Luật kinh doanh bất động sản 2014 [Số 66/2014/QH13]

Cá nhân, tổ chức muốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bắt buộc phải tuân thủ theo luật kinh doanh bất động sản. Đây là bộ luật được quy định bởi pháp luật Việt Nam, được điều chỉnh, bổ sung qua từng giai đoạn để phù hợp với thực tiễn thị trường và điều kiện kinh tế xã hội. Trong bài viết này, hãy cùng Maison Office tìm hiểu tổng quan về Luật kinh doanh bất động sản 2014 và những điều chỉnh mới nhất!

1. Luật kinh doanh bất động sản là gì?

Luật kinh doanh bất động sản là hệ thống các quy định pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Bộ luật này được ban hành và quản lý bởi các cơ quan nhà nước Việt Nam, đặt ra các hạn chế và yêu cầu pháp lý mà cá nhân, tổ chức phải tuân theo khi tham gia vào lĩnh vực này. 

Luật kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 25/11/2014, có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/07/2015. Bộ luật này bao gồm các quy định mới mà cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cũng như các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cần phải lưu ý. Cụ thể, Luật kinh doanh bất động sản 2014 sẽ điều chỉnh những vấn đề phát trình trong các hoạt động mua bán, kinh doanh, chuyển nhượng BĐS,… 

2. Những quy định chung của Luật kinh doanh bất động sản 2014

Dưới đây là những quy định chung của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: 

2.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Theo Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.”

Đối tượng áp dụng của Luật kinh doanh BĐS năm 2014 bao gồm:

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;
• Cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

2.2 Giải thích các thuật ngữ liên quan

Dưới đây là những từ ngữ được sử dụng trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 và diễn giải chi tiết: 

– Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng, mua, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng để bán; cho thuê, cho thuê mua bất động sản; dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời.

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn: là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và được đưa vào sử dụng.

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là nhà, xông trình đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, chưa được đưa vào sử dụng. 

– Môi giới bất động sản: là hình thức làm trung gian cho các bên trong mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản.

– Quản lý bất động sản: là việc thực hiện một, một phần hoặc tất cả các hoạt động liên quan đến quản lý, khai thác và định đoạt BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất. 

– Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch như mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản. 

– Thuê mua nhà, công trình xây dựng: là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê một khoản chi phí và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được thành tiến thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

– Tư vấn bất động sản: là hoạt động hỗ trợ về các vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS theo yêu cầu cụ thể của các bên. 

2.3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc kinh doanh BĐS như sau: 

• Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Trung thực, công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản.
• Tổ chức, cá nhân được quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2.4 Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014, các loại hình BĐS được phép đưa vào kinh doanh bao gồm: 

• Nhà, công trình xây dựng có sẵn của cá nhân, tổ chức;
• Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của cá nhân, tổ chức;
• Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cấp phép đưa vào kinh doanh bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Để hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các cá nhân, tổ chức phải đáp ứng được các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã) với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Như vậy, các doanh nghiệp BĐS nào hiện có vốn điều lệ thấp hơn 20 tỷ đồng cần phải có động thái điều chỉnh tăng vốn điều lệ để tuân thủ quy định pháp luật. 
• Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên vẫn phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật. 

4. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể về phạm vi kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể như sau: 

4.1 Đối với tổ chức, cá nhân trong nước

Các tổ chức, cá nhân trong nước được phép kinh doanh BĐS dưới các hình thức cụ thể như sau: 

– Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

– Với đất được nhà nước giao, tổ chức, cá nhân có thể đầu tư xây dựng nhà ở với các mục đích: 

• Để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Đầu tư xây dựng hạng tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

– Với đất được nhà nước cho thuê, tổ chức, cá nhân có thể đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Với đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Với đất nhận chuyển nhượng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Với đất thuê của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

– Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

4.2 Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo Khoản 2 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, người Việt Nam sinh sống và định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản dưới các hình thức như sau: 

• Các hình thức được quy định tại điểm b, d, g và h tại khoản 1 Điều này;
• Đối với đất được nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

4.3 Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Luật này cũng quy định cụ thể về hình thức kinh doanh bất động sản đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau: 

• Các hình thức được quy định tại điểm b, d, h Khoản 1 và điểm b Khoản 2 Điều này;
• Với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

5. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một tài liệu pháp lý quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Các hợp đồng này thường định rõ các điều khoản và điều kiện liên quan đến giao dịch, mua bán, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng bất động sản,…

Dưới đây là những quy định cụ thể về hợp đồng kinh doanh BĐS theo Luật kinh doanh bất động sản mới nhất:  

5.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014, hiện nay có các loại hợp đồng kinh doanh BĐS được áp dụng như sau: 

• Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

5.2 Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản

Theo quy định của luật này, hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản rõ ràng, cụ thể. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ do các bên tự thỏa thuận. 

Tuy nhiên với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên liên quan là cá nhân, hộ gia đình quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Luật này thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. 

5.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ do các bên tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng: 

• Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. 
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không công chứng/chứng thực hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết. 

Tham khảo thêm: 

• Mẫu Hợp Đồng Thuê Văn Phòng – Các điểm cần lưu ý
• Mẫu Hợp Đồng Thuê Nhà Làm Văn Phòng
• Mẫu Thông Báo Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Văn Phòng

6. Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là quá trình chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền quản lý dự án BĐS từ một bên sang bên khác. Theo đó, các bên liên quan khi thực hiện chuyển nhượng BĐS phải tuân theo các quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản 2014. 

6.1 Nguyên tắc chuyển nhượng BĐS

Căn cứ theo Điều 48 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, các hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản phải tuân theo nguyên tắc dưới đây:

– Chủ đầu tư dự án BĐS được phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

– Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:

• Không làm thay đổi mục tiêu dự án;
• Không làm thay đổi nội dung dự án;
• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

– Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

6.2 Điều kiện chuyển nhượng BĐS

Để tiến hành chuyển nhượng bất động sản một cách hợp pháp, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện sau đây: 

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ như trong dự án đã được phê duyệt;
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Ngoài ra, chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ tiềm lực tài chính và cam kết triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật. 

6.3 Thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS

Dưới đây là thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo đúng quy định của Luật kinh doanh bất động sản mới nhất:

Bước 1: Soạn thảo hồ sơ

Chủ đầu tư soạn thảo hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án BĐS và gửi về cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền. 

Bước 2: Xét duyệt hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện thì phải thông báo cho chủ đầu tư bằng văn bản. 

Bước 3: Hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS, các bên liên quan phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. 

Luật kinh doanh bất động sản là văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, góp phần điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Bộ luật này đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần để phù hợp với thực tiễn và yêu cầu phát triển của thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả thực thi thì cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp. Hy vọng bài viết trên đây của Maison Office đã mang đến cho bạn nhiều thông tin hữu ích!

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.