Bảng chi phí setup văn phòng thô và hoàn thiện tại Quận 1

Doanh nghiệp triển khai văn phòng tại trung tâm thành phố thường gặp khó ở việc dự toán chi phí setup văn phòng Quận 1, nhất là khi điều kiện bàn giao, chi phí MEP và mức hoàn thiện thay đổi theo từng tòa nhà. Việc nắm rõ sự khác biệt giữa văn phòng thô và hoàn thiện giúp doanh nghiệp xây dựng ngân sách chính xác, kiểm soát phát sinh và lựa chọn phương án thi công phù hợp với tiêu chuẩn vận hành của từng cao ốc.

1. Tổng quan chi phí setup văn phòng tại Quận 1

Chi phí setup văn phòng tại Quận 1 chịu tác động mạnh từ đặc thù thị trường trung tâm, nơi tập trung mật độ cao các tòa nhà văn phòng hạng A và B với tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và vận hành nghiêm ngặt. Mức đầu tư cho một văn phòng mới thường dao động lớn do sự khác biệt trong tình trạng bàn giao, quy mô mặt bằng và yêu cầu hoàn thiện của từng doanh nghiệp.

Trong thực tế triển khai, chi phí setup văn phòng tại Quận 1 thường cao hơn 15 đến 30% so với các quận lân cận như Quận 3 hay Quận Bình Thạnh, chủ yếu đến từ yêu cầu kỹ thuật hệ thống MEP tòa nhà, quy định PCCC và tiêu chuẩn nội thất của các cao ốc văn phòng quốc tế. Những yếu tố này khiến việc chuẩn hóa ngân sách ban đầu trở thành thách thức đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm lần đầu thuê văn phòng tại khu vực trung tâm.

Một điểm quan trọng khác là sự chênh lệch chi phí giữa văn phòng thô và văn phòng đã có các hạng mục cơ bản như trần văn phòng, sàn và hệ thống chiếu sáng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư, khả năng rút ngắn thời gian thi công và mức độ linh hoạt khi thiết kế layout theo nhu cầu sử dụng.

Do đó, việc đánh giá đầy đủ các yếu tố ngay từ giai đoạn khảo sát mặt bằng là bước then chốt giúp doanh nghiệp xác định ngân sách phù hợp và hạn chế phát sinh trong quá trình triển khai. Đồng thời, quá trình này cũng hỗ trợ doanh nghiệp lựa chọn chính xác mặt bằng cho thuê văn phòng Quận 1 đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, tối ưu chi phí setup và đảm bảo tiến độ đưa vào vận hành.

2. Phân biệt văn phòng thô và văn phòng hoàn thiện

Việc phân biệt rõ giữa văn phòng thô và văn phòng hoàn thiện giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác mức chi phí cần đầu tư, đồng thời lựa chọn phương án setup phù hợp với tiến độ, ngân sách và yêu cầu vận hành.

2.1 Văn phòng thô là gì?

Văn phòng thô là mặt bằng chưa được chủ đầu tư triển khai các hạng mục hoàn thiện cơ bản. Trạng thái này chỉ bao gồm phần kết cấu chính như sàn bê tông, hệ thống dầm – cột và tường bao, chưa có trần, hệ thống chiếu sáng, sàn hoàn thiện hoặc hệ thống cơ điện.

Đặc điểm của văn phòng thô:

• Không có trần thạch cao hoặc hệ thống trần kỹ thuật
• Sàn ở dạng bê tông nguyên bản, chưa xử lý hoàn thiện
• Chưa lắp đặt đèn chiếu sáng, thiết bị điện, ổ cắm
• Hệ thống MEP (điện – nước – điều hòa – PCCC) chưa được đấu nối vào khu vực thuê
• Không có vách ngăn, khu pantry hoặc phòng chức năng

Doanh nghiệp thuê văn phòng thô sẽ phải đầu tư toàn bộ hạng mục hoàn thiện từ đầu, dẫn đến chi phí setup cao hơn nhưng đổi lại có quyền tự do thiết kế không gian theo phong cách riêng và tối ưu layout tốt hơn.

2.2 Văn phòng hoàn thiện là gì?

Văn phòng hoàn thiện là mặt bằng đã có sẵn các hạng mục cơ bản từ chủ tòa nhà, đủ điều kiện để doanh nghiệp thi công nội thất ở mức tối thiểu hoặc đưa vào vận hành sau khi bố trí thêm nội thất rời.

Các đặc điểm thường gặp của văn phòng hoàn thiện:

• Có trần thạch cao và hệ thống đèn âm trần đạt tiêu chuẩn chiếu sáng văn phòng
• Sàn đã được trải thảm hoặc hoàn thiện bằng vật liệu đồng bộ của tòa nhà
• Hệ thống điều hòa trung tâm, báo cháy – chữa cháy, internet và điện lực đã đấu nối đầy đủ
• Một số tòa có sẵn phòng họp nhỏ hoặc khu vực pantry cơ bản

So với mặt bằng thô, văn phòng hoàn thiện giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí setup và hạn chế phát sinh từ việc nghiệm thu kỹ thuật. Tuy nhiên, mức độ tùy biến thiết kế có thể thấp hơn tùy theo tình trạng hiện hữu.

2.3 Điều kiện bàn giao văn phòng thô Quận 1

Điều kiện bàn giao văn phòng thô tại các tòa nhà Quận 1 có sự khác biệt đáng kể tùy theo phân khúc văn phòng hạng A, B hoặc Boutique office. Tuy nhiên, phần lớn các cao ốc hạng A và A+ tại trung tâm thường áp dụng tiêu chuẩn bàn giao nghiêm ngặt nhằm đảm bảo an toàn kỹ thuật và đồng bộ hệ thống MEP.

Các điều kiện bàn giao văn phòng thô phổ biến tại Quận 1 gồm: 

• Không bao gồm trần thạch cao, hệ thống treo trần hoặc đèn chiếu sáng
• Sàn bê tông chưa hoàn thiện, chưa xử lý chống bụi hoặc chống ẩm
• Hệ thống điều hòa, sprinkler, báo cháy, hút khói chưa được kéo vào bên trong diện tích thuê, doanh nghiệp phải thi công và nghiệm thu theo tiêu chuẩn của tòa nhà
• Không có vách ngăn nội bộ, chỉ có tường bao kết cấu
• Hệ thống điện chỉ dừng ở tủ MDB hoặc khu vực kỹ thuật, chưa lắp đặt ổ cắm và dây dẫn bên trong mặt bằng
• Yêu cầu thi công tuân thủ quy trình kiểm soát của tòa nhà, bao gồm hồ sơ thiết kế MEP, bản vẽ triển khai, quy định về tiêu chuẩn PCCC và thời gian thi công

Đây là những yếu tố khiến chi phí setup văn phòng thô tại Quận 1 thường cao hơn khu vực ngoài trung tâm, đồng thời kéo dài thời gian thi công do yêu cầu nghiệm thu khắt khe hơn.

3. Bảng chi phí setup văn phòng Quận 1 tại Maison Office

Bên cạnh hỗ trợ doanh nghiệp tìm thuê văn phòng, Maison Office còn là đơn vị thiết kế và thi công nội thất văn phòng chuyên nghiệp, cung cấp giải pháp trọn gói từ khảo sát mặt bằng đến bàn giao hoàn thiện.

Bảng dưới đây thể hiện mức chi phí thiết kế và thi công nội thất văn phòng theo từng quy mô và tiêu chuẩn hoàn thiện, dựa trên dữ liệu triển khai thực tế của Maison Office.

3.1 Bảng chi phí thiết kế nội thất văn phòng Quận 1

Ghi chú:

• Diện tích càng lớn, đơn giá trên mỗi m² càng giảm nhờ tối ưu chi phí thiết kế
• Đơn giá đã bao gồm hồ sơ layout, concept 3D và bản vẽ kỹ thuật phục vụ thi công

3.2 Bảng chi phí thi công nội thất văn phòng Quận 1

Ghi chú:

• Đơn giá đã bao gồm: trần, sàn – vách – hệ thống điện – chiếu sáng – điều hòa – PCCC – nội thất cố định
• Vật liệu, phong cách thiết kế và yêu cầu MEP là các yếu tố có thể làm thay đổi đơn giá
• Maison Office cung cấp báo giá chi tiết sau khi khảo sát mặt bằng tại từng tòa nhà Quận 1

3.3 Phạm vi hạng mục trong gói setup văn phòng Maison Office

Maison Office cung cấp dịch vụ trọn gói từ khảo sát – thiết kế – dự toán – thi công – nghiệm thu, bao gồm:

• Thiết kế concept, layout và phối cảnh 3D
• Bóc tách khối lượng, lập bảng dự toán chi tiết
• Thi công hoàn thiện nội thất và MEP
• Thi công phòng họp, quầy lễ tân, pantry, khu làm việc
• Thi công hệ thống điện – mạng – ánh sáng – điều hòa
• Hỗ trợ nghiệm thu PCCC và bàn giao đưa vào sử dụng

Toàn bộ quy trình thiết kế thi công nội thất văn phòng được thực hiện theo chuẩn kỹ thuật của các tòa nhà văn phòng tại Quận 1, đảm bảo tiến độ thi công và chất lượng bàn giao.

4. Yếu tố ảnh hưởng đến chi phí setup văn phòng tại Quận 1

Chi phí setup văn phòng tại Quận 1 phụ thuộc vào nhiều yếu tố kỹ thuật và hiện trạng mặt bằng. Đây là lý do cùng một doanh nghiệp nhưng khi chuyển sang tòa nhà khác, mức đầu tư có thể chênh lệch từ 20 đến 40%. Việc đánh giá chính xác các yếu tố này ngay từ đầu giúp doanh nghiệp dự trù ngân sách phù hợp và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.

4.1 Tình trạng bàn giao mặt bằng

Tình trạng bàn giao là yếu tố tác động mạnh nhất đến tổng chi phí setup. Tại Quận 1, mỗi tòa nhà áp dụng chuẩn bàn giao khác nhau, đặc biệt ở phân khúc hạng A như Deutsches Haus, Saigon Marina IFC, The Nexus, Riverfront Financial Centre, Saigon Centre Tower 2, Saigon Times Square,…

Một số dạng bàn giao mặt bằng văn phòng phổ biến: 

• Bàn giao thô hoàn toàn: không có trần, sàn, đèn, hệ thống điện – nước – điều hòa chưa được đấu nối; doanh nghiệp phải hoàn thiện từ đầu, dẫn đến chi phí setup cao.
• Bàn giao cơ bản: có trần thạch cao, hệ thống đèn âm trần và điều hòa trung tâm; doanh nghiệp chỉ thi công layout và nội thất.
• Bàn giao có sẵn nội thất: một số tòa có mặt bằng đã có phòng họp, pantry; chi phí setup thấp hơn nhưng tính linh hoạt giảm.

Tình trạng bàn giao càng “thô” thì chi phí thi công càng lớn, đặc biệt ở các hạng mục MEP và PCCC vốn có yêu cầu rất nghiêm ngặt tại Quận 1.

4.2 Diện tích và độ phức tạp của layout

Diện tích ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá setup. Các văn phòng nhỏ dưới 150 m² thường có chi phí trên mỗi m² cao hơn vì không thể phân bổ chi phí cố định như thiết kế, hồ sơ MEP hay giám sát thi công.

Mức độ phức tạp của layout tạo thêm sự chênh lệch: 

• Văn phòng nhiều phòng họp, phòng chức năng → chi phí vách kính, tiêu âm, hệ thống MEP tăng
• Không gian văn phòng mở nhưng yêu cầu thẩm mỹ cao → tăng hạng mục hoàn thiện và vật liệu
• Văn phòng có phòng server riêng → yêu cầu MEP và hệ thống lạnh độc lập

Càng nhiều chi tiết kỹ thuật, chi phí thi công văn phòng càng tăng, đặc biệt trong môi trường tòa nhà trung tâm vốn có hạn chế về thời gian và tiếng ồn khi thi công.

4.3 Chi phí thi công MEP và yêu cầu kỹ thuật PCCC

MEP (cơ điện – điện lạnh – cấp thoát nước – thông gió – PCCC) là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong ngân sách setup văn phòng tại Quận 1.

Các yếu tố khiến chi phí MEP và PCCC tại Quận 1 cao hơn:

• Tòa nhà hạng A yêu cầu bản vẽ shopdrawing chi tiết, trình phê duyệt qua chủ đầu tư và ban kỹ thuật
• Hệ thống PCCC phải nghiệm thu theo tiêu chuẩn quốc tế, nhiều tòa yêu cầu kiểm định vật tư và vòi phun sprinkler theo tiêu chuẩn NFPA
• Thi công phải tương thích với hệ thống điều hòa trung tâm và trục kỹ thuật hiện hữu
• Đấu nối hệ thống cấp nguồn, ổ cắm, đèn exit, đầu báo… phải được kiểm tra bởi kỹ thuật tòa nhà

Nếu không tính đúng chi phí MEP ngay từ đầu, dự án rất dễ phát sinh từ 10 đến 25% khi triển khai thực tế.

4.4 Chi phí thi công trong tòa nhà và các khoản phụ phí phát sinh

Ngoài chi phí thi công nội bộ, doanh nghiệp cần tính đến các khoản phụ phí bắt buộc khi làm việc trong tòa nhà Quận 1. Đây là nhóm chi phí thường bị bỏ sót nhưng có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách.

Các khoản phụ phí có thể phát sinh khi setup văn phòng Quận 1 gồm: 

• Phí thi công ngoài giờ: hầu hết tòa nhà trung tâm chỉ cho phép thi công 18h – 6h sáng, phát sinh chi phí đáng kể cho những dự án cần hoàn thiện nhanh
• Phí giám sát tòa nhà: kỹ thuật tòa đi cùng để kiểm tra an toàn và PCCC trong suốt quá trình thi công
• Phí sử dụng thang hàng, vận chuyển vật liệu: áp dụng theo khung giờ cố định
• Phí kiểm định – nghiệm thu hồ sơ: bắt buộc đối với các thay đổi MEP, vách ngăn, báo cháy
• Phí hoàn trả mặt bằng (nếu yêu cầu): áp dụng khi doanh nghiệp dừng hợp đồng

Tùy theo tòa nhà, các khoản phụ phí này có thể chiếm 5 đến 10% tổng ngân sách setup, đặc biệt là tại các tòa văn phòng hạng A tại Quận 1.

5. Quy trình setup văn phòng tại Quận 1 giúp tối ưu chi phí

Setup văn phòng tại Quận 1 luôn đòi hỏi sự chính xác trong từng bước vì hầu hết các tòa nhà trung tâm đều áp dụng quy định kỹ thuật, an toàn PCCC và tiêu chuẩn vận hành nghiêm ngặt. Một quy trình chuẩn sẽ giúp doanh nghiệp kiểm soát ngân sách, hạn chế phát sinh và rút ngắn thời gian thi công.

5.1 Quy trình thiết kế văn phòng tại Quận 1

Giai đoạn thiết kế là nền tảng quan trọng giúp xác định đúng nhu cầu, tối ưu diện tích và kiểm soát ngân sách ngay từ bước lập phương án. Một quy trình thiết kế chuẩn giúp doanh nghiệp tránh sửa đổi về sau và rút ngắn thời gian thi công.

• Bước 1: Tiếp nhận thông tin dự án và yêu cầu sử dụng
• Bước 2: Khảo sát mặt bằng để đánh giá hiện trạng, hệ thống MEP và điều kiện bàn giao
• Bước 3: Đề xuất phương án thiết kế phù hợp ngân sách và mô hình vận hành
• Bước 4: Thiết kế layout tối ưu công năng và lưu thông
• Bước 5: Triển khai phối cảnh 3D để thống nhất phong cách và vật liệu
• Bước 6: Lập hồ sơ kỹ thuật thi công theo tiêu chuẩn tòa nhà
• Bước 7: Bàn giao hồ sơ thiết kế và chốt khối lượng để bước vào giai đoạn sản xuất và thi công

5.2 Quy trình thi công văn phòng tại Quận 1

Thi công tại các tòa nhà Quận 1 đòi hỏi tuân thủ chặt chẽ quy định kỹ thuật, PCCC và thời gian thi công ngoài giờ. Maison Office triển khai quy trình thi công chuẩn để đảm bảo chất lượng, an toàn và hạn chế phát sinh.

• Bước 1: Chốt hồ sơ thi công với doanh nghiệp và tòa nhà
• Bước 2: Tổ chức mặt bằng thi công và phương án vận chuyển vật liệu
• Bước 3: Ký duyệt vật liệu và sản xuất nội thất tại nhà máy
• Bước 4: Thi công hệ thống thô & PCCC theo tiêu chuẩn cao ốc
• Bước 5: Lắp đặt nội thất hoàn thiện, bao gồm vách kính, sàn, quầy lễ tân, phòng họp
• Bước 6: Vệ sinh công nghiệp chuẩn bị cho nghiệm thu
• Bước 7: Bàn giao và nghiệm thu với doanh nghiệp và ban quản lý tòa nhà

Quy trình setup văn phòng được chuẩn hóa theo đặc thù Quận 1 giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí, hạn chế phát sinh và rút ngắn đáng kể thời gian thi công. Nhờ hồ sơ rõ ràng, tổ chức thi công khoa học và tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật của từng tòa nhà, Maison Office đảm bảo tiến độ, tối ưu diện tích sử dụng và mang đến không gian làm việc hoàn thiện, sẵn sàng vận hành hiệu quả.

Tóm lại, việc nắm rõ chi phí setup văn phòng tại Quận 1 và lựa chọn quy trình triển khai phù hợp giúp doanh nghiệp chủ động ngân sách, rút ngắn thời gian thi công và đảm bảo tiêu chuẩn vận hành ngay từ ngày đầu làm việc. Nếu cần hỗ trợ khảo sát mặt bằng, xây dựng phương án thiết kế hoặc lập dự toán setup văn phòng theo từng tòa nhà, doanh nghiệp có thể liên hệ Maison Office để được tư vấn chi tiết và nhận giải pháp phù hợp nhất với nhu cầu thực tế.

6. Maison Office – Đơn vị hỗ trợ doanh nghiệp tìm thuê & thiết kế nội thất văn phòng

Maison Office đồng hành cùng doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình từ tìm kiếm mặt bằng phù hợp tại Quận 1 đến thiết kế và thi công nội thất văn phòng theo tiêu chuẩn của từng tòa nhà. Với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án văn phòng cho doanh nghiệp FDI, công ty công nghệ, tài chính và các đơn vị dịch vụ chuyên nghiệp, Maison Office sở hữu hệ thống dữ liệu thị trường cập nhật, hiểu rõ điều kiện bàn giao và quy định kỹ thuật của từng cao ốc trung tâm.

Dịch vụ thiết kế và thi công nội thất tại Maison Office được xây dựng theo quy trình chuẩn, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí setup, kiểm soát tiến độ và đảm bảo chất lượng bàn giao. Từ việc phát triển concept, thiết kế layout, bóc tách khối lượng, lập dự toán cho đến thi công MEP và hoàn thiện nội thất, tất cả đều được thực hiện đồng bộ nhằm mang đến không gian làm việc thẩm mỹ, hiệu quả và đúng ngân sách.

Nhờ sự kết hợp giữa tư vấn mặt bằng và năng lực thiết kế thi công nội thất, Maison Office trở thành đối tác đáng tin cậy cho các doanh nghiệp đang mở mới, mở rộng hoặc tái cấu trúc văn phòng tại Quận 1, đảm bảo đáp ứng mục tiêu sử dụng không gian và tiêu chuẩn vận hành dài hạn.

7. (FAQ) – Giải đáp nhanh về chi phí setup văn phòng tại Quận 1

7.1 Chi phí setup văn phòng tại Quận 1 bao nhiêu một m²?

Chi phí setup văn phòng tại Quận 1 thường dao động từ 4 đến 10 triệu đồng một mét vuông, tùy tình trạng bàn giao, mức độ hoàn thiện và yêu cầu kỹ thuật MEP – PCCC của từng tòa nhà. Các tòa hạng A thường có chi phí cao hơn do tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu nghiêm ngặt.

7.2 Với diện tích nhỏ 100m² thì chi phí sẽ là bao nhiêu?

Với diện tích khoảng 100m², chi phí setup tham khảo từ 400 đến 900 triệu đồng, tùy phong cách thiết kế và vật liệu. Các văn phòng nhỏ thường có đơn giá cao hơn do khó tối ưu chi phí cố định như thiết kế, hồ sơ kỹ thuật và thi công MEP.

7.3 Bao lâu để hoàn thiện một văn phòng?

Thời gian setup văn phòng tại Quận 1 thường từ 25 đến 45 ngày, tùy mức độ hoàn thiện và yêu cầu phê duyệt của tòa nhà. Những dự án có nhiều hạng mục MEP hoặc thay đổi kết cấu phòng họp, pantry có thể kéo dài hơn do cần nghiệm thu kỹ thuật và PCCC.

7.4 Vì sao cùng diện tích nhưng chi phí setup lại khác nhau?

Chi phí có thể thay đổi dù diện tích tương đương vì khác biệt trong tình trạng bàn giao, mức độ phức tạp của layout, số phòng chức năng và tiêu chuẩn vật liệu. Các tòa hạng A yêu cầu hồ sơ kỹ thuật chi tiết và nghiệm thu PCCC nghiêm ngặt, khiến tổng chi phí cao hơn so với tòa hạng B.

7.5 Làm sao để giảm chi phí setup mà vẫn đạt tiêu chuẩn tòa nhà?

Doanh nghiệp có thể tối ưu chi phí bằng cách lựa chọn layout đơn giản, hạn chế thay đổi MEP, ưu tiên vật liệu vừa phải và giữ nguyên hệ thống PCCC – điều hòa có sẵn. Làm việc với đơn vị am hiểu tiêu chuẩn từng tòa nhà như Maison Office giúp giảm phát sinh và đảm bảo nghiệm thu nhanh.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.