Dự tính chi phí thi công văn phòng là bước quan trọng giúp doanh nghiệp chủ động ngân sách trước khi thiết kế, cải tạo hoặc setup không gian làm việc mới. Với công cụ tính chi phí theo m², bạn có thể nhanh chóng ước lượng mức đầu tư ban đầu theo từng gói thi công, từ cơ bản đến cao cấp, trước khi khảo sát hiện trạng và nhận báo giá chi tiết.

Bảng đơn giá thi công văn phòng tham khảo

Đơn giá thi công văn phòng thường được tính theo m² và phụ thuộc vào hiện trạng mặt bằng, tiêu chuẩn vật liệu, hệ thống kỹ thuật, nội thất rời và mức độ hoàn thiện mà doanh nghiệp lựa chọn. Bảng đơn giá dưới đây giúp doanh nghiệp ước lượng nhanh ngân sách ban đầu trước khi khảo sát thực tế và bóc tách chi phí chi tiết.

1. Gói cơ bản: 4 – 6 triệu đồng/m²
2. Gói trung cấp: 6 – 8 triệu đồng/m²
3. Gói cao cấp: từ 10 triệu đồng/m²

Gói cơ bản: 4 – 6 triệu đồng/m²

Gói cơ bản phù hợp với startup, văn phòng đại diện hoặc doanh nghiệp cần tối ưu chi phí đầu tư ban đầu. Mức hoàn thiện thường tập trung vào các hạng mục thiết yếu như sàn, trần, vách ngăn đơn giản, hệ thống điện cơ bản và nội thất tiêu chuẩn.

Gói trung cấp: 6 – 8 triệu đồng/m²

Gói trung cấp phù hợp với doanh nghiệp SME, công ty dịch vụ, công nghệ hoặc tài chính cần không gian làm việc chỉn chu, thẩm mỹ và vận hành ổn định. Ở mức ngân sách này, văn phòng thường được đầu tư tốt hơn về vật liệu, ánh sáng, phòng họp, pantry và nội thất đồng bộ.

Gói cao cấp: từ 10 triệu đồng/m²

Gói cao cấp phù hợp với văn phòng đại diện, doanh nghiệp nước ngoài hoặc công ty cần nâng cao hình ảnh thương hiệu tại các tòa nhà chuyên nghiệp. Chi phí thường bao gồm vật liệu cao cấp, thiết kế nhận diện riêng, nội thất đặt riêng, phòng họp hiện đại và khu tiếp khách sang trọng.

Tổng quan các hạng mục thi công văn phòng

Chi phí thi công văn phòng thường được cấu thành từ nhiều hạng mục khác nhau, bao gồm thiết kế, hoàn thiện mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, điều hòa, an ninh, nội thất và PCCC. Việc hiểu rõ từng hạng mục giúp doanh nghiệp đọc báo giá chính xác hơn, tránh nhầm lẫn giữa chi phí thi công hoàn thiện, chi phí nội thất rời và các khoản kỹ thuật bắt buộc trong quá trình setup văn phòng.

1. HM1: Công tác sơ bộ và chi phí thiết kế
2. HM2: Hoàn thiện phần thô
3. HM3: Hệ thống cơ điện M&E
4. HM4: Hệ thống điều hòa HVAC
5. HM5: Hệ thống an ninh – camera
6. HM6: Trang thiết bị nội thất
7. HM7: Hệ thống PCCC

HM1: Công tác sơ bộ và chi phí thiết kế

Công tác sơ bộ bao gồm khảo sát hiện trạng, đo đạc mặt bằng, tư vấn công năng, lên layout bố trí không gian và triển khai hồ sơ thiết kế. Đây là bước nền tảng giúp doanh nghiệp xác định rõ nhu cầu sử dụng, quy mô nhân sự, số lượng phòng ban và phạm vi thi công trước khi bóc tách khối lượng chi tiết.

HM2: Hoàn thiện phần thô

Hoàn thiện phần thô thường bao gồm các hạng mục như trần, sàn, vách ngăn, sơn tường, cửa, kính và các chi tiết hoàn thiện cơ bản của mặt bằng. Chi phí hạng mục này phụ thuộc nhiều vào hiện trạng bàn giao của văn phòng, chất lượng vật liệu và mức độ cải tạo cần thực hiện.

HM3: Hệ thống cơ điện M&E

Hệ thống cơ điện M&E bao gồm điện chiếu sáng, ổ cắm, tủ điện, mạng LAN, điện thoại, cấp thoát nước và các hạng mục kỹ thuật phục vụ vận hành văn phòng. Đây là nhóm chi phí quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định, an toàn và khả năng mở rộng của không gian làm việc.

HM4: Hệ thống điều hòa HVAC

Hệ thống điều hòa HVAC gồm điều hòa không khí, thông gió, ống gió, miệng gió và các thiết bị liên quan đến kiểm soát nhiệt độ trong văn phòng. Chi phí hạng mục này thường thay đổi theo diện tích, mật độ nhân sự, cách chia phòng và hiện trạng hệ thống điều hòa sẵn có của tòa nhà.

HM5: Hệ thống an ninh – camera

Hệ thống an ninh – camera bao gồm camera giám sát, kiểm soát ra vào, khóa từ, chuông cửa, cảm biến và các thiết bị bảo vệ tài sản văn phòng. Hạng mục này đặc biệt cần thiết với doanh nghiệp có khu vực lưu trữ hồ sơ, phòng server, phòng tài chính hoặc yêu cầu kiểm soát truy cập nội bộ.

HM6: Trang thiết bị nội thất

Trang thiết bị nội thất bao gồm bàn làm việc, ghế văn phòng, tủ hồ sơ, quầy lễ tân, bàn họp, sofa, kệ trang trí, pantry và các hạng mục nội thất rời khác. Đây là nhóm chi phí có biên độ dao động lớn, tùy thuộc vào số lượng nhân sự, chất liệu, thương hiệu, mức độ đồng bộ và yêu cầu nhận diện doanh nghiệp.

HM7: Hệ thống PCCC

Hệ thống PCCC bao gồm đầu báo khói, sprinkler, loa báo cháy, đèn exit, bình chữa cháy, sơ đồ thoát hiểm và các hạng mục điều chỉnh theo yêu cầu của tòa nhà. Khi thi công văn phòng, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ tiêu chuẩn PCCC để tránh phát sinh chi phí điều chỉnh hoặc chậm nghiệm thu bàn giao.

Tỷ trọng chi phí thi công văn phòng theo từng hạng mục

Tỷ trọng chi phí thi công văn phòng có thể thay đổi theo diện tích, hiện trạng mặt bằng và tiêu chuẩn hoàn thiện, nhưng thường được phân bổ vào ba nhóm chính: thiết kế – chuẩn bị thi công, hoàn thiện – kỹ thuật và nội thất – an ninh – PCCC. Việc nắm rõ tỷ trọng từng nhóm giúp doanh nghiệp kiểm soát ngân sách tốt hơn khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu.

1. Nhóm chi phí thiết kế và chuẩn bị thi công
2. Nhóm chi phí hoàn thiện, M&E và HVAC
3. Nhóm chi phí nội thất, an ninh và PCCC

Nhóm chi phí thiết kế và chuẩn bị thi công

Nhóm chi phí này thường chiếm tỷ trọng nhỏ hơn trong tổng ngân sách, bao gồm khảo sát hiện trạng, tư vấn layout, thiết kế concept, bản vẽ kỹ thuật, bóc tách khối lượng và công tác chuẩn bị trước khi thi công. Đây là phần quan trọng để hạn chế thay đổi trong quá trình triển khai và giúp doanh nghiệp có dự toán sát thực tế hơn.

Nhóm chi phí hoàn thiện, M&E và HVAC

Đây là nhóm chi phí chiếm tỷ trọng lớn trong dự toán thi công văn phòng, bao gồm trần, sàn, vách, sơn, hệ thống điện, mạng, cấp thoát nước, điều hòa và thông gió. Mức chi phí có thể tăng đáng kể nếu mặt bằng bàn giao thô, chia nhiều phòng riêng hoặc cần điều chỉnh hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn của tòa nhà.

Nhóm chi phí nội thất, an ninh và PCCC

Nhóm chi phí này bao gồm bàn ghế, tủ, quầy lễ tân, phòng họp, pantry, camera, kiểm soát ra vào và các hạng mục PCCC bắt buộc. Tỷ trọng chi phí phụ thuộc nhiều vào số lượng nhân sự, tiêu chuẩn nội thất, mức độ đồng bộ thương hiệu và yêu cầu vận hành an toàn của từng doanh nghiệp.

Những yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí thi công văn phòng

Tổng chi phí thi công văn phòng không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn bị ảnh hưởng bởi hiện trạng mặt bằng, tiêu chuẩn vật liệu, cách bố trí công năng và quy định thi công của từng tòa nhà. Do đó, doanh nghiệp cần đánh giá đồng thời nhiều yếu tố trước khi lập ngân sách hoặc so sánh báo giá giữa các đơn vị thi công.

1. Diện tích văn phòng cần thi công
2. Hiện trạng mặt bằng bàn giao
3. Tiêu chuẩn vật liệu và mức độ hoàn thiện
4. Số lượng phòng họp, phòng riêng và khu chức năng
5. Quy định thi công của tòa nhà

Diện tích văn phòng cần thi công

Diện tích là cơ sở đầu tiên để dự tính chi phí thi công văn phòng theo m². Văn phòng có diện tích càng lớn thì tổng ngân sách càng cao, tuy nhiên đơn giá trung bình có thể tối ưu hơn nếu mặt bằng vuông vức, dễ bố trí công năng và ít hạng mục kỹ thuật phức tạp.

Hiện trạng mặt bằng bàn giao

Mặt bằng bàn giao thô, đã có trần sàn cơ bản hoặc từng được sử dụng làm văn phòng sẽ tạo ra mức chi phí khác nhau. Nếu mặt bằng cần tháo dỡ nội thất cũ, xử lý lại hệ thống điện, điều hòa, PCCC hoặc cải tạo nhiều hạng mục, ngân sách thi công sẽ tăng so với mặt bằng có sẵn điều kiện hoàn thiện tốt.

Tiêu chuẩn vật liệu và mức độ hoàn thiện

Vật liệu hoàn thiện như sàn, trần, vách kính, sơn, nội thất gỗ, thiết bị chiếu sáng và phụ kiện kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá thi công văn phòng. Doanh nghiệp lựa chọn vật liệu cao cấp, thiết kế nhận diện riêng hoặc yêu cầu độ hoàn thiện chi tiết sẽ cần mức đầu tư lớn hơn so với phương án tiêu chuẩn.

Số lượng phòng họp, phòng riêng và khu chức năng

Văn phòng càng chia nhiều phòng họp, phòng giám đốc, phone booth, pantry, khu tiếp khách hoặc phòng server thì chi phí thi công càng tăng do phát sinh thêm vách ngăn, cửa, điện, mạng, điều hòa, ánh sáng và nội thất riêng cho từng khu vực. Vì vậy, layout công năng cần được chốt kỹ trước khi bóc tách khối lượng.

Quy định thi công của tòa nhà

Mỗi tòa nhà văn phòng có quy định riêng về thời gian thi công, đăng ký nhà thầu, sử dụng thang hàng, vận chuyển vật tư, xử lý tiếng ồn, PCCC và nghiệm thu kỹ thuật. Các yêu cầu này có thể làm phát sinh thêm phí thi công ngoài giờ, phí bảo vệ, phí vệ sinh hoặc chi phí điều chỉnh hệ thống theo tiêu chuẩn của ban quản lý.

Các khoản chi phí dễ phát sinh ngoài dự toán

Trong quá trình thi công văn phòng, nhiều khoản chi phí có thể phát sinh ngoài đơn giá/m² nếu doanh nghiệp chưa kiểm tra kỹ hiện trạng mặt bằng và quy định của tòa nhà. Các khoản này thường liên quan đến thời gian thi công, vận chuyển vật tư, điều chỉnh hệ thống kỹ thuật, tháo dỡ nội thất cũ hoặc hoàn trả mặt bằng theo yêu cầu hợp đồng thuê.

1. Phí thi công ngoài giờ và sử dụng thang hàng
2. Chi phí điều chỉnh hệ thống điện, điều hòa và PCCC
3. Chi phí tháo dỡ, vệ sinh và hoàn trả mặt bằng

Phí thi công ngoài giờ và sử dụng thang hàng

Nhiều tòa nhà văn phòng chỉ cho phép thi công các hạng mục gây tiếng ồn, vận chuyển vật tư hoặc sử dụng thang hàng ngoài giờ hành chính. Vì vậy, doanh nghiệp có thể phát sinh thêm phí đăng ký thi công, phí thang hàng, phí bảo vệ, phí giám sát hoặc chi phí nhân công ngoài giờ nếu tiến độ bàn giao gấp.

Chi phí điều chỉnh hệ thống điện, điều hòa và PCCC

Khi thay đổi layout văn phòng, chia thêm phòng họp, phòng riêng hoặc khu chức năng, hệ thống điện, mạng, điều hòa và PCCC thường phải điều chỉnh lại để phù hợp với công năng mới. Đây là nhóm chi phí dễ bị bỏ sót trong dự toán ban đầu, đặc biệt với mặt bằng bàn giao thô hoặc tòa nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt.

Chi phí tháo dỡ, vệ sinh và hoàn trả mặt bằng

Nếu mặt bằng có sẵn nội thất cũ hoặc doanh nghiệp cần cải tạo lại toàn bộ không gian, chi phí tháo dỡ, vận chuyển phế thải, vệ sinh sau thi công và xử lý hiện trạng có thể làm tăng tổng ngân sách. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nên tính trước chi phí hoàn trả mặt bằng cuối kỳ thuê để tránh bị động khi chấm dứt hợp đồng.

Cách tối ưu chi phí thi công văn phòng cho doanh nghiệp

Để tối ưu chi phí thi công văn phòng, doanh nghiệp cần kiểm soát ngân sách ngay từ giai đoạn lập layout, lựa chọn vật liệu và xác định phạm vi thi công. Việc chuẩn bị kỹ trước khi triển khai giúp hạn chế thay đổi phát sinh, rút ngắn thời gian thi công và đảm bảo không gian sau bàn giao đáp ứng đúng nhu cầu vận hành.

1. Chốt layout trước khi bóc tách khối lượng
2. Tận dụng hiện trạng mặt bằng có sẵn
3. Chọn gói thi công phù hợp với thời hạn thuê
4. Dự phòng ngân sách phát sinh từ đầu

Chốt layout trước khi bóc tách khối lượng

Layout là cơ sở để tính toán khối lượng thi công, số lượng phòng ban, vị trí điện – mạng – điều hòa, vách ngăn và nội thất. Khi layout được chốt rõ ngay từ đầu, nhà thầu có thể lập dự toán chính xác hơn, hạn chế tình trạng thay đổi thiết kế giữa chừng gây phát sinh chi phí và kéo dài tiến độ.

Tận dụng hiện trạng mặt bằng có sẵn

Nếu mặt bằng đã có trần, sàn, hệ thống điện, điều hòa hoặc một phần vách ngăn còn sử dụng tốt, doanh nghiệp nên cân nhắc giữ lại và cải tạo phù hợp với layout mới. Cách này giúp giảm chi phí tháo dỡ, vật liệu, nhân công và thời gian thi công, đặc biệt với các văn phòng thuê trong thời hạn ngắn hoặc ngân sách đầu tư hạn chế.

Chọn gói thi công phù hợp với thời hạn thuê

Với văn phòng thuê 1–2 năm, doanh nghiệp nên ưu tiên phương án thi công cơ bản, nội thất linh hoạt và dễ tháo lắp. Với thời hạn thuê 3–5 năm hoặc dài hơn, có thể đầu tư gói trung cấp hoặc cao cấp để nâng cao trải nghiệm nhân sự, hình ảnh thương hiệu và hiệu quả sử dụng không gian trong dài hạn.

Dự phòng ngân sách phát sinh từ đầu

Doanh nghiệp nên dự phòng một phần ngân sách cho các khoản phát sinh như điều chỉnh hệ thống kỹ thuật, phí thi công ngoài giờ, vận chuyển vật tư, thay đổi vật liệu hoặc yêu cầu bổ sung từ ban quản lý tòa nhà. Khoản dự phòng này giúp quá trình thi công chủ động hơn, tránh gián đoạn tiến độ khi phát sinh chi phí ngoài kế hoạch.

Maison Office hỗ trợ dự toán và thiết kế thi công văn phòng trọn gói

Maison Office cung cấp giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp dự toán chi phí và triển khai thiết kế thi công văn phòng trọn gói, từ giai đoạn khảo sát mặt bằng đến khi nghiệm thu bàn giao. Với kinh nghiệm tư vấn hàng nghìn doanh nghiệp tìm thuê và setup văn phòng tại TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, Maison Office giúp doanh nghiệp kiểm soát ngân sách, tối ưu công năng sử dụng và hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thi công.

1. Khảo sát hiện trạng mặt bằng
2. Tư vấn layout theo ngân sách và quy mô nhân sự
3. Bóc tách khối lượng theo từng hạng mục
4. Đồng hành từ thiết kế, thi công đến bàn giao

Khảo sát hiện trạng mặt bằng

Đội ngũ Maison Office tiến hành khảo sát hiện trạng mặt bằng để đánh giá điều kiện trần, sàn, tường, hệ thống điện, điều hòa, PCCC và các yêu cầu kỹ thuật từ tòa nhà. Đây là cơ sở quan trọng để xác định phạm vi thi công, nhận diện các hạng mục cần cải tạo và lập dự toán chi phí sát với thực tế.

Tư vấn layout theo ngân sách và quy mô nhân sự

Dựa trên diện tích thuê, số lượng nhân sự, mô hình vận hành và ngân sách đầu tư, Maison Office tư vấn phương án layout phù hợp cho từng doanh nghiệp. Cách bố trí không gian được cân nhắc theo nhu cầu sử dụng thực tế như khu làm việc mở, phòng họp, phòng riêng, pantry, khu tiếp khách hoặc khu lưu trữ hồ sơ.

Bóc tách khối lượng theo từng hạng mục

Maison Office hỗ trợ bóc tách khối lượng thi công theo từng hạng mục như hoàn thiện phần thô, hệ thống M&E, HVAC, PCCC, nội thất rời, an ninh – camera và các chi phí liên quan đến vận chuyển, lắp đặt, nghiệm thu. Việc phân tách chi tiết giúp doanh nghiệp dễ kiểm soát ngân sách, so sánh phương án đầu tư và hạn chế phát sinh ngoài dự toán.

Đồng hành từ thiết kế, thi công đến bàn giao

Trong suốt quá trình triển khai, Maison Office đồng hành cùng doanh nghiệp từ khâu thiết kế, lựa chọn vật liệu, kiểm soát tiến độ thi công đến nghiệm thu và bàn giao văn phòng. Mục tiêu là giúp doanh nghiệp sở hữu không gian làm việc phù hợp với ngân sách, tối ưu hiệu quả vận hành và sẵn sàng đưa vào sử dụng đúng kế hoạch.

Câu hỏi thường gặp về chi phí thi công văn phòng

1. Công cụ dự tính chi phí thi công văn phòng có chính xác không?
2. Chi phí thi công văn phòng 100m² khoảng bao nhiêu?
3. Đơn giá thi công văn phòng đã bao gồm nội thất chưa?
4. Vì sao cùng diện tích nhưng chi phí thi công khác nhau?
5. Nên chọn gói cơ bản, trung cấp hay cao cấp?
6. Làm sao để nhận báo giá thi công văn phòng chính xác?

Công cụ dự tính chi phí thi công văn phòng có chính xác không?

Công cụ dự tính chi phí thi công văn phòng giúp doanh nghiệp ước lượng nhanh ngân sách ban đầu dựa trên diện tích và gói hoàn thiện lựa chọn. Tuy nhiên, kết quả chỉ mang tính tham khảo vì chi phí thực tế còn phụ thuộc vào hiện trạng mặt bằng, layout công năng, vật liệu, hệ thống kỹ thuật và quy định thi công của từng tòa nhà.

Chi phí thi công văn phòng 100m² khoảng bao nhiêu?

Với diện tích 100m², chi phí thi công văn phòng tham khảo khoảng 400–600 triệu đồng cho gói cơ bản, 600–800 triệu đồng cho gói trung cấp và từ 1 tỷ đồng trở lên cho gói cao cấp. Mức chi phí này có thể thay đổi tùy theo số lượng phòng họp, khu chức năng, nội thất rời và yêu cầu hoàn thiện thực tế.

Đơn giá thi công văn phòng đã bao gồm nội thất chưa?

Đơn giá thi công văn phòng có thể đã bao gồm hoặc chưa bao gồm nội thất, tùy phạm vi báo giá của từng đơn vị thi công. Doanh nghiệp cần kiểm tra rõ các hạng mục như bàn ghế, tủ hồ sơ, quầy lễ tân, bàn họp, pantry, sofa, thiết bị phòng họp và nội thất đặt riêng có được tính trong đơn giá hay báo riêng.

Vì sao cùng diện tích nhưng chi phí thi công khác nhau?

Cùng một diện tích văn phòng nhưng chi phí thi công có thể khác nhau do hiện trạng mặt bằng, tiêu chuẩn vật liệu, mật độ chia phòng và yêu cầu kỹ thuật không giống nhau. Văn phòng có nhiều phòng họp, phòng riêng, khu tiếp khách, hệ thống M&E, HVAC hoặc PCCC phức tạp thường cần ngân sách cao hơn.

Nên chọn gói cơ bản, trung cấp hay cao cấp?

Doanh nghiệp nên chọn gói thi công dựa trên ngân sách, thời hạn thuê, nhu cầu sử dụng và hình ảnh thương hiệu mong muốn. Gói cơ bản phù hợp văn phòng nhỏ hoặc thuê ngắn hạn; gói trung cấp phù hợp doanh nghiệp cần không gian chỉn chu, vận hành ổn định; gói cao cấp phù hợp văn phòng đại diện hoặc doanh nghiệp chú trọng trải nghiệm và nhận diện thương hiệu.

Làm sao để nhận báo giá thi công văn phòng chính xác?

Để nhận báo giá thi công văn phòng chính xác, doanh nghiệp nên cung cấp đầy đủ diện tích, hiện trạng mặt bằng, số lượng nhân sự, nhu cầu phòng họp, phòng riêng, pantry, tiêu chuẩn vật liệu và thời gian bàn giao mong muốn. Sau khi khảo sát thực tế và chốt layout, đơn vị thi công mới có thể bóc tách khối lượng và lập dự toán chi tiết theo từng hạng mục.

Việc dự tính ngân sách thi công văn phòng từ sớm giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt chi phí đầu tư, lựa chọn gói hoàn thiện phù hợp và hạn chế các khoản phát sinh trong quá trình triển khai. Tuy nhiên, con số từ công cụ chỉ mang tính tham khảo vì chi phí thực tế còn phụ thuộc vào hiện trạng mặt bằng, tiêu chuẩn vật liệu, hệ thống kỹ thuật, quy định tòa nhà và nhu cầu sử dụng của từng doanh nghiệp. Để có dự toán chính xác hơn, hãy liên hệ Maison Office để được khảo sát, tư vấn layout và bóc tách chi phí theo từng hạng mục thi công.