So sánh giá thuê văn phòng Quận 1, Quận 3 và Thủ Thiêm

Thị trường văn phòng TP.HCM năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt về vị trí và mặt bằng giá giữa ba khu vực trọng tâm gồm Quận 1, Quận 3 và Khu đô thị Thủ Thiêm. Bối cảnh này đòi hỏi doanh nghiệp phải đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố về ngân sách, khả năng kết nối và chất lượng hạ tầng trước khi lựa chọn địa điểm đặt văn phòng phù hợp.

1. Tổng quan thị trường văn phòng TP HCM năm 2025

Thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM trong năm 2025 ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý, đặc biệt ở nhóm tòa nhà văn phòng hạng A và các khu vực ngoài trung tâm. Tổng nguồn cung toàn thành phố đạt khoảng 2.8 – 2.9 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao khoảng 85 đến 88%, phản ánh nhu cầu ổn định của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Các ngành dẫn dắt nhu cầu thuê chủ yếu gồm tài chính, công nghệ thông tin, logistics và các doanh nghiệp FDI mở rộng hoạt động.

Trong khi đó, giá thuê trung bình toàn thị trường tiếp tục có sự phân hóa mạnh theo từng khu vực:

• Khu CBD truyền thống vẫn giữ mức giá cao nhất, thể hiện rõ tại Quận 1
• Quận 3 ghi nhận mức giá mềm hơn nhưng công suất thuê vẫn duy trì tốt
• Khu đô thị Thủ Thiêm nổi lên như “cực tăng trưởng mới” với loạt dự án hạng A vận hành theo tiêu chuẩn xanh và công nghệ hiện đại

Dưới tác động của xu hướng dịch chuyển văn phòng ra các khu đô thị mới, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến chất lượng không gian làm việc, tính bền vững, khả năng mở rộng và chi phí vận hành. Điều này giải thích vì sao ba khu vực trọng điểm như Quận 1, Quận 3 và Thủ Thiêm tạo nên ba mặt bằng giá và ba phân khúc khách thuê khác nhau trong 2025.

2. So sánh giá thuê văn phòng Quận 1, Quận 3 và Thủ Thiêm

Mặt bằng giá thuê văn phòng Quận 1, Quận 3 và Thủ Thiêm trong năm 2025 thể hiện sự phân hóa rõ rệt, phản ánh đặc thù phát triển và phân khúc khách thuê tại từng khu vực.

Maison Office nhận định giá thuê văn phòng theo phân khúc:

• Quận 1 tiếp tục giữ vị thế trung tâm tài chính – thương mại với mặt bằng giá cao nhất trong ba khu vực, đặc biệt ở phân khúc văn phòng hạng A (40 – 68 USD/m²/tháng).
• Thủ Thiêm nổi bật với nhóm tòa nhà thế hệ mới, mức giá hạng A khởi điểm thấp hơn Quận 1 nhưng vẫn giữ mặt bằng cao nhờ tiêu chuẩn xây dựng hiện đại và chất lượng vận hành.
• Quận 3 sở hữu dải giá ổn định và mềm hơn đáng kể, là lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp cần cân bằng giữa chi phí và vị trí trung tâm.

Nhìn chung, Quận 1 phù hợp doanh nghiệp ưu tiên hình ảnh thương hiệu và vị trí giao dịch; Thủ Thiêm hấp dẫn với môi trường làm việc hiện đại, không gian mở và tiêu chuẩn xanh; còn Quận 3 mang lại giá trị thực dụng với mức giá dễ chịu và khả năng kết nối nhanh đến Quận 1. Những khác biệt này sẽ được phân tích sâu hơn trong phần tiếp theo để giúp doanh nghiệp tìm được khu vực phù hợp nhất với ngân sách và nhu cầu sử dụng.

3. Phân tích chi tiết giá thuê văn phòng theo từng khu vực

Mỗi khu vực văn phòng tại TP.HCM sở hữu một mặt bằng giá và đặc thù phát triển khác nhau, dẫn đến sự chênh lệch rõ rệt về chi phí thuê, chất lượng hạ tầng và phân khúc khách thuê. Dưới đây là phân tích chi tiết giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn giá trị thực tại từng khu vực trước khi đưa ra lựa chọn.

3.1 Phân tích chi tiết giá thuê văn phòng Quận 1

Quận 1 là lõi CBD truyền thống của TP.HCM, nơi tập trung phần lớn hoạt động tài chính, thương mại và các dịch vụ cao cấp. Đây cũng là khu vực có nhu cầu cho thuê văn phòng Quận 1 lớn nhất thành phố, tạo nên mức giá thuê luôn thuộc nhóm cao nhất thị trường trong suốt nhiều năm qua.

Giá thuê văn phòng theo phân hạng 

• Văn phòng hạng A Quận 1 (40 – 68 USD/m²/tháng): Tập trung ở các trục đường trọng điểm như Nguyễn Huệ, Lê Duẩn, Đồng Khởi và Tôn Đức Thắng. Đây là phân khúc được các tập đoàn tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp FDI lựa chọn.
• Văn phòng hạng B Quận 1 (30 – 40 USD/m²/tháng): Phân bố tại các tuyến đường phụ hoặc tòa nhà có tuổi đời lớn hơn nhưng vẫn giữ chất lượng vận hành tốt.
• Văn phòng hạng C Quận 1 (20 – 30 USD/m²/tháng): Phù hợp với doanh nghiệp nhỏ hoặc startup muốn đặt văn phòng tại trung tâm nhưng ngân sách hạn chế.
• Văn phòng giá rẻ Quận 1 (10 – 20 USD/m²/tháng): Thường nằm trong các tòa nhà cũ Quận 1 hoặc diện tích nhỏ, phù hợp mô hình văn phòng đại diện.

Đặc điểm tác động đến giá thuê văn phòng 

• Vị trí “độc tôn” ngay lõi CBD
• Tập trung các thương hiệu quốc tế nâng giá trị hình ảnh doanh nghiệp
• Tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung hạn chế khiến mức giá ít có biên độ giảm

Quận 1 phù hợp doanh nghiệp cần định vị thương hiệu và ưu tiên giao dịch trực tiếp với đối tác. Giá cao nhưng tỷ lệ khấu hao vào thương hiệu và khả năng tuyển dụng nhân sự chất lượng cao giúp khu vực này duy trì sức hấp dẫn bền vững. 

3.2 Phân tích chi tiết giá thuê văn phòng Quận 3

Quận 3 là khu vực liền kề Quận 1 với khả năng kết nối thuận tiện, đồng thời sở hữu mức giá mềm hơn, là lựa chọn phổ biến cho nhu cầu cho thuê văn phòng Quận 3 của các doanh nghiệp cần tối ưu chi phí.

Giá thuê văn phòng theo phân hạng 

• Văn phòng hạng A Quận 3 (30 – 47 USD/m²/tháng): Nổi bật với các tòa như Daikin Building, Pearl 5 hoặc Centec Tower – đạt chất lượng cao nhưng giá vẫn thấp hơn Quận 1 từ 15 đến 20%.
• Văn phòng hạng B Quận 3 (25 – 30 USD/m²/tháng): Nhiều lựa chọn, phù hợp SME hoặc công ty dịch vụ cần vị trí gần trung tâm.
• Văn phòng hạng C Quận 3 (20 – 25 USD/m²/tháng): Đáp ứng nhu cầu về ngân sách thấp nhưng vẫn đảm bảo môi trường làm việc ổn định.
• Văn phòng giá rẻ Quận 3 (10 – 20 USD/m²/tháng): Đa phần là tòa nhà nhỏ hoặc mô hình văn phòng chia sẻ.

Yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng  

• Gần Quận 1 nhưng nguồn cung đa dạng hơn
• Nhiều tòa nhà được cải tạo, nâng cấp theo tiêu chuẩn mới
• Khả năng kết nối nhanh đến Quận 10, Tân Bình và sân bay

Quận 3 là lựa chọn tối ưu nhất cho doanh nghiệp chú trọng hiệu quả chi phí, đặc biệt phù hợp với SMEs, agency, công ty công nghệ và doanh nghiệp cần kiểm soát chi phí. 

3.3 Phân tích chi tiết giá thuê văn phòng Thủ Thiêm

Thủ Thiêm đang phát triển thành trung tâm đô thị mới của TP.HCM, với chất lượng hạ tầng đồng bộ và tiêu chuẩn tòa nhà hiện đại bậc nhất thị trường.

Giá thuê văn phòng theo phân hạng: 

• Văn phòng hạng A (30 – 48 USD/m²/tháng): Các tòa như The Hallmark, Thisofic Tower, The METT ghi nhận mức giá tiệm cận Quận 1 nhờ thiết kế cao cấp và chứng chỉ xanh.
• Văn phòng hạng B (22 – 30 USD/m²/tháng): Số lượng chưa nhiều nhưng chất lượng mặt bằng cho thuê khá tốt.
• Văn phòng hạng C (15 – 20 USD/m²/tháng): Xuất hiện hạn chế vì Thủ Thiêm chủ yếu phát triển phân khúc trung – cao cấp.
• Văn phòng giá rẻ (Dưới 15 USD/m²/tháng): Ít lựa chọn, thường thuộc các dự án ở khu rìa quy hoạch.

Yếu tố tạo nên mức giá thuê văn phòng Thủ Thiêm: 

• Tòa nhà mới 100%, vận hành theo tiêu chuẩn LEED, WELL,…
• Không gian rộng, thiết kế hiện đại, phù hợp doanh nghiệp sáng tạo hoặc tổ chức quốc tế
• Kết nối trực tiếp sang Quận 1 qua cầu Thủ Thiêm và trục đại lộ vòng cung
• Môi trường làm việc trong lành và quy hoạch đồng bộ

Thủ Thiêm phù hợp doanh nghiệp tăng trưởng nhanh, doanh nghiệp công nghệ, startup quy mô lớn hoặc tập đoàn quốc tế cần không gian làm việc hiện đại và tiêu chuẩn cao. Đây cũng là khu vực có biên độ tăng giá thuê mạnh nhất trong dài hạn. 

4. Tác động của quy hoạch và sáp nhập phường đến giá thuê

4.1 Tác động của quy hoạch và sáp nhập đến giá thuê Quận 1

Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, Quận 1 được sắp xếp lại thành 4 phường mới gồm:

• Phường Sài Gòn
• Phường Bến Thành
• Phường Tân Định
• Phường Cầu Ông Lãnh

Việc tái cấu trúc hành chính giúp phân định rõ từng tiểu khu trung tâm, từ đó hình thành các dải giá mới:

• Phường Sài Gòn (khu tài chính Nguyễn Huệ – Lê Duẩn – Tôn Đức Thắng): dự báo biên độ tăng giá 5 – 12% nhờ hệ số thương mại cao, nhu cầu thuê từ doanh nghiệp FDI lớn.
• Phường Bến Thành: hưởng lợi nhờ hoàn thiện tuyến Metro số 1, làm tăng sức hút văn phòng hạng B và hạng C gần khu vực ga trung tâm.
• Phường Cầu Ông Lãnh: giá dự báo ổn định hơn, phù hợp doanh nghiệp cần tối ưu ngân sách nhưng vẫn muốn đặt văn phòng ở Quận 1.

Tác động trọng yếu: Quận 1 bước vào giai đoạn phân hóa giá sâu theo từng tiểu khu, thay vì đồng nhất như các năm trước.

4.2 Tác động của quy hoạch và sáp nhập đến giá thuê Quận 3

Sau sáp nhập, Quận 3 được sắp xếp lại thành 3 phường lớn:

• Phường Bàn Cờ
• Phường Xuân Hòa
• Phường Nhiêu Lộc

Sự phân chia này giúp định vị lại các khu vực văn phòng chính:

• Phường Xuân Hòa: nơi tập trung các tòa hạng A và B+, dự kiến mặt bằng giá tăng nhẹ do nguồn cung chất lượng cao như Daikin Building, Centec Tower, Pearl 5.
• Phường Bàn Cờ: mật độ văn phòng cao, phù hợp mô hình SME – giá thuê ổn định và khó tăng mạnh.
• Phường Nhiêu Lộc: khu vực yên tĩnh, nhiều tòa C và B nhỏ, giữ mức giá cạnh tranh nhất Quận 3.

Tác động trọng yếu: Quận 3 trở thành thị trường “chia tầng” rõ rệt giữa phân khúc cao cấp và trung cấp, tạo lợi thế cho doanh nghiệp dễ dàng lựa chọn theo ngân sách.

4.3 Tác động của quy hoạch và sáp nhập đến giá thuê Thủ Thiêm

Thủ Thiêm không chịu ảnh hưởng từ sáp nhập phường, nhưng lại là khu vực được hưởng lợi nhiều nhất từ quy hoạch đô thị giai đoạn 2025–2030, đặc biệt:

• Hoàn thiện các trục giao thông xuyên tâm kết nối Quận 1.
• Phát triển lõi CBD mới theo định hướng tài chính – thương mại.
• Tăng tốc phê duyệt các dự án văn phòng hạng A theo chuẩn xanh (LEED, WELL).

Những yếu tố này củng cố mặt bằng giá hiện tại và tạo ra kỳ vọng tăng giá trong trung hạn, đặc biệt ở phân khúc hạng A (30 – 48 USD/m²).

Tác động trọng yếu: Thủ Thiêm trở thành khu vực có biên độ tăng giá mạnh nhất do chất lượng nguồn cung và quy hoạch đồng bộ.

Nhìn chung, sự phân hóa giá thuê giữa Quận 1, Quận 3 và Thủ Thiêm cho thấy thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt theo chất lượng nguồn cung, vị trí và quy hoạch đô thị. Doanh nghiệp vì vậy cần cân nhắc kỹ ngân sách, chiến lược phát triển và yêu cầu vận hành để lựa chọn khu vực phù hợp nhất. Nếu ưu tiên vị trí trung tâm và hình ảnh thương hiệu, Quận 1 vẫn là lựa chọn mạnh. Nếu cần cân đối chi phí mà vẫn đảm bảo tiện ích và khả năng kết nối, Quận 3 mang lại lợi thế rõ rệt. Trong khi đó, Thủ Thiêm là điểm đến của những doanh nghiệp tìm kiếm không gian hiện đại, tiêu chuẩn cao và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Để rút ngắn thời gian khảo sát và tiếp cận mức giá tốt nhất, doanh nghiệp có thể liên hệ Maison Office để nhận báo giá chi tiết, danh sách tòa nhà phù hợp và hỗ trợ đàm phán tối ưu chi phí thuê văn phòng tại TP.HCM.

5. Maison Office – Đơn vị tìm thuê văn phòng TPHCM nhanh chóng

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn cho thuê văn phòng tại TP.HCM, Maison Office đã đồng hành cùng hàng nghìn doanh nghiệp trong hành trình tìm kiếm không gian làm việc phù hợp. Hệ thống dữ liệu được cập nhật liên tục theo từng quận, từng tòa nhà giúp chúng tôi cung cấp báo giá chính xác, danh sách mặt bằng trống theo thời gian thực và gợi ý lựa chọn tối ưu theo ngân sách của từng doanh nghiệp.

Maison Office hỗ trợ doanh nghiệp từ bước xác định nhu cầu, khảo sát thực địa cho đến đàm phán thương mại và bàn giao hoàn chỉnh mặt bằng. Nhờ quy trình tư vấn chuyên nghiệp và đội ngũ am hiểu thị trường, doanh nghiệp có thể tiết kiệm đến 90% thời gian tìm kiếm và đảm bảo tiếp cận được những lựa chọn phù hợp nhất tại Quận 1, Quận 3, Thủ Thiêm và toàn TP.HCM.

Quy trình dịch vụ tại Maison Office 

• Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu
• Bước 2: Gởi báo giá văn phòng
• Bước 3: Hỗ trợ khảo sát thực tế các tòa nhà
• Bước 4: Phân tích, so sánh, tư vấn lựa chọn phù hợp
• Bước 5: Hỗ trợ đàm phán với tòa nhà
• Bước 6: Tư vấn thiết kế nội thất
• Bước 7: Hỗ trợ ký hợp đồng
• Bước 8: Hỗ trợ hoàn thiện, bàn giao văn phòng

Maison Office cung cấp danh sách lựa chọn đa dạng từ tòa nhà hạng A, A+ đến phân khúc hạng B và C, đảm bảo minh bạch thông tin, hiệu quả vận hành và phù hợp với chiến lược phát triển của doanh nghiệp.

📞 Liên hệ 09 889 02468 để được tư vấn 1:1 và nhận ngay danh sách văn phòng trống mới nhất tại TP.HCM phù hợp với mục tiêu phát triển của doanh nghiệp bạn.

6. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

6.1 Khu vực nào có giá thuê văn phòng cao nhất?

Quận 1 hiện là khu vực có giá thuê văn phòng cao nhất TP.HCM, đặc biệt ở phân khúc hạng A với mức 40 – 68 USD/m²/tháng nhờ vị trí lõi CBD, nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp FDI, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp.

6.2 Thủ Thiêm có rẻ hơn Quận 1 không?

Có. Giá thuê văn phòng hạng A tại Thủ Thiêm thường dao động 30 đến 48 USD/m²/tháng, thấp hơn Quận 1 từ 15 – 25% nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn hiện đại, quy hoạch đồng bộ và chất lượng tòa nhà vượt trội.

6.3 Khu vực nào phù hợp nhất cho doanh nghiệp SME?

Quận 3 là lựa chọn phù hợp nhất cho SME nhờ mức giá mềm hơn Quận 1 và Thủ Thiêm (10 – 47 USD/m²/tháng), nguồn cung đa dạng từ hạng A đến C, khả năng kết nối thuận tiện và chi phí vận hành hợp lý.

6.4 Với ngân sách 5.000 USD/tháng nên thuê văn phòng ở đâu?

Với 5.000 USD/tháng (tương đương 100m² ở phân khúc 25 – 50 USD/m²), doanh nghiệp có thể:

• Thuê văn phòng hạng A nhỏ tại Quận 3
• Thuê diện tích vừa tại các tòa hạng B Quận 1
• Thuê diện tích rộng hơn hoặc văn phòng mới tại Thủ Thiêm

6.5 Các chi phí ẩn khi thuê văn phòng cần lưu ý?

Doanh nghiệp cần quan tâm đến phí dịch vụ (Quận 1 cao nhất, 7 – 8 USD/m²), phí gửi xe, phí làm ngoài giờ, chi phí fit-out ban đầu, tiền cọc và điều khoản tăng giá hằng năm. Đây là các yếu tố ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí vận hành thực tế.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.