Bất động sản là gì? Phân biệt 3 loại hình bất động sản

Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, chịu sự quản lý và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống quy định pháp luật. Thuật ngữ này không chỉ được sử dụng rộng rãi trong các văn bản pháp lý mà còn phổ biến trong cả thực tiễn. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể định nghĩa chính xác bất động sản là gì cũng như nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến loại tài sản này. 

1. Bất động sản là gì?

Hiện nay, các văn bản pháp luật Việt Nam không có quy định nào định nghĩa cụ thể bất động sản là gì. Tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định: 

“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Thêm vào đó, tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

“1. Bất động sản bao gồm:

          a) Đất đai;

          b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

          c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

          d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, có thể hiểu khái quát khái niệm bất động sản là tài sản hiện có hoặc có thể là tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất,… theo quy định của pháp luật.

Tìm hiểu thêm các khái niệm về bất động sản:

• Bất động sản thương mại
• Đầu tư bất động sản
• Kinh doanh bất động sản

2. Bất động sản có những thuộc tính nào?

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt với nhiều thuộc tính riêng biệt so với các loại tài sản khác. Việc hiểu rõ các thuộc tính của bất động sản sẽ là cần thiết để đầu tư, quản lý và sử dụng hiệu quả loại tài sản này. 

2.1. Tính bất động

Bất động sản là loại hàng hóa có tính chất cố định, dù thực hiện mua bán hay chuyển nhượng thì cũng không thể di dời bất động sản đó đến địa điểm khác. Thay vào đó, người sở hữu chỉ có quyền khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật. Vị trí của bất động sản gắn liền với các điều kiện sinh thái, kinh tế – xã hội và tác động đến giá trị của tài sản này. Đó cũng chính là nguyên nhân dẫn đến giá đất khác nhau dù ở trong cùng một khu vực. 

2.2. Tính không đồng nhất

Thuộc tính này thể hiện qua việc mỗi loại bất động sản đều mang những đặc điểm riêng biệt và không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Trong đó, vị trí địa lý sẽ là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, khả năng sử dụng và tiềm năng phát triển của bất động sản. Ngoài ra, các yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu, môi trường xung quanh cũng tạo nên sự khác biệt cho từng khu vực bất động sản. Điều này dẫn đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, giấy tờ pháp lý của mỗi bất động sản có thể khác nhau.

2.3. Tính khan hiếm

Diện tích đất và nguồn cung bất động sản là có giới hạn, tuy nhiên tốc độ phát triển dân số là không ngừng tăng cao. Theo đó, không thể gia tăng số lượng đất đai và tài nguyên thiên nhiên tương ứng với nhu cầu về đất đai, nhà ở của con người. Tính khan hiếm góp phần tạo nên giá trị cao cho bất động sản, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp và tài nguyên phong phú. Điều này cũng tạo cơ hội cho các nhà đầu tư sở hữu những tài sản có giá trị gia tăng theo thời gian.

2.4. Tính bền vững

Bất động sản (bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất,…) có khả năng sử dụng lâu dài, mang lại nhiều giá trị và lợi ích to lớn. Theo đó, dù sử dụng bất động sản phục vụ cho nhu cầu cá nhân hay các mục đích đầu tư, kinh doanh thì nó vẫn có thể mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu. Khả năng tái sử dụng vô hạn và quyền sở hữu đất đai cũng làm tăng gấp đôi giá trị của bất động sản, thể hiện tính bền vững của tài sản trong đời sống kinh tế.

3. Phân biệt 3 loại hình bất động sản

Bất động sản bao gồm những gì? Hiện nay, bất động sản có thể được chia thành 3 loại hình dựa trên đặc điểm, tính chất. Cụ thể như sau:

• Bất động sản xây dựng: Đây là loại hình bất động sản chiếm tỷ lệ cao nhất, đồng thời có tính chất phức tạp cao trong nhóm BĐS xây dựng. Bao gồm: Đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai; Bất động sản cơ sở hạ tầng; Bất động sản công trình thương mại – dịch vụ, nhà kho, nhà xưởng; Bất động sản trụ sở làm việc. Đặc điểm của loại hình này là đầu tư xây dựng công trình trên đất đai, giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí, diện tích, tiềm năng phát triển,… 
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Loại hình này chủ yếu là các loại đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất, chưa được đầu tư xây dựng quy mô. Trong đó bao gồm: đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, các loại đất hiếm, đất chưa qua sử dụng,… 

• Bất động sản đặc trưng: Loại hình bất động sản đặc trưng bao gồm các nhóm công trình có tính chất văn hóa, di sản như: chùa chiền, đền miếu, nhà thờ, công trình bảo tồn quốc gia, di tích lịch sử – văn hóa,… Nhóm bất động sản này gần như không tham gia vào các giao dịch trên thị trường hoặc có tỷ lệ tham gia ở mức rất thấp. 

4. Các thuật ngữ bất động sản cần nắm rõ

Như vậy, ta đã tìm hiểu thế nào là bất động sản cũng như các thuộc tính cơ bản của bất động sản. Thị trường bất động sản ngày càng sôi động với sự đa dạng về loại hình, sản phẩm và phương thức giao dịch. Việc nắm rõ các thuật ngữ bất động sản là bước đầu tiên và vô cùng quan trọng giúp bạn tự tin tham gia vào thị trường đầy tiềm năng này. Dưới đây là một vài thuật ngữ quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm vững: 

• Dự án bất động sản: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định pháp luật. Trong đó bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, khu dân cư nông thôn; công trình phục vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, thương mại, dịch vụ, lưu trú; công trình hạ tầng kỹ thuật, kết cấu hạ tầng khu công nghiệp;… 
• Môi giới bất động sản: Đây là hoạt động mà một bên làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua,… bất động sản (Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản).

• Tư vấn bất động sản: Đây là hoạt động tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên (Khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản).
• Kinh doanh bất động sản: Đây là hoạt động đầu tư vốn xây dựng nhà ở, công trình, quyền sử dụng đất để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản,… nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận (Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản). 
• Sàn giao dịch bất động sản: Thuật ngữ này dùng để chỉ nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Bong bóng bất động sản: Thuật ngữ này không được quy định trong các văn bản pháp lý mà được sử dụng trong thực tế nhằm chỉ hiện tượng giá bất động sản tăng cao đến “chóng mặt”. Theo đó, giá bất động sản có thể cao gấp nhiều lần giá trị thực tế của nó. Tuy nhiên, đến một thời điểm nhất định, giá sẽ sụt giảm hoặc thậm chí là khiến thị trường bất động sản đóng băng. Đây được gọi là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản. 

** Tìm hiểu ngay các công ty BĐS uy tín:

• Công ty mô giới bất động sản
• Công ty bất động sản uy tín

5. Sự khác nhau giữa động sản và bất động sản là gì?

Khái niệm bất động sản và động sản đóng vai trò rất quan trọng trong các giao dịch tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn có khá nhiều người còn nhầm lẫn giữa hai loại tài sản này. Để phân biệt được sự khác nhau giữa động sản và bất động sản là gì, hãy cùng tham khảo bảng so sánh dưới đây:

Đặc điểm so sánh	Bất động sản	Động sản
Đối tượng	Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:  – Đất đai; – Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; – Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; – Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài những tài sản kể trên còn có một số loại tài sản vô hình khác gắn liền với đất đai như: quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, chuyển nhượng,… Đây đều được xem là bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.	Đối tượng được xếp vào động sản có phạm vi khá rộng. Do vậy, pháp luật không liệt kê cụ thể các trường hợp mà chỉ quy định chung: “Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” (Theo Khoản 2 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015).
Thuộc tính	– Là tài sản không thể di dời được. – Có tính bền vững cao, giá trị tăng theo thời gian.	– Là tài sản có thể di dời được. – Có thể hao mòn, giá trị biến động theo thời gian.
Mục đích đầu tư	Phù hợp với mục đích đầu tư lâu dài.	Phù hợp với mục đích đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn.
Tính thanh khoản	Thấp	Cao
Rủi ro	Cao	Thấp
Đăng ký quyền tài sản	Quyền sở hữu và quyền khác đối với bất động sản phải được đăng ký theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật khác về đăng ký tài sản.	Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (trừ một số trường hợp pháp luật có quy định).
Hình thức sở hữu	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai.	Hợp đồng mua bán, biên lai…
Ví dụ	Đất đai, nhà ở, căn hộ chung cư, biệt thự…	Xe cộ, máy móc, trang thiết bị, đồ nội thất…

6. Những quy định pháp luật liên quan đến bất động sản

Ngoài khái niệm BĐS là gì thì các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản cũng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay. Việc nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này là vô cùng quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. 

6.1. Ranh giới giữa các bất động sản

Căn cứ theo Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản được quy định như sau: 

• Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Ranh giới giữa các BĐS cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
• Người sử dụng đất không được lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các BĐS, kể cả trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
• Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất theo quy định của pháp luật, không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. 
• Chỉ được trồng cây và thực hiện các hạng mục khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình, theo ranh giới đã xác định. Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới giữa các bất động sản thì phải tiến hành xén rễ, cắt, tỉa (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

>> Xem thêm về Luật kinh doanh bất động sản 2014 [Số 66/2014/QH13]

6.2. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản được nêu rõ tại Khoản 1, 2 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn hoặc trồng cây trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Các chủ sở hữu BĐS liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn hoặc trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản. Trong trường hợp này, những vật mốc giới được xem là sở hữu chung của các chủ thể đó.

6.3. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Theo Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: 

• Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu BĐS liền kề không được trổ cửa cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng (trừ trường hợp được chủ BĐS liền kề đồng ý). 
• Việc trổ cửa cũng phải thực hiện theo đúng kích thước quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

** Bạn đã biết: Các quy định mới nhất của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản?

Với những thông tin tổng hợp trên đây, chắc hẳn bạn đã nắm rõ bất động sản là gì, gồm những loại hình nào và có những thuộc tính ra sao. Bên cạnh đó, việc nắm rõ và tuân thủ các quy định pháp luật về bất động sản sẽ là nền tảng quan trọng giúp đầu tư, quản lý và sử dụng tài sản này một cách hiệu quả.

Maison Office

Maison Office là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất ✅ Liên hệ 0988.902.468 ngay!

maisonoffice.vn