Việt Nam
English
中文
Văn phòng hạng A là gì? Tiêu chí xếp hạng văn phòng A-B-C
18 phút đọc
1.2K
Văn phòng hạng A (Grade A) là phân khúc văn phòng chất lượng cao, thường nổi bật về vị trí, chất lượng xây dựng, thiết kế mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, quản lý vận hành và tiện ích. So với hạng B và C, văn phòng hạng A thường đáp ứng yêu cầu cao hơn về chất lượng tòa nhà và dịch vụ. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần đánh giá từng tòa nhà dựa trên nhu cầu vận hành, diện tích và ngân sách thực tế.
 |
 |
Nội dung chính
- 1. Văn phòng hạng A là gì?
- 2. Văn phòng hạng A, B, C khác nhau như thế nào?
- 3. Tiêu chí xếp hạng tòa nhà hạng A-B-C theo tiêu chuẩn quốc tế
- 4. Doanh nghiệp nên thuê văn phòng hạng A, B hay C?
- 5. Danh sách văn phòng Hạng A nổi bật
- 6. Danh sách văn phòng Hạng B tiêu biểu
- 7. Những gì cần kiểm tra trước khi thuê văn phòng hạng A
- 8. Câu hỏi thường gặp về văn phòng hạng A
1. Văn phòng hạng A là gì?
Văn phòng hạng A (Grade A office) là phân khúc văn phòng có chất lượng cao trên thị trường, thường được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng công trình, hiệu quả mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, quản lý vận hành và tiện ích.
Phân khúc văn phòng hạng A thường được các doanh nghiệp ưu tiên khi đặt yêu cầu cao về môi trường làm việc, khả năng vận hành, trải nghiệm của nhân viên, khách hàng và hình ảnh trụ sở. Tuy nhiên, quy mô doanh nghiệp không phải yếu tố quyết định một công ty có nên thuê văn phòng hạng A hay không.
Tại Việt Nam, việc phân loại văn phòng hạng A, B và C chủ yếu được sử dụng để so sánh chất lượng các tòa nhà trên thị trường, thay vì được hiểu như một chứng nhận bắt buộc áp dụng thống nhất cho mọi dự án. Vì vậy, nhãn “Grade A” nên được xem là cơ sở sàng lọc ban đầu trước khi doanh nghiệp kiểm tra các tiêu chí cụ thể của từng tòa nhà.
2. Văn phòng hạng A, B, C khác nhau như thế nào?
Sự khác biệt giữa văn phòng hạng A, B và C nằm ở chất lượng tổng thể của tòa nhà, tiêu chuẩn vận hành, vị trí và mức chi phí thuê. Hạng cao hơn thường đi kèm chất lượng tòa nhà và dịch vụ cao hơn, nhưng chưa chắc là phương án phù hợp nhất với mọi doanh nghiệp.
2.1 Đặc điểm văn phòng hạng A
Văn phòng hạng A thường có vị trí tốt tại CBD hoặc các khu thương mại – văn phòng có khả năng kết nối cao. Tòa nhà thường được đầu tư đồng bộ về mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, khu vực chung, tiện ích và quản lý vận hành.
2.2 Đặc điểm văn phòng hạng B
Văn phòng hạng B có chất lượng xây dựng và vận hành ở mức khá đến tốt, vị trí thuận tiện nhưng không nhất thiết nằm tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc này phù hợp với doanh nghiệp muốn cân bằng giữa chất lượng môi trường làm việc, diện tích và ngân sách thuê.
2.3 Đặc điểm văn phòng hạng C
Văn phòng hạng C chủ yếu đáp ứng các nhu cầu cơ bản về không gian làm việc và vận hành. Giá thuê thường thấp hơn hạng A và B trong cùng khu vực, phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên kiểm soát chi phí hoặc không yêu cầu cao về hệ thống tiện ích và tiêu chuẩn tòa nhà.
2.4 Bảng so sánh nhanh văn phòng hạng A, B, C
| Tiêu chí | Văn phòng hạng A | Văn phòng hạng B | Văn phòng hạng C |
| Vị trí | Vị trí tốt, khả năng tiếp cận cao | Vị trí khá, kết nối thuận tiện | Có thể xa khu kinh doanh chính hơn |
| Chất lượng hoàn thiện | Tiêu chuẩn cao | Khá | Cơ bản |
| Mặt bằng | Hiệu quả, thuận lợi bố trí | Đáp ứng phần lớn nhu cầu | Quy mô và thiết kế đa dạng |
| Hệ thống kỹ thuật | Đồng bộ, tiêu chuẩn cao | Đáp ứng tốt nhu cầu thông thường | Chủ yếu đáp ứng công năng cơ bản |
| Thang máy | Được đầu tư theo quy mô tòa nhà | Đáp ứng nhu cầu sử dụng | Quy mô hệ thống thường nhỏ hơn |
| Quản lý vận hành | Tiêu chuẩn chuyên nghiệp | Khá đến tốt | Cơ bản |
| Tiện ích | Đa dạng tùy dự án | Đáp ứng nhu cầu thiết yếu | Hạn chế hơn |
| Giá thuê | Thường thuộc nhóm cao | Phân khúc trung bình | Thường thấp hơn |
| Phù hợp | Doanh nghiệp yêu cầu tiêu chuẩn cao | Doanh nghiệp cân bằng chi phí – chất lượng | Doanh nghiệp ưu tiên ngân sách |
Bảng so sánh trên giúp nhận diện nhanh sự khác biệt giữa ba phân khúc. Khi đánh giá một tòa nhà cụ thể, doanh nghiệp cần xem xét đồng thời nhiều tiêu chí thay vì kết luận dựa trên một đặc điểm riêng lẻ.
3. Tiêu chí xếp hạng tòa nhà hạng A-B-C theo tiêu chuẩn quốc tế
Mỗi quốc gia có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê khác nhau và không hoàn toàn bắt buộc. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng.
Chẳng hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng. Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này. Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á.
Dưới đây chúng tôi xin được gửi đến các bạn, bộ tiêu chí xếp hạng tòa nhà được nghiên cứu và công bố bởi “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” gồm CBRE – Noble Gibbons – Colliers International – Cushman & Wakefield – Jones Lang LaSalle. Các tòa nhà văn phòng không đủ tiêu chuẩn xếp hạng B- sẽ được coi là tòa nhà hạng C.
(Nhấp vào đây để download dạng bảng. Dễ xem hơn đặc biệt trên điện thoại)
Bắt buộc – Must | Tùy chọn – Optional | Nên có – Recommended | Không áp dụng – Not applicable
| TT | TIÊU CHÍ | Hạng A | Hạng B | Hạng B- |
|---|---|---|---|---|
| 1 | HỆ THỐNG KỸ THUẬT | |||
| 1.1 | BMS – Hệ thống quản lý tòa nhà | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 1.2 | Hệ thống điều hòa thông gió Hệ thống điều hòa thông gió 2 chiều nóng, lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực |
Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 1.3 | Công suất của hệ thống điều hòa thông gió Làm lạnh cho phòng server 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co . Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng. |
Bắt buộc | Nên có | Không áp dụng |
| 1.4 | Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.5 | Thang máy Thang máy tốc độ và chất lượng cao của các thương hiệu nổi tiếng quốc tế |
Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.6 | Thời gian chờ thang khoảng 30 giây | Tùy chọn | Không áp dụng | Không áp dụng |
| 1.7 | Điện nguồn Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn, hoặc trang bị hệ thống máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn cấp. |
Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 1.8 | Hệ thống giám sát an ninh Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào – CCTV, tại tất cả các điểm ra vào, chỗ đậu xe, sử dụng thẻ, và có nhân viên an ninh trực 24/24. |
Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 2 | CẤU TRÚC TÒA NHÀ | |||
| 2.1 | Độ cao trần thông thủy từ 2,7 m – 2,8 m trở lên | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.2 | Mặt bằng Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở, không có vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới cột lớn hơn 6 x 6 m. |
Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 2.3 | Chiều sâu văn phòng Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa sổ bên này sang cửa sổ bên kia không quá 18-20m; Hoặc không quá 9-10m tính từ tâm sàn, hoặc lõi tòa nhà đến cửa sổ bên ngoài; Hoặc không quá 12m tính từ cửa sổ bên ngoài đến tâm nếu tòa nhà có hình dáng không bình thường và có khoảng thông tầng bên trong. |
Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.4 | Hệ số diện tích không hữu ích Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà không vượt quá 12%, được tính = 1 – ( diện tích sử dụng được / diện tích cho thuê ) * 100% |
Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.5 | Khả năng chịu tải của sàn từ 400 kg/m2 trở lên | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.6 | Mức độ hoàn thiện khu vực công cộng và mặt ngoài Hạng A: Vật liệu cao cấp/ Hạn B, B-: Vật liệu chất lượng cao |
Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 2.7 | Sàn nâng (raised floors) | Bắt buộc | Không áp dụng | Không áp dụng |
| 2.8 | Chiếu sáng tự nhiên và cửa sổ Hệ thống cửa sổ chất lượng cao, cung cấp đủ ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý |
Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 3 | VỊ TRÍ | |||
| 3.1 | Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà ( ví dụ cơ sở sản xuất công nghiệp, nhà tang lễ, trại giam v.v.) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 3.2 | Tiếp cận giao thông, thuận tiện cho ô tô và giao thông công cộng, ví dụ 10 – 15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm gần nhất, hoặc có tuyến xe bus | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 4 | ĐỖ XE | |||
| 4.1 | Hạng A: Đỗ xe dưới tầng hầm, hoặc nhà xe cao tầng, đường dẫn có mái che vào tòa nhà. Đỗ xe tại tầng 1 cho khách. Hạng B, B-: Chỗ đỗ xe an toàn |
Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 4.2 | Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1 chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 diện tích cho thuê (1/100) | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5 | SỞ HỮU | |||
| 5.1 | Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (hay nói cách khác các sàn, hoặc các khối nhà không được sở hữu bởi nhiều chủ) | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5.2 | Cấu trúc sở hữu minh bạch | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 6 | QUẢN LÝ VÀ DỊCH VỤ TÒA NHÀ | |||
| 6.1 | Hạng A: Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng quản lý quốc tếHạng B, B-: Công tác quản lý tòa nhà được tổ chức tốt | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 6.2 | Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn thông trong tòa nhà |
Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 6.3 | Tiền sảnh Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô tòa nhà,dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà |
Tùy chọn | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 6.4 | Tiện ích Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.). Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm xem xét. |
Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
4. Doanh nghiệp nên thuê văn phòng hạng A, B hay C?
Doanh nghiệp nên lựa chọn hạng văn phòng dựa trên ngân sách, vị trí, diện tích cần thuê, yêu cầu vận hành và vai trò của văn phòng đối với hình ảnh doanh nghiệp. Hạng cao hơn không đồng nghĩa luôn phù hợp hơn, bởi mỗi doanh nghiệp có một tập hợp ưu tiên khác nhau.
- Văn phòng hạng A: Phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên vị trí, chất lượng tòa nhà, hệ thống vận hành và hình ảnh trụ sở. Nhóm khách thuê thường gặp gồm tập đoàn, doanh nghiệp FDI, ngân hàng, tài chính, công nghệ, luật và tư vấn.
- Văn phòng hạng B: Phù hợp với doanh nghiệp cần cân bằng giữa chất lượng tòa nhà và ngân sách, đặc biệt khi cần diện tích tương đối lớn nhưng vẫn muốn duy trì môi trường làm việc chuyên nghiệp.
- Văn phòng hạng C: Phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên kiểm soát chi phí, cần văn phòng cơ bản hoặc không đặt yêu cầu cao về tiện ích và tiêu chuẩn vận hành của tòa nhà.
Quy mô nhân sự không phải yếu tố duy nhất quyết định hạng văn phòng. Một doanh nghiệp 30–50 người vẫn có thể chọn hạng A nếu thường xuyên tiếp khách hoặc ưu tiên hình ảnh trụ sở. Ngược lại, doanh nghiệp có hàng trăm nhân sự có thể lựa chọn hạng B để có diện tích lớn hơn trong cùng ngân sách.
5. Danh sách văn phòng Hạng A nổi bật
5.1 Các văn phòng hạng A TPHCM
| Hình ảnh | Tòa nhà |
 |
01. Deutsches Haus
|
 |
02. Saigon Marina IFC
|
 |
03. The Nexus
|
 |
04. Saigon Centre Tower 2
|
 |
05. Saigon Times Square
|
 |
06. Riverfront Financial Centre
|
 |
07. Vietcombank Tower
|
 |
08. Bitexco Financial Tower
|
 |
09. Friendship Tower
|
 |
10. Daikin Tower
|
> Xem đầy đủ danh sách các tòa nhà văn phòng Hạng A TP.HCM
5.2 Danh sách văn phòng Hạng A Hà Nội
| Hình ảnh | Tòa nhà |
 |
01. Capital Place
|
 |
02. LPB Tower
|
 |
03. BRG Tower
|
 |
04. Cornerstone Building
|
 |
05. Press Club
|
 |
06. Leadvisors Place
|
 |
07. Pacific Place
|
 |
08. Grand Terra
|
 |
09. HCO Building
|
 |
10. International Centre
|
>>> Xem đầy đủ danh sách các tòa nhà văn phòng Hạng A Hà Nội
6. Danh sách văn phòng Hạng B tiêu biểu
6.1 Các văn phòng hạng B TPHCM
| Hình ảnh | Tòa nhà |
 |
01. Opera View Building
|
 |
02. The Waterfront Saigon
|
 |
03. Tòa nhà 9 Tôn Đức Thắng
|
 |
04. Riverbank Place
|
 |
05. Wondersea Building
|
 |
06. The Crest Office
|
 |
07. Empress Tower
|
 |
08. Petrovietnam Tower
|
 |
09. Yteco Tower
|
 |
10. CJ Tower
|
> Xem đầy đủ danh sách các tòa nhà văn phòng Hạng B tại TP.HCM
6.2 Các văn phòng hạng B Hà Nội
| Hình ảnh | Tòa nhà |
 |
01. Asia Tower
|
 |
02. DOJI Tower
|
 |
03. Daeha Business Center
|
 |
04. Tòa nhà Hồng Hà
|
 |
05. VCCI Tower
|
 |
06. Peakview Tower
|
 |
07. Minexport Tower
|
 |
08. The West
|
 |
09. Eurowindow Tôn Thất Tùng
|
 |
10. Tòa nhà VP Bank
|
>> Xem đầy đủ danh sách các tòa nhà văn phòng Hạng B tại Hà Nội
7. Những gì cần kiểm tra trước khi thuê văn phòng hạng A
Khi khảo sát một tòa nhà được giới thiệu là văn phòng hạng A, doanh nghiệp nên kiểm tra trên ba phương diện: chất lượng tòa nhà, chất lượng vận hành và điều kiện thuê thực tế. Cách tiếp cận này giúp đánh giá mức độ phù hợp thay vì chỉ dựa vào thông tin phân hạng được giới thiệu.
- Chất lượng tòa nhà: Kiểm tra vị trí, mặt bằng, chiều cao trần, hệ thống điều hòa, thang máy, điện dự phòng, PCCC, bãi đỗ xe và kiểm soát ra vào. Bản vẽ mặt bằng cần được đối chiếu với phương án bố trí nhân sự để đánh giá hiệu quả sử dụng diện tích.
- Chất lượng vận hành: Xác nhận giờ hoạt động của tòa nhà, điều hòa ngoài giờ, an ninh, tiếp nhận khách, bảo trì và quy trình xử lý sự cố. Một số yếu tố chỉ có thể đánh giá đầy đủ khi khảo sát thực tế và trao đổi với ban quản lý tòa nhà.
- Điều kiện thuê: So sánh giá thuê, phí dịch vụ, VAT, phí gửi xe, phí điều hòa ngoài giờ, tiền đặt cọc và chu kỳ thanh toán. Doanh nghiệp cũng cần làm rõ thời gian miễn phí thi công, thời hạn thuê và điều kiện hoàn trả mặt bằng.
Doanh nghiệp nên so sánh các tòa nhà trên cùng một bộ tiêu chí và tổng chi phí thuê. Một tòa nhà có chất lượng cao nhưng hạn chế về bãi xe, thời gian vận hành điều hòa hoặc điều kiện thuê vẫn có thể không phù hợp với mô hình hoạt động của doanh nghiệp.
Việc sử dụng cùng một bộ tiêu chí cũng giúp doanh nghiệp thu hẹp danh sách và có cơ sở rõ ràng hơn khi so sánh các phương án trước khi thương lượng.
Maison Office hỗ trợ doanh nghiệp xác định nhu cầu thuê, lựa chọn danh sách tòa nhà phù hợp, cập nhật diện tích trống và giá thuê, đồng thời sắp xếp lịch khảo sát thực tế. Khi doanh nghiệp lựa chọn được phương án phù hợp, đội ngũ tư vấn tiếp tục hỗ trợ so sánh chi phí, thương lượng và rà soát các điều kiện thuê quan trọng trước khi ký hợp đồng.
Liên hệ Maison Office để nhận danh sách văn phòng hạng A, B, C phù hợp theo vị trí, diện tích và ngân sách doanh nghiệp.
>> Xem thêm: Quy trình thuê văn phòng: Nhanh – Gọn – Hiệu quả
8. Câu hỏi thường gặp về văn phòng hạng A
8.1 Văn phòng hạng A và hạng A+ khác nhau thế nào?
A+ không nên được hiểu là một cấp phân loại thống nhất áp dụng cho toàn bộ thị trường văn phòng. BOMA sử dụng hệ thống Class A, B và C trong định nghĩa phân hạng văn phòng. Khi gặp thuật ngữ A+, doanh nghiệp nên kiểm tra tiêu chí mà đơn vị cung cấp thông tin sử dụng thay vì mặc định A+ là một chứng nhận cao hơn Grade A.
8.2 Tòa nhà ngoài trung tâm có thể là văn phòng hạng A không?
Có thể. Vị trí là một yếu tố quan trọng nhưng phân hạng còn phụ thuộc vào chất lượng hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật, tiện ích và khả năng tiếp cận. Doanh nghiệp nên đánh giá dự án trong tương quan với các tòa nhà cạnh tranh tại cùng khu vực và thời điểm, thay vì dùng vị trí CBD làm điều kiện duy nhất để xác định hạng.
8.3 Văn phòng hạng A có bắt buộc phải có chứng nhận LEED không?
Không nên dùng riêng chứng nhận LEED để kết luận một tòa nhà thuộc hạng A. LEED đánh giá các yếu tố liên quan đến công trình xanh và tính bền vững, trong khi phân hạng văn phòng xem xét phạm vi rộng hơn như vị trí, chất lượng hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật, tiện ích và khả năng cạnh tranh trên thị trường. Vì vậy, LEED nên được xem là một thuộc tính bổ sung khi so sánh các tòa nhà.
8.4 Văn phòng hạng A có bắt buộc nằm ở CBD không?
Không. Một dự án ngoài CBD vẫn có thể sở hữu tiêu chuẩn xây dựng, hệ thống kỹ thuật, quản lý và khả năng tiếp cận ở mức cao. Khi đánh giá, cần đặt vị trí trong tổng thể các yếu tố của tòa nhà và so sánh với nguồn cung cạnh tranh tại khu vực, đặc biệt khi khu vực đó đang hình thành các cụm văn phòng chất lượng cao mới.
8.5 Doanh nghiệp nên chọn văn phòng hạng A hay hạng B?
Văn phòng hạng A phù hợp khi doanh nghiệp ưu tiên tiêu chuẩn tòa nhà, chất lượng vận hành, vị trí và trải nghiệm khách hàng. Hạng B phù hợp hơn khi doanh nghiệp muốn cân bằng giữa chất lượng, diện tích và ngân sách. Trước khi quyết định, nên so sánh các phương án trên cùng diện tích yêu cầu và tổng chi phí thuê.
Deputy Director at Maison Office
Với 10+ năm kinh nghiệm tư vấn, phân tích thị trường và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.
