Shophouse là gì? Ưu nhược điểm và cách đầu tư hiệu quả

Shophouse là gì được quan tâm nhiều trong bối cảnh đô thị mở rộng và nhu cầu sở hữu bất động sản thương mại tăng mạnh. Đây là loại hình nhà phố thương mại kết hợp để ở và kinh doanh, hoạt động dựa trên lợi thế dòng khách ổn định và khả năng khai thác giá trị tại các khu đô thị hoặc trục thương mại đông dân.

1. Shophouse là gì?

Shophouse, hay nhà phố thương mại, là loại hình bất động sản kết hợp chức năng kinh doanh ở tầng trệt và sinh hoạt tại các tầng trên. Mô hình này xuất hiện nhiều tại các khu đô thị mới, nơi mật độ cư dân cao và hoạt động thương mại diễn ra sôi động.

Dù phổ biến trên thế giới từ lâu, shophouse chỉ thực sự phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây. Với đặc điểm công năng kép và khả năng khai thác hiệu quả, shophouse nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Chủ sở hữu có thể vừa ở, vừa kinh doanh, hoặc cho thuê mặt bằng để tạo dòng tiền ổn định.

Khác với việc thuê mặt bằng thương mại có chi phí vận hành cao và thời hạn sử dụng hạn chế, sở hữu shophouse mang lại quyền khai thác lâu dài cùng các giấy tờ pháp lý đầy đủ. Nhờ nằm tại các vị trí trung tâm khu đô thị, nơi có lượng cư dân lớn và nhu cầu tiêu dùng cao, shophouse tạo ra lợi thế về khách hàng sẵn có, giúp tối ưu hiệu suất kinh doanh và tăng tính bền vững của doanh thu.

2. Đặc điểm nổi bật của Shophouse

Shophouse được thiết kế với mục tiêu tối ưu kinh doanh trong môi trường đô thị, vì vậy mô hình này sở hữu nhiều đặc trưng khác biệt so với nhà ở thông thường.

• Vị trí thương mại: Shophouse thường nằm trên các trục đường chính hoặc khu vực đông cư dân, đảm bảo lưu lượng khách ổn định và phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh.
• Mặt tiền rộng, dễ nhận diện: Thiết kế mặt tiền thoáng, chiều rộng lớn giúp tăng khả năng trưng bày và thu hút khách, hỗ trợ tốt cho cửa hàng, showroom hoặc dịch vụ.
• Công năng kết hợp: Tầng trệt dùng làm cửa hàng hoặc cho thuê, các tầng trên phục vụ nhu cầu sinh hoạt hoặc làm văn phòng nhỏ, tạo sự linh hoạt trong khai thác.
• Nguồn khách hàng sẵn có: Nằm trong các khu đô thị lớn, shophouse dễ dàng tiếp cận lượng khách thường xuyên là cư dân nội khu, giúp hoạt động kinh doanh duy trì ổn định.
• Giá trị thương mại cao: Nguồn cung hạn chế trong mỗi dự án và khả năng khai thác tốt giúp shophouse có biên độ tăng giá và tính thanh khoản cao.

3. Các loại nhà shophouse phổ biến

Shophouse hiện được phát triển theo hai dòng sản phẩm chính: shophouse khối đế và shophouse nhà phố thương mại thấp tầng. Mỗi loại đáp ứng một nhu cầu khai thác khác nhau, từ kinh doanh dịch vụ đến sở hữu lâu dài.

3.1 Shophouse khối đế

Shophouse khối đế được bố trí tại tầng đế các tòa chung cư, thường từ tầng 1 đến tầng 5. Sản phẩm này có mục đích thương mại. Chủ sở hữu được phép kinh doanh, mở cửa hàng hoặc cho thuê mặt bằng nhưng không phục vụ nhu cầu ở, vì vậy không được cấp giấy tờ cư trú như nhà ở thông thường.

Loại hình này phù hợp với doanh nghiệp và hộ kinh doanh muốn tận dụng vị trí trung tâm của chung cư để tiếp cận cư dân nội khu, tạo nguồn khách ổn định và doanh thu đều.

3.2 Shophouse nhà phố thương mại

Shophouse thấp tầng được xây dựng trên các trục đường thương mại đã được phê duyệt quy hoạch, hoạt động như nhà phố kết hợp kinh doanh. Khác với shophouse khối đế, dòng sản phẩm này được cấp quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của Luật Đất đai.

Diện tích phổ biến từ 85m² đến 250m², thường gồm 4 – 5 tầng. Hai tầng đầu phục vụ kinh doanh, các tầng còn lại là không gian sinh hoạt của gia đình. Đây là loại hình được nhiều nhà đầu tư ưu tiên nhờ khả năng khai thác linh hoạt và giá trị gia tăng bền vững theo sự phát triển của khu đô thị.

>> Xem thêm:

• 70+ Mẫu thiết kế nhà shophouse đẹp, hiện đại, thịnh hành
• 50+ Mẫu thiết kế cửa hàng, thiết kế shop đẹp, hiện đại nhất

4. Ưu điểm và nhược điểm của mô hình Shophouse

Mô hình shophouse sở hữu nhiều lợi thế về khai thác thương mại và giá trị gia tăng, song vẫn tồn tại những hạn chế cần cân nhắc trước khi đầu tư. Việc hiểu rõ ưu – nhược điểm giúp nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu tài chính và chiến lược kinh doanh.

Ưu điểm

• Vị trí thương mại tốt: Shophouse thường nằm trên trục đường chính hoặc khu dân cư đông, giúp tiếp cận khách hàng dễ dàng và hỗ trợ hoạt động kinh doanh lẫn cho thuê.
• Công năng linh hoạt: Thiết kế kết hợp tầng trệt kinh doanh và các tầng trên để ở hoặc làm văn phòng giúp tối ưu diện tích và tăng hiệu quả khai thác.
• Tính thanh khoản cao: Nguồn cung hạn chế và nhu cầu lớn khiến shophouse giữ giá tốt, dễ chuyển nhượng khi thị trường thuận lợi.
• Thiết kế hiện đại, mặt tiền rộng: Không gian rộng rãi, mặt tiền thoáng và tính thẩm mỹ cao giúp nâng hiệu quả kinh doanh và gia tăng giá trị tài sản.

Nhược điểm

• Giá bán cao, yêu cầu vốn lớn: Vị trí trung tâm và thiết kế thương mại khiến chi phí đầu tư ban đầu cao hơn các loại hình nhà ở thông thường.
• Thời hạn sở hữu phụ thuộc pháp lý dự án: Nhiều shophouse khối đế có thời hạn sử dụng khoảng 50 năm theo đất thương mại dịch vụ. Khi hết hạn cần xin gia hạn, dễ ảnh hưởng tâm lý người mua.
• Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào mức độ sầm uất: Khả năng sinh lời phụ thuộc mật độ dân cư, sức mua và hoạt động thương mại của khu vực. Nếu dự án chưa lấp đầy hoặc trục đường chưa hình thành dòng khách, hiệu quả khai thác có thể thấp hơn kỳ vọng.

5. Thời hạn sử dụng của Shophouse là bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 171 và Điều 172), thời hạn sử dụng của shophouse phụ thuộc trực tiếp vào mục đích sử dụng đất của dự án. Cụ thể:

• Shophouse xây trên đất ở: Được sử dụng ổn định, lâu dài, tương tự như các loại hình nhà ở liền kề hoặc biệt thự phố.
• Shophouse xây trên đất thương mại dịch vụ trong dự án đầu tư: Có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết hạn, chủ sở hữu có thể đề nghị Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định, nhưng thời gian gia hạn cũng không vượt quá 50 năm.
• Dự án có thời gian hoạt động từ 50 – 70 năm: Một số dự án được phép hoạt động tối đa 70 năm theo Luật Đầu tư. Trong trường hợp này, thời hạn giao hoặc cho thuê đất được áp dụng theo thời hạn của dự án, nhưng vẫn không vượt quá mốc 70 năm.

Cách xác định thời hạn shophouse trong thực tế

Việc xác định thời hạn shophouse cần dựa trên quy hoạch và mục đích sử dụng đất trong hồ sơ pháp lý của dự án:

• Shophouse nhà phố thương mại (liên kế): có thể có thời hạn lâu dài hoặc 50 năm tùy vào loại đất của dự án.
• Shophouse khối đế chung cư: hầu hết thuộc nhóm đất thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu 50 năm kể từ thời điểm bàn giao.

Nhà đầu tư nên kiểm tra quyết định giao đất/cho thuê đất, giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý dự án để xác định chính xác thời hạn sử dụng của từng sản phẩm shophouse.

6. Shophouse có được cấp Sổ đỏ hay không?

Theo Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để triển khai dự án, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ phần đất của dự án. Đồng thời, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định rằng việc chuyển nhượng shophouse chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận hợp pháp.

Điều này có nghĩa là shophouse hoàn toàn được cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, tùy theo loại đất và mục đích sử dụng. Giấy chứng nhận là điều kiện bắt buộc để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp. Nếu sản phẩm chưa có Giấy chứng nhận, người mua không thể hoàn tất việc sang tên theo quy định.

Thực tế thị trường cho thấy một số chủ đầu tư chào bán shophouse thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền hoặc văn bản thỏa thuận, thay vì ký hợp đồng mua bán có Giấy chứng nhận. Hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi giá trị shophouse lớn và thời hạn dự án chưa rõ ràng. Người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc hoặc ký kết để tránh tranh chấp về sau.

7. Sự khác biệt giữa Shophouse và nhà mặt phố, biệt thự phố

Shophouse và nhà mặt phố đều là những loại hình bất động sản gắn liền với hoạt động thương mại, tuy nhiên mỗi loại có đặc điểm thiết kế, công năng và giá trị khai thác khác nhau.

>> Có thể bạn quan tâm:

• Cao ốc là gì? Top 10 cao ốc cao cấp bậc nhất TPHCM
• Duplex là gì? Phân biệt căn hộ Duplex với căn hộ Penhouse
• Officetel Là Gì? Ưu, Nhược điểm & Tính Pháp Lý Của Officetel

8. Có nên đầu tư shophouse hay không?

Shophouse đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ lợi thế kết hợp chức năng ở và kinh doanh trong cùng một tài sản. Với vị trí thường nằm tại các trục thương mại, trung tâm khu đô thị hoặc khu dân cư có mật độ cao, shophouse khai thác tốt nguồn khách ổn định và tạo biên độ tăng giá bền vững theo tốc độ phát triển của khu vực.

Các dự án shophouse hiện đại được quy hoạch bài bản, đi kèm hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và pháp lý rõ ràng, tạo sự an tâm trong vận hành và giao dịch. Trong bối cảnh nhu cầu bán lẻ dịch vụ tại các khu đô thị ngày càng mở rộng, shophouse trở thành công cụ đầu tư hiệu quả cho cả khai thác cho thuê lẫn kinh doanh trực tiếp. Đây là lựa chọn phù hợp với nhà đầu tư dài hạn đang tìm kiếm tài sản thương mại có độ ổn định cao và khả năng sinh lời bền vững.

Shophouse là loại hình bất động sản thương mại giàu tiềm năng nhờ vị trí thuận lợi, công năng linh hoạt và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư phụ thuộc lớn vào pháp lý dự án, mật độ dân cư, mức độ sầm uất và quy hoạch khu vực. Khi lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp và tiềm năng khai thác thực tế, shophouse có thể trở thành tài sản thương mại bền vững cho nhà đầu tư dài hạn.

9. Một số câu hỏi thường gặp về Shophouse

9.1 Shophouse có được kinh doanh mọi ngành nghề không?

Không. Shophouse chỉ được kinh doanh các ngành nghề phù hợp quy hoạch và quy chế vận hành của dự án. Một số loại hình như quán bar, karaoke, phòng khám chuyên sâu hoặc dịch vụ gây tiếng ồn thường không được phép. Nhà đầu tư cần kiểm tra quy định ngành nghề được phép kinh doanh trước khi ký hợp đồng.

9.2 Có được ở trong căn shophouse không?

Tùy loại hình.

• Shophouse thấp tầng trên đất ở: được phép ở và đăng ký tạm trú/tạm vắng.
• Shophouse khối đế thuộc đất thương mại dịch vụ: không được sử dụng để ở, không được đăng ký cư trú. Nhà đầu tư nên xác định rõ loại đất trong Giấy chứng nhận để tránh vi phạm.

9.3 Có nên mua shophouse để đầu tư dài hạn không?

Có, nếu dự án có pháp lý rõ ràng và mật độ dân cư đủ lớn. Shophouse phù hợp đầu tư dài hạn nhờ khả năng tăng giá theo tiến độ phát triển của khu đô thị và tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưu lượng khách, sức mua khu vực, thời hạn sở hữu, ngành nghề khai thác và chi phí vận hành để đảm bảo hiệu quả.

9.4 Shophouse có dễ cho thuê không?

Dễ cho thuê nếu nằm trong khu đô thị đã lấp đầy 60-80% dân cư. Shophouse ở vị trí mặt tiền trục chính hoặc gần tiện ích nội khu thường thu hút các ngành F&B, dịch vụ chăm sóc cá nhân, cửa hàng tiện lợi… Ngược lại, nếu khu dân cư chưa hoàn thiện hoặc lưu lượng khách thấp, việc cho thuê có thể gặp khó khăn và mức giá không đạt kỳ vọng.

9.5 Shophouse có phải đóng thuế cao không?

Có. Chủ sở hữu shophouse phải nộp các loại thuế gồm:

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• Thuế môn bài nếu kinh doanh
• Thuế GTGT và thuế TNCN khi cho thuê
• Thuế TNCN hoặc thuế chuyển nhượng khi bán lại

>> Xem thêm: Cao ốc là gì? Top 10 cao ốc cao cấp bậc nhất TPHCM

Bùi Đức Huy

Deputy Director at Maison Office

Với hơn 7 năm kinh nghiệm tư vấn, phân tích thị trường và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.