Văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use): Ưu và nhược

Các tòa nhà phức hợp đang là xu hướng phát triển nổi bật tại những đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nơi mô hình kiến trúc đa chức năng được quy hoạch đồng bộ giữa trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê hiện đại. Việc đặt văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use) giúp doanh nghiệp tận hưởng không gian làm việc tiện nghi, chuyên nghiệp và dễ dàng kết nối trong cộng đồng kinh doanh năng động. Tuy vậy, mô hình này cũng tồn tại những ưu và nhược điểm riêng, do đó doanh nghiệp cần xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định thuê văn phòng.

1. Khu phức hợp là gì?

Khu phức hợp (complex) là một tổ hợp các công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng tích hợp nhiều chức năng khác nhau như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, giáo dục, y tế và giải trí trong cùng một không gian. Khu phức hợp hoạt động như một “đô thị thu nhỏ,” đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt và làm việc của cư dân mà không cần đi xa.

Mục tiêu của mô hình khu phức hợp là tạo nên không gian sống làm việc và giải trí liền mạch, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của cư dân và doanh nghiệp. Tại Việt Nam, nhiều dự án tiêu biểu như Landmark 81, Saigon Centre, Phú Mỹ Hưng hay Lotte Center Hà Nội đang dẫn đầu xu hướng phát triển khu phức hợp hiện đại.

>> Tham khảo ngay địa chỉ các trung tâm thương mại lớn tại Việt Nam:

• TOP 10+ trung tâm thương mại TPHCM sầm uất bậc nhất
• TOP 10+ trung tâm thương mại Hà Nội nổi tiếng lớn nhất

2. Đặc điểm của văn phòng trong tòa nhà phức hợp

Văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use) được xem là mô hình không gian làm việc hiện đại, tích hợp trong quần thể kiến trúc đa chức năng, mang lại sự thuận tiện tối đa cho doanh nghiệp. Những đặc điểm nổi bật của loại hình văn phòng này bao gồm:

• Tích hợp trong quần thể đa chức năng: Văn phòng nằm trong khu phức hợp gồm trung tâm thương mại, căn hộ, khách sạn, khu vui chơi và dịch vụ, tạo nên môi trường làm việc, sinh hoạt và giải trí liền mạch, đáp ứng toàn diện nhu cầu của nhân viên và khách hàng.
• Phân khu tách biệt, vận hành chuyên nghiệp: Khu văn phòng trong tòa nhà phức hợp được bố trí sảnh riêng, thang máy riêng và hệ thống quản lý – an ninh độc lập, đảm bảo tính riêng tư, an toàn và hiệu quả cho doanh nghiệp hoạt động.
• Hệ thống tiện ích nội khu phong phú: Người làm việc có thể dễ dàng tiếp cận nhà hàng, quán cà phê, phòng gym, siêu thị, rạp chiếu phim hoặc khu cảnh quan xanh, góp phần nâng cao trải nghiệm và cân bằng giữa công việc và cuộc sống.
• Hạ tầng kỹ thuật hiện đại: Các văn phòng trong tòa nhà phức hợp thường được trang bị thang máy tốc độ cao, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC tự động, điện dự phòng 100% và đường truyền internet ổn định, đạt chuẩn vận hành của văn phòng hạng A và hạng B chuyên nghiệp.
• Kết nối giao thông thuận lợi: Hầu hết các khu phức hợp được xây dựng tại vị trí chiến lược, nằm trên trục đường lớn hoặc khu trung tâm thương mại – tài chính, thuận tiện di chuyển và gặp gỡ đối tác.
• Gia tăng hình ảnh và giá trị thương hiệu: Làm việc tại các văn phòng trong tòa nhà phức hợp giúp doanh nghiệp thể hiện đẳng cấp, tính chuyên nghiệp và phong cách hiện đại, đồng thời tạo lợi thế trong việc thu hút nhân sự và xây dựng uy tín thương hiệu.

Nhờ sự kết hợp hài hòa giữa công năng, tiện ích và vị trí, văn phòng trong tòa nhà phức hợp đang trở thành lựa chọn lý tưởng cho các doanh nghiệp hướng đến môi trường làm việc hiệu quả, tiện nghi và mang tính biểu tượng cao.

3. Ưu điểm khi thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp

Thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use) mang đến cho doanh nghiệp môi trường làm việc hiện đại, nhiều giá trị gia tăng và trải nghiệm toàn diện. Dưới đây là những ưu điểm nổi bật giúp loại hình này ngày càng được các doanh nghiệp trong và ngoài nước ưa chuộng:

3.1 Tiện ích đa dạng và hiện đại

Các tòa nhà phức hợp được quy hoạch theo mô hình “all-in-one”, nơi mọi nhu cầu làm việc, ăn uống, mua sắm và giải trí đều được đáp ứng trong cùng một không gian. Nhân viên có thể dễ dàng tiếp cận nhà hàng, quán cà phê, phòng gym, rạp chiếu phim hoặc trung tâm thương mại ngay trong khuôn viên tòa nhà, giúp tiết kiệm thời gian di chuyển và nâng cao chất lượng trải nghiệm làm việc hằng ngày.

3.2 Vị trí đắc địa và kết nối giao thông thuận lợi

Hầu hết các tòa nhà phức hợp đều được xây dựng tại những vị trí trung tâm hoặc khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, thuận tiện kết nối các quận trọng điểm. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận khách hàng và đối tác, mà còn mang lại lợi thế thương hiệu khi hiện diện tại các khu vực kinh tế năng động như Quận 1, KĐT Thủ Thiêm, Quận 7 (TP.HCM) hay Quận Ba Đình, Quận Cầu Giấy (Hà Nội).

3.3 Hệ thống quản lý và an ninh chuyên nghiệp

Các văn phòng trong tòa nhà phức hợp cao cấp được vận hành bởi hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BSM, đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế về vận hành, an ninh và dịch vụ khách thuê. Hệ thống này giám sát và điều phối toàn bộ hoạt động tòa nhà theo thời gian thực, từ điều hòa không khí, chiếu sáng đến quản lý năng lượng. Bên cạnh đó, tòa nhà được trang bị camera an ninh 24/7, hệ thống kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp và dịch vụ bảo trì định kỳ, mang đến cho doanh nghiệp môi trường làm việc lý tưởng, an toàn, ổn định.

3.4 Không gian xanh và môi trường làm việc lành mạnh

Nhiều tòa nhà phức hợp có khối văn phòng được phát triển theo các tiêu chuẩn công trình xanh chuẩn quốc tế như LEED, EDGE hoặc WELL, hướng tới sự cân bằng giữa hiệu quả năng lượng và trải nghiệm người dùng. Không gian làm việc được tối ưu ánh sáng tự nhiên, tăng cường cây xanh nội khu, mặt đứng kính low-E chống nhiệt và hệ thống thông gió tự động tiết kiệm năng lượng. Làm việc tại văn phòng trong tòa nhà phức hợp xanh không chỉ giúp nhân viên giảm căng thẳng, cải thiện sức khỏe tinh thần mà còn góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp tiên phong theo đuổi phát triển bền vững.

3.5 Cơ hội kết nối và mở rộng hoạt động kinh doanh

Đặt văn phòng trong tòa nhà khu phức hợp giúp doanh nghiệp dễ dàng kết nối với cộng đồng doanh nghiệp và cư dân cùng khu vực. Với mật độ thương mại, dịch vụ và doanh nghiệp cao, đây là môi trường lý tưởng để mở rộng quan hệ hợp tác, phát triển khách hàng tiềm năng và tạo dựng mạng lưới kinh doanh hiệu quả.

3.6 Linh hoạt trong lựa chọn mô hình văn phòng

Các tòa nhà phức hợp cho thuê văn phòng thường cung cấp đa dạng mô hình như văn phòng truyền thống, văn phòng trọn gói, coworking space hoặc shophouse thương mại, phù hợp với nhu cầu của từng quy mô doanh nghiệp. Nhờ vậy, việc thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp mang lại tính linh hoạt cao, giúp doanh nghiệp dễ dàng mở rộng hoặc tối ưu diện tích theo từng giai đoạn phát triển.

4. Nhược điểm khi thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp

Bên cạnh nhiều lợi thế về vị trí, tiện ích và hình ảnh thương hiệu, việc thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use Office) cũng tồn tại một số hạn chế mà doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn.

4.1 Chi phí thuê và phí dịch vụ cao

Do sở hữu vị trí đắc địa, tiện ích đa dạng và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, văn phòng trong tòa nhà phức hợp cao cấp thường có giá thuê cao hơn so với tòa nhà văn phòng độc lập. Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp còn phải chi trả thêm các khoản phí dịch vụ, phí gửi xe, điện lạnh ngoài giờ hoặc quảng cáo khối đế thương mại, khiến tổng chi phí vận hành tăng đáng kể. Vì vậy, mô hình này phù hợp hơn với các doanh nghiệp có ngân sách ổn định hoặc cần hình ảnh thương hiệu cao cấp.

>> Xem thêm: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng

4.2 Một số dự án xa trung tâm

Không phải tất cả tòa nhà phức hợp có văn phòng cho thuê đều nằm ở khu vực trung tâm. Nhiều dự án được phát triển tại khu đô thị mới như Thủ Thiêm, Quận 7 hoặc khu Tây Hà Nội để có đủ quỹ đất cho quy hoạch tổng thể. Dù hạ tầng hiện đại và giao thông ngày càng hoàn thiện, nhưng với những doanh nghiệp cần giao dịch thường xuyên trong khu trung tâm tài chính, việc di chuyển có thể mất nhiều thời gian hơn.

4.3 Hạn chế tùy chỉnh thiết kế không gian

Văn phòng trong khu phức hợp thường được thiết kế sẵn với kết cấu trần, sàn và tường kỹ thuật cố định, nhằm đồng bộ với tổng thể công trình. Điều này có thể hạn chế khả năng tùy biến layout, cải tạo nội thất hoặc mở rộng diện tích theo nhu cầu riêng của từng doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có yêu cầu thiết kế đặc thù (như studio sáng tạo, trung tâm đào tạo, R&D lab…) nên khảo sát kỹ mặt bằng trước khi ký hợp đồng thuê.

Liên hệ ngay Maison Office để được tư vấn miễn phí các phương án thiết kế thi công nội thất văn phòng trong tòa nhà phức hợp, tối ưu công năng, thẩm mỹ và tuân thủ đúng quy chuẩn kỹ thuật của từng tòa nhà.

4.4 Mật độ cao, quá tải giờ cao điểm

Do đặc trưng tập trung nhiều chức năng từ cư dân, khách hàng đến nhân viên văn phòng nên tòa nhà phức hợp thường có mật độ sử dụng cao, đặc biệt vào giờ cao điểm sáng và chiều. Điều này có thể gây tình trạng tắc nghẽn tại thang máy, khu đỗ xe hoặc khu vực ra vào. Với những tòa nhà có lưu lượng lớn như Landmark 81 hoặc Saigon Centre, doanh nghiệp nên ưu tiên khối tháp văn phòng riêng biệt để đảm bảo hoạt động ổn định.

5. Checklist thẩm định trước khi thuê văn phòng trong tòa phức hợp

Trước khi đưa ra quyết định thuê văn phòng trong tòa nhà phức hợp (Mixed-use Office), doanh nghiệp nên tiến hành đánh giá toàn diện về vị trí, hạ tầng, tiện ích, chi phí và chất lượng quản lý vận hành. Một quy trình thẩm định kỹ lưỡng không chỉ giúp đảm bảo không gian thuê phù hợp với nhu cầu hoạt động và ngân sách, mà còn tối ưu hiệu quả đầu tư dài hạn.

Dưới đây là checklist đánh giá tòa nhà phức hợp được Maison Office tổng hợp, giúp doanh nghiệp dễ dàng đối chiếu và lựa chọn được văn phòng cho thuê phù hợp nhất.

>> Tham khảo chi tiết: 30+ Tiêu chí đánh giá tòa nhà & văn phòng cho thuê

Gợi ý chuyên gia Maison Office:

• Doanh nghiệp nên đánh giá thực tế ít nhất 3 nhóm tiêu chí đầu tiên (vị trí – kỹ thuật – điều khoản thuê), vì đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả vận hành và chi phí tổng sở hữu (TCO).
• Maison Office khuyến nghị thực hiện khảo sát thực địa 2 khung giờ (sáng và chiều), kết hợp đối chiếu bảng checklist trên để chọn văn phòng trong tòa nhà phức hợp phù hợp nhất với mục tiêu phát triển và văn hóa doanh nghiệp.

6. Danh sách các tòa nhà phức hợp văn phòng và trung tâm thương mại

Mô hình văn phòng trong tòa nhà phức hợp ngày càng phát triển mạnh tại Hà Nội và TP.HCM, mang đến hệ sinh thái hoàn chỉnh kết hợp văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ và tiện ích cao cấp. Đây là loại hình bất động sản nổi bật về vị trí, thiết kế và giá trị thương mại, được nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi tìm văn phòng cho thuê hiện đại và thuận tiện.

6.1 Tòa nhà phức hợp văn phòng và TTTM tại Hà Nội

>> Xem thêm: Các tòa nhà cho thuê văn phòng Hà Nội

6.2 Tòa nhà phức hợp văn phòng và TTTM tại TPHCM

>> Xem thêm: Các tòa nhà cho thuê văn phòng TPHCM

7. Doanh nghiệp nào phù hợp thuê văn phòng trong khu phức hợp?

Không phải mọi doanh nghiệp đều phù hợp với mô hình văn phòng trong tòa nhà phức hợp. Loại hình này đặc biệt lý tưởng cho các tổ chức đề cao hình ảnh thương hiệu, trải nghiệm nhân sự và hiệu quả vận hành lâu dài. Dưới đây là nhóm doanh nghiệp phù hợp nhất:

• Doanh nghiệp FDI và tập đoàn đa quốc gia: Ưu tiên môi trường làm việc đạt chuẩn quốc tế, có an ninh, dịch vụ và tiện ích đồng bộ. Các tòa nhà như Lotte Center, Capital Place, Saigon Centre hay Landmark 81 thường là lựa chọn hàng đầu nhờ vị trí chiến lược và hạ tầng cao cấp.
• Công ty trong lĩnh vực tài chính, luật, tư vấn và công nghệ: Đề cao hình ảnh thương hiệu, tính bảo mật và khả năng kết nối khách hàng cao cấp. Làm việc trong tòa nhà phức hợp có khối văn phòng riêng biệt giúp tăng uy tín, thuận tiện tiếp đón đối tác và tổ chức hội nghị ngay trong khuôn viên.
• Doanh nghiệp quy mô trung bình – lớn đang mở rộng: Cần không gian hiện đại, chuyên nghiệp để nâng cao uy tín thương hiệu và trải nghiệm khách hàng. Mô hình khu phức hợp giúp doanh nghiệp tận dụng được hệ sinh thái thương mại – dịch vụ – ẩm thực – lưu trú trong cùng một quần thể.
• Công ty có đội ngũ nhân sự đông: Lợi thế khi thuê văn phòng trong khu phức hợp là nhân viên có thể tiếp cận tiện ích nội khu như nhà hàng, quán cà phê, phòng gym, khu thư giãn. Điều này góp phần nâng cao năng suất và sự hài lòng, đồng thời giảm tỷ lệ nghỉ việc dài hạn.
• Startup, agency sáng tạo hoặc doanh nghiệp dịch vụ linh hoạt: Có thể chọn các mô hình thuê linh hoạt như coworking space, văn phòng trọn gói hoặc văn phòng nhỏ trong khối thương mại. Việc đặt trụ sở tại tòa nhà lớn giúp gia tăng nhận diện thương hiệu và thu hút nhân sự chất lượng cao.

Văn phòng trong tòa nhà phức hợp là lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp hướng đến sự chuyên nghiệp, hiệu quả vận hành và hình ảnh thương hiệu bền vững. Maison Office khuyến nghị các doanh nghiệp FDI, dịch vụ chuyên nghiệp, công nghệ, tài chính và sáng tạo nên cân nhắc mô hình này để tối ưu hiệu quả hoạt động và trải nghiệm nhân sự.

8. Maison Office – Đơn vị tìm thuê văn phòng chuyên nghiệp

Maison Office là công ty tư vấn thuê văn phòng chuyên nghiệp tại TP.HCM và Hà Nội, với hơn 10 năm kinh nghiệm đồng hành cùng hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước. Chúng tôi hỗ trợ tìm kiếm, so sánh, khảo sát và đàm phán hợp đồng thuê văn phòng tại các tòa nhà hạng A, B, C và văn phòng trong tòa nhà phức hợp một cách nhanh chóng – minh bạch – hiệu quả.

Lợi ích khi doanh nghiệp hợp tác cùng Maison Office:

• Tư vấn hoàn toàn miễn phí: Nhận ngay danh sách văn phòng phù hợp nhất chỉ sau một cuộc gọi.
• Báo cáo so sánh chi tiết: Đánh giá giá thuê, phí dịch vụ và chính sách từng tòa nhà.
• Khảo sát thực tế linh hoạt: Hỗ trợ đặt lịch, di chuyển và làm việc trực tiếp với đại diện tòa nhà.
• Hỗ trợ đàm phán & thủ tục: Maison Office đồng hành trong toàn bộ quy trình, giúp doanh nghiệp đạt được điều kiện thuê tối ưu nhất.
• Cập nhật dữ liệu độc quyền: Hơn 2.000 tòa nhà văn phòng được theo dõi diện tích trống và giá thuê định kỳ tại hai thị trường lớn TP.HCM & Hà Nội.

Thành tựu nổi bật của Maison Office:

• 350+ doanh nghiệp được tư vấn hàng tháng.
• 50+ chuyên viên tư vấn am hiểu sâu thị trường.
• 90% khách hàng tiết kiệm thời gian tìm kiếm và chi phí thuê.
• Đối tác tin cậy của các chủ đầu tư hàng đầu: Vingroup, Keppel Land, Frasers Property, Mapletree, Lotte, Capitaland, SSG Group…

Maison Office cam kết mang đến cho doanh nghiệp không gian làm việc phù hợp nhất với ngân sách, quy mô và chiến lược phát triển, giúp tiết kiệm 90% thời gian và nguồn lực tìm kiếm.

9. FAQ – Một số câu hỏi thường gặp

9.1 Giá thuê văn phòng trong tòa phức hợp có cao không?

Thông thường, văn phòng trong tòa nhà phức hợp có giá thuê cao hơn so với các tòa nhà độc lập cùng hạng, do sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng đồng bộ và hệ sinh thái tiện ích vượt trội. Tuy nhiên, chi phí này tương xứng với giá trị nhận được – đặc biệt về hình ảnh thương hiệu, chất lượng môi trường làm việc và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp.

9.2 Văn phòng trong tòa nhà phức hợp có riêng tư không?

Không. Các tòa nhà phức hợp hiện đại đều được quy hoạch phân khu rõ ràng giữa khối thương mại, căn hộ và văn phòng, thường có sảnh, thang máy, hệ thống an ninh và khu đỗ xe riêng. Việc tách biệt này giúp đảm bảo sự riêng tư, an toàn và chuyên nghiệp cho khối văn phòng mà vẫn tận dụng được lợi thế từ các tiện ích nội khu.

9.3 Có thể thuê văn phòng trọn gói trong khu phức hợp không?

Có. Nhiều tòa nhà phức hợp tại Hà Nội và TP.HCM cung cấp văn phòng trọn gói hoặc coworking space với diện tích linh hoạt từ 10m² – 200m². Doanh nghiệp có thể sử dụng ngay không gian làm việc đầy đủ nội thất, dịch vụ lễ tân, phòng họp, internet và tiện ích chung mà không cần đầu tư ban đầu. Mô hình này đặc biệt phù hợp với startup, doanh nghiệp nước ngoài mới thành lập hoặc chi nhánh đại diện tại Việt Nam.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.

maisonoffice.vn