Tổng quan thị trường văn phòng TP.HCM

Thị trường văn phòng TP.HCM Quý II/2026 duy trì trạng thái ổn định, với nguồn cung tăng nhẹ, giá thuê phân hóa theo phân khúc và tỷ lệ lấp đầy cải thiện tại các khu vực chủ lực. Trong bối cảnh doanh nghiệp thận trọng hơn với chi phí vận hành, quyết định thuê văn phòng đang chuyển từ so sánh đơn giá sang đánh giá tổng chi phí thuê, chất lượng tòa nhà và hiệu quả sử dụng dài hạn.

Nguồn cung văn phòng TP.HCM tăng nhẹ

Tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM trong Quý II/2026 đạt 7.702.957 m², tăng 0,9% so với Quý I/2026 và tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng vừa phải cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng có chọn lọc, tập trung nhiều hơn vào khả năng hấp thụ, tái phân bổ khách thuê và cạnh tranh về chất lượng nguồn cung thay vì gia tăng mạnh về diện tích mới.

Nguồn cung hạng A đạt 994.746 m², trong đó khu CBD chiếm 748.280 m² và khu ngoài CBD đạt 246.466 m². Phân khúc hạng B đạt 2.266.866 m², tiếp tục đáp ứng phần lớn nhu cầu thuê thực tế của doanh nghiệp vừa và nhỏ, văn phòng đại diện, công ty dịch vụ và các đơn vị cần kiểm soát ngân sách nhưng vẫn yêu cầu môi trường làm việc chuyên nghiệp.

Giá thuê văn phòng phân hóa theo chất lượng và khu vực

Giá thuê văn phòng TP.HCM trong Quý II/2026 tiếp tục phân hóa rõ theo phân khúc và vị trí. Tại khu CBD, giá thuê hạng A duy trì ở mức 48 USD/m²/tháng, tăng 0,69% so với cùng kỳ. Biên độ tăng không lớn nhưng phản ánh khả năng giữ giá ổn định của lõi trung tâm, nơi vẫn tập trung hệ sinh thái tài chính thương mại, mạng lưới đối tác và lợi thế hình ảnh đối với các doanh nghiệp đặt trụ sở tại khu vực trung tâm thành phố. 

Hạng A ngoài CBD đạt 31,38 USD/m²/tháng, tăng 2,52% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút gia tăng của các khu văn phòng mới ngoài lõi CBD như Thủ Thiêm, Quận 7 và một số khu cận trung tâm. Trong khi đó, hạng B giảm nhẹ còn 27,5 USD/m²/tháng, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp cần tối ưu tổng chi phí thuê nhưng vẫn muốn duy trì chất lượng vận hành ổn định.

Tỷ lệ lấp đầy phản ánh sức hấp thụ thực tế

Tỷ lệ lấp đầy hạng A CBD đạt 89,47%, tăng 1,01% so với Quý I/2026 và tăng 1,31% so với cùng kỳ. Đây là mức lấp đầy tích cực trong bối cảnh giá thuê CBD vẫn cao, cho thấy nhóm khách thuê tài chính, ngân hàng, luật, tư vấn, công nghệ, FDI và tập đoàn đa quốc gia vẫn ưu tiên hiện diện tại lõi trung tâm.

Hạng A ngoài CBD đạt tỷ lệ lấp đầy 88,39%, giảm nhẹ 0,54% theo quý nhưng vẫn tăng 0,09% so với cùng kỳ. Diễn biến này phản ánh quá trình hấp thụ tại khu ngoài CBD có độ trễ nhất định do khách thuê cần thêm thời gian đánh giá hạ tầng kết nối, tiện ích xung quanh và khả năng di chuyển của nhân sự. Phân khúc hạng B đạt 87,4%, tăng 1,63% theo quý, cho thấy nhóm văn phòng có chi phí hợp lý vẫn duy trì lực cầu tốt.

Cấu trúc thị trường dịch chuyển theo mô hình đa cực

Thị trường văn phòng TP.HCM đang dịch chuyển từ mô hình tập trung chủ yếu tại CBD truyền thống sang cấu trúc đa cực. Phường Sài Gòn vẫn giữ vai trò lõi tài chính thương mại, nơi tập trung các tòa nhà hạng A, hạng B cao cấp và nhóm khách thuê ưu tiên vị thế thương hiệu.

Song song đó, An Khánh/Thủ Thiêm nổi lên như cực tăng trưởng mới của phân khúc hạng A, gắn với định hướng Trung tâm Tài chính Quốc tế. Tân Mỹ/Quận 7 tiếp tục phát triển vai trò cực văn phòng phía Nam, phù hợp với nhóm doanh nghiệp cần mặt sàn lớn và kết nối khu Nam. Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình giữ vai trò cận trung tâm, phù hợp với doanh nghiệp cần cân bằng giữa chi phí thuê, khả năng kết nối và chất lượng không gian làm việc.

Phân khúc hạng A phân hóa giữa tòa nhà mới và tòa nhà cũ

Phân khúc hạng A không còn được nhìn nhận đồng nhất. Các tòa nhà hạng A thế hệ mới có lợi thế rõ hơn nhờ mặt sàn rộng, thiết kế ít cột, hệ thống kỹ thuật hiện đại, tiêu chuẩn xanh như LEED, WELL, hiệu quả năng lượng cao và khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt.

Ngược lại, các tòa nhà đã vận hành lâu năm sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn nếu mặt bằng bị chia cắt, hệ thống kỹ thuật cũ, thiếu tiện ích hỗ trợ nhân viên hoặc chưa đáp ứng các yêu cầu ESG của doanh nghiệp quốc tế. Vì vậy, cạnh tranh trong phân khúc hạng A giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở chất lượng vận hành, hiệu quả diện tích và khả năng nâng cấp trải nghiệm làm việc.

Phân khúc hạng B giữ vai trò cân bằng thị trường

Với quy mô 2.266.866 m², văn phòng hạng B tiếp tục giữ vai trò cân bằng trong cấu trúc nguồn cung TP.HCM. Đây là lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty dịch vụ, doanh nghiệp nội địa, văn phòng đại diện và các đơn vị cần tối ưu chi phí nhưng vẫn yêu cầu môi trường làm việc ổn định.

Trong Quý II/2026, giá thuê hạng B giảm nhẹ nhưng tỷ lệ lấp đầy tăng theo quý, phản ánh sức hấp thụ tốt ở nhóm tòa nhà đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường. Tuy nhiên, khi nguồn cung hạng B tương lai tiếp tục được bổ sung, các tòa nhà hiện hữu cần cải thiện dịch vụ quản lý, tiện ích chung, bãi đậu xe, hệ thống kỹ thuật và chính sách thuê để duy trì khả năng cạnh tranh.

Nguồn cung tương lai giai đoạn 2026F – 2028F

Theo dữ liệu Maison Office, nguồn cung văn phòng tương lai tại TP.HCM giai đoạn 2026 – 2028 dự kiến bổ sung khoảng 242.472 m² NLA, gồm 140.692 m² văn phòng hạng A và 101.780 m² văn phòng hạng B.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Phường Sài Gòn, An Khánh/Thủ Thiêm, Tân Mỹ/Quận 7, Thủ Đức và một số khu cận trung tâm, cho thấy cấu trúc thị trường tiếp tục dịch chuyển theo hướng đa cực.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung hạng A tương lai không còn tập trung riêng tại lõi CBD truyền thống. Bên cạnh The Kross tại Phường Sài Gòn, các dự án như TD Tower, Hong Fu Plaza, Millennial Tower và Parc Tower cho thấy vai trò mở rộng của khu ngoài CBD trong việc cung cấp mặt sàn lớn, tòa nhà mới và tiêu chuẩn vận hành hiện đại.

Ở phân khúc hạng B, nguồn cung mới có quy mô đáng kể nhờ các dự án như OPUSK, Metro IX và One Hub 2. Nhóm dự án này sẽ gia tăng lựa chọn cho doanh nghiệp cần văn phòng có chất lượng vận hành tốt, vị trí kết nối thuận tiện và chi phí thuê cạnh tranh hơn so với hạng A. Trong giai đoạn tới, cạnh tranh giữa các tòa nhà sẽ tập trung nhiều hơn vào chất lượng bàn giao, tiện ích, chính sách thuê và khả năng đáp ứng nhu cầu mở rộng của khách thuê.

IFC TP.HCM và tác động dài hạn đến thị trường văn phòng

Sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM (IFC TP.HCM) là một trong những yếu tố có thể tái định hình thị trường văn phòng trong trung và dài hạn. IFC TP.HCM được định hướng kết nối khu trung tâm hiện hữu với Thủ Thiêm và hành lang ven sông Sài Gòn, hướng tới mục tiêu đưa TP.HCM trở thành cửa ngõ tài chính khu vực vào năm 2030.

Theo tài liệu thị trường, khu vực IFC được dự báo có thể bổ sung lũy kế khoảng 800.000 m² nguồn cung hạng A đến năm 2030. Đây là nền tảng quan trọng để thu hút các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư, công nghệ tài chính, luật, kiểm toán, tư vấn và doanh nghiệp quốc tế. Với Thủ Thiêm, lợi thế nằm ở nguồn cung văn phòng thế hệ mới, hạ tầng đô thị đang hoàn thiện và khả năng hình thành hệ sinh thái tài chính – dịch vụ chuyên nghiệp đủ lớn để cạnh tranh với CBD truyền thống.

Xu hướng khách thuê: từ diện tích sang hiệu quả vận hành

Nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM đang chuyển từ tư duy “thuê đủ diện tích” sang “thuê không gian tạo giá trị vận hành”. Doanh nghiệp hiện đánh giá văn phòng dựa trên khả năng hỗ trợ cộng tác, tối ưu hiệu suất làm việc, giữ chân nhân sự và nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, thay vì chỉ so sánh diện tích và đơn giá thuê.

Sự thay đổi này khiến các yếu tố như mặt sàn rộng, thiết kế linh hoạt, khu vực giao tiếp, phòng họp dùng chung, ánh sáng tự nhiên, thông gió, chất lượng không khí và tiêu chuẩn xanh ngày càng quan trọng. Theo khảo sát được tổng hợp trong tài liệu thị trường, 92% doanh nghiệp ưu tiên không gian hỗ trợ cộng tác, 84% xem trải nghiệm nhân viên là yếu tố quan trọng và 64% ưu tiên tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh, phát triển bền vững.

Khách thuê ngày càng chọn lọc hơn trong quyết định thuê

Khách thuê văn phòng tại TP.HCM đang đánh giá kỹ hơn các tiện ích do chủ tòa nhà cung cấp. Các tiêu chí như hệ thống an ninh 24/7, điện dự phòng, bãi đậu xe, dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng không khí, hạ tầng CNTT, internet tốc độ cao và không gian hỗ trợ làm việc linh hoạt có ảnh hưởng lớn hơn đến quyết định thuê.

Cạnh tranh giữa các tòa nhà vì vậy đang dịch chuyển từ đơn giá thuê sang năng lực vận hành, tiện ích hỗ trợ doanh nghiệp và khả năng tạo trải nghiệm làm việc tốt hơn cho nhân sự. Các tòa nhà có dịch vụ vận hành ổn định, tiện ích đầy đủ và hệ thống kỹ thuật tốt sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách thuê chất lượng, đặc biệt là doanh nghiệp FDI và các công ty dịch vụ chuyên nghiệp.

Sức khỏe, phúc lợi và ESG trở thành tiêu chí cạnh tranh mới

Sức khỏe nhân viên, phúc lợi nơi làm việc và phát triển bền vững đang trở thành một phần trong chiến lược văn phòng của doanh nghiệp. Các yếu tố như công trình xanh, hiệu quả năng lượng, chất lượng không khí, thiết kế hỗ trợ sức khỏe tinh thần, không gian yên tĩnh và khu vực cộng tác được quan tâm nhiều hơn trong quá trình lựa chọn tòa nhà.

Tại Việt Nam, ESG trong bất động sản văn phòng vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu, nhưng xu hướng này sẽ ngày càng rõ khi doanh nghiệp quốc tế yêu cầu cao hơn về báo cáo phát thải, môi trường làm việc và tiêu chuẩn vận hành. Các tòa nhà có chứng chỉ xanh, hệ thống quản lý năng lượng và chất lượng không khí tốt sẽ có khả năng duy trì sức cạnh tranh bền vững hơn.

Triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM nửa cuối năm 2026

Trong nửa cuối năm 2026, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến tiếp tục ổn định, nhưng cạnh tranh sẽ sâu hơn ở từng phân khúc. Giá thuê trung bình nhiều khả năng không biến động mạnh, trong khi chính sách thương mại, thời gian miễn phí fit-out, điều kiện bàn giao và khả năng hỗ trợ khách thuê sẽ trở thành yếu tố tạo khác biệt giữa các tòa nhà.

Với doanh nghiệp thuê văn phòng, đây là thời điểm phù hợp để rà soát nhu cầu sử dụng diện tích, đánh giá lại tổng ngân sách và so sánh các phương án khu vực trước khi hợp đồng hiện tại bước vào giai đoạn gia hạn. Doanh nghiệp có kế hoạch thuê mới, mở rộng hoặc tái cấu trúc văn phòng trong 6 – 12 tháng tới nên khảo sát sớm để có thêm lợi thế trong đàm phán và kiểm soát rủi ro phát sinh khi di dời hoặc fit-out.

Thị trường văn phòng TP.HCM trong giai đoạn tới sẽ chịu tác động từ ba xu hướng chính: IFC TP.HCM mở ra nhu cầu mới từ nhóm tài chính, công nghệ và dịch vụ chuyên nghiệp; chất lượng tòa nhà trở thành yếu tố cạnh tranh rõ nét hơn; khách thuê ngày càng ưu tiên không gian làm việc linh hoạt, hiện đại và lấy con người làm trung tâm. Trong bối cảnh đó, quyết định thuê văn phòng cần được tiếp cận bằng dữ liệu thị trường và chiến lược vận hành dài hạn, thay vì chỉ phản ứng khi hợp đồng hiện tại sắp hết hạn.

Phân khúc văn phòng hạng A tại TP.HCM trong Quý II/2026 duy trì quy mô nguồn cung 994.746 m², tăng 9,58% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khu CBD đạt 748.280 m², chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung hạng A và tăng 13,16% YoY; khu ngoài CBD đạt 246.466 m², chưa ghi nhận biến động đáng kể so với cùng kỳ.

Nguồn cung hạng A hiện vẫn tập trung chủ yếu tại lõi CBD, nơi có mật độ cao các tòa nhà văn phòng cao cấp, hệ sinh thái tài chính thương mại phát triển và lợi thế kết nối đối tác. Đây tiếp tục là khu vực được ưu tiên bởi nhóm doanh nghiệp FDI, tài chính – ngân hàng, luật, tư vấn, công nghệ và các tập đoàn đa quốc gia cần duy trì hình ảnh hiện diện tại trung tâm thành phố.

Ở khu ngoài CBD, quy mô nguồn cung hiện thấp hơn nhưng vai trò trong chiến lược mở rộng dài hạn của thị trường ngày càng rõ. Các khu vực như Thủ Thiêm, Quận 7 và một số trục văn phòng mới có lợi thế về quỹ đất, mặt sàn lớn, hạ tầng đang hoàn thiện và khả năng phát triển các tòa nhà thế hệ mới theo tiêu chuẩn xanh, văn phòng thông minh và mô hình vận hành quốc tế.

Phân khúc văn phòng hạng B tại TP.HCM trong Quý II/2026 ghi nhận tổng nguồn cung đạt 2.266.866 m², tăng nhẹ 0,14% so với cùng kỳ năm trước và gần như ổn định so với Quý I/2026. Với quy mô lớn hơn đáng kể so với hạng A, hạng B tiếp tục giữ vai trò là phân khúc chủ lực về diện tích, đáp ứng phần lớn nhu cầu thuê thực tế của thị trường.

Nguồn cung hạng B có mức độ phân bổ rộng, hiện diện tại cả khu CBD, khu cận trung tâm và các trục văn phòng mới như Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7 và TP. Thủ Đức. Đây là nhóm văn phòng phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty dịch vụ, thương mại, logistics, công nghệ, văn phòng đại diện và các doanh nghiệp đang mở rộng quy mô nhưng vẫn cần kiểm soát ngân sách thuê.

Trong bối cảnh giá thuê hạng A vẫn duy trì ở mức cao, phân khúc hạng B đóng vai trò cân bằng cho thị trường nhờ chi phí hợp lý hơn, vị trí đa dạng và chất lượng vận hành ngày càng được cải thiện. Nhiều tòa nhà hạng B hiện hữu đã nâng cấp hệ thống kỹ thuật, khu vực chung, tiện ích, bãi đậu xe và dịch vụ quản lý nhằm đáp ứng tốt hơn yêu cầu của khách thuê hiện đại.

Phân khúc văn phòng hạng A CBD tại TP.HCM trong Quý II/2026 ghi nhận giá thuê trung bình 48 USD/m²/tháng, tăng 0,69% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy đạt 89,47%, tăng 1,31% YoY. Nhu cầu thuê tại khu CBD vẫn duy trì ổn định, chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp tài chính ngân hàng, luật, tư vấn, công nghệ, FDI và các tập đoàn đa quốc gia.

Khu CBD tiếp tục giữ vai trò lõi văn phòng cao cấp của TP.HCM nhờ vị trí trung tâm, khả năng kết nối đối tác và hệ sinh thái tài chính thương mại tập trung. Trong bối cảnh nguồn cung hạng A chất lượng cao tại trung tâm còn giới hạn, mặt bằng giá thuê tại khu vực này duy trì ổn định hơn so với các khu ngoài CBD.

Cuối năm 2026, nguồn cung mới hạng A CBD dự kiến được bổ sung từ The Kross, tòa nhà hạng A tại 3A – 3B Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn. Dự án có quy mô khoảng 32.949 m², dự kiến hoàn thành vào 10/2026, góp phần bổ sung thêm lựa chọn văn phòng cao cấp tại lõi trung tâm.

Sự xuất hiện của The Kross sẽ làm gia tăng cạnh tranh trong phân khúc hạng A CBD, đặc biệt ở chất lượng bàn giao, chính sách thuê, thời gian miễn phí fit-out và khả năng đáp ứng diện tích lớn. Tuy nhiên, với tỷ lệ lấp đầy hiện ở mức gần 90%, nguồn cung mới nhiều khả năng thúc đẩy tái phân bổ khách thuê giữa các tòa nhà cao cấp, thay vì tạo áp lực giảm giá mạnh trong ngắn hạn.

Phân khúc văn phòng hạng A Non-CBD tại TP.HCM trong Quý II/2026 ghi nhận giá thuê trung bình 31,38 USD/m²/tháng, tăng 2,52% YoY. Tỷ lệ lấp đầy đạt 88,39%, tăng nhẹ 0,09% YoY. Theo dữ liệu Maison Office, khu ngoài CBD tiếp tục duy trì sức hấp thụ ổn định nhờ lợi thế chi phí, mặt sàn lớn và điều kiện thuê cạnh tranh hơn so với lõi trung tâm.

Nguồn cung mới hạng A Non-CBD dự kiến đạt 107.743 m², tập trung tại các khu vực đang mở rộng vai trò trong cấu trúc văn phòng đa cực của TP.HCM. Các dự án đáng chú ý gồm Hong Fu Plaza và Millennial Tower tại Phường Tân Mỹ, Quận 7; Parc Tower tại Phường Tân Định và TD Tower tại Phường An Khánh, Quận 2.

Sự gia tăng nguồn cung hạng A Non-CBD cho thấy vai trò ngày càng rõ của các cực văn phòng ngoài trung tâm như Quận 7, An Khánh/Thủ Thiêm và một số khu cận CBD. Các khu vực này đang trở thành lựa chọn thay thế đáng chú ý cho doanh nghiệp cần tiêu chuẩn văn phòng hạng A nhưng vẫn muốn tối ưu tổng chi phí thuê, diện tích sử dụng và khả năng mở rộng trong tương lai.

Với mức giá thấp hơn đáng kể so với hạng A CBD, phân khúc hạng A Non-CBD tiếp tục phù hợp với nhóm doanh nghiệp FDI, công nghệ, thương mại, logistics và dịch vụ chuyên nghiệp. Trong các quý tới, cạnh tranh trong phân khúc này sẽ tập trung nhiều hơn vào chất lượng vận hành, tiêu chuẩn xanh, tiện ích nội khu và chính sách thuê thay vì chỉ dựa trên đơn giá.

Phân khúc văn phòng hạng B tại TP.HCM trong Quý II/2026 ghi nhận giá thuê trung bình 27,5 USD/m²/tháng, giảm 2,07% YoY. Tỷ lệ lấp đầy đạt 87,4%, giảm 1,32% YoY nhưng tăng 1,63% so với Quý I/2026. Diễn biến này phản ánh lực cầu ngắn hạn đang cải thiện, dù mặt bằng giá thuê vẫn chịu áp lực điều chỉnh so với cùng kỳ.

Với lợi thế chi phí thấp hơn hạng A, nguồn cung phân bổ rộng và vị trí đa dạng, hạng B tiếp tục là phân khúc phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty dịch vụ, thương mại, logistics, công nghệ, văn phòng đại diện và các doanh nghiệp đang mở rộng quy mô. Đây cũng là nhóm khách thuê có xu hướng cân nhắc kỹ tổng chi phí thuê, phí quản lý, chi phí fit-out và khả năng vận hành ổn định.

Nguồn cung mới hạng B dự kiến đạt 101.780 m², tập trung tại các khu ngoài CBD và cận trung tâm. Các dự án đáng chú ý gồm OPUSK tại Thủ Thiêm, Metro IX tại Phường Thủ Đức, One Hub 2 tại Phường Tăng Nhơn Phú, Tòa nhà 28 Phan Đình Giót tại Phường Tân Sơn Hòa và một dự án hạng B tại Phường Sài Gòn.

Trong các quý tới, cạnh tranh ở phân khúc hạng B sẽ rõ hơn giữa tòa nhà hiện hữu và nguồn cung mới. Các tòa nhà có mặt sàn linh hoạt, chất lượng bàn giao tốt, bãi đậu xe thuận tiện, dịch vụ quản lý ổn định và chính sách thuê cạnh tranh sẽ có lợi thế trong việc thu hút nhóm doanh nghiệp cần tối ưu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo chất lượng không gian làm việc.

Phường Sài Gòn tiếp tục giữ vai trò dẫn đầu nguồn cung văn phòng mới trong năm 2026, đồng thời là lõi hành chính tài chính hiện hữu của TP.HCM. Nguồn cung bổ sung tại khu vực này chủ yếu đến từ các dự án hạng A chất lượng cao, tiêu biểu như The Kross, dự kiến cung cấp khoảng 32.949 m² nguồn cung mới tại khu CBD. Điều này tiếp tục củng cố vị thế của Phường Sài Gòn trong nhóm văn phòng cao cấp, nơi tập trung mạnh nhu cầu từ doanh nghiệp tài chính, ngân hàng, luật, tư vấn, công nghệ và các tập đoàn đa quốc gia.

Bước sang giai đoạn 2027 – 2028, động lực tăng trưởng nguồn cung được dự báo dịch chuyển rõ hơn sang các khu ngoài CBD, đặc biệt tại Phường Tân Mỹ với các dự án như Hong Fu Plaza và Millennial Tower. Song song đó, khu vực An Khánh/Thủ Thiêm và Phường Tân Định cũng ghi nhận thêm các dự án hạng A mới như TD Tower và Parc Tower. Tổng nguồn cung hạng A ngoài CBD dự kiến đạt 107.743 m², trong khi tổng pipeline hạng A toàn thị trường đạt khoảng 140.692 m².

Sự dịch chuyển này cho thấy cấu trúc thị trường văn phòng TP.HCM đang phát triển theo hướng đa cực rõ hơn. Phường Sài Gòn vẫn giữ vai trò lõi về thương hiệu, hệ sinh thái tài chính thương mại và vị thế doanh nghiệp, trong khi Phường Tân Mỹ, An Khánh/Thủ Thiêm và các khu cận CBD mở rộng thêm lựa chọn cho doanh nghiệp cần mặt sàn lớn, tòa nhà mới, tiêu chuẩn vận hành hiện đại và chi phí thuê cạnh tranh hơn trong chiến lược thuê dài hạn.

Thị trường văn phòng TP.HCM vận động theo cấu trúc đa cực, trong đó CBD truyền thống vẫn giữ vai trò lõi, trong khi nguồn cung và nhu cầu thuê đã bắt đầu dịch chuyển sang các cực tăng trưởng mới.

Cấu trúc thị trường văn phòng TP.HCM trước sáp nhập

Giai đoạn này đánh dấu bước chuyển từ mô hình tập trung đơn lõi sang cấu trúc phân bổ theo nhiều cực chức năng, khi Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và vành đai mở rộng phía Đông dần nổi lên bên cạnh khu CBD truyền thống. Dù Quận 1 và Quận 3 vẫn giữ vị trí trung tâm, dòng cung mới và nhu cầu thuê đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đa cực rõ nét hơn.

Khu CBD truyền thống vẫn tập trung phần lớn nguồn cung hạng A chất lượng cao nhất, đồng thời đóng vai trò dẫn dắt mặt bằng giá thuê, tiêu chuẩn vận hành và hình ảnh thương hiệu cho toàn thị trường.

Các tòa nhà dẫn dắt khu CBD giai đoạn này gồm:

Trong giai đoạn này, động lực thuê văn phòng tại khu CBD chủ yếu gắn với nhu cầu hiện diện thương hiệu, khả năng kết nối tài chính và uy tín địa chỉ hơn là tối ưu chi phí. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá thuê khu lõi luôn duy trì chênh lệch đáng kể so với phần còn lại của thành phố.

Phân bổ nguồn cung trước sáp nhập theo các cụm văn phòng

Cấu trúc này cho thấy trước sáp nhập, nguồn cung văn phòng TP.HCM đã không còn tập trung tuyệt đối tại CBD truyền thống mà bắt đầu phân bổ theo nhiều cực chức năng khác nhau. Đây chính là nền tảng hình thành mô hình đa cực rõ nét hơn ở giai đoạn sau.

Hình thành vành đai mở rộng CBD

Song song với khu lõi trung tâm, Bình Thạnh và Phú Nhuận dần trở thành “CBD mở rộng”, hấp thụ nhu cầu dịch chuyển của nhóm doanh nghiệp cần diện tích lớn hơn với chi phí hợp lý hơn.

Đây là giai đoạn các tòa nhà hạng B tại Nguyễn Hữu Cảnh, Điện Biên Phủ và Nguyễn Văn Trỗi nổi lên mạnh.

Dữ liệu thực tế của Maison Office giai đoạn 2024-2025 ghi nhận lượng giao dịch đáng kể tại các khu này, đặc biệt ở nhóm công nghệ, logistics và dịch vụ chuyên môn.

Thủ Thiêm trước sáp nhập: sự hình thành CBD thế hệ mới

Ngay trước khi có thay đổi hành chính, Thủ Thiêm đã không còn được nhìn như một khu mở rộng của Quận 2 cũ, mà bắt đầu được thị trường xem như trung tâm văn phòng tương lai.

Điểm khác biệt lớn của Thủ Thiêm không nằm ở mức giá, mà ở chất lượng nguồn cung mới: diện tích sàn lớn hơn, khả năng đáp ứng ESG tốt hơn và phù hợp nhu cầu consolidation của tập đoàn lớn.

Đây là khác biệt mang tính cấu trúc so với CBD cũ vốn hạn chế bởi quỹ đất.

Nam Sài Gòn và sự nổi lên của cực văn phòng Quận 7

Khác CBD truyền thống được dẫn dắt bởi tài chính và dịch vụ chuyên môn, nhu cầu tại Quận 7 chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu sử dụng thực và hoạt động vận hành của doanh nghiệp, với động lực lớn từ cộng đồng FDI Hàn Quốc và chuỗi cung ứng sản xuất.

Các tòa nhà nổi bật tại khu vực:

Đây cũng là nền tảng giúp Quận 7 hình thành một tiểu thị trường văn phòng tương đối độc lập với CBD truyền thống.

Cơ cấu thị trường trước sáp nhập nhìn từ góc độ vận hành

Nếu nhìn thuần số liệu, thị trường trước sáp nhập là một cấu trúc ba tầng:

Đây là điểm quan trọng, bởi nhiều phân tích thường coi đa cực chỉ xuất hiện sau sáp nhập, trong khi trên thực tế cấu trúc này đã hình thành từ trước, chỉ chưa được tái định vị theo đơn vị hành chính mới.

Xu hướng thuê trước sáp nhập đã bắt đầu thay đổi

Trước sáp nhập, xu hướng thuê văn phòng tại TP.HCM đã bắt đầu chuyển từ tư duy ưu tiên địa chỉ trung tâm sang chú trọng hiệu quả vận hành. Nếu trước đây doanh nghiệp thường ưu tiên đặt trụ sở tại Quận 1 hoặc Quận 3 để gia tăng nhận diện thương hiệu, thì giai đoạn cận sáp nhập, nhiều khách thuê bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí thuê, hiệu suất sử dụng diện tích, chất lượng vận hành và trải nghiệm làm việc.

Sự dịch chuyển này thúc đẩy nhu cầu lan rộng ra các khu ngoài CBD như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 7 và Thủ Thiêm, nơi có lợi thế về quỹ sàn lớn, giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung mới chất lượng cao. Đặc biệt, các tiêu chí như tòa nhà xanh, tiện ích cho khách thuê và khả năng linh hoạt diện tích bắt đầu có ảnh hưởng rõ rệt đến quyết định thuê.

Từ góc nhìn Maison Office, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ mô hình thuê dựa trên vị trí sang mô hình thuê dựa trên chiến lược workplace, tạo nền tảng cho xu hướng đa cực và sự dịch chuyển nguồn cầu mạnh hơn ở giai đoạn sau sáp nhập.

Góc nhìn Maison Office: trước sáp nhập, thị trường đã ở trạng thái chuyển pha

Nếu nhìn sâu hơn, giai đoạn trước sáp nhập không đơn thuần là thời điểm trước một thay đổi hành chính, mà là giai đoạn thị trường văn phòng TP.HCM đã bắt đầu chuyển pha về cấu trúc phát triển. Những dấu hiệu này thể hiện ở việc khu CBD truyền thống dần bộc lộ giới hạn nguồn cung, trong khi các dự án hạng A mới bắt đầu dịch chuyển ra ngoài lõi cũ, nổi bật tại Thủ Thiêm và các khu mở rộng.

Song song đó, nhu cầu thuê của doanh nghiệp cũng thay đổi, từ tư duy ưu tiên địa chỉ sang chú trọng hiệu quả vận hành, chất lượng tòa nhà và chiến lược sử dụng không gian. Chính sự dịch chuyển đồng thời của cả nguồn cung và nhu cầu đã tạo nền tảng cho mô hình đa cực hình thành từ trước, thay vì chỉ xuất hiện sau sáp nhập.

Từ góc nhìn Maison Office, điều chỉnh địa giới sau đó chủ yếu mang tính tái định vị thị trường rõ nét hơn, hơn là tạo ra một cấu trúc hoàn toàn mới. Vì vậy, khi nhìn lại thị trường văn phòng TP.HCM trước sáp nhập, điều quan trọng không chỉ là trung tâm nằm ở đâu, mà là hiểu các cực văn phòng đã vận động và phân hóa như thế nào trước khi bản đồ hành chính thay đổi.

Việc sắp xếp lại địa giới hành chính đang làm thay đổi cách nhận diện các khu vực văn phòng tại TP.HCM, trong khi cấu trúc thị trường thực tế tiếp tục dịch chuyển dưới tác động của nguồn cung mới, hạ tầng và chất lượng tài sản. Đến Q2/2026, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt 7.702.957 m², tăng 4,4% YoY; nguồn cung hạng A tăng nhanh và ngày càng mở rộng ra ngoài CBD truyền thống.

Nguồn: Dữ liệu thị trường nội bộ Maison Office, cập nhật Q2/2026.

Tái định vị cấu trúc CBD sau sáp nhập

Trong nhiều năm, thị trường văn phòng TP.HCM phát triển xoay quanh CBD truyền thống, chủ yếu tập trung tại Quận 1 và một phần Quận 3 trước khi điều chỉnh địa giới hành chính. Đây là khu vực có mật độ cao các tòa nhà hạng A, ngân hàng, công ty tài chính, luật, tư vấn và trụ sở doanh nghiệp FDI.

Sau sắp xếp đơn vị hành chính, tên gọi và phạm vi địa lý của các khu vực trung tâm thay đổi, nhưng vai trò kinh tế của lõi CBD vẫn được duy trì. Phường Sài Gòn và phường Bến Thành tiếp tục tập trung nguồn cung văn phòng trung tâm, trong khi phường An Khánh và khu Thủ Thiêm ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chu kỳ phát triển nguồn cung mới.

Thay đổi đáng chú ý nằm ở việc thị trường đang chuyển từ cấu trúc phụ thuộc mạnh vào một lõi trung tâm sang mô hình có nhiều cực văn phòng với chức năng khác nhau.

Vì vậy, sáp nhập phường nên được xem là yếu tố thay đổi cách định danh và phân vùng thị trường, còn xu hướng đa cực được thúc đẩy chủ yếu bởi nguồn cung mới, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp.

Nguồn cung văn phòng đang tái phân tầng

Dữ liệu Q2/2026 cho thấy tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt 7.702.957 m², tăng 4,4% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung hạng A đạt 994.746 m², tăng 9,58% YoY, cho thấy phân khúc cao cấp đang mở rộng nhanh hơn tốc độ chung của thị trường.

Ở phân khúc hạng B, tổng nguồn cung đạt 2.266.866 m², tăng khoảng 0,14% YoY. Khoảng cách tăng trưởng giữa hai phân khúc phản ánh xu hướng nguồn cung mới ngày càng tập trung vào các dự án có chất lượng cao hơn.

Điểm đáng chú ý nhất là 107.743 m² nguồn cung hạng A mới tại Non-CBD, cao hơn hơn 3 lần mức 32.949 m² tại CBD. Dữ liệu này cho thấy phần lớn nguồn cung cao cấp mới đang được bổ sung ngoài lõi trung tâm truyền thống.

Tuy nhiên, CBD vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt. Tỷ lệ lấp đầy hạng A CBD đạt 89,47%, nhỉnh hơn mức 88,39% của Non-CBD. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn đánh giá cao lợi thế về vị trí, khả năng tiếp khách và hệ sinh thái kinh doanh tại khu trung tâm.

Cấu trúc nguồn cung mới vì vậy đang tạo ra hai xu hướng song song: CBD giữ lợi thế về mức độ tập trung và khả năng hấp thụ, còn Non-CBD tăng nhanh về quy mô và chất lượng tài sản.

Thủ Thiêm đang hình thành cực văn phòng mới

Thủ Thiêm là một trong những khu vực thể hiện rõ nhất xu hướng mở rộng của thị trường văn phòng TP.HCM. Khu vực này đang chuyển dần từ vai trò nguồn cung bổ sung sang cụm văn phòng cao cấp có khả năng cạnh tranh trực tiếp với CBD truyền thống.

Lợi thế của Thủ Thiêm nằm ở quỹ đất phát triển mới, mặt sàn lớn, hạ tầng đô thị đồng bộ và khả năng triển khai các dự án theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại. Đây là những yếu tố khó bổ sung tại nhiều tòa nhà lâu năm trong khu CBD hiện hữu.

Một số tòa nhà tiêu biểu tại Thủ Thiêm

Giá thuê mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo diện tích, tầng thuê, thời điểm trống và điều kiện thương mại.

Sự xuất hiện của các dự án này cho thấy Thủ Thiêm đang cạnh tranh bằng chất lượng nguồn cung, diện tích sàn, tiêu chuẩn xanh và hạ tầng mới, thay vì dựa chủ yếu vào chênh lệch giá so với Quận 1.

Đối với doanh nghiệp FDI, tài chính, công nghệ hoặc tập đoàn cần diện tích lớn, Thủ Thiêm ngày càng trở thành phương án cần được đặt cạnh CBD truyền thống khi lập shortlist văn phòng.

Giá thuê văn phòng đang được hình thành theo nhiều yếu tố hơn

Vị trí vẫn là yếu tố quan trọng trong định giá văn phòng TP.HCM, nhưng khoảng cách giữa CBD và các khu vực mới đang được đánh giá cùng với chất lượng tài sản, khả năng vận hành, tiêu chuẩn xanh và kết nối giao thông.

Dữ liệu Q2/2026 cho thấy giá thuê trung bình hạng A tại CBD đạt khoảng $48/m²/tháng, trong khi hạng A Non-CBD ở mức khoảng $31,38/m²/tháng. Chênh lệch này phản ánh lợi thế vị trí của CBD, đồng thời tạo dư địa để các dự án ngoài trung tâm cạnh tranh bằng chất lượng và hiệu quả chi phí.

Điều này giải thích vì sao một số tòa nhà hạng A tại Thủ Thiêm hoặc các cụm Non-CBD có thể duy trì mức giá tương đối cao so với mặt bằng khu vực. Người thuê đang trả tiền cho một tập hợp giá trị gồm vị trí, chất lượng tài sản, hiệu quả sử dụng và trải nghiệm vận hành, thay vì chỉ cho địa chỉ hành chính.

Cạnh tranh thị trường chuyển dần sang chất lượng tài sản

Khi nguồn cung hạng A tăng 9,58% YoY và lượng nguồn cung mới ngoài CBD gia tăng, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn giữa các khu vực và tòa nhà có chất lượng tương đương.

Điều này làm thay đổi cơ chế cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Một tòa nhà có vị trí tốt nhưng mặt sàn kém hiệu quả, hệ thống kỹ thuật cũ hoặc thiếu tiêu chuẩn xanh có thể gặp bất lợi trước những dự án mới dù nằm ngoài lõi CBD.

Các tiêu chí doanh nghiệp ngày càng quan tâm gồm:

• Hiệu quả mặt sàn: tỷ lệ diện tích sử dụng thực tế và khả năng bố trí layout.
• Tiêu chuẩn vận hành: điều hòa, thang máy, điện dự phòng, an ninh và quản lý tòa nhà.
• ESG và chứng nhận xanh: LEED, Green Mark hoặc các tiêu chuẩn tương đương.
• Khả năng mở rộng: diện tích lớn và khả năng thuê liền tầng.
• Kết nối giao thông: metro, cầu, trục đường chính và khả năng tiếp cận khách hàng.
• Tổng chi phí thuê: giá thuê, phí dịch vụ, gửi xe, điện lạnh và chi phí hoàn thiện.

Trong chu kỳ mới, vì vậy, chất lượng sản phẩm văn phòng có khả năng trở thành yếu tố phân hóa mạnh hơn giữa các tòa nhà cùng phân khúc.

Nhận định từ Maison Office

Việc sáp nhập phường không trực tiếp tạo ra nguồn cung hay làm thay đổi giá thuê, nhưng đang thay đổi cách thị trường được định danh và phân vùng. Song song với đó, dữ liệu Q2/2026 cho thấy một xu hướng rõ ràng hơn: nguồn cung hạng A đang tăng nhanh và dịch chuyển mạnh ra ngoài CBD truyền thống.

CBD cũ vẫn giữ lợi thế về mật độ doanh nghiệp, hệ sinh thái thương mại và khả năng hấp thụ. Thủ Thiêm cùng các cụm Non-CBD lại có lợi thế về nguồn cung mới, mặt sàn lớn, tiêu chuẩn kỹ thuật và dư địa phát triển.

Dưới góc nhìn của Maison Office, doanh nghiệp trong giai đoạn này nên đánh giá văn phòng theo tổng giá trị sử dụng thay vì mặc định địa chỉ trung tâm là lựa chọn tối ưu. Một quyết định phù hợp cần đồng thời xem xét vị trí, chất lượng tòa nhà, chi phí thuê thực tế, khả năng tuyển dụng, hình ảnh thương hiệu và kế hoạch mở rộng trong 3 – 5 năm tiếp theo.

Nguồn dữ liệu thị trường: Maison Office, cập nhật Q2/2026. Các mức giá tòa nhà là giá tham khảo và cần được kiểm tra theo tình trạng diện tích trống tại thời điểm thuê.

Xét theo mật độ tòa nhà, đặc điểm nguồn cung, khả năng kết nối và nhu cầu của khách thuê, thị trường văn phòng TP.HCM có thể được phân thành một số khu vực tập trung văn phòng chính, gồm khu CBD, khu Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC), khu cận trung tâm, khu Nam, khu Sân bay và khu Đông.

Đây là cách phân vùng phục vụ phân tích thị trường và tư vấn lựa chọn địa điểm thuê, không phải ranh giới hành chính. Một số khu vực có thể giao thoa về địa lý hoặc chức năng, đặc biệt tại khu trung tâm hiện hữu và Thủ Thiêm.

Cách phân vùng này giúp doanh nghiệp so sánh các lựa chọn theo vị trí, chất lượng tòa nhà, giá thuê, quy mô mặt sàn và khả năng tiếp cận nhân sự, thay vì chỉ dựa trên tên quận hoặc phường.

Khu CBD: lõi văn phòng trung tâm của TP.HCM

Khu CBD vẫn là nơi tập trung mật độ lớn các tòa nhà văn phòng hạng A+, A và B+ tại TP.HCM, nổi bật trên các trục Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Duẩn, Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Đây cũng là khu vực có hệ sinh thái ngân hàng, tài chính, khách sạn, trung tâm thương mại và dịch vụ chuyên nghiệp phát triển lâu năm.

Do đó, CBD thường nằm trong nhóm lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp có tần suất tiếp khách cao, thường xuyên làm việc với đối tác quốc tế hoặc cần địa chỉ hỗ trợ hình ảnh thương hiệu và vị thế doanh nghiệp.

Theo dữ liệu Maison Office cập nhật Q2/2026, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại CBD đạt khoảng 48 USD/m²/tháng, với tỷ lệ lấp đầy 89,47%. Trong khi đó, hạng A tại khu vực ngoài CBD có mức giá trung bình khoảng 31,38 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy 88,39%. Chênh lệch về tỷ lệ lấp đầy tương đối nhỏ, trong khi khoảng cách về giá thuê vẫn thể hiện rõ lợi thế vị trí của khu trung tâm.

CBD cũ và CBD mới nên được hiểu như thế nào?

Trong phân tích thị trường văn phòng, CBD cũ có thể hiểu là lõi thương mại truyền thống phía Tây sông Sài Gòn, nơi tập trung phần lớn nguồn cung văn phòng trung tâm hiện hữu.

Khái niệm CBD mới được sử dụng để mô tả xu hướng mở rộng không gian trung tâm về phía Thủ Thiêm. Theo bài phân tích về lõi trung tâm CBD mới TP.HCM, cấu trúc này kết nối khu trung tâm hiện hữu khoảng 930 ha với Khu đô thị mới Thủ Thiêm khoảng 657 ha, qua đó mở rộng không gian phát triển thương mại, tài chính và văn phòng về phía Đông sông Sài Gòn.

Khu IFC: lớp chức năng tài chính giao thoa giữa CBD và Thủ Thiêm

Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM (International Financial Centre – IFC) có phạm vi rộng hơn riêng khu Thủ Thiêm.

Theo Nghị định 323/2025/NĐ-CP của Chính phủ, IFC tại TP.HCM có diện tích khoảng 898 ha, thuộc địa giới phường Sài Gòn, phường Bến Thành và Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc phường An Khánh. Phạm vi này cho thấy IFC trải trên cả khu trung tâm hiện hữu và khu vực phát triển mới phía Đông sông Sài Gòn.

Nghị định cũng xác định IFC có thể hình thành các phân khu chức năng như khu giao dịch tài chính, dịch vụ ngân hàng, sàn giao dịch chứng khoán và hàng hóa, khu văn phòng, trung tâm trọng tài cùng các chức năng hỗ trợ liên quan.

Vì vậy, IFC và CBD mới có thể giao thoa về không gian nhưng không phải cùng một khái niệm. CBD phản ánh cấu trúc trung tâm thương mại và văn phòng của thành phố, trong khi IFC được xác định theo chức năng phát triển hệ sinh thái tài chính quốc tế.

Các lĩnh vực ưu tiên phát triển tại IFC TP.HCM gồm ngân hàng, thị trường vốn, quản lý tài sản, quản lý quỹ, công nghệ tài chính (fintech), tài chính xanh và ESG, thị trường hàng hóa và phái sinh, tài chính thương mại quốc tế cùng các dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp.

Dưới góc độ thị trường văn phòng, Maison Office nhận định quá trình hình thành IFC có thể làm tăng mức độ quan tâm của các ngân hàng, tổ chức tài chính, fintech, quỹ đầu tư, công ty luật, kiểm toán và tư vấn đối với khu trung tâm hiện hữu và Thủ Thiêm. Mức độ tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, cơ chế vận hành và khả năng thu hút các định chế tài chính quốc tế trong từng giai đoạn.

Vai trò của Thủ Thiêm trong CBD mới và khu IFC

Thủ Thiêm là khu vực có vị trí đặc biệt trong cấu trúc thị trường do đồng thời nằm trong không gian mở rộng của CBD và phạm vi Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM.

Nguồn cung văn phòng tại Thủ Thiêm chủ yếu hình thành từ các dự án thế hệ mới, nổi bật với mặt sàn lớn, hệ thống kỹ thuật hiện đại và xu hướng áp dụng tiêu chuẩn công trình xanh. The Hallmark và The METT là hai tòa nhà hạng A tiêu biểu đang hoạt động tại khu vực.

So với CBD hiện hữu, Thủ Thiêm có lợi thế về quỹ đất phát triển, khả năng cung cấp diện tích lớn và chất lượng tài sản mới. Trong khi đó, mật độ doanh nghiệp, dịch vụ thương mại và tiện ích hỗ trợ tại khu vực vẫn tiếp tục được hoàn thiện.

Thủ Thiêm vì vậy phù hợp để doanh nghiệp đưa vào nhóm so sánh với CBD khi cần văn phòng hạng A, mặt sàn lớn, tiêu chuẩn ESG hoặc khả năng tập trung nhiều bộ phận tại cùng một địa điểm.

Khu cận trung tâm: lựa chọn cân bằng giữa vị trí và chi phí

Khu cận trung tâm gồm các vùng tiếp giáp trực tiếp với CBD, nổi bật là khu vực Bình Thạnh và Quận 4 cũ. Nguồn cung tại đây trải rộng từ hạng A đến B+, B và C, tạo ra khoảng lựa chọn tương đối đa dạng về giá thuê và chất lượng tòa nhà.

Lợi thế chính của khu cận trung tâm là khoảng cách đến CBD tương đối ngắn nhưng chi phí thuê thường dễ kiểm soát hơn khu lõi. Doanh nghiệp cũng có nhiều lựa chọn về diện tích, loại hình tòa nhà và điều kiện thương mại.

Trong thực tế tư vấn, khu vực này thường được doanh nghiệp công nghệ, dịch vụ, thương mại hoặc các công ty cần mở rộng diện tích cân nhắc khi vẫn muốn duy trì khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm.

Tuy nhiên, chất lượng nguồn cung giữa từng tòa nhà có thể chênh lệch đáng kể. Doanh nghiệp nên khảo sát thêm tuổi đời công trình, điều hòa, thang máy, bãi đậu xe, hiệu quả mặt sàn, điện lạnh ngoài giờ và điều kiện bàn giao trước khi đưa ra quyết định.

Khu Nam: lợi thế về mặt sàn và quy mô dự án

Khu Nam tập trung chủ yếu tại khu vực Quận 7 cũ và các trục phát triển phía Nam như Nguyễn Văn Linh.

So với CBD, nhiều dự án tại đây được phát triển trên quỹ đất lớn hơn, thuận lợi cho việc hình thành các mặt sàn rộng, bãi đậu xe và hệ thống tiện ích đồng bộ. Đây là một trong những yếu tố khiến khu Nam thường được doanh nghiệp cần diện tích lớn đưa vào danh sách khảo sát.

Cơ cấu khách thuê tại khu vực tương đối đa dạng, bao gồm doanh nghiệp công nghệ, thương mại, sản xuất, logistics và một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Foreign Direct Investment – FDI).

Theo dữ liệu nguồn cung dự kiến của Maison Office, khu vực phía Nam tiếp tục nằm trong nhóm thị trường có thêm dự án văn phòng mới trong giai đoạn 2027 – 2028. Điều này có thể gia tăng lựa chọn cho khách thuê, đặc biệt ở phân khúc cần mặt sàn lớn.

Đối với doanh nghiệp, yếu tố cần cân nhắc là vị trí nhân sự và tần suất giao dịch với khu trung tâm. Nếu nhân sự tập trung tại phía Nam hoặc hoạt động kinh doanh gắn với khu công nghiệp, cảng và logistics, khu vực này có thể mang lại hiệu quả vận hành phù hợp hơn so với việc đặt văn phòng tại CBD.

Khu Sân bay: thị trường gắn với nhu cầu di chuyển

Khu Sân bay tập trung chủ yếu quanh Tân Bình và sân bay Tân Sơn Nhất, với các trục văn phòng như Cộng Hòa, Trường Sơn, Bạch Đằng, Phan Đình Giót và khu vực Nguyễn Văn Trỗi.

Nguồn cầu tại Tân Bình có đặc điểm tương đối riêng, thường đến từ doanh nghiệp logistics, hàng không, xuất nhập khẩu, công nghệ và các công ty có nhân sự hoặc đối tác di chuyển thường xuyên bằng đường hàng không.

Nguồn cung khu vực chủ yếu thuộc các phân khúc B+, B và C, cho phép doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn về ngân sách so với khu CBD.

Tuy nhiên, thời gian di chuyển vào giờ cao điểm, sức chứa bãi xe và khả năng tiếp cận từng tòa nhà cần được khảo sát thực tế. Với doanh nghiệp ưu tiên khả năng kết nối sân bay hơn vị trí gần khu tài chính trung tâm, đây là một khu vực đáng cân nhắc.

Khu Đông: không gian mở rộng dài hạn của thị trường

Khu Đông trên bản đồ thị trường nên được hiểu rộng hơn Thủ Thiêm, bao gồm Thảo Điền, Thủ Đức, Tăng Nhơn Phú và các hành lang phát triển về phía Đông.

Nguồn cung văn phòng tại đây hiện phân tán hơn CBD và khu cận trung tâm. Tuy nhiên, khu vực có lợi thế về quỹ đất, khả năng kết nối các khu dân cư mới, khu công nghệ và hành lang giao thông phía Đông.

Khu Đông thường phù hợp với doanh nghiệp công nghệ, kỹ thuật, nghiên cứu và phát triển (Research and Development – R&D) hoặc các công ty cần mặt bằng lớn nhưng không yêu cầu hiện diện tại lõi thương mại truyền thống.

Do mức độ hoàn thiện giữa từng khu vực còn khác nhau, doanh nghiệp nên đánh giá cụ thể khoảng cách đến nơi ở của nhân sự, thời gian kết nối CBD, tiện ích xung quanh và kế hoạch phát triển hạ tầng trước khi lựa chọn tòa nhà.

Cấu trúc văn phòng TP.HCM đang mở rộng theo nhiều cực

Nguồn cung hạng A mới đang mở rộng mạnh ra ngoài CBD, trong khi khả năng hấp thụ giữa CBD và Non-CBD hiện chưa có chênh lệch lớn.

Theo dữ liệu Maison Office Q2/2026, nguồn cung hạng A mới tại CBD đạt 32.949 m², trong khi khu vực ngoài CBD đạt 107.743 m², cao hơn hơn 3 lần. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy hạng A CBD vẫn đạt 89,47%, so với 88,39% tại Non-CBD.

Các số liệu cho thấy một số xu hướng đang diễn ra song song:

• CBD tiếp tục giữ vai trò lõi: nhờ mật độ doanh nghiệp, hệ sinh thái dịch vụ và lợi thế vị trí.
• Non-CBD gia tăng nguồn cung mới: đặc biệt ở các tài sản có mặt sàn lớn và tiêu chuẩn vận hành cao.
• Thủ Thiêm ngày càng có vai trò rõ hơn: nhờ nguồn cung hạng A mới và định hướng phát triển IFC.
• Khu Nam, Sân bay và khu Đông phục vụ các nhu cầu chuyên biệt: phụ thuộc vào phân bố nhân sự, lĩnh vực hoạt động và yêu cầu vận hành.

Cấu trúc này cho thấy thị trường văn phòng TP.HCM đang phù hợp hơn với cách tiếp cận theo nhiều khu vực chức năng, thay vì chỉ chia thành CBD và Non-CBD.

Doanh nghiệp nên lựa chọn cụm văn phòng theo tiêu chí nào?

Việc lựa chọn khu vực thuê văn phòng nên bắt đầu từ nhu cầu vận hành thực tế. Một địa điểm phù hợp với doanh nghiệp tài chính có thể chưa tối ưu với công ty logistics, công nghệ hoặc doanh nghiệp có đội ngũ nhân sự phân bố ở khu vực khác.

Maison Office khuyến nghị doanh nghiệp đánh giá đồng thời 5 nhóm tiêu chí trước khi thu hẹp phạm vi tìm kiếm:

Doanh nghiệp cần hình ảnh trung tâm và thường xuyên tiếp khách có thể ưu tiên khảo sát CBD. Nhóm cần mặt sàn lớn hoặc tài sản mới nên mở rộng phạm vi sang Thủ Thiêm và các khu Non-CBD. Khu Sân bay, khu Nam và khu Đông phù hợp hơn khi vị trí nhân sự, chuỗi cung ứng hoặc đặc thù vận hành là yếu tố quyết định.

Maison Office sử dụng cách phân vùng theo các khu vực tập trung văn phòng để hỗ trợ doanh nghiệp thu hẹp phạm vi tìm kiếm trước khi so sánh từng tòa nhà. Tuy nhiên, giá thuê và chất lượng nguồn cung có thể chênh lệch đáng kể ngay trong cùng một khu vực. Quyết định cuối cùng nên dựa trên diện tích trống thực tế, tổng chi phí thuê, điều kiện thương mại và khảo sát trực tiếp tại thời điểm tìm văn phòng.

Dữ liệu thị trường: Maison Office, cập nhật Q2/2026. Phạm vi IFC tham chiếu Nghị định 323/2025/NĐ-CP về Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam. Khái niệm CBD cũ/CBD mới trong nội dung được sử dụng để phân tích cấu trúc thị trường văn phòng và không thay thế ranh giới quy hoạch hoặc địa giới hành chính chính thức.