập, xu hướng thuê văn phòng tại TP.HCM đã bắt đầu chuyển từ tư duy ưu tiên địa chỉ trung tâm sang chú trọng hiệu quả vận hành. Nếu trước đây doanh nghiệp thường ưu tiên đặt trụ sở tại Quận 1 hoặc Quận 3 để gia tăng nhận diện thương hiệu, thì giai đoạn cận sáp nhập, nhiều khách thuê bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí thuê, hiệu suất sử dụng diện tích, chất lượng vận hành và trải nghiệm làm việc.

Sự dịch chuyển này thúc đẩy nhu cầu lan rộng ra các khu ngoài CBD như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 7 và Thủ Thiêm, nơi có lợi thế về quỹ sàn lớn, giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung mới chất lượng cao. Đặc biệt, các tiêu chí như tòa nhà xanh, tiện ích cho khách thuê và khả năng linh hoạt diện tích bắt đầu có ảnh hưởng rõ rệt đến quyết định thuê.

Từ góc nhìn Maison Office, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ mô hình thuê dựa trên vị trí sang mô hình thuê dựa trên chiến lược workplace, tạo nền tảng cho xu hướng đa cực và sự dịch chuyển nguồn cầu mạnh hơn ở giai đoạn sau sáp nhập.

Góc nhìn Maison Office: trước sáp nhập, thị trường đã ở trạng thái chuyển pha

Nếu nhìn sâu hơn, giai đoạn trước sáp nhập không đơn thuần là thời điểm trước một thay đổi hành chính, mà là giai đoạn thị trường văn phòng TP.HCM đã bắt đầu chuyển pha về cấu trúc phát triển. Những dấu hiệu này thể hiện ở việc khu CBD truyền thống dần bộc lộ giới hạn nguồn cung, trong khi các dự án hạng A mới bắt đầu dịch chuyển ra ngoài lõi cũ, nổi bật tại Thủ Thiêm và các khu mở rộng.

Song song đó, nhu cầu thuê của doanh nghiệp cũng thay đổi, từ tư duy ưu tiên địa chỉ sang chú trọng hiệu quả vận hành, chất lượng tòa nhà và chiến lược sử dụng không gian. Chính sự dịch chuyển đồng thời của cả nguồn cung và nhu cầu đã tạo nền tảng cho mô hình đa cực hình thành từ trước, thay vì chỉ xuất hiện sau sáp nhập.

Từ góc nhìn Maison Office, điều chỉnh địa giới sau đó chủ yếu mang tính tái định vị thị trường rõ nét hơn, hơn là tạo ra một cấu trúc hoàn toàn mới. Vì vậy, khi nhìn lại thị trường văn phòng TP.HCM trước sáp nhập, điều quan trọng không chỉ là trung tâm nằm ở đâu, mà là hiểu các cực văn phòng đã vận động và phân hóa như thế nào trước khi bản đồ hành chính thay đổi.

Việc sáp nhập phường đang tạo ra thay đổi vượt ra ngoài yếu tố hành chính, tác động đến cách thị trường văn phòng TP.HCM được phân vùng, định giá và hấp thụ nguồn cung. Trong bối cảnh nguồn cung đạt 7,63 triệu m² tính đến Quý I/2026, xu hướng nổi bật không chỉ là tăng trưởng hạng A, mà là sự dịch chuyển sang cấu trúc đa cực với vai trò ngày càng lớn của Thủ Thiêm và các cụm ngoài CBD.

Tái định vị cấu trúc CBD sau sáp nhập

Trong nhiều năm, thị trường văn phòng TP.HCM vận hành theo cấu trúc tập trung, với Quận 1 và một phần Quận 3 giữ vai trò lõi tài chính – thương mại, nơi quy tụ phần lớn nguồn cung hạng A, mặt bằng giá thuê cao nhất và tỷ lệ lấp đầy dẫn dắt thị trường. Cấu trúc này hình thành dựa trên quỹ đất trung tâm khan hiếm, nhu cầu tập trung của khối FDI và lợi thế lịch sử của khu CBD truyền thống.

Sau sáp nhập, cấu trúc đó không mất đi nhưng đang được mở rộng. Khái niệm trung tâm văn phòng hiện không còn giới hạn ở lõi cũ mà chuyển sang mô hình đa trung tâm, trong đó phường Sài Gòn và Bến Thành tiếp tục là hạt nhân truyền thống, trong khi phường An Khánh từng bước nổi lên như cực tăng trưởng mới của thị trường văn phòng.

Thay đổi này đưa TP.HCM dần tiệm cận cấu trúc của các đô thị trưởng thành, nơi nhiều trung tâm thương mại cùng tồn tại thay vì phụ thuộc vào một lõi duy nhất.

Nguồn cung không chỉ mở rộng, mà đang tái phân tầng

Dữ liệu Quý I/2026 cho thấy tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt 7,63 triệu m², tăng 5% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung hạng A đạt 994.746 m², tăng 11,91%, trong khi hạng B đạt 2.266.866 m², tăng 1%.

Điểm đáng chú ý là tăng trưởng nguồn cung đang nghiêng rõ về nhóm tài sản chất lượng cao, đặc biệt tại khu trung tâm khi nguồn cung hạng A khu CBD tăng 13,16%, cao hơn đáng kể mức 8,29% của khu ngoài trung tâm.

Những số liệu này cho thấy thị trường không chỉ tăng về quy mô mà đang phân hóa rõ hơn về chất lượng tài sản. Nhóm tòa nhà hạng A tại lõi trung tâm tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá thuê; nhóm nguồn cung mới tại các trung tâm mở rộng, đặc biệt Thủ Thiêm, gia tăng sức cạnh tranh bằng tiêu chuẩn xanh và hiệu quả mặt sàn; trong khi phân khúc hạng B giữ vai trò hấp thụ nhu cầu tối ưu chi phí.

Chính sự phân tầng này khiến cạnh tranh trên thị trường đang chuyển từ cạnh tranh vị trí sang cạnh tranh về chất lượng tài sản và định vị sản phẩm.

Thủ Thiêm đang dịch chuyển từ nguồn cung mới thành trung tâm mới

Một trong những thay đổi đáng chú ý sau sáp nhập là vai trò của Thủ Thiêm. Nếu trước đây khu vực này chủ yếu được xem là phần mở rộng của CBD truyền thống, thì hiện nay đang dần được định vị như một trung tâm văn phòng mới, cạnh tranh bằng chất lượng nguồn cung thay vì lợi thế chi phí.

Sự chuyển dịch này thể hiện rõ qua các tòa nhà hạng A thế hệ mới, nổi bật với mặt sàn lớn, tiêu chuẩn xanh và chất lượng vận hành cao.

Một số tòa nhà tiêu biểu tại Thủ Thiêm

Sự xuất hiện của các tòa nhà này cho thấy Thủ Thiêm không còn chỉ là nguồn cung mở rộng, mà đang từng bước hình thành một cực tăng trưởng mới, thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI, tài chính và công nghệ.

Giá thuê đang được hình thành theo logic mới

Một trong những thay đổi quan trọng nhất sau sáp nhập không nằm ở biến động giá thuê tức thời, mà ở cách mặt bằng giá đang được hình thành.

Trước đây, giá thuê chủ yếu gắn với vị trí trung tâm. Hiện nay, cơ chế định giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn xanh và khả năng kết nối hạ tầng.

Điều này giải thích vì sao một số tòa nhà ngoài lõi CBD, đặc biệt tại Thủ Thiêm, vẫn duy trì mức giá thuê cạnh tranh với khu trung tâm. Lợi thế định giá của thị trường đang dần chuyển từ yếu tố địa chỉ sang chất lượng tài sản, phản ánh một thay đổi mang tính cấu trúc trong cách hình thành giá thuê văn phòng.

Nhận định Maison Office

Sáp nhập phường không tạo ra một thị trường mới, nhưng đang góp phần viết lại bản đồ giá trị của thị trường hiện hữu.

Nếu giai đoạn trước TP.HCM được dẫn dắt bởi một CBD tập trung, thì chu kỳ mới đang mở ra cấu trúc nhiều trung tâm cùng chia sẻ vai trò tăng trưởng, với sự phân tầng nguồn cung và tái định vị mặt bằng giá ngày càng rõ nét hơn.

Dưới góc nhìn Maison Office, đây là thời điểm doanh nghiệp cần nhìn lại chiến lược vị trí, bởi lợi thế trong chu kỳ mới có thể không đến từ việc chọn địa chỉ đắt nhất, mà từ lựa chọn đúng tài sản phù hợp với chiến lược vận hành và tăng trưởng dài hạn.