Đất ODT là gì? Các quy định về đất quy hoạch ODT mới nhất

Khi tìm hiểu về thị trường bất động sản, chắc hẳn nhiều người trong chúng ta đã từng gặp khái niệm “đất ODT” và băn khoăn không biết đây là loại đất gì. Đất ODT là một trong những loại hình đất đặc biệt được quy hoạch tại Việt Nam, có những quy định riêng về mục đích sử dụng và các điều kiện đầu tư.

1. Đất ODT là gì?

Ký hiệu đất ODT là viết tắt của “đất ở tại đô thị”.  Theo Thông tư số 25/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, định nghĩa đất ODT tương đương với đất ở tại đô thị trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là nhóm đất thổ cư được phân loại trong luật đất đai.

Đất ở tại đô thị bao gồm các khu vực để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị và tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, luật quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Theo Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).

Tuy thuộc vào sự quản lý của Nhà nước, nhóm đất ODT có các quy định cụ thể về việc sử dụng, mua bán, tặng và các vấn đề liên quan trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn đi kèm. Do đó, người sở hữu đất cần tuân thủ quy trình pháp lý và tránh vi phạm để tránh gây ra hậu quả đáng tiếc.

2. Mục đích sử dụng đất ODT là gì?

Ngoài việc tìm hiểu về định nghĩa loại đất ODT là gì, nhiều người còn băn khoăn liệu đất đô thị có phải là đất thổ cư không? Để giải đáp câu hỏi này, chúng ta có thể dựa vào mục đích sử dụng của nhóm đất ODT được quy định trong Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai hiện hành:

• Sử dụng để xây dựng công trình nhà ở tại đô thị.
• Sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cho cuộc sống hàng ngày.
• Trong cùng một diện tích đất ODT, có thể xây dựng các công trình như hồ, ao, vườn,…

Vì vậy, đất ODT thực chất là đất thổ cư, người sở hữu có quyền xây dựng các công trình nhà ở trên diện tích đó. Tuy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, cần tuân thủ các quy định theo quy trình được quy định bởi luật pháp, bao gồm các yếu tố như quy hoạch định hướng, an ninh, môi trường, và khi thực hiện chuyển nhượng (mua bán), cần tuân thủ các quy định tương tự như đối với đất thổ cư.

3. Các quy định về đất quy hoạch ODT

Quy định về quy hoạch đất ODT được thể hiện như sau:

• Đất ở tại đô thị phải được quy hoạch một cách đồng bộ với đất dành cho mục đích công cộng, công trình sự nghiệp, hạ tầng và cảnh quan đô thị.
• Nhà nước có trách nhiệm quản lý đất ODT thông qua quy hoạch đô thị, quy hoạch vùng và quy hoạch sử dụng đất, nhằm đảm bảo cung cấp nơi ở cho người dân.
• Hạn mức giao đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân được quy định bởi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dựa trên chỉ tiêu sử dụng đất. Điều này áp dụng trong trường hợp chưa đạt đủ điều kiện để nhận đất từ dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
• Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ODT, cần đảm bảo tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất 10 năm và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

4. Có nên đầu tư đất ODT hay không?

Việc đầu tư vào đất ODT (Đất ở đô thị) có thể mang lại nhiều lợi ích và tiềm năng tăng trưởng, tuy nhiên, quyết định này cần được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố sau:

4.1 Lợi ích

Đất ODT hiện đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ những đặc điểm đáng chú ý sau:

• Thời hạn sử dụng của đất ODT thường không bị giới hạn, điều này mang lại lợi thế cạnh tranh cao và khả năng thu hút vốn đầu tư lớn hơn so với một số loại đất khác.
• Diện tích đất ở đô thị đang có xu hướng thu hẹp, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng. Do đó, giá trị lợi nhuận mà đất ODT mang lại thường rất đáng kể.
• Dữ liệu từ nhiều sàn giao dịch bất động sản cho thấy, trong những năm gần đây, giá trị của đất ODT đã tăng đều đặn từ 2% đến 5% mỗi năm.
• Đất ODT thường có dân cư đông đúc, với ngành kinh tế chủ yếu không phải là nông nghiệp. Ngoài ra, khu vực này tập trung nhiều trung tâm hành chính và kinh tế lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư và nâng cao chất lượng cuộc sống.

4.2 Bất cập

Mặc dù ODT (Đất ở đô thị) có nhiều ưu điểm nổi trội, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế như sau:

• Sự thu hút về kinh tế, xã hội, văn hóa… của ODT làm cho nhiều người tập trung sinh sống. Do đó, mật độ dân số trong các đô thị thường rất cao, gây ra những vấn đề tiêu cực như ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông, vấn đề xã hội không tốt…
• Trong những năm gần đây, giá đất ODT liên tục tăng cao, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn như Đà Nẵng, Sài Gòn, Hà Nội… Điều này dẫn đến tình trạng lạm phát giá cả thường xuyên xảy ra trên thị trường bất động sản. Đồng thời, để sở hữu diện tích đất ODT, đòi hỏi phải đầu tư một số lượng vốn lớn.

5. Một số câu hỏi thường gặp

Việc hiểu rõ các quy định liên quan đến Đất ODT đóng vai trò then chốt đối với chủ sở hữu, giúp họ có thể tận dụng và sử dụng đất một cách hiệu quả, đồng thời giảm thiểu các vi phạm không cần thiết.

5.1 Thời hạn sử dụng đất ODT là bao lâu?

Theo quy định được nêu tại Điều 125 của Luật đất đai năm 2013, đất ở tại đô thị là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài. Cá nhân và hộ gia đình có thể sử dụng đất ở lâu dài trong các trường hợp sau:

• Đất ở được sử dụng bởi cá nhân và hộ gia đình.
• Đất nông nghiệp được cộng đồng dân cư sử dụng.
• Đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao theo hình thức có thời hạn hoặc cho thuê.
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
• Đất được sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng.
• Đất tín ngưỡng và cơ sở tôn giáo.
• Đất để xây dựng trụ sở cơ quan và đất để xây dựng các công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính.
• Đất giao thông, thủy lợi, đất có danh lam thắng cảnh và các di tích lịch sử – văn hóa truyền thống có giá trị, đất để xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.
• Đất nghĩa trang và nghĩa địa.
• Đất được sử dụng bởi tổ chức kinh tế.

5.2 Đất ở đô thị ODT có phải đóng thuế không?

Thuế sử dụng đất là một khoản tiền cố định mà chủ sở hữu đất (thuộc đối tượng chịu thuế) phải đóng vào ngân sách nhà nước trong quá trình sử dụng đất. Thuế sử dụng đất được chia thành hai loại cơ bản là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Vì vậy, với Đất ODT thuộc nhóm phi nông nghiệp, chủ sở hữu đất có trách nhiệm nộp thuế theo định kỳ hàng năm.

Số tiền thuế cần nộp sẽ được tính bằng số tiền thuế phát sinh sau khi trừ đi số tiền thuế được cơ quan nhà nước miễn hoặc giảm nếu có. Trong đó, công thức tính số tiền thuế phát sinh sẽ là (diện tích đất × giá hiện tại của 1m2 đất) × thuế suất.

5.3 Hạn mức giao đất ODT

Hạn mức giao đất là khái niệm chỉ tổng diện tích tối đa mà người có nhu cầu sử dụng đất có thể nhận từ nhà nước hoặc từ các đối tượng khác thông qua quá trình khai hoang. Để xác định liệu diện tích đất có nằm trong hạn mức qui định hay không, ta cần tham khảo quyết định về hạn mức đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố ban hành. Từ đó, ta có thể xem xét các vấn đề như tách thửa, gộp thửa hay các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Quy định về hạn mức đất đô thị được chi tiết hóa trong Điều 144 của Luật Đất đai hiện hành, với các điểm cụ thể sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố có thẩm quyền quy định hạn mức đất ở đô thị giao cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân để xây dựng nhà trong trường hợp chưa đủ điều kiện để nhận đất theo dự án đầu tư hoặc đạt diện tích tối thiểu khi thực hiện tách thửa. Quy trình này phải dựa trên ba căn cứ cơ bản là tình trạng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và tình trạng quỹ đất địa phương.
• Khi chuyển đổi đất ở đô thị sang đất xây dựng để phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc sản xuất, cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt. Đồng thời, cần bảo đảm tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.

5.4 Đất đô thị ODT có được phép xây nhà không?

Công dân là chủ sở hữu hợp pháp của một mảnh đất và có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống khác trên mảnh đất đó. Tuy nhiên, việc xây dựng trên đất ODT phải tuân thủ các quy định và quy hoạch của địa phương.

Quy định về hạn mức đất ODT giao cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân để xây nhà có thể được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố. Ngoài ra, việc chuyển đổi đất ODT sang đất xây dựng để phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc sản xuất cũng cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.

Maison Office đã trình bày rõ khái niệm đất ODT là gì và một số quy định về chế độ sử dụng đất ở đô thị ODT. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ hữu ích và đáp ứng tốt nhu cầu đầu tư và sử dụng đất ở đô thị ODT của các nhà đầu tư. Xin mời quý độc giả tiếp tục theo dõi các bài viết mới trên trang web để không bỏ lỡ bất kỳ kiến thức hay kinh nghiệm hữu ích nào về đầu tư, mua bán nhà đất, hoàn thiện và làm đẹp không gian sống.

Tìm hiểu ngay các ký hiệu đất trong bản đồ quy hoạch:

• DHT là đất gì?
• Đất ONT là gì?
• DKV là đất gì? 
• HNK là đất gì?

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.