Các Quy Định Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Mới Nhất

Cá nhân và tổ chức khi tham gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần tuân thủ Luật Kinh doanh Bất động sản, bộ khung pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm đảm bảo thị trường vận hành minh bạch và bền vững. Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội ban hành, điều chỉnh và bổ sung định kỳ để phù hợp với thực tiễn thị trường cũng như bối cảnh kinh tế xã hội trong từng giai đoạn.

1. Luật kinh doanh bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh Bất động sản là hệ thống quy định pháp lý điều chỉnh mọi hoạt động liên quan đến việc đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Bộ luật này được ban hành và quản lý bởi cơ quan Nhà nước, nhằm thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng, đảm bảo thị trường hoạt động minh bạch và đúng quy định.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (số 66/2014/QH13) được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và chính thức có hiệu lực từ 01/7/2015. Đây là văn bản pháp lý quan trọng quy định cụ thể các điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật cũng xác định phạm vi điều chỉnh đối với các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và quản lý bất động sản, đồng thời đưa ra những yêu cầu mới mà doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cần tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp trong mọi giao dịch.

2. So sánh Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật mới 2023

Luật Kinh doanh Bất động sản là hành lang pháp lý quan trọng điều chỉnh hoạt động đầu tư, giao dịch và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Từ khi Luật 2014 có hiệu lực, thị trường đã có bước tiến đáng kể nhưng vẫn tồn tại nhiều điểm chưa đồng bộ với các luật liên quan. Đến năm 2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với nhiều điều chỉnh mới nhằm hoàn thiện thể chế, tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên tham gia.

3. Điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán: Khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% tổng giá bán hoặc giá thuê nhà đối với nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai. Trong hợp đồng mua bán, thuê mua phải ghi rõ tổng giá bán, giá thuê nhà bằng số và bằng chữ, đồng thời mọi thay đổi liên quan đến giá đều phải được cập nhật và tuân thủ quy định pháp luật.

Thanh toán tối đa 50% giá thuê mua: Theo Điều 25, luật mới điều chỉnh giới hạn thanh toán khi thuê mua nhà. Trước đây, luật cho phép thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà; tuy nhiên, quy định mới giảm mức trần xuống còn 50% nhằm đảm bảo quyền lợi người mua và hạn chế rủi ro trong giao dịch.

Nhận thanh toán dịch vụ bất động sản qua ngân hàng: Khoản 2 Điều 48 quy định mọi giao dịch thanh toán của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản bắt buộc phải thực hiện qua ngân hàng. Doanh nghiệp có thể lựa chọn ngân hàng Việt Nam hoặc ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam. Quy định này giúp tăng tính minh bạch trong giao dịch, hỗ trợ cơ quan chức năng theo dõi thị trường và đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Thù lao và hoa hồng phải giao dịch qua ngân hàng: Theo Điều 47, các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản khi nhận thù lao hoặc hoa hồng phải thực hiện qua ngân hàng và khai báo thuế đầy đủ. Quy định này góp phần tăng tính minh bạch và ngăn ngừa gian lận trong hoạt động môi giới.

Quy định rõ hơn về cá nhân cung cấp dịch vụ bất động sản:

• Khoản 2 Điều 61: Cá nhân hành nghề kinh doanh bất động sản không được hành nghề tự do như trước đây mà phải hoạt động trong doanh nghiệp hoặc tổ chức có đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản.
• Khoản 3 Điều 9: Cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ trong lĩnh vực bất động sản không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
• Khoản 4 Điều 9: Cá nhân mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh thì không chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn phải nộp thuế theo quy định hiện hành.
• Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, cần tham khảo thêm Luật Đất đai 2024 để thực hiện đúng quy trình.

Doanh nghiệp chỉ cần 1 người đại diện có chứng chỉ hành nghề: Theo Điều 61, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ cần có một người đại diện có chứng chỉ hành nghề (thay vì hai người như trước). Ngoài ra, doanh nghiệp phải đảm bảo cơ sở vật chất, quy chế hoạt động và tuân thủ đúng quy định pháp luật khi tham gia kinh doanh.

4. Các quy định Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất

4.1 Quy định về công khai thông tin và bảo lãnh giao dịch

Theo Điều 6 và Điều 25 Luật 29/2023/QH15, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai thông tin dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng, bao gồm:

• Tên, vị trí, diện tích, hồ sơ pháp lý dự án.
• Tiến độ xây dựng, giấy phép, thiết kế được phê duyệt.
• Hình thức huy động vốn, ngân hàng bảo lãnh, giá bán, tiến độ thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của khách hàng.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng thương mại để đảm bảo hoàn trả tiền cho khách hàng nếu không bàn giao nhà đúng tiến độ. Việc này giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua, đặc biệt trong các giao dịch căn hộ, officetel hoặc tòa nhà thương mại đang xây dựng.

4.2 Quy định về chuyển nhượng dự án và phân lô bán nền

Điều kiện chuyển nhượng dự án

Theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Hồ sơ pháp lý đầy đủ: Dự án phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai: Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai với Nhà nước trước khi thực hiện chuyển nhượng.
• Không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trước đây.
• Dự án đang thế chấp: Nếu phần dự án chuyển nhượng đang được thế chấp, chủ đầu tư phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và thực hiện thủ tục giải chấp hợp pháp trước khi chuyển nhượng.
• Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật: Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, khu vực được chuyển nhượng phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đảm bảo đủ điều kiện vận hành và kết nối đồng bộ với phần còn lại của dự án.

Những điều chỉnh này nhằm tăng tính linh hoạt cho nhà đầu tư, đồng thời bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng và tính minh bạch của thị trường.

Quy định về phân lô bán nền

Theo Khoản 6, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động phân lô bán nền được quy định cụ thể như sau:

• Khu vực bị cấm: Nghiêm cấm phân lô bán nền tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, nơi có mật độ dân cư cao và yêu cầu quản lý đô thị chặt chẽ.
• Khu vực được phép: Ngoài các khu vực bị cấm nêu trên, chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện phân lô, bán nền nếu phù hợp với quy hoạch chi tiết được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và đảm bảo hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy định.
• Mục tiêu của quy định: Chính sách này được ban hành nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ đất đai, hạn chế tình trạng phân lô tự phát, đồng thời đảm bảo phát triển đô thị bền vững và đúng quy hoạch.

4.3 Quy định về sàn giao dịch, môi giới và chứng chỉ hành nghề

Theo Điều 61, 65 và 66 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản được quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

• Phải có tư cách pháp nhân hợp lệ, trụ sở rõ ràng và quy chế hoạt động cụ thể.
• Ít nhất 01 nhân sự trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp phải thông báo và được công khai thông tin trên hệ thống quản lý của Sở Xây dựng.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

• Bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản.
• Từ ngày 01/01/2025, cá nhân không được phép hành nghề môi giới độc lập.

Sàn giao dịch bất động sản

• Phải xây dựng quy trình quản lý, lưu trữ và báo cáo giao dịch minh bạch.
• Chịu trách nhiệm đảm bảo tính chính xác của thông tin cung cấp cho khách hàng.

Những quy định này nhằm chuẩn hóa hoạt động môi giới, loại bỏ tình trạng “cò đất” không chứng chỉ và hạn chế các sàn giao dịch “ảo”, từ đó duy trì sự ổn định và minh bạch trên thị trường bất động sản.

4.4 Quy định về thanh toán và giao dịch qua ngân hàng

Theo Điều 47 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc thanh toán trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể như sau:

• Yêu cầu thanh toán qua ngân hàng chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
• Khi nhận tiền theo hợp đồng từ khách hàng hoặc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ địa ốc bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam.

• Tất cả các khoản tiền đặt cọc, thanh toán mua bán, cho thuê hoặc thuê mua bất động sản giữa doanh nghiệp và khách hàng phải được thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng.

• Các giao dịch giữa cá nhân hoặc hộ gia đình không kinh doanh bất động sản vẫn có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc các hình thức thanh toán khác theo quy định pháp luật.

• Mọi khoản thu chi thực hiện qua ngân hàng phải có chứng từ và sao kê hợp lệ, đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong giao dịch.

Quy định này nhằm kiểm soát dòng tiền, ngăn chặn thất thu thuế, phòng chống rửa tiền và hạn chế các giao dịch “ngầm” ngoài hệ thống tài chính.

4.5 Quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

Doanh nghiệp và hợp tác xã

• Phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hợp pháp.
• Không được đang trong tình trạng đình chỉ hoạt động hoặc phá sản.
• Có vốn chủ sở hữu tối thiểu phù hợp với quy mô dự án mà doanh nghiệp tham gia.

Cá nhân và hộ gia đình

• Phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản với quy mô lớn, thường xuyên, hoặc khi thực hiện đầu tư dự án bất động sản.
• Không cần thành lập doanh nghiệp nếu bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình với quy mô nhỏ, không thường xuyên, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Chi tiết về các trường hợp này sẽ do Chính phủ hướng dẫn.

4.6 Quy định về vốn chủ sở hữu và năng lực tài chính

Vốn chủ sở hữu dự án

Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản phải đảm bảo vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy mô dự án:

• 20% vốn chủ sở hữu: Áp dụng cho các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.
• 15% vốn chủ sở hữu: Áp dụng cho các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
• Nhiều dự án: Nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải đảm bảo đủ cho tất cả các dự án đang triển khai.

Đảm bảo năng lực tài chính

• Báo cáo tài chính: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chứng minh năng lực tài chính, bao gồm việc cung cấp báo cáo tài chính được kiểm toán khi cơ quan nhà nước yêu cầu.
• Ký quỹ: Theo Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng cam kết. Quy định này không phải riêng của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng vẫn liên quan đến việc đảm bảo năng lực tài chính.

Các quy định về vốn chủ sở hữu và năng lực tài chính nhằm sàng lọc chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, ngăn chặn tình trạng “tay không bắt giặc”, đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ, đồng thời bảo vệ quyền lợi khách hàng và nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản.

4.7 Quy định về phạm vi và loại hình kinh doanh BĐS

Theo Điều 10 và Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các chủ thể kinh doanh bất động sản có thể thực hiện các hoạt động sau:

• Đầu tư xây dựng: Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn trong công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Mua, thuê bất động sản: Mua nhà ở hoặc công trình xây dựng đã có để bán lại, cho thuê hoặc kinh doanh.
• Nhận chuyển nhượng: Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án để tiếp tục xây dựng và kinh doanh.
• Kinh doanh quyền sử dụng đất: Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Cung cấp dịch vụ: Cung cấp dịch vụ bất động sản như môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản và vận hành sàn giao dịch bất động sản.

4.8 Quy định về bất động sản hình thành trong tương lai

Theo Điều 23 và Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (29/2023/QH15), chủ đầu tư chỉ được phép bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và nghĩa vụ bảo lãnh:

• Hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng: Công trình nhà ở phải hoàn thành phần móng; công trình thương mại phải khởi công hợp lệ.
• Trách nhiệm pháp lý: Chủ đầu tư không cần xác nhận của Sở Xây dựng nhưng tự chịu trách nhiệm về tính hợp pháp khi đưa sản phẩm vào kinh doanh.
• Bảo lãnh ngân hàng: Ngân hàng phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, trừ khi khách hàng có văn bản từ chối.
• Hợp đồng mua bán, cho thuê mua: Không bắt buộc theo mẫu, nhưng phải đầy đủ nội dung theo quy định pháp luật.
• Tiền đặt cọc: Không vượt quá 5% giá trị sản phẩm và chỉ được thu khi dự án đủ điều kiện.
• Công khai thông tin: Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên hệ thống dữ liệu của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng.

4.9 Quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo Điều 61 – 66, dịch vụ bất động sản bao gồm: môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý và vận hành tòa nhà.

• Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phải có đăng ký kinh doanh hợp pháp, nhân sự chuyên môn và trụ sở hoạt động.
• Phải thông báo hoạt động đến Sở Xây dựng và được công khai trên hệ thống dữ liệu.
• Người hành nghề phải có chứng chỉ chuyên môn hoặc bằng cấp phù hợp.
• Nghĩa vụ: lưu trữ hồ sơ, cung cấp thông tin trung thực, bảo vệ dữ liệu khách hàng và thực hiện nghĩa vụ thuế.

5. Tác động của Luật mới đến nhà đầu tư & doanh nghiệp môi giới

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/01/2025) tạo bước ngoặt quan trọng, hướng tới thị trường minh bạch, chuyên nghiệp, bền vững, tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp môi giới.

Với chủ đầu tư và nhà đầu tư dự án

• Siết năng lực tài chính: Yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu 15–20% tổng vốn đầu tư, loại bỏ chủ đầu tư yếu vốn.
• Kiểm soát huy động vốn: Chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% khi đủ điều kiện pháp lý, giảm rủi ro “dự án ma”.
• Tăng minh bạch: Bắt buộc công khai pháp lý, tiến độ và bảo lãnh ngân hàng trên hệ thống dữ liệu Bộ Xây dựng.
• Ổn định thị trường: Nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, đánh giá uy tín chủ đầu tư trước khi giao dịch.

Với doanh nghiệp môi giới và sàn giao dịch

• Chuẩn hóa điều kiện: Chỉ doanh nghiệp có pháp nhân và nhân sự có chứng chỉ hành nghề mới được phép môi giới.
• Minh bạch giao dịch: Mọi thanh toán phải qua ngân hàng, hạn chế rủi ro tài chính.
• Công khai thông tin: Sở Xây dựng đăng tải danh sách sàn và môi giới đủ điều kiện, tăng niềm tin thị trường.
• Tạo lợi thế cạnh tranh: Các đơn vị chuyên nghiệp, dữ liệu chuẩn sẽ hưởng lợi khi thị trường được thanh lọc.

Tóm lại, việc nắm rõ và tuân thủ các quy định Luật Kinh doanh bất động sản là yếu tố then chốt để các cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia thị trường một cách an toàn và hiệu quả. Luật mới 2023 mang đến những thay đổi quan trọng về công khai thông tin, quản lý vốn, thanh toán qua ngân hàng và yêu cầu chứng chỉ hành nghề môi giới, giúp nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp.

6. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

6.1 Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực khi nào?

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023.

Theo Nghị quyết 104/2024/QH15, Luật chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

6.2 Vốn tối thiểu để làm dự án bất động sản là bao nhiêu?

Theo Điều 9 Luật 29/2023/QH15, doanh nghiệp phải có:

• Tối thiểu 20% vốn chủ sở hữu với dự án sử dụng đất dưới 20 ha.
• Tối thiểu 15% vốn chủ sở hữu với dự án từ 20 ha trở lên.

Trường hợp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, vốn chủ sở hữu phải đủ đáp ứng điều kiện từng dự án.

6.3 Cá nhân có được kinh doanh bất động sản không?

Có, nhưng chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ. Theo Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023, cá nhân hoặc hộ gia đình không cần thành lập doanh nghiệp nếu chỉ bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình, không mang tính thường xuyên.

Nếu hoạt động thường xuyên hoặc đầu tư dự án, phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.

6.4 Kinh doanh bất động sản có bắt buộc qua sàn giao dịch không?

Không bắt buộc. Luật 2023 bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn nhưng yêu cầu doanh nghiệp và môi giới phải đăng ký, công khai thông tin và chịu trách nhiệm về dữ liệu giao dịch. Điều này giúp tăng tính tự chủ, nhưng vẫn đảm bảo minh bạch và quản lý hiệu quả.

6.5 Thi chứng chỉ môi giới ở đâu?

Theo Điều 65 và 66 Luật 29/2023/QH15, Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý chứng chỉ môi giới. Các cá nhân muốn hành nghề có thể đăng ký dự thi tại các Sở Xây dựng hoặc các đơn vị được Bộ Xây dựng ủy quyền tổ chức. Chứng chỉ có giá trị trên phạm vi toàn quốc và là điều kiện bắt buộc để làm việc tại các sàn giao dịch hợp pháp.

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.