Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Thuê Văn Phòng
Giá thuê văn phòng là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược vận hành và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Giá thuê văn phòng sẽ phản ánh vị trí, chất lượng tòa nhà, dịch vụ quản lý cùng sức cạnh tranh của thị trường tại các khu vực lớn như Hà Nội và TP HCM. Do đó, hiểu rõ những yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê giúp doanh nghiệp dự trù ngân sách hợp lý, tối ưu chi phí và lựa chọn không gian làm việc phù hợp với định hướng phát triển lâu dài.
Nội dung chính
1. Tại sao giá cho thuê văn phòng lại quan trọng?
Giá thuê văn phòng quan trọng vì nó là một khoản chi phí cố định lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn và kế hoạch tài chính của doanh nghiệp. Ngoài ra, giá thuê văn phòng còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp:
- Tác động đến ngân sách và hiệu quả tài chính: Chi phí thuê văn phòng thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí vận hành. Lựa chọn mức giá phù hợp giúp doanh nghiệp duy trì cân đối tài chính, giảm áp lực chi phí cố định và chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh dài hạn.
- Thể hiện vị thế và hình ảnh thương hiệu: Văn phòng đặt tại khu trung tâm, trong các tòa nhà hạng A hoặc B chuyên nghiệp thể hiện uy tín và năng lực của doanh nghiệp. Giá thuê văn phòng vì thế phản ánh trực tiếp định vị thương hiệu và mức độ đầu tư vào môi trường làm việc.
- Ảnh hưởng đến năng suất và trải nghiệm nhân viên: Mức giá thuê thường đi đôi với chất lượng không gian, tiện ích và dịch vụ quản lý. Một môi trường làm việc lý tưởng, hiện đại, thông thoáng và tiện nghi giúp tăng hiệu suất làm việc, gắn kết đội ngũ và giữ chân nhân sự lâu dài.
- Tác động đến khả năng mở rộng hoặc duy trì hoạt động ổn định: Khi giá thuê được tối ưu, doanh nghiệp dễ dàng hoạch định chiến lược mở rộng, nâng cấp không gian hoặc gia hạn hợp đồng thuê. Ngược lại, giá thuê vượt ngân sách có thể làm gián đoạn kế hoạch đầu tư và ảnh hưởng đến dòng vốn.
- Là cơ sở quan trọng trong thương lượng và đàm phán: Hiểu rõ cấu trúc giá thuê và yếu tố hình thành giá giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình làm việc với chủ đầu tư, đảm bảo điều kiện thuê hợp lý và tối ưu so với mặt bằng chung của thị trường.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê văn phòng
Giá cho thuê văn phòng được hình thành dựa trên nhiều yếu tố, từ vị trí địa lý, quy mô tòa nhà đến điều kiện thị trường và thời điểm ký kết hợp đồng. Việc hiểu rõ từng yếu tố giúp doanh nghiệp đánh giá đúng giá trị của văn phòng và thương lượng được mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thực tế.
9 Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá cho thuê văn phòng gồm:
- Vị trí tòa nhà văn phòng
- Kiến trúc và quy mô tòa nhà
- Chất lượng dịch vụ và quản lý vận hành
- Diện tích thuê sàn văn phòng
- Các khoản phí dịch vụ và chi phí phụ trợ
- Yếu tố thị trường
- Thời điểm thuê văn phòng
- Thời hạn thuê văn phòng
- Điều khoản hợp đồng
2.1 Vị trí tòa nhà văn phòng
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá cho thuê văn phòng. Các tòa nhà nằm tại trung tâm tài chính, khu thương mại lớn hoặc trên các tuyến đường huyết mạch như Nguyễn Huệ, Lê Duẩn tại TP HCM hay Tràng Tiền, Láng Hạ tại Hà Nội thường có mức giá cao hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện và giá trị thương hiệu cao. Một văn phòng ở vị trí thuận lợi giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận khách hàng, rút ngắn thời gian di chuyển và thể hiện hình ảnh chuyên nghiệp trong mắt đối tác. Vì vậy, vị trí luôn là yếu tố then chốt tạo nên sự chênh lệch giá thuê giữa các khu vực.
>> Bạn đã biết:
2.2 Kiến trúc và quy mô tòa nhà
Thiết kế, vật liệu xây dựng và quy mô tổng thể của tòa nhà có tác động lớn đến giá thuê. Những công trình được thiết kế hiện đại, có mặt tiền rộng, sảnh đón sang trọng, hệ thống chiếu sáng tự nhiên tốt và diện tích sàn lớn thường được định giá cao hơn. Bên cạnh đó, quy mô tòa nhà thể hiện năng lực vận hành và tiện ích đồng bộ, tạo cảm giác chuyên nghiệp cho doanh nghiệp thuê. Các dự án có diện tích sàn lớn và không gian linh hoạt giúp doanh nghiệp dễ mở rộng hoạt động trong tương lai, do đó giá thuê thường ổn định ở mức cao hơn so với các tòa nhà nhỏ.
2.3 Chất lượng dịch vụ và quản lý vận hành
Chất lượng quản lý vận hành tòa nhà là yếu tố thể hiện rõ giá trị thực tế của một tòa nhà văn phòng. Các tòa nhà được quản lý bởi những đơn vị uy tín như thường có mức giá cao hơn nhưng đổi lại là dịch vụ ổn định, hệ thống an ninh và bảo trì kỹ thuật chuyên nghiệp. Hệ thống thang máy, PCCC, điều hòa trung tâm, vệ sinh và chăm sóc khách thuê được duy trì ở tiêu chuẩn cao giúp doanh nghiệp yên tâm trong suốt thời gian thuê. Mức giá thuê vì thế không chỉ phản ánh chi phí không gian mà còn là giá trị của trải nghiệm và hiệu quả làm việc mà tòa nhà mang lại.
2.4 Diện tích thuê sàn văn phòng
Giá thuê văn phòng thường được tính theo đơn giá trên mỗi mét vuông, do đó diện tích thuê ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí. Các doanh nghiệp thuê diện tích lớn thường có lợi thế khi thương lượng, vì chủ đầu tư sẵn sàng áp dụng mức giá ưu đãi hơn. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ hoặc startup có thể lựa chọn diện tích linh hoạt từ 50 đến 200m2 để tối ưu chi phí. Việc xác định diện tích thuê văn phòng phù hợp giúp doanh nghiệp đảm bảo không gian làm việc thoải mái mà vẫn tiết kiệm ngân sách vận hành, đồng thời dễ dàng mở rộng khi quy mô nhân sự tăng lên.
>> Bạn đã biết cách phân biệt diện tích Gross & diện tích Net khi thuê văn phòng
2.5 Các khoản phí dịch vụ và chi phí phụ trợ
Bên cạnh giá thuê cơ bản, doanh nghiệp cần quan tâm đến các khoản phí dịch vụ và chi phí phụ trợ để tính toán đúng tổng chi phí thuê thực tế. Các khoản phí này bao gồm phí quản lý, phí ngoài giờ, phí gửi xe, điện nước, vệ sinh và thuế VAT. Tùy theo hạng tòa nhà mà mức phí dao động khác nhau, thường từ 5 đến 8 USD/m2 đối với hạng A và từ 2 đến 4 USD/m2 đối với hạng B. Khi tổng hợp đầy đủ các chi phí liên quan, doanh nghiệp có thể đánh giá chính xác hơn giá trị thuê thực tế và tránh những phát sinh ngoài dự kiến trong quá trình sử dụng.
>> Xem ngay: Các loại chi phí ẩn trong hợp đồng thuê văn phòng cần lưu ý
2.6 Yếu tố thị trường
Thị trường là biến số quan trọng tác động trực tiếp đến giá thuê văn phòng. Khi nguồn cung văn phòng hạng A tại trung tâm khan hiếm, giá thuê có xu hướng tăng, trong khi các khu vực mới phát triển hoặc vùng ven lại có mức giá cạnh tranh hơn. Theo dữ liệu Maison Office năm 2025, tỷ lệ lấp đầy tại TP HCM đạt khoảng 87%, trong đó khu trung tâm dao động từ 38 đến 60 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, còn khu vực Quận 7 và TP Thủ Đức ở mức 25 đến 40 USD. Việc theo dõi sát biến động cung cầu giúp doanh nghiệp lựa chọn khu vực thuê hợp lý và đàm phán hiệu quả hơn với chủ đầu tư.
>> Tìm hiểu thêm về:
- Dự báo thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM 2025
- Phân tích thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội 2025
2.7 Thời điểm thuê văn phòng
Thời điểm thuê có tác động trực tiếp đến giá cho thuê văn phòng và khả năng thương lượng của doanh nghiệp. Giai đoạn cuối năm (quý IV) được xem là thời điểm lý tưởng để tìm thuê khi nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách ưu đãi mạnh như giảm giá thuê, miễn phí 1 – 2 tháng hoặc hỗ trợ phí quản lý nhằm nhanh chóng lấp đầy diện tích trống trước Tết. Đây cũng là cơ hội để doanh nghiệp tận dụng ngân sách còn lại của năm tài chính, đồng thời cố định giá thuê cho giai đoạn đầu năm sau.
>> Xem ngay:
- Thuê văn phòng cuối năm: Cơ hội và những điều cần lưu ý
- Khi nào là thời điểm thuê văn phòng giá tốt nhất năm?
2.8 Thời hạn thuê văn phòng
Thời hạn thuê ảnh hưởng đáng kể đến mức giá và điều kiện hợp đồng. Những hợp đồng dài hạn từ 3 đến 5 năm thường được ưu đãi về giá và điều khoản vì giúp chủ đầu tư đảm bảo tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, với doanh nghiệp mới hoặc có kế hoạch mở rộng linh hoạt, việc ký hợp đồng ngắn hạn từ một đến hai năm có thể phù hợp hơn. Quan trọng là doanh nghiệp cần xác định rõ chiến lược vận hành và dự trù phát triển trong tương lai để chọn thời hạn thuê tương ứng, tránh phát sinh chi phí khi cần di dời hoặc thay đổi không gian.
>> Xem thêm: Thời hạn thuê văn phòng tối thiểu bao lâu? Quy định & lưu ý
2.9 Điều khoản hợp đồng
Điều khoản hợp đồng là yếu tố cuối cùng nhưng có tác động trực tiếp đến tổng chi phí thuê văn phòng. Các nội dung như thời gian miễn phí thi công nội thất, quyền gia hạn, phí quản lý, thời gian thông báo chấm dứt hợp đồng và tỷ lệ điều chỉnh giá thuê hàng năm cần được xem xét kỹ lưỡng. Một hợp đồng rõ ràng và minh bạch giúp doanh nghiệp chủ động trong kế hoạch tài chính và vận hành lâu dài. Để đảm bảo quyền lợi, doanh nghiệp nên tham khảo ý kiến từ các chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp của Maison Office nhằm đạt được mức giá và điều kiện thuê tối ưu nhất.
>> Những kiến thức liên quan đến hợp đồng thuê văn phòng:
- Quy định cho thuê văn phòng: Luật & Điều kiện kinh doanh
- Những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng thuê văn phòng
- Hợp đồng thuê văn phòng có cần phải công chứng?
- Mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng công ty mới nhất
- Mẫu Hợp Đồng Thuê Nhà Làm Văn Phòng
- Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng
3. Kinh nghiệm giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuê văn phòng
Tối ưu chi phí thuê văn phòng là bước quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì hiệu quả tài chính và tăng tính linh hoạt trong vận hành. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế giúp doanh nghiệp đạt được mức giá thuê hợp lý và điều kiện thuê thuận lợi nhất.
3.1 Xác định đúng nhu cầu và diện tích sử dụng
Doanh nghiệp nên đánh giá quy mô nhân sự, nhu cầu sử dụng trong 3 – 5 năm tới để lựa chọn diện tích phù hợp. Việc thuê văn phòng quá rộng gây lãng phí, trong khi không gian quá nhỏ sẽ ảnh hưởng đến hiệu suất làm việc. Diện tích vừa đủ giúp cân bằng chi phí và linh hoạt trong vận hành.
3.2 Ưu tiên mô hình văn phòng linh hoạt
Các hình thức như văn phòng trọn gói, coworking space hoặc hybrid office là giải pháp tiết kiệm hiệu quả, đặc biệt với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Những mô hình này giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu, dễ dàng mở rộng hoặc thu hẹp diện tích khi cần mà không phát sinh chi phí lớn.
3.3 Chọn khu vực thuê phù hợp ngân sách
Thay vì chỉ tập trung vào khu trung tâm, doanh nghiệp có thể xem xét các khu vực cận trung tâm hoặc đô thị mới như Quận 7, TP Thủ Đức (TP HCM) hoặc Nam Từ Liêm, Cầu Giấy (Hà Nội). Các khu vực này vẫn đảm bảo hạ tầng hiện đại, giao thông thuận lợi nhưng giá thuê thấp hơn 20 – 40% so với khu lõi trung tâm.
3.4 Đàm phán hợp đồng rõ ràng và linh hoạt
Trước khi ký kết, doanh nghiệp nên thương lượng thời gian miễn phí thi công nội thất, điều khoản ổn định giá trong 2 năm đầu và các khoản phí dịch vụ kèm theo. Cần kiểm tra kỹ các điều khoản như phí ngoài giờ, quyền gia hạn, đặt cọc và thuế VAT để tránh phát sinh chi phí ẩn trong quá trình sử dụng.
3.5 Lên kế hoạch thuê vào thời điểm thích hợp
Cuối năm là giai đoạn thị trường sôi động với nhiều chính sách ưu đãi. Doanh nghiệp nên chuẩn bị kế hoạch khảo sát và thương lượng từ tháng 10 đến tháng 12, giúp dễ dàng tiếp cận tòa nhà phù hợp và nhận được mức giá thuê tốt nhất.
3.6 Hợp tác với đơn vị tư vấn chuyên nghiệp
Làm việc với các đơn vị uy tín như Maison Office giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian tìm kiếm và tiếp cận được nhiều lựa chọn hơn. Đội ngũ chuyên viên am hiểu thị trường sẽ hỗ trợ toàn bộ quy trình từ khảo sát, so sánh, đến đàm phán và ký kết, đảm bảo mức giá thuê tối ưu và điều kiện thuê có lợi nhất cho doanh nghiệp.
>> Xem thêm:
- 10 Kinh nghiệm lựa chọn thuê văn phòng hiệu quả
- Quy trình thuê văn phòng: Nhanh – Gọn – Hiệu quả
- Cách đánh giá văn phòng cho thuê: Từ vị trí, giá đến tiện ích
4. Maison Office – Đơn vị tư vấn thuê văn phòng chuyên nghiệp
Maison Office là công ty tư vấn cho thuê văn phòng chuyên nghiệp với hơn 10 năm kinh nghiệm, hoạt động tại TP HCM và Hà Nội. Chúng tôi hỗ trợ doanh nghiệp nhanh chóng tìm được không gian làm việc phù hợp, tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả sử dụng cao nhất.
 |
 |
Maison Office hiện sở hữu dữ liệu cập nhật hơn 2.000 tòa nhà hạng A, B, C, bao gồm đầy đủ thông tin giá thuê, diện tích, tiện ích và chính sách ưu đãi. Với quy trình tư vấn hoàn toàn miễn phí, doanh nghiệp chỉ cần một cuộc gọi để nhận được:
- Báo giá chi tiết và bản so sánh các phương án thuê khả thi nhất
- Thông tin ưu và nhược điểm từng khu vực, từng tòa nhà
- Lên lịch khảo sát thực tế và hỗ trợ làm việc trực tiếp với chủ đầu tư
- Hỗ trợ đàm phán hợp đồng, đảm bảo điều kiện thuê minh bạch và có lợi nhất
Đội ngũ 50+ chuyên viên tư vấn am hiểu thị trường, cập nhật liên tục mọi biến động về giá thuê, nguồn cung và diện tích trống, giúp khách hàng dễ dàng lựa chọn văn phòng tại các khu vực Hà Nội và TP.HCM.
Với tầm nhìn trở thành đối tác chiến lược của doanh nghiệp thuê văn phòng tại Việt Nam. Maison Office luôn mang đến dịch vụ tìm thuê văn phòng chuyên nghiệp – trung thực – tận tâm, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản thương mại minh bạch và hiệu quả.
Liên hệ Maison Office ngay hôm nay để nhận báo giá văn phòng phù hợp nhất cùng hỗ trợ tư vấn miễn phí 100%, giúp doanh nghiệp nhanh chóng sở hữu không gian làm việc chuyên nghiệp và tối ưu chi phí.
5. FAQ – Một số câu hỏi thường gặp
5.1 Giá thuê văn phòng gồm những khoản nào?
Giá thuê văn phòng thường bao gồm giá thuê diện tích và phí dịch vụ quản lý. Ngoài ra còn có VAT 10%, phí gửi xe, điện lạnh ngoài giờ, điện nước riêng và một số chi phí phụ trợ khác tùy theo từng tòa nhà. Doanh nghiệp nên yêu cầu bảng báo giá chi tiết để tránh phát sinh chi phí ẩn.
5.2 Vì sao tòa nhà hạng A luôn có giá cao hơn?
Tòa nhà hạng A thường nằm ở vị trí trung tâm, có thiết kế hiện đại, tiện ích cao cấp và được quản lý bởi đơn vị quốc tế chuyên nghiệp như Savills hoặc CBRE. Nhờ chất lượng vượt trội và hình ảnh thương hiệu cao, giá thuê luôn cao hơn so với tòa nhà hạng B hoặc C.
5.3 Phí dịch vụ đã bao gồm điện lạnh chưa?
Thông thường phí dịch vụ không bao gồm điện lạnh, mà chỉ tính trong giờ làm việc tiêu chuẩn. Nếu sử dụng ngoài giờ, doanh nghiệp sẽ trả phí điện lạnh ngoài giờ. Một số tòa nhà trọn gói hoặc coworking space có thể đã bao gồm chi phí này, cần xác nhận rõ trong hợp đồng.
5.4 Thuê ngắn hạn có bị tính giá cao hơn không?
Có. Hợp đồng dưới 2 năm thường có đơn giá cao hơn 5 – 15% so với hợp đồng dài hạn, do chi phí trống sàn và hoa hồng môi giới. Tuy nhiên, mô hình văn phòng trọn gói hoặc linh hoạt vẫn phù hợp nếu doanh nghiệp cần thời gian ngắn hoặc muốn thử thị trường.
5.5 Khi nào nên thuê văn phòng để được giá tốt nhất?
Cuối năm (tháng 10 – 12) là thời điểm có nhiều ưu đãi nhất khi chủ đầu tư giảm giá, miễn phí tiền thuê 1 – 2 tháng hoặc hỗ trợ phí dịch vụ. Doanh nghiệp nên lên kế hoạch thuê sớm trong giai đoạn này để tận dụng cơ hội đàm phán và cố định giá thuê cho năm mới.
Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.
