Chu kỳ bất động sản là gì? Chu kỳ BĐS tại Việt Nam mới nhất

Theo các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản được ví như một “cỗ máy” vận hành theo chu kỳ với những giai đoạn thăng trầm đan xen. Để trở thành một nhà đầu tư hiệu quả, bạn cần nắm rõ chu kỳ bất động sản cả ở góc nhìn kinh tế vi mô lẫn vĩ mô, đồng thời biết được thị trường đang ở đâu trong chu kỳ này. Đây chính là chìa khóa giúp bạn định hướng chiến lược hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và nắm bắt cơ hội trong từng giai đoạn của chu kỳ. 

1. Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ bất động sản là một chuỗi các giai đoạn biến động của thị trường bất động sản theo quy luật phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái. Mỗi chu kỳ thường kéo dài từ 7 – 10 năm, tuy nhiên có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị, xã hội, tâm lý nhà đầu tư, v.v. 

Biểu đồ chu kỳ bất động sản thường phản ánh sự biến động của nền kinh tế cũng như sự thay đổi về cung – cầu trên thị trường bất động sản. Do đó, việc hiểu rõ về chu kỳ này là rất quan trọng, giúp các nhà đầu tư dự đoán và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường bất động sản

Chu kỳ biến động của thị trường bất động sản không phải là kết quả của một yếu tố duy nhất mà là sự kết hợp phức tạp của nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó bao gồm cả các yếu tố vĩ mô và vi mô: 

2.1. Yếu tố vĩ mô

– Nền kinh tế: Tình hình kinh tế chung của quốc gia, khu vực là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo đó, sự biến động trong nền kinh tế bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp,… đều có thể ảnh hưởng đến hoạt động mua bán và đầu tư trong lĩnh vực này. Khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, người tiêu dùng có xu hướng đầu tư bất động sản nhiều hơn bởi họ có niềm tin rằng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng cao. Ngược lại, nếu kinh tế suy thoái, người tiêu dùng sẽ cảm thấy không chắc chắn về tương lai, do vậy thường trì hoãn việc đầu tư BĐS, dẫn đến giảm cầu và giảm giá trị BĐS. 

• Chính sách nhà nước: Các chính sách liên quan đến BĐS như luật thuế, quy hoạch, tín dụng, lãi suất, hỗ trợ tài chính, v.v. có thể tác động mạnh mẽ đến chu kỳ vận hành của thị trường này. Chẳng hạn, việc chính phủ đầu tư vào hạ tầng như các dự án giao thông, cơ sở hạ tầng công cộng,… có thể làm tăng giá trị cho các khu vực bất động sản. Hoặc khi áp dụng chính sách giảm thuế TNDN cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS có thể kích thích đầu tư, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
• Lãi suất ngân hàng: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sức mua của người tiêu dùng tiềm năng. Khi lãi suất thấp đồng thời hạn mức cho vay tăng cao, người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận vốn vay và kích thích nhu cầu mua nhà. Ngược lại, lãi suất ngân hàng quá cao sẽ là yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản. 

2.2. Yếu tố vi mô

• Cấu trúc dân số: Sự biến động về cấu trúc dân số và xu hướng nhập cư có thể tác động lớn đến nhu cầu và nguồn cung của thị trường bất động sản. Ví dụ đơn giản, sự tăng trưởng về dân số trong một khu vực (đặc biệt là các khu vực đô thị) có thể dẫn đến tăng cầu nhà ở. Điều này tạo ra các cơ hội đầu tư mới và thúc đẩy giá bất động sản tăng cao.
• Tâm lý nhà đầu tư: Tâm lý nhà đầu tư thường phản ánh góc nhìn của họ về thị trường (lạc quan hoặc bi quan) và có thể gây ra các biến động lớn về giá cả cũng như hoạt động giao dịch bất động sản. Trong các giai đoạn lạc quan, nhà đầu tư thường có xu hướng mua vào mạnh mẽ với hy vọng tăng giá nhanh chóng và thu về lợi nhuận lớn. Điều này có thể dẫn đến sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản và gia tăng sức hút của thị trường. Ngược lại, với tâm lý bi quan, nhà đầu tư thường rút lui và trì hoãn việc mua vào, dẫn đến giảm cầu và giảm giá bất động sản.
• Cung cầu bất động sản: Mối quan hệ giữa cung và cầu bất động sản trong một khu vực có thể tạo ra các giai đoạn tăng giảm của thị trường. Khi cung nhà ở vượt quá cầu, thị trường có thể trở nên bão hòa, dẫn đến giá bất động sản giảm. Trong khi đó, nếu cầu nhà ở vượt quá cung, thị trường có thể trở nên căng thẳng với giá cả tăng cao và có sự cạnh tranh giữa các người mua.

3. Các giai đoạn của chu kỳ bất động sản

Thị trường bất động sản biến động theo thời gian với nhiều giai đoạn khác nhau, được gọi là chu kỳ bất động sản. Theo đó, chu kỳ của bất động sản bao gồm 4 giai đoạn chính là phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái.

3.1. Giai đoạn phục hồi

Đây là giai đoạn mà thị trường bắt đầu phục hồi sau một giai đoạn suy thoái, có những tín hiệu tích cực trong hoạt động mua bán và đầu tư bất động sản. Các dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi như sau:

• Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà bắt đầu tăng dần, tuy nhiên mức độ tăng trưởng vẫn còn thấp và chưa thực sự bùng nổ.
• Giá cả: Giá nhà đất bắt đầu nhích lên sau một thời gian dài giảm giá, song mức tăng giá vẫn còn chậm.
• Giao dịch: Lượng giao dịch BĐS tăng cao hơn so với giai đoạn suy thoái, nhưng vẫn còn thấp so với giai đoạn mở rộng.
• Tâm lý thị trường: Tâm lý nhà đầu tư bắt đầu có dấu hiệu tích cực hơn, tuy nhiên vẫn còn thận trọng và dè dặt.

Có thể thấy trong giai đoạn này, thị trường BĐS có dấu hiệu tăng trưởng song chưa thực sự bùng nổ. Tuy nhiên, đây lại được xem là thời điểm tốt để mua bất động sản dưới giá trị thị trường đang trong tình trạng khó khăn về tài chính. Thêm vào đó, nhà đầu tư nên tiến hành nâng cấp, sửa sang lại các bất động sản này để gia tăng giá trị tài sản, đồng thời sẵn sàng bắt lấy cơ hội khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian của giai đoạn phục hồi có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố nhưng thường kéo dài từ 1 đến 2 năm. 

3.2. Giai đoạn mở rộng

Giai đoạn mở rộng là giai đoạn mà nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng cao. Trong giai đoạn này, hoạt động mua bán, đầu tư bất động sản thường đạt đến mức đỉnh điểm và có xu hướng mở rộng. Dấu hiệu để nhận biết thị trường đang trong giai đoạn mở rộng bao gồm:

• Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng cao do kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng lên đồng thời chính phủ có nhiều chính sách hỗ trợ thị trường BĐS.
• Giá cả: Nhu cầu cao hơn nguồn cung dẫn đến giá nhà đất tăng nhanh. Giá bất động sản thường đạt đến mức cao nhất trong chu kỳ, do sự cạnh tranh cao giữa các nhà đầu tư và người mua.
• Giao dịch: Lượng giao dịch BĐS tăng cao làm cho thị trường BĐS càng thêm sôi động và nhộn nhịp.
• Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư tin rằng thị trường sẽ tiếp tục phát triển tích cực, do đó họ có xu hướng mua vào mạnh mẽ với kỳ vọng cao về sự tăng giá trong tương lai gần và dài hạn.

Có thể nói, giai đoạn mở rộng là giai đoạn đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng và có chiến lược đầu tư phù hợp để tránh rủi ro. Chẳng hạn, nếu giá nhà đất “tăng phi mã” trong giai đoạn này thì rất dễ xảy ra tình trạng vỡ bong bóng bất động sản, khiến thị trường rơi vào suy thoái.

3.3. Giai đoạn tăng cung

Giai đoạn tăng cung là giai đoạn mà nguồn cung bất động sản tăng lên đáng kể, vượt quá nhu cầu của thị trường. Đó có thể là do các dự án BĐS mới được triển khai ồ ạt hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm. Dấu hiệu nhận biết giai đoạn tăng cung bao gồm: 

• Nguồn cung: Nguồn cung BĐS tăng cao hơn nhu cầu thị trường.
• Giá cả: Giá nhà đất bắt đầu chững lại do nguồn cung tăng cao.
• Giao dịch: Lượng giao dịch BĐS giảm so với giai đoạn mở rộng.
• Tâm lý thị trường: Giá nhà đất chững lại khiến lợi nhuận giảm, dẫn đến một số nhà đầu tư bắt đầu bán tháo BĐS để cắt lỗ.

Trong giai đoạn này, với tâm lý lo sợ bất động sản bị “đóng băng”, các nhà đầu tư có chiều hướng giảm giá mạnh để thanh lý tài sản. Tuy nhiên, đây không phải là một chiến lược đúng đắn bởi giai đoạn tăng cung thường không kéo dài quá lâu. Thay vào đó, nhà đầu tư nên kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi để nắm bắt cơ hội “sang tay” tài sản hiệu quả. 

3.4. Giai đoạn suy thoái

Giai đoạn suy thoái là giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, cũng là giai đoạn cuối cùng trong chu kỳ bất động sản. Giai đoạn này đặc trưng bởi những dấu hiệu nhận biết sau đây:

• Cung vượt cầu: Nguồn cung bất động sản tăng cao do các dự án mới được hoàn thiện và đưa vào thị trường, trong khi nhu cầu mua giảm do ảnh hưởng của nền kinh tế suy thoái.
• Giá cả: Giá bất động sản giảm mạnh do áp lực từ nguồn cung dồi dào và nhu cầu sụt giảm.
• Giao dịch: Số lượng giao dịch nhà đất giảm mạnh do người mua e dè, thị trường ảm đạm và ít diễn ra giao dịch.
• Tâm lý nhà đầu tư: Nhìn chung, nhà đầu tư sẽ cảm thấy lo lắng trước sự sụt giảm về giá của bất động sản và tính thanh khoản thấp của thị trường. Bên cạnh đó, nỗi lo về tình trạng vỡ bong bóng BĐS có thể khiến họ phải bán tháo tài sản để cắt lỗ.

Trong giai đoạn suy thoái, tâm lý đám đông có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần giữ bình tĩnh trước những biến động của thị trường. Không nên vội vàng bán tháo tài sản mà cần có kế hoạch đầu tư dài hạn và kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi.

4. Chu kỳ của bất động sản kéo dài bao lâu?

Theo nhiều nhà nghiên cứu, một chu kỳ bất động sản trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: tốc độ phát triển của nền kinh tế, chính sách của chính phủ, tâm lý nhà đầu tư,… Như vậy, chu kỳ BĐS là không thể dự đoán trước một cách chuẩn xác mà có thể sẽ kéo dài hoặc rút ngắn hơn so với kết quả nghiên cứu.

5. Biểu đồ chu kỳ bất động sản Việt Nam và dự đoán mới nhất

Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người mua nhà tiềm năng. Sau mỗi đợt trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam lại tiếp tục đón một chu kỳ tăng giá và thiết lập lại mặt bằng giá mới. 

Theo kết quả nghiên cứu về chu kỳ bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 – 2026, thị trường có 3 điểm đóng băng lần lượt là: 1995 – 1999, 2003 – 2006 và 2011 – 2013. Một số đơn vị nghiên cứu cũng dự đoán rằng 2020 – 2024 sẽ là giai đoạn đóng băng tiếp theo của thị trường BĐS. Trong đó, các năm 1993, 2003, 2013, 2023 là khoảng thời gian của chu kỳ bất động sản 10 năm với các đợt đóng băng dao động trước, trong hoặc sau chu kì 10 năm kể trên. 

Dưới đây là 05 chu kỳ BĐS Việt Nam được phân tích trong giai đoạn từ năm 1993 – 2026: 

Giai đoạn 1993 – 1999:

• Giai đoạn 1993 – 1994: Đây là giai đoạn sốt đất lần 1 tại thị trường Việt Nam. Thời điểm này, Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Mỹ, đồng thời chính thức gia nhập ASEAN. Quốc hội Việt Nam cũng thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giai đoạn 1995 – 1999: Thị trường Việt Nam còn khá non trẻ với độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Thời điểm này, nhà nước ban hành các Nghị định số 18 và 87 về thuê đất nhằm điều tiết thị trường, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Làn sóng xả hàng ồ ạt khiến thị trường rơi vào trạng thái cung vượt cầu, thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất.

Giai đoạn 2000 – 2006:

• Giai đoạn 2000 – 2002: Việt Nam chủ trương cho Việt kiều mua nhà đồng thời ban hành giá nhà đất mới nên giá bắt đầu tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý II/2001. Đây cũng là thời điểm Quốc hội ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2000 và Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001. Thị trường BĐS Việt Nam xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai.
• Giai đoạn 2003 – 2006: Từ cuối năm 2003, thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng song giá nhà đất không giảm quá mạnh. Tuy nhiên, lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản sụt giảm khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán. Điều này khiến thị trường BĐS đóng băng trong thời gian dài với đà khủng hoảng kéo dài đến năm 2006. 

Giai đoạn 2007 – 2013:

• Giai đoạn 2007 – 2008: Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Vào thời điểm này, đợt sốt đất thứ ba diễn ra với giá nhà đất tăng cao từ 50 – 70%, thậm chí lên đến 100%. Thị trường có sự chuyển hướng từ đầu tư riêng lẻ sang các dự án bất động sản quy mô lớn. 
• Giai đoạn 2009 – 2013: Nhằm kiểm soát hiện tượng bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát, Chính phủ đã ban hành chính sách thắt chặt tín dụng. Điều này khiến thị trường BĐS bị ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh từ 30 – 40%. Đây được xem là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong 3 thập kỷ qua. 

Giai đoạn 2014 – 2020:

• Giai đoạn 2014 – 2018: Thị trường bất động sản Việt Nam “tan băng” và bắt đầu đợt nóng sốt lần thứ 4. Giá bất động sản tăng mạnh từ 50 – 300%, xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới như: shophouse, officetel, condotel,… 

• Giai đoạn 2019 – 2020: Thị trường BĐS có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần vào các năm 2019, 2020 với đà giảm tốc nhanh dần. 

Giai đoạn 2021 – 2026:

• Giai đoạn 2021 – 2022: Mặc tình trạng bất ổn địa – chính trị và kinh tế trên toàn cầu, sốt đất vẫn tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá đất tăng cao. Tuy nhiên, các cơn sốt đất qua đi rất nhanh khiến thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng. Lúc này, xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch bất động sản trên thị trường. Đỉnh điểm, từ tháng 5 đến tháng 9 năm 2021, thị trường BĐS gần như “đóng băng” do dịch Covid-19 và giãn cách xã hội. Tuy nhiên từ tháng 10/2021, ngay khi trở lại bình thường mới, thị trường BĐS ghi nhận mức độ phục hồi tốt, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM. 
• Giai đoạn 2023 – 2026: Năm 2023, bất động sản có dấu hiệu phục hồi nhờ tác động tích cực từ Chính phủ như: thực thi nhiều chính sách hỗ trợ, giảm lãi suất vay,… Về chu kỳ bất động sản, thị trường Việt Nam đã tạo vùng đáy và đang dần phục hồi. Dự đoán từ Quý II/2024 sẽ bắt đầu có những tín hiệu tín cực và tăng trưởng trong giai đoạn 2025 – 2026.

Chu kỳ bất động sản là một vòng tuần hoàn với nhiều giai đoạn biến động của thị trường. Việc hiểu rõ từng giai đoạn cũng như xác định được thị trường đang trong giai đoạn nào của chu kỳ sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. Bên cạnh đó, cần kết hợp với nhiều yếu tố khác để đánh giá thị trường và đưa ra quyết định phù hợp.

>> Xem thêm: 6 Xu hướng Phát triển Bất động sản thương mại 2024 

Maison Office

Maison Office là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất ✅ Liên hệ 0988.902.468 ngay!

maisonoffice.vn