Có nên thuê văn phòng tại tòa nhà cũ ở Quận 1 để tiết kiệm?

Sở hữu một địa chỉ kinh doanh tại Quận 1 luôn là “tấm hộ chiếu” quyền lực giúp doanh nghiệp nâng tầm thương hiệu. Tuy nhiên, với giá thuê các tòa nhà văn phòng hạng A, B mới xây ngày càng đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp SME và Startup đã chuyển hướng sang tìm kiếm cơ hội tại các tòa nhà văn phòng cũ. Vậy, có nên thuê văn phòng tại tòa nhà cũ ở Quận 1 để tiết kiệm? Đây là bài toán kinh tế thông minh hay là “bẫy chi phí”? Hãy cùng Maison Office phân tích chi tiết bức tranh thị trường Quận 1 để có quyết định đúng đắn nhất.

1. Thị trường cho thuê văn phòng Quận 1 năm 2025

Bước vào năm 2025, thị trường cho thuê văn phòng Quận 1 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về giá. Trong khi các siêu dự án mới (như Saigon Marina IFC, The Nexus, Riverfront Financial Centre,…) thiết lập mặt bằng giá mới từ $50 – $70/m2, thì phân khúc văn phòng hạng C và các tòa nhà cũ tại Quận 1 vẫn duy trì mức giá “dễ thở” và tỷ lệ lấp đầy ấn tượng (trên 90%).

Áp lực tối ưu chi phí vận hành (OPEX) sau giai đoạn kinh tế biến động khiến làn sóng “săn” văn phòng giá rẻ tại trung tâm trở nên sôi động. Các tòa nhà cũ trên các tuyến đường “vàng” như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng… trở thành đích ngắm của nhiều doanh nghiệp muốn cân bằng giữa vị trí và ngân sách.

2. Tại sao văn phòng tòa nhà cũ Quận 1 luôn “hot”?

Mặc dù không sở hữu thiết kế hiện đại hay tiện ích đẳng cấp như các tòa nhà văn phòng hạng A mới, nhóm văn phòng tòa nhà cũ Quận 1 vẫn có sức hút mạnh nhờ những lợi thế rất thực tế.

2.1 Giá thuê rẻ hơn 20 – 40% so với tòa mới

Yếu tố khiến tòa nhà cũ tại Quận 1 luôn thu hút doanh nghiệp chính là mức giá thuê thấp đáng kể so với các công trình mới. Trong khi văn phòng hạng B mới thường có giá 35 – 40 USD/m²/tháng, nhiều tòa nhà cũ trong cùng khu vực chỉ ở mức 18 – 25 USD/m²/tháng.

Chính vì thế, với diện tích thuê 80 – 150m², doanh nghiệp có thể tiết kiệm được 1.500 đến 2.000 USD/tháng, tương đương hàng chục triệu đồng chi phí vận hành. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp startup và doanh nghiệp SME đang cần tối ưu dòng tiền nhưng vẫn mong muốn duy trì địa chỉ giao dịch tại trung tâm Quận 1.

2.2 Vị trí trung tâm nâng cao hình ảnh doanh nghiệp

Hầu hết tòa nhà cũ Quận 1 đều nằm trên các tuyến đường quan trọng của thành phố như Lê Lợi, Pasteur, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng, Nam Kỳ Khởi Nghĩa.

Việc đặt trụ sở tại văn phòng tòa nhà cũ Quận 1 mang lại lợi thế rõ rệt:

• Tăng độ uy tín trên danh thiếp và hồ sơ năng lực
• Thuận tiện tiếp khách và giao dịch
• Dễ dàng tuyển dụng nhờ vị trí giao thông thuận lợi

Dù xuống cấp theo thời gian, giá trị vị trí vẫn còn nguyên vẹn, thậm chí vượt trội so với các tòa mới nằm ngoài khu CBD.

2.3 Dễ đàm phán và linh hoạt trong hợp đồng

Tòa nhà văn phòng cũ Quận 1 thường do chủ đầu tư tư nhân quản lý, không bị ràng buộc bởi các quy chuẩn vận hành quốc tế. Vì vậy, doanh nghiệp có thể:

• Đàm phán thời gian miễn phí thi công dài hơn
• Linh hoạt kỳ thanh toán theo tháng thay vì theo quý
• Thỏa thuận thời hạn thuê ngắn 1 – 2 năm
• Tự do điều chỉnh mặt bằng theo nhu cầu hoạt động

Mức độ linh hoạt này đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn mở rộng hoặc thử nghiệm mô hình mới.

2.4 Chi phí vận hành và phí dịch vụ thấp

Do không tích hợp nhiều tiện ích cao cấp như phòng họp chung, phòng gym, khu pantry lớn hay hệ thống quản lý thông minh,… nên chi phí vận hành tại các tòa nhà cũ ở Quận 1 thường thấp hơn đáng kể. Nhờ đó, phí dịch vụ (Service Charge) chỉ dao động 2 đến 4 USD/m²/tháng, trong khi các tòa nhà mới thu ở mức 6 đến 8 USD/m².

Sự chênh lệch này giúp tổng chi phí thuê thực tế (Total Occupancy Cost) trở nên dễ kiểm soát và ổn định hơn, đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp đang ưu tiên bài toán tối ưu ngân sách trong dài hạn.

3. Rủi ro khi thuê văn phòng tòa nhà cũ Quận 1

Bên cạnh ưu điểm về giá và vị trí, các tòa nhà văn phòng cũ tại Quận 1 cũng tồn tại nhiều hạn chế mà doanh nghiệp cần đánh giá kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng.

3.1 Hệ thống kỹ thuật có thể xuống cấp

Độ tuổi trung bình của nhiều tòa nhà cũ tại Quận 1 thường từ 15 đến 25 năm. Điều này khiến các hạng mục kỹ thuật dễ gặp vấn đề như

• Thang máy vận hành chậm hoặc thường xuyên bảo trì
• Hệ thống điều hòa trung tâm đời cũ, độ lạnh không ổn định
• Tải trọng điện thấp, dễ quá tải vào giờ cao điểm

Những yếu tố này làm giảm hiệu suất làm việc và tăng nguy cơ gián đoạn hoạt động trong giờ hành chính.

3.2 Khả năng cách âm, cách nhiệt không tốt

Kết cấu xây dựng cũ thường sử dụng vật liệu hạn chế khả năng cách âm và giữ nhiệt. Tiếng ồn từ hành lang hoặc từ các văn phòng lân cận dễ lọt vào khu vực làm việc. Phòng làm việc cũng dễ nóng vào buổi chiều, khiến máy lạnh phải hoạt động nhiều hơn và kéo theo chi phí điện tăng từ 10 đến 20%.

3.3 Chỗ đậu xe hạn chế hoặc gửi ngoài tòa nhà

Phần lớn tòa nhà cũ không có hầm xe hoặc hầm có sức chứa nhỏ. Nhân viên và khách phải gửi xe tại các bãi ngoài, đôi khi cách tòa nhà vài trăm mét. Việc di chuyển trở nên bất tiện trong giờ cao điểm hoặc thời điểm mưa lớn, giảm mức độ thoải mái khi đến văn phòng.

3.4 Tiêu chuẩn vận hành không đồng đều

Nhiều tòa nhà cũ do chủ đầu tư tự quản lý nên quy trình vận hành khó đảm bảo tính chuyên nghiệp. Một số vấn đề thường gặp gồm

• Khu vực vệ sinh chưa đạt mức sạch sẽ như mong đợi
• An ninh tòa nhà thiếu đồng bộ
• Lịch bảo trì không diễn ra thường xuyên

Chất lượng vận hành thiếu ổn định khiến môi trường làm việc không thật sự dễ chịu đối với nhân sự và khách đến giao dịch.

3.4 Chi phí cải tạo nội thất văn phòng cao

Hệ thống hạ tầng cũ khiến chi phí setup ban đầu tăng lên. Nhiều mặt bằng cần xử lý các hạng mục như

• Chống thấm và xử lý tường trần
• Lắp mới hệ thống điện và mạng
• Bổ sung máy lạnh rời vì hệ thống hiện hữu không đáp ứng công suất
• Làm lại sàn, trần và nội thất cơ bản

Khoản chi này đôi khi vượt quá mức tiết kiệm từ giá thuê, nhất là với doanh nghiệp cần không gian làm việc hiện đại.

>> Xem thêm: Báo giá thiết kế thi công nội thất văn phòng chi tiết [Mới nhất]

3.5 Trải nghiệm khách hàng và nhân sự bị ảnh hưởng

Một số tòa nhà cũ có sảnh nhỏ, thiết kế lỗi thời hoặc ánh sáng khu vực chung kém. Khách đến giao dịch có thể cảm thấy thiếu sự chỉn chu. Đối với nhân sự, thang máy chậm, toilet xuống cấp hoặc không gian thiếu ánh sáng tự nhiên làm giảm mức độ thoải mái khi làm việc mỗi ngày.

3.6 Rủi ro về PCCC và tiêu chuẩn an toàn chưa tốt

Không ít tòa nhà cũ chậm nâng cấp hệ thống PCCC theo tiêu chuẩn mới. Một số tồn tại phổ biến gồm

• Hệ thống báo cháy không còn nhạy
• Lối thoát hiểm hẹp hoặc chưa đảm bảo yêu cầu
• Chứng nhận nghiệm thu PCCC đã hết hiệu lực

Trong bối cảnh quy định pháp lý ngày càng nghiêm ngặt, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ hồ sơ PCCC để tránh gián đoạn vận hành hoặc rủi ro pháp lý không đáng có.

4. Checklist kiểm tra thuê văn phòng tòa nhà cũ

Khi khảo sát văn phòng tại các tòa nhà cũ Quận 1, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ hiện trạng để tránh phát sinh chi phí và rủi ro vận hành sau khi vào làm việc. Checklist dưới đây giúp đánh giá nhanh chất lượng mặt bằng và hỗ trợ ra quyết định chính xác trước khi ký hợp đồng.

5. Doanh nghiệp nào phù hợp thuê tòa nhà cũ Quận 1?

Không phải mô hình kinh doanh nào cũng phù hợp với tòa nhà cũ, dù giá thuê hấp dẫn và vị trí trung tâm. Tuy nhiên, với một số nhóm doanh nghiệp nhất định, lựa chọn này lại mang đến lợi thế rõ rệt về chi phí, vận hành và chiến lược phát triển trong ngắn hạn.

Dưới đây là các nhóm doanh nghiệp có thể phù hợp để thuê tòa nhà văn phòng cũ ở Quận 1:

• Startup và SME: Tối ưu ngân sách thuê ban đầu, giảm chi phí cố định hàng tháng, phù hợp giai đoạn phát triển sớm.
• Doanh nghiệp vận hành back office hoặc ít tiếp khách: Các bộ phận như kế toán, chăm sóc khách hàng, IT, hỗ trợ… không cần không gian tiếp khách sang trọng.
• Agency sáng tạo, kiến trúc, studio thiết kế: Kiến trúc cũ, trần cao và không gian thô dễ tùy biến là lợi thế lớn để tạo dấu ấn thương hiệu.
• Doanh nghiệp thuê ngắn hạn hoặc theo dự án: Hợp đồng linh hoạt, thời gian thuê 12 – 24 tháng phù hợp văn phòng tạm thời hoặc văn phòng dự án.
• Doanh nghiệp quy mô nhân sự nhỏ đến trung bình: Diện tích phổ biến của tòa nhà cũ từ 30 – 150m² rất hợp với team nhỏ, đội vận hành gọn nhẹ.

6. Lưu ý khi thuê văn phòng tại tòa nhà cũ Quận 1

Doanh nghiệp cần xem xét kỹ các yếu tố sau để tránh phát sinh chi phí và rủi ro trong quá trình sử dụng:

• Đo lại diện tích thực tế (diện tích NET): Diện tích ghi trong hợp đồng và diện tích sử dụng có thể chênh lệch do cột trụ lớn hoặc kết cấu cũ.
• Kiểm tra tải trọng điện và hệ thống điều hòa: Hệ thống kỹ thuật cũ thường chịu tải kém, dễ quá tải khi sử dụng nhiều thiết bị văn phòng.
• Đánh giá hiện trạng mặt bằng trước khi ký hợp đồng: Xác định rõ tòa nhà giao diện trạng thô, cơ bản hay đã hoàn thiện để dự trù chi phí cải tạo.
• Thỏa thuận rõ trách nhiệm sửa chữa với chủ tòa nhà: Các hạng mục như điện, nước, điều hòa, chống thấm cần xác định rõ bên chịu trách nhiệm khắc phục.
• Kiểm tra hồ sơ nghiệm thu PCCC và lối thoát hiểm: Đảm bảo tòa nhà đã được nghiệm thu theo tiêu chuẩn mới và hệ thống báo cháy còn hoạt động tốt.
• Hỏi rõ về bãi đậu xe và khoảng cách bãi xe dự phòng: Các tòa nhà cũ thường thiếu chỗ để xe, gây bất tiện cho nhân sự và khách đến giao dịch.
• Đàm phán thời gian miễn phí thi công (fit out): Thời gian fit out dài hơn giúp doanh nghiệp giảm chi phí cải tạo ban đầu.
• Kiểm tra mức tăng giá thuê hàng năm: Một số tòa nhà cũ tăng giá 8 – 10% mỗi năm, cần ghi rõ trong hợp đồng.
• Đánh giá mức độ chuyên nghiệp của ban quản lý tòa nhà: Việc xử lý sự cố, bảo trì và trực tòa ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm làm việc.

Việc lựa chọn thuê văn phòng tại các tòa nhà cũ ở Quận 1 có thể mang lại nhiều lợi ích về chi phí và vị trí, nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp đánh giá kỹ hiện trạng và các yếu tố vận hành trước khi ra quyết định. Với ngân sách phù hợp và nhu cầu sử dụng linh hoạt, đây vẫn là giải pháp hiệu quả giúp doanh nghiệp duy trì địa chỉ giao dịch trung tâm mà không phải gánh mức chi phí quá cao. Ngược lại, doanh nghiệp coi trọng hình ảnh thương hiệu, tiêu chuẩn kỹ thuật và trải nghiệm nhân sự cần cân nhắc kỹ hơn để tránh phát sinh rủi ro dài hạn.

7. Maison Office – Đơn vị tìm thuê văn phòng chuyên nghiệp tại Quận 1

Trong thị trường văn phòng Quận 1 với hàng trăm tòa nhà từ cũ đến mới, mỗi tòa lại có ưu và nhược điểm riêng, việc tự tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng phù hợp thường mất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp lựa chọn đồng hành cùng Maison Office để được hỗ trợ toàn diện trong suốt quá trình thuê văn phòng.

Maison Office cung cấp các giá trị thiết thực sau: 

• Hiểu rõ thị trường Quận 1: Dữ liệu giá thuê, diện tích trống và tình trạng vận hành của hơn 450 tòa nhà giúp tư vấn chính xác, phù hợp nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.
• Sàng lọc tòa nhà đạt chuẩn: Chỉ giới thiệu các tòa nhà đáp ứng yêu cầu về pháp lý, PCCC, chất lượng vận hành và chi phí minh bạch.
• Hỗ trợ khảo sát và so sánh chi phí: Doanh nghiệp được tư vấn chi tiết về tổng chi phí thuê thực tế, từ giá thuê đến phí dịch vụ, điện, đậu xe và chi phí cải tạo.
• Đàm phán điều khoản có lợi cho doanh nghiệp: Hỗ trợ làm việc với chủ tòa nhà để tối ưu giá thuê, thời gian miễn phí thi công và các điều khoản quan trọng trong hợp đồng.
• Dịch vụ tư vấn hoàn toàn miễn phí: Doanh nghiệp không phải trả bất kỳ phí dịch vụ nào khi thuê văn phòng thông qua Maison Office.

Maison Office cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp từ bước tìm kiếm, khảo sát, đàm phán đến khi bàn giao mặt bằng, giúp quá trình thuê văn phòng tại Quận 1 trở nên nhanh chóng, minh bạch và hiệu quả hơn.

📞 Liên hệ 09 889 02468 để được tư vấn 1:1 và nhận ngay danh sách văn phòng cho thuê Quận 1 đang trống phù hợp nhất với mục tiêu phát triển của doanh nghiệp bạn.

8. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

8.1 Tòa nhà cũ ở Quận 1 có đảm bảo an toàn PCCC không?

Không phải tất cả tòa nhà cũ ở Quận 1 đều đáp ứng tiêu chuẩn PCCC theo quy định mới. Doanh nghiệp nên yêu cầu xem hồ sơ nghiệm thu PCCC, kiểm tra hệ thống báo cháy, chữa cháy và lối thoát hiểm khi khảo sát. Maison Office luôn sàng lọc trước các tòa nhà đạt chuẩn để đảm bảo an toàn vận hành cho doanh nghiệp.

8.2 Chi phí cải tạo văn phòng tại tòa nhà cũ có cao không?

Chi phí cải tạo thường cao hơn tòa nhà mới khoảng 10 đến 20% do phải xử lý nhiều hạng mục như hệ thống điện, chống thấm hoặc cải tạo trần – sàn. Doanh nghiệp có thể đàm phán thêm thời gian miễn phí thi công (fit-out) để bù đắp phần chi phí này.

8.3 Nên chọn tòa nhà cũ hay tòa nhà mới để tối ưu chi phí dài hạn?

Nếu thuê trên 5 năm và nhân sự đông ( trên 50 người), tòa nhà mới hạng B hoặc B- thường tối ưu hơn nhờ tiết kiệm điện năng và tăng năng suất nhân sự. Nếu thuê dưới 3 năm và ngân sách hạn hẹp, tòa nhà cũ là lựa chọn tốt cho dòng tiền.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.