Biến động giá thuê văn phòng Quận 1 qua các năm và dự báo

Giá thuê văn phòng Quận 1 luôn được xem là thước đo của thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM. Trong giai đoạn 2019 đến 2025, mặt bằng giá tại khu CBD liên tục biến động theo chu kỳ kinh tế, dòng vốn FDI, xu hướng ESG và tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Metro số 1. Do đó, việc theo dõi sự thay đổi giá qua từng năm giúp doanh nghiệp đánh giá đúng thời điểm thuê, dự trù ngân sách và lựa chọn vị trí phù hợp với chiến lược phát triển.

1. Tổng quan giá thuê văn phòng Quận 1 giai đoạn 2019 – 2025

Quận 1 luôn giữ vị trí trung tâm thương mại của TP.HCM, nơi tập trung các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B chất lượng cao, cùng mức độ hiện diện của doanh nghiệp FDI vượt trội so với các khu vực khác. Chính vì vậy, giá thuê văn phòng Quận 1 duy trì mặt bằng cao nhất thị trường trong suốt sáu năm qua và ít biến động mạnh so với các phân khúc còn lại.

Từ 2019 đến 2025, mức giá trung bình của các tòa nhà hạng A trong khu CBD dao động từ 40 – 68 USD/m²/tháng, tùy vị trí và tiêu chuẩn vận hành. Các tòa sở hữu chứng nhận xanh như LEED hoặc có vị trí gần các trục giao thông huyết mạch Lê Duẩn, Đồng Khởi, Lê Lợi ghi nhận mức giá cao hơn phần còn lại. Trong khi đó, phân khúc hạng B duy trì mức giá 28 – 40 USD/m²/tháng, phù hợp với nhóm doanh nghiệp SME hoặc các ngành dịch vụ cần giữ văn phòng tại trung tâm nhưng tối ưu chi phí.

Điểm nổi bật trong giai đoạn này là mức độ ổn định của giá thuê, bất chấp những biến động lớn từ đại dịch Covid-19, sự dịch chuyển văn phòng sang
Khu đô thị Thủ Thiêm và Quận 7, hay việc gia tăng nguồn cung hạng A mới ngoài khu vực CBD. Nhờ nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu mạnh từ khối tài chính, công nghệ, tư vấn, Quận 1 vẫn giữ vai trò đầu tàu trong thị trường văn phòng TP.HCM.

Bước sang giai đoạn 2024 – 2025, mặt bằng giá bắt đầu thiết lập mức đỉnh mới, đặc biệt khi Metro số 1 chuẩn bị vận hành và doanh nghiệp quốc tế ưu tiên các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Đây là tiền đề quan trọng để dự báo xu hướng tăng giá nhẹ trong 2025 – 2027 mà phần sau bài viết sẽ phân tích chi tiết.

2. Giá thuê văn phòng Quận 1 theo từng giai đoạn

Thị trường cho thuê văn phòng Quận 1 được xem là “trái tim” tài chính của TP.HCM. Trong vòng 5 năm, giá thuê tại khu CBD liên tục trải qua những nhịp tăng giảm theo chu kỳ: tăng mạnh trước đại dịch, điều chỉnh trong giai đoạn giãn cách và bật lên mốc mới khi nhu cầu FDI trở lại cùng nguồn cung chất lượng cao.

2.1 Giai đoạn 2019 – 2020: Tăng trưởng đều trước đại dịch

Giai đoạn 2019 – 2020 là thời kỳ tăng trưởng mạnh của thị trường văn phòng Quận 1, với tỷ lệ lấp đầy luôn duy trì trên 90%. Nhu cầu thuê văn phòng tăng theo đà mở rộng của các doanh nghiệp tài chính, công nghệ và FDI, khiến giá thuê hạng A giữ mức 45 – 50 USD/m²/tháng. Sự khan hiếm nguồn cung mới khiến chủ tòa nhà có lợi thế đàm phán, rất ít chính sách ưu đãi được áp dụng.

2.2 Giai đoạn 2020 – 2021: Ảnh hưởng Covid-19

Covid-19 khiến thị trường chững lại khi nhiều doanh nghiệp thu hẹp diện tích hoặc tạm dừng hoạt động. Dù giá chào thuê duy trì ổn định, nhưng giá thuê thực tế giảm nhờ các gói hỗ trợ như miễn phí tiền thuê thời gian giãn cách, kéo dài thời gian thi công và điều khoản thanh toán linh hoạt. Phân khúc hạng B chịu tác động rõ rệt nhất do doanh nghiệp SME gặp khó khăn trong giai đoạn này.

2.3 Giai đoạn 2021 – 2022: Bắt đầu phục hồi

Sau khi TP.HCM mở cửa cuối năm 2021, thị trường văn phòng Quận 1 phục hồi rõ rệt khi doanh nghiệp quay lại hoạt động và bắt đầu tái cơ cấu không gian làm việc. Nhu cầu chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao, quản lý tốt, đảm bảo sức khỏe và an toàn cho nhân viên tăng mạnh. Giá thuê ổn định và nhích nhẹ, đặc biệt ở phân khúc hạng B nhờ mức giá cân đối và nguồn cung linh hoạt, phù hợp với doanh nghiệp trong giai đoạn phục hồi.

2.4 Giai đoạn 2022 – 2023: Giá tăng trở lại theo nhu cầu FDI

ừ 2022 đến 2023, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh, kéo theo nhu cầu mở văn phòng mới tại khu CBD. Các ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ là nhóm dẫn dắt nhu cầu thuê, khiến giá hạng A trở lại mức 50 – 55 USD/m²/tháng. Đồng thời, sự chuẩn bị hoàn thành của các dự án cao cấp như Saigon Marina IFC, The Nexus,… thiết lập mặt bằng giá cao hơn và củng cố vị thế dẫn đầu của Quận 1.

2.5 Giai đoạn 2024 – 2025: Mức giá chạm đỉnh mới

Giai đoạn 2024 – 2025 đánh dấu mức giá thuê cao nhất trong nhiều năm tại Quận 1, đặc biệt ở các tòa đạt tiêu chuẩn xanh và tiêu chuẩn vận hành theo ESG. Phân khúc hạng A+ ghi nhận mức 60 – 65 USD/m²/tháng, phản ánh yêu cầu ngày càng cao của tập đoàn đa quốc gia về môi trường làm việc lý tưởng, chất lượng. Việc Metro số 1 hoàn thiện càng gia tăng sức hút cho khu CBD, giúp Quận 1 duy trì vị thế khu vực có giá thuê cao nhất TP.HCM.

3. Những yếu tố tạo nên biến động giá thuê văn phòng Quận 1

Biến động giá thuê văn phòng tại Quận 1 không xuất phát từ quy luật cung – cầu đơn thuần mà chịu ảnh hưởng mạnh của các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành mới. Dưới đây là bốn lực tác động cốt lõi đang hình thành mặt bằng giá tại khu CBD.

3.1 Ảnh hưởng từ nguồn cung khan hiếm

Quận 1 là khu vực có nguồn cung văn phòng hạn chế nhất TP.HCM do quỹ đất trung tâm gần như không còn và việc phát triển tòa nhà mới gặp nhiều ràng buộc về quy hoạch. Trong nhiều năm, số lượng tòa nhà mới bổ sung vào thị trường rất ít, trong khi nhu cầu thuê luôn duy trì ở mức cao. Tỷ lệ trống thấp khiến giá thuê khó giảm và thường tăng theo chu kỳ, đặc biệt tại các tòa hạng A nằm ở khu lõi CBD.

3.2 Nhu cầu FDI ổn định, đặc biệt từ FIRE, ICT

FDI đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì nhu cầu thuê văn phòng cao tại Quận 1. Các doanh nghiệp thuộc nhóm tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ thường ưu tiên đặt trụ sở tại khu CBD nhằm thuận tiện giao dịch và nâng cao giá trị thương hiệu. Đây là nhóm khách thuê có khả năng chi trả cao, ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn của thị trường, từ đó tạo áp lực tăng giá cho toàn bộ khu vực.

3.3 Giá thuê bị ảnh hưởng bởi xu hướng ESG

Trong những năm gần đây, ngày càng nhiều doanh nghiệp quốc tế đưa tiêu chuẩn ESG vào chiến lược vận hành. Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh như LEED hoặc sở hữu hệ thống quản lý năng lượng tiên tiến trở thành lựa chọn ưu tiên. Do chi phí đầu tư lớn và tiêu chuẩn cao, mức giá thuê tại các tòa “xanh” tại Quận 1 thường cao hơn phần còn lại từ 8 – 12%, góp phần kéo mặt bằng giá chung tăng lên.

3.4 Mặt bằng giá bị kéo bởi tiến độ Metro số 1

Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên làm thay đổi đáng kể kỳ vọng của thị trường đối với khu vực trung tâm. Các tòa nhà nằm gần ga Bến Thành, Nhà Hát Thành Phố và Ba Son ghi nhận mức tăng giá sớm hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện. Khi tuyến metro đi vào vận hành, giá trị tài sản của các vị trí này được dự báo tăng thêm, kéo theo xu hướng điều chỉnh giá thuê trong ngắn và trung hạn.

Tóm lại, giá thuê văn phòng Quận 1 đang được neo ở mức cao không chỉ vì vị trí trung tâm, mà còn bởi sự cộng hưởng của hạ tầng giao thông (Metro), tiêu chuẩn chất lượng mới (ESG) và dòng vốn ngoại ổn định.

>> Xem thêm: Top 50+ Tòa Văn Phòng Gần Các Ga Metro Số 1 TP.HCM 

4. Dự báo giá thuê văn phòng Quận 1 giai đoạn 2026 – 2027

Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, nhu cầu từ khối doanh nghiệp FDI duy trì ổn định và tiêu chuẩn ESG ngày càng phổ biến, giá thuê văn phòng tại Quận 1 được dự báo sẽ giữ đà tăng trong ba năm tới. Dưới đây là dự phóng theo từng giai đoạn, dựa trên các yếu tố thị trường hiện tại và xu hướng vận hành của doanh nghiệp.

4.1 Dự báo giá thuê văn phòng năm 2026

Năm 2026, thị trường dự kiến bước vào giai đoạn ổn định hơn khi nguồn cung mới tại Thủ Thiêm và các quận cận kề bắt đầu vận hành đầy đủ. Điều này tạo ra một mức độ cạnh tranh nhất định đối với Quận 1, đặc biệt với các khách thuê có diện tích lớn và có nhu cầu tối ưu chi phí.

Tuy vậy, Quận 1 vẫn giữ được mức giá cao nhờ:

• Lợi thế thương hiệu và vị trí trung tâm
• Nhu cầu bền vững từ khối doanh nghiệp cao cấp
• Số lượng tòa hạng A đủ tiêu chuẩn ESG vẫn còn hạn chế

Dự báo biên độ: giá thuê có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 1 đến 3 phần trăm.

4.2 Dự báo giá thuê văn phòng năm 2027

Đến năm 2027, tác động của ESG và sự tái cấu trúc không gian làm việc của doanh nghiệp được dự báo rõ nét hơn. Các tập đoàn đa quốc gia tiếp tục ưu tiên văn phòng xanh và hướng đến các tòa nhà có khả năng tiết kiệm năng lượng, vận hành bền vững.

Các yếu tố hỗ trợ tăng giá gồm: 

• Tăng trưởng của nhóm khách thuê quốc tế tại Việt Nam
• Tỷ trọng văn phòng xanh vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu
• Metro số 1 vận hành ổn định, tạo lợi thế lâu dài cho khu CBD

Dự báo biên độ: giá thuê hạng A có thể tăng 3 đến 6 phần trăm so với năm 2026, đặc biệt tại các tòa nhà có vị trí gắn liền với trục Metro.

Nhìn chung, mặt bằng giá thuê văn phòng Quận 1 khó giảm trong ba năm tới; biên độ tăng dự kiến nằm trong khoảng 3 – 5% mỗi năm, cao hơn đối với tòa nhà xanh và tòa có lợi thế kết nối Metro.

5. Doanh nghiệp nên thuê văn phòng Quận 1 thời điểm nào?

Thời điểm thuê văn phòng có thể tạo khác biệt lớn về chi phí và khả năng lựa chọn. Với Quận 1, nơi nguồn cung luôn hạn chế và giá thuê duy trì ở vùng cao, doanh nghiệp cần nắm rõ các giai đoạn “vàng” sau đây để tối ưu ngân sách và có cơ hội sở hữu diện tích đẹp.

5.1 Khi tòa nhà có diện tích trả lại từ các doanh nghiệp lớn

Quý 1 và Quý 3 hằng năm là thời điểm nhiều hợp đồng thuê kết thúc, kéo theo lượng diện tích trả lại từ các tập đoàn lớn. Đây là lúc thị trường xuất hiện diện tích đẹp, giá thương lượng tốt hơn, đặc biệt ở các tòa hạng A và B có vị trí trung tâm. Doanh nghiệp nên tận dụng khoảng thời gian này vì các diện tích chất lượng thường được lấp đầy rất nhanh.

5.2 Khi chủ tòa nhà áp dụng chính sách ưu đãi theo chu kỳ tài chính

Các chủ tòa nhà thường có xu hướng đưa ra chính sách hỗ trợ vào:

• Cuối năm tài chính, để cải thiện công suất thuê.
• Thời điểm tòa có tỷ lệ trống tăng nhẹ do thay đổi cơ cấu khách thuê.

Ưu đãi có thể gồm miễn phí tiền thuê một số tháng, tăng thời gian fit-out hoặc hỗ trợ chi phí hoàn thiện. Đây là cơ hội để doanh nghiệp giảm chi phí ban đầu khi chuyển văn phòng.

5.3 Khi doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng hoặc tái cấu trúc nhân sự

Các quyết định chiến lược như tăng quy mô, nâng cấp hình ảnh thương hiệu hoặc tái cấu trúc mô hình làm việc là thời điểm lý tưởng để chuyển đến Quận 1. Việc thuê sớm giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn, chủ động về thiết kế và tiến độ thi công, đồng thời tránh áp lực tăng giá thuê trong các chu kỳ tiếp theo.

Do đặc thù nguồn cung khan hiếm, thời điểm tốt nhất để thuê văn phòng tại Quận 1 thường rơi vào lúc thị trường xuất hiện diện tích trả lại hoặc khi chủ đầu tư tung ra ưu đãi theo năm tài chính. Doanh nghiệp nên chuẩn bị kế hoạch trước 3 đến 6 tháng để có khả năng chọn được vị trí phù hợp nhất với mức giá tối ưu.

6. Gợi ý các tòa nhà Quận 1 tốt thời điểm hiện tại

Dù Quận 1 luôn nằm trong nhóm có giá thuê cao nhất TP.HCM, doanh nghiệp vẫn có thể tìm được những tòa nhà có mức giá hợp lý hơn nhờ vị trí linh hoạt, thiết kế hiện đại và chính sách thuê cạnh tranh. Dưới đây là những lựa chọn nổi bật tại thời điểm hiện tại, phù hợp cho nhiều quy mô và nhu cầu khác nhau.

7. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

7.1 Giá thuê văn phòng Quận 1 tăng mạnh năm nào?

Giá thuê văn phòng Quận 1 tăng mạnh nhất trong giai đoạn 2022 – 2023, thời điểm dòng vốn FDI quay trở lại mạnh mẽ, đặc biệt từ nhóm tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ. Nhu cầu cao, tỷ lệ trống thấp và sự kỳ vọng vào nguồn cung mới khiến giá thuê hạng A tăng trở lại mức 50 – 55 USD mỗi mét vuông mỗi tháng.

7.2 Văn phòng hạng A tại Quận 1 có đắt hơn nhiều không?

Có. Văn phòng hạng A tại Quận 1 hiện nằm trong nhóm giá cao nhất cả nước, dao động từ 45 – 68 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, tùy vị trí và tiêu chuẩn vận hành. Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh hoặc nằm gần ga Metro thường có mức giá cao hơn trung bình từ 10 đến 20%.

7.3 Metro số 1 ảnh hưởng bao nhiêu phần trăm đến giá thuê?

Metro số 1 tác động rõ nét nhất đến giá thuê tại các tòa trong bán kính 300 đến 500m quanh ga Bến Thành, Nhà hát Thành phố và Ba Son. Mức tăng được ghi nhận từ 5 – 12%, tùy mức độ kết nối và vị trí tiếp cận. Khi Metro đi vào vận hành ổn định, biên độ tăng có thể mở rộng hơn trong trung hạn.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.