Quy hoạch Quận 1 đến 2030 tác động đến giá thuê văn phòng thế nào?

Quận 1 được xem là khu CBD cốt lõi của TP.HCM và là nơi tập trung mật độ cao các ngân hàng, tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp. Khi quy hoạch Quận 1 đến năm 2030 được triển khai, bức tranh phát triển đô thị và hạ tầng trung tâm đang thay đổi mạnh mẽ, kéo theo xu hướng tái định giá trên thị trường văn phòng cho thuê. Các tòa nhà hạng A cùng nhóm văn phòng xanh đạt chuẩn quốc tế được dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và tiếp tục thiết lập mặt bằng giá thuê mới trong giai đoạn tới.

1. Tổng quan quy hoạch và định hướng chung Quận 1

Mục tiêu chung của quy hoạch là chuyển đổi Quận 1 thành một trung tâm đô thị thông minh, hiện đại và bền vững, tập trung vào các ngành dịch vụ giá trị cao.

1.1 Phạm vi quy hoạch và định hướng chung

Phạm vi quy hoạch bao phủ toàn bộ diện tích 7,72 km² của Quận 1, gồm 4 phường hiện nay (sau sáp nhập). Tất cả các nội dung về sử dụng đất, giao thông, chỉnh trang đô thị và định hướng dân cư đều được tích hợp theo quy hoạch tổng thể TPHCM, đảm bảo tính kết nối với khu CBD hiện hữu và các trung tâm mới như KĐT Thủ Thiêm.

Định hướng chính tập trung vào ba trọng tâm phát triển

• Củng cố vai trò trung tâm tài chính và dịch vụ quốc tế
• Phát triển đô thị xanh, ứng dụng công nghệ và vận hành thông minh
• Nâng cấp hạ tầng đồng bộ để đáp ứng nhu cầu di chuyển và gia tăng mật độ hoạt động thương mại

Với chiến lược này, Quận 1 tiếp tục thu hút các doanh nghiệp có tiêu chuẩn vận hành cao, đặc biệt là khối FDI, ngân hàng, tư vấn và công nghệ, nhóm khách thuê chính của phân khúc văn phòng hạng A.

1.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng

Quy hoạch củng cố rõ ràng vai trò phân khu chức năng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất và mục đích xây dựng:

Khu trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ 

Tập trung quanh các trục Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng, Công Trường Mê Linh.

• Ưu tiên các dự án cao tầng phức hợp (văn phòng, thương mại, khách sạn)
• Kiểm soát mật độ và chiều cao để giữ bản sắc cảnh quan trung tâm lịch sử

Khu trung tâm hành chính và công cộng 

Tập trung dọc trục Lê Duẩn – Điện Biên Phủ, nơi đặt các cơ quan hành chính, lãnh sự quán, bảo tàng và công viên.

• Vai trò trọng tâm của các tòa nhà hạng A tiêu chuẩn cao như Deutsches Haus, các cao ốc đối diện Dinh Độc Lập, nhà thờ Đức Bà, Thảo Cầm Viên…

Với cấu trúc này, các phân khúc bất động sản văn phòng tại Quận 1 được định vị rất rõ: khu lõi dành cho hạng A, các khu đệm ven rìa phù hợp cho hạng B, hạng B+ và mô hình văn phòng linh hoạt.

1.3 Quy hoạch giao thông Quận 1 đến 2030

Hạ tầng giao thông là yếu tố cốt lõi, được đầu tư đồng bộ nhằm tăng khả năng kết nối và giảm ùn tắc.

• Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên): Ga Bến Thành trở thành đầu mối giao thông công cộng quan trọng bậc nhất, kết nối Quận 1 với Thủ Đức, Bình Thạnh và khu Đông.
• Kết nối liên khu với Thủ Thiêm và khu Đông: Đường hầm Thủ Thiêm, các cầu bắc qua sông Sài Gòn, trục Tôn Đức Thắng – Mai Chí Thọ giúp việc di chuyển giữa CBD hiện hữu và CBD mới Thủ Thiêm thuận tiện hơn, đồng thời gia tăng giá trị các tòa nhà dọc bờ sông.
• Cải tạo nội khu: Nâng cấp hơn 130 tuyến đường, cải tạo hệ thống thoát nước và xây dựng các trục đường mới (như nối Đường Võ Văn Kiệt vào hẻm 457 Trần Hưng Đạo ở Phường Cầu Kho).

1.4 Quy hoạch dân cư và kiểm soát mật độ xây dựng Quận 1

Quận 1 được chia thành 3 khu dân cư chính với mật độ được kiểm soát chặt chẽ, mật độ xây dựng chung giữ trong khoảng 42 – 50%. Mục tiêu của quy hoạch dân cư và kiểm soát mật độ xây dựng Quận 1 là:

• Giảm tải cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn đã chịu áp lực lớn
• Tăng tỷ lệ không gian công cộng, mảng xanh, quảng trường, phố đi bộ
• Hạn chế phát triển thêm các dự án cao tầng quy mô lớn trong khu lõi CBD

Hệ quả trực tiếp là quỹ đất dành cho văn phòng mới tại Quận 1 sẽ rất hạn chế trong trung và dài hạn, tạo nền tảng cho mặt bằng giá thuê tiếp tục tăng.

>> Xem thêm: Bản đồ quy hoạch TPHCM 2025: Hướng dẫn cách tra cứu

2. Các yếu tố quy hoạch tác động trực tiếp đến giá thuê văn phòng Quận 1

Quy hoạch 2030 tạo ra “tác động kép”, vừa hỗ trợ tăng giá trị vị trí, vừa hạn chế nguồn cung mới, khiến giá thuê văn phòng đặc biệt là hạng A có xu hướng đi lên bền vững.

2.1 Hạ tầng giao thông nâng giá trị vị trí văn phòng

Sự hoàn thiện hạ tầng giao thông được xem là yếu tố tạo tác động rõ rệt nhất đến giá thuê văn phòng tại Quận 1. Ga Metro Bến Thành vận hành trở thành trung tâm dịch chuyển của thành phố, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ các quận lân cận vào khu trung tâm. Các tòa nhà nằm trong bán kính đi bộ đến ga metro vì thế có sức hút đặc biệt với doanh nghiệp nhờ khả năng tiếp cận thuận tiện và giảm chi phí thời gian cho nhân viên.

Bên cạnh đó, những tuyến đường trọng điểm như Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng, Lê Lợi và Điện Biên Phủ được nâng cấp đồng bộ càng củng cố lợi thế vị trí của các tòa nhà văn phòng trên trục này, từ đó tạo cơ sở để giá thuê được điều chỉnh lên mức cao hơn so với mặt bằng chung.

2.2 Kiểm soát mật độ khiến nguồn cung văn phòng khan hiếm

Chính sách kiểm soát mật độ xây dựng của Quận 1 nhằm giảm áp lực lên hạ tầng và giữ gìn bản sắc của khu trung tâm dẫn đến việc hạn chế đáng kể khả năng phát triển dự án văn phòng mới. Quỹ đất tại khu lõi CBD đã cạn kiệt khiến nguồn cung văn phòng hạng A gần như không thể bổ sung thêm trong trung hạn. Trong khi đó nhu cầu thuê văn phòng từ các doanh nghiệp quốc tế và các tập đoàn trong nước luôn duy trì ở mức cao. Sự mất cân đối giữa cung và cầu khiến giá thuê tại các tòa nhà hiện hữu có xu hướng tăng ổn định và được dự báo tiếp tục tăng trong giai đoạn đến năm 2030.

2.3 Tái phân khu chức năng làm tăng nhu cầu thuê

Định hướng Quận 1 trở thành trung tâm tài chính và dịch vụ quốc tế tạo ra sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu thuê của nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao. Khi phân khu chức năng được sắp xếp lại, các trục Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi và Hàm Nghi trở thành khu vực ưu tiên cho hoạt động thương mại cao cấp và trụ sở doanh nghiệp lớn. Sự tập trung này thúc đẩy doanh nghiệp cạnh tranh để sở hữu mặt bằng tại các tòa nhà hạng A, đặc biệt là các công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cao và hình ảnh thương hiệu mạnh. Nhu cầu tăng nhanh tại những khu vực trọng điểm này chính là lý do giá thuê luôn được giữ ở mức cao và có thể thiết lập mặt bằng mới trong tương lai.

2.4 Chỉnh trang đô thị nâng giá trị tòa nhà

Quy hoạch Quận 1 chú trọng nâng cấp không gian đô thị nhằm cải thiện chất lượng sống và chất lượng làm việc của cộng đồng doanh nghiệp. Các dự án chỉnh trang bao gồm cải thiện hệ thống thoát nước, giảm ngập, nâng cấp vỉa hè, bổ sung cảnh quan và mở rộng không gian công cộng đã giúp diện mạo Quận 1 trở nên hiện đại thoáng đãng và thân thiện hơn. Khi môi trường đô thị được nâng cấp, giá trị của các tòa nhà văn phòng trong khu vực cũng tăng theo vì doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên những địa điểm mang lại trải nghiệm tốt cho nhân viên và khách hàng.

2.5 Không gian ngầm và metro tạo lợi thế cạnh tranh

Việc phát triển không gian ngầm quanh ga Bến Thành và dọc tuyến metro mở ra một hệ sinh thái mới về thương mại dịch vụ và giao thông. Khách thuê văn phòng được hưởng lợi rất lớn khi có thể di chuyển giữa các khu vực bằng kết nối ngầm và tiếp cận đa dạng tiện ích mà không phụ thuộc hoàn toàn vào giao thông mặt đất. Điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp quốc tế vốn ưu tiên tính tiện nghi và sự an toàn trong vận hành.

2.6 Văn phòng xanh đẩy mặt bằng giá thuê tăng

Xu hướng phát triển bền vững và tiêu chuẩn ESG ngày càng tác động mạnh đến chiến lược thuê văn phòng của các doanh nghiệp. Quận 1 với định hướng đô thị xanh và thông minh khuyến khích các tòa nhà đạt chứng chỉ LEED hoặc EDGE và ứng dụng hệ thống quản lý vận hành tòa nhà theo tiêu chuẩn quốc tế. Các doanh nghiệp đặc biệt là nhóm FDI ưu tiên thuê văn phòng xanh vì lợi ích về sức khỏe nhân viên hiệu quả vận hành và hình ảnh thương hiệu. Do đó các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh hoặc có công nghệ vận hành tiên tiến thường định giá thuê cao hơn và vẫn thu hút khách thuê chất lượng cao trong dài hạn.

3. Những khu vực dự báo tăng giá thuê mạnh nhất đến 2030

Quy hoạch 2030 phân hóa rõ rệt tốc độ tăng giá thuê giữa các tiểu khu trong Quận 1. Những khu vực có hạ tầng mở rộng, gắn với metro và tập trung doanh nghiệp dịch vụ cao cấp được dự báo tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung, đặc biệt ở phân khúc hạng A và các tòa nhà xanh.

3.1 Trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi

Đây là khu lõi CBD với mật độ tòa nhà hạng A cao nhất thành phố. Việc tái thiết tuyến Lê Lợi, phố đi bộ Nguyễn Huệ và kết nối metro khiến khu vực này có lợi thế tuyệt đối về vị trí. Giá thuê tại các tòa nhà như Sunwah Tower, Vincom Center Tower hay Saigon Centre được dự báo tăng mạnh và có thể thiết lập các mốc giá mới do nguồn cung gần như cố định.

3.2 Khu Bến Thành, Hàm Nghi và công trường Mê Linh

Khu vực Bến Thành trở thành tâm điểm nhờ vai trò ga metro trung tâm. Các tòa nhà nằm quanh khu vực này có lợi thế lớn về kết nối và lưu lượng người dùng. Doji Tower, Havana Tower, VietinBank Tower và các tòa nhà trên trục công trường Mê Linh dự kiến hưởng lợi nhiều nhất khi khu vực trở thành trung tâm dịch chuyển mới của thành phố. Giá thuê hạng A tại đây được dự báo tăng ổn định trong nhiều năm.

3.3 Trục Lê Duẩn và Điện Biên Phủ

Đây là trục hành chính và ngoại giao quan trọng, nơi tập trung nhiều lãnh sự quán và cơ quan nhà nước. Các tòa nhà như Deutsches Haus, Friendship Tower, mPlaza Saigon, Diamond Plaza,…. mang lại hình ảnh quốc tế và tiêu chuẩn xanh nên thu hút nhóm khách thuê có khả năng chi trả cao. Giá thuê trên trục này tăng chậm hơn lõi trung tâm nhưng duy trì mức cao nhờ nhu cầu ổn định và tỷ lệ trống thấp.

4. Khu vực trong Quận 1 có thể chững lại hoặc dịch chuyển doanh nghiệp

Không phải toàn bộ Quận 1 đều hưởng lợi như nhau từ quy hoạch 2030. Một số khu vực rìa như Cầu Kho, Cầu Ông Lãnh, Cô Giang và một phần Nguyễn Cư Trinh được dự báo có tốc độ tăng giá chậm hơn do không nằm trong các trục phát triển trọng điểm hoặc không có kết nối trực tiếp với tuyến metro. Hơn thế, những khu vực này có mật độ dân cư cao, hạ tầng hạn chế và không tập trung nhiều tòa nhà hạng A nên ít thu hút nhóm khách thuê có yêu cầu về hình ảnh, tiêu chuẩn xanh và tiện ích vận hành.

Khi mặt bằng giá tại lõi CBD tăng mạnh, xu hướng dịch chuyển của doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể diễn ra rõ rệt hơn. Họ ưu tiên các tòa nhà văn phòng hạng B tại khu vực đệm của Quận 1 hoặc chuyển sang các quận lân cận như Bình Thạnh Phú Nhuận để tối ưu chi phí. Mức độ cạnh tranh của các tòa nhà cũ trong khu vực này vì vậy có thể giảm nhẹ, khiến giá thuê khó tăng mạnh và có xu hướng ổn định hơn so với phần còn lại của Quận 1.

Nhìn tổng thể, các khu vực rìa như Cầu Kho, Cầu Ông Lãnh, Cô Giang và một phần Nguyễn Cư Trinh vẫn phù hợp với nhóm doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả chi phí, không đặt nặng yêu cầu về vị trí lõi hay tiêu chuẩn xanh. Khi được cải tạo và nâng cấp hệ thống vận hành, các tòa nhà tại đây hoàn toàn có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định và trở thành lựa chọn hợp lý cho doanh nghiệp muốn đặt văn phòng trong Quận 1 nhưng vẫn kiểm soát tốt ngân sách.

5. Kinh nghiệm chọn văn phòng Quận 1 giai đoạn 2025 – 2030

Trong bối cảnh quy hoạch 2030 định hình lại thị trường và làm gia tăng sự phân hóa giữa các khu vực trong Quận 1, doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược thuê văn phòng rõ ràng để tối ưu hiệu quả hoạt động và kiểm soát chi phí.

• Ưu tiên vị trí kết nối Metro để tận dụng lợi thế giao thông và gia tăng giá trị dài hạn, đặc biệt với các tòa nhà nằm quanh ga Bến Thành và các trục Lê Lợi, Hàm Nghi và Nguyễn Huệ.
• Lựa chọn tòa nhà đạt chuẩn xanh như LEED và EDGE khi ngân sách phù hợp nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng tiêu chuẩn bền vững ngày càng được doanh nghiệp quốc tế coi trọng.
• Áp dụng mô hình không gian linh hoạt đối với doanh nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng để dễ dàng mở rộng hoặc thu hẹp diện tích mà vẫn duy trì địa chỉ tại trung tâm.
• Ký hợp đồng thuê dài hạn với tòa nhà hạng A để khóa mức giá trong bối cảnh nguồn cung văn phòng cao cấp tiếp tục hạn chế và giá thuê có xu hướng tăng theo chu kỳ.

Việc lựa chọn chiến lược thuê phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng lợi thế của khu trung tâm, đồng thời chủ động quản trị chi phí trong giai đoạn thị trường đang tái định giá mạnh mẽ.

6. Maison Office – Đơn vị tìm thuê văn phòng Quận 1 chuyên nghiệp

Trong bối cảnh thị trường cho thuê văn phòng Quận 1 liên tục biến động bởi các định hướng quy hoạch và sự khan hiếm nguồn cung chất lượng, Maison Office đóng vai trò là đơn vị đồng hành uy tín giúp doanh nghiệp lựa chọn không gian làm việc phù hợp nhất. Với hệ thống dữ liệu cập nhật theo thời gian thực cùng mạng lưới hơn 2000 tòa nhà tại Hà Nội và TP.HCM, Maison Office hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nhanh chóng các lựa chọn văn phòng hạng A hạng B và văn phòng linh hoạt tại những vị trí chiến lược của Quận 1.

Maison Office không chỉ cung cấp danh sách mặt bằng trống mà còn phân tích kỹ lưỡng chất lượng tòa nhà tiềm năng tăng giá và mức độ phù hợp với hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm hỗ trợ đánh giá so sánh phương án đàm phán điều khoản thuê và tối ưu chi phí trong suốt vòng đời hợp đồng.

Với phương châm đặt lợi ích khách thuê làm trọng tâm, Maison Office mang đến quy trình làm việc rõ ràng minh bạch giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian tìm kiếm và đạt được vị trí văn phòng tối ưu nhất trong Quận 1.

7. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

7.1 Quy hoạch Quận 1 đến 2030 có làm giá thuê văn phòng tăng không?

Có, chắc chắn tăng. Quy hoạch thúc đẩy giá thuê tăng trưởng bền vững. Tác động lớn nhất đến từ việc kiểm soát mật độ xây dựng (gây khan hiếm nguồn cung mới) và phát triển hạ tầng Metro (tăng giá trị kết nối).

7.2 Ga metro Bến Thành tác động thế nào đến giá thuê văn phòng?

Ga Metro Bến Thành là yếu tố tăng giá mạnh nhất. Nó biến khu vực Bến Thành, Hàm Nghi, Lê Lợi thành đầu mối giao thông quan trọng, giúp các tòa nhà lân cận có lợi thế vượt trội về khả năng tiếp cận, từ đó đẩy giá thuê văn phòng Hạng A lên mức cao.

7.3 Nguồn cung văn phòng Quận 1 có tăng thêm sau 2025 không?

Nguồn cung văn phòng Hạng A mới dự kiến sẽ rất hạn chế. Do quỹ đất cạn kiệt và quy định về kiểm soát mật độ xây dựng, thị trường sẽ chủ yếu là các tòa nhà hiện hữu được nâng cấp.

7.4 Giá thuê văn phòng hạng A Quận 1 có thể tăng bao nhiêu % đến 2030?

Dựa trên dự báo của thị trường, giá thuê Hạng A có thể tăng trưởng lũy tiến. Các tòa nhà biểu tượng có thể vượt mốc 70 USD/m²/tháng, với tổng mức tăng trưởng lũy kế từ 15 – 25% so với mức trung bình hiện tại trong giai đoạn 2025 – 2030.

7.5 Nên chọn khu vực nào trong Quận 1 để tối ưu ngân sách?

Nên chọn các tòa nhà Hạng B tại các khu vực đệm như Tân Định, Đa Kao, hoặc khu vực Cầu Ông Lãnh, Cầu Kho. Các khu vực này có mức giá thuê phải chăng hơn (27 – 36 USD/m²/tháng) nhưng vẫn được hưởng lợi từ việc cải tạo hạ tầng.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.