Vì sao doanh nghiệp rời Quận 1 sang Thủ Thiêm & Quận 7?

Trong nhiều thập kỷ, Quận 1 được xem là lựa chọn mặc định khi doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm đặt trụ sở tại TP.HCM. Tuy nhiên, bước sang chu kỳ 2026 – 2035, sự bão hòa về quỹ đất, chi phí thuê leo thang và hạn chế mở rộng đang thúc đẩy làn sóng doanh nghiệp rời Quận 1 sang các khu vực mới như Thủ Thiêm và Quận 7. Xu hướng này phản ánh quá trình tái cấu trúc chiến lược văn phòng nhằm tối ưu chi phí, nâng cao hiệu quả vận hành và thích ứng với mô hình đô thị đa trung tâm đang hình thành rõ nét.

1. Tổng quan xu hướng di dời văn phòng tại TP.HCM hiện nay

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển dịch cấu trúc rõ rệt, khi doanh nghiệp dần rời Quận 1 – khu CBD truyền thống để mở rộng hoặc tái định vị trụ sở tại các khu vực mới như KĐT Thủ Thiêm và Quận 7 (KĐT Phú Mỹ Hưng). Xu hướng này phản ánh sự điều chỉnh chiến lược trước áp lực chi phí, giới hạn không gian và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của thành phố.

Theo dữ liệu thị trường từ Maison Office, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt khoảng 2,9 triệu m² NLA, tăng 3 – 5% so với năm trước, với nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm. Giai đoạn 2026 – 2028, thị trường dự kiến bổ sung thêm 200.000 – 234.000 m², trong đó hơn 50% tập trung tại Thủ Thiêm và khu lân cận.

Về khả năng hấp thụ, phân khúc văn phòng hạng A tại Quận 1 duy trì tỷ lệ trống thấp khoảng 5–7%, trong khi các khu vực mới như Thủ Thiêm và Quận 7 đạt mức lấp đầy 80–90% nhờ nhu cầu thuê mạnh từ doanh nghiệp công nghệ, fintech và FDI. Mặt bằng giá thuê tiếp tục phân hóa rõ rệt: Quận 1 duy trì mức cao 58 – 68 USD/m²/tháng, trong khi Thủ Thiêm và Quận 7 có lợi thế cạnh tranh với mức giá thấp hơn, phù hợp cho doanh nghiệp mở rộng dài hạn.

>> Xem thêm:

• Danh sách các tòa nhà văn phòng cho thuê Quận 1
• Danh sách các tòa nhà văn phòng cho thuê KĐT Thủ Thiêm
• Danh sách các tòa nhà văn phòng cho thuê Quận 7

2. Lý do chính doanh nghiệp rời Quận 1 sang Thủ Thiêm & Quận 7

Thị trường văn phòng TP.HCM cuối năm 2025 và đầu năm 2026 cho thất xu hướng doanh nghiệp rời Quận 1 sang Thủ Thiêm và Quận 7 đang diễn ra rõ nét. Động lực di dời không mang tính ngắn hạn, mà xuất phát từ các yếu tố cấu trúc liên quan đến chi phí, nguồn cung, hạ tầng và chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

2.1 Chi phí thuê & vận hành thấp hơn đáng kể

Chi phí là yếu tố tác động trực tiếp nhất đến quyết định di dời. Trong khi giá thuê văn phòng hạng A tại Quận 1 duy trì mức 58 – 68 USD/m²/tháng, Thủ Thiêm và Quận 7 có mức giá cạnh tranh hơn, lần lượt khoảng 20 – 58 USD/m²/tháng và 20 – 35 USD/m²/tháng. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể tiết kiệm 30 – 50% tổng chi phí thuê và vận hành hàng năm, đặc biệt phù hợp trong bối cảnh doanh nghiệp siết chặt ngân sách sau giai đoạn kinh tế biến động.

2.2 Hạ tầng giao thông kết nối vượt trội, giảm ùn tắc

Quận 1 gần như không có nguồn cung văn phòng mới trong giai đoạn 2026 – 2028, chủ yếu là các tòa nhà đã vận hành lâu năm. Ngược lại, Thủ Thiêm đang bổ sung hàng loạt dự án hạng A mới với diện tích sàn lớn, tiêu chuẩn xanh và công nghệ cao, trong khi Quận 7 cung cấp nhiều lựa chọn linh hoạt cho doanh nghiệp cần mặt bằng từ vài trăm đến vài nghìn mét vuông. Nguồn cung dồi dào giúp doanh nghiệp dễ đàm phán hợp đồng dài hạn và tùy chỉnh không gian làm việc.

2.3 Nguồn cung văn phòng hạng A/B mới dồi dào, hiện đại

Hệ thống cầu Thủ Thiêm, các trục đại lộ lớn và quy hoạch metro giúp Thủ Thiêm kết nối nhanh với Quận 1 và khu Đông. Quận 7 cũng hưởng lợi từ các tuyến đường huyết mạch và kết nối trực tiếp đến khu công nghiệp, cảng và cao tốc. So với tình trạng ùn tắc thường xuyên tại Quận 1, các khu vực này mang lại trải nghiệm di chuyển thuận tiện hơn cho nhân sự.

2.4 Môi trường làm việc xanh, bền vững & chất lượng sống cao

Xu hướng văn phòng xanh và bền vững ngày càng được doanh nghiệp ưu tiên. Thủ Thiêm và Quận 7 sở hữu lợi thế về không gian ven sông, mật độ xây dựng thấp hơn và nhiều dự án đạt tiêu chuẩn LEED hoặc WELL. Điều này giúp doanh nghiệp cải thiện trải nghiệm làm việc, nâng cao hình ảnh ESG và tăng sức hấp dẫn đối với nhân sự trẻ cũng như chuyên gia quốc tế.

>> Tham khảo các tòa nhà xanh TP.HCM:

• Top 30 Tòa Nhà Đạt Chứng Chỉ Văn Phòng Xanh TP.HCM
• Top 7 Tòa Nhà Văn Phòng Đạt Chứng Chỉ EDGE TPHCM
• 20+ Tòa Nhà Văn Phòng Đạt Chứng Chỉ LEED Tại TP.HCM
• Danh sách tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh tại Quận 1
• Top 7 tòa nhà văn phòng hiện đại tại KĐT Phú Mỹ Hưng

2.5 Chính sách ưu đãi & định hướng đô thị dài hạn

Thủ Thiêm được định vị là trung tâm tài chính quốc tế trong cấu trúc mở rộng của TP.HCM, kéo theo đầu tư hạ tầng quy mô lớn và môi trường kinh doanh định hướng dài hạn. Quận 7 tiếp tục phát huy vai trò trung tâm Nam Sài Gòn với hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, thu hút mạnh khối FDI. Doanh nghiệp di dời để đón đầu các lợi thế chính sách và vị thế chiến lược của hai khu vực này.

2.6 Thu hút & giữ chân nhân tài dễ dàng hơn

Việc đặt văn phòng gần các khu dân cư chất lượng cao, trường quốc tế và tiện ích đồng bộ giúp doanh nghiệp tại Thủ Thiêm và Quận 7 dễ thu hút và giữ chân nhân sự. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận tỷ lệ nghỉ việc giảm đáng kể sau khi di dời, nhờ môi trường làm việc và sinh hoạt thuận lợi hơn so với Quận 1.

2.7 Không gian mở rộng linh hoạt cho tăng trưởng

So với mặt bằng hạn chế tại Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7 cung cấp không gian linh hoạt để doanh nghiệp mở rộng quy mô trong trung và dài hạn. Đây là yếu tố then chốt đối với các doanh nghiệp công nghệ, thương mại điện tử, fintech và dịch vụ chuyên nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh.

Nhìn chung, sự kết hợp giữa chi phí hợp lý, nguồn cung chất lượng cao và định hướng phát triển dài hạn đã đưa Thủ Thiêm và Quận 7 trở thành lựa chọn thay thế rõ ràng cho Quận 1. Đối với doanh nghiệp đang cân nhắc di dời, giai đoạn 2026 – 2027 được xem là thời điểm thuận lợi để tận dụng nguồn cung dồi dào và điều kiện đàm phán tích cực trước khi thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh cao hơn.

3. So sánh văn phòng Quận 1, Thủ thiệm & Quận 7

Việc so sánh Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7 cho thấy bức tranh rõ ràng về sự tái cấu trúc không gian văn phòng tại TP.HCM trong giai đoạn đô thị đa trung tâm. Thay vì cạnh tranh trực tiếp về vị trí “trung tâm tuyệt đối”, ba khu vực này đang đảm nhiệm những vai trò khác nhau trong chiến lược đặt trụ sở và vận hành của doanh nghiệp.

Tổng thể, sự khác biệt giữa Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7 phản ánh xu hướng doanh nghiệp lựa chọn văn phòng theo vai trò chiến lược của từng khu vực, thay vì tập trung vào yếu tố trung tâm địa lý. Quyết định đặt trụ sở vì vậy ngày càng gắn với mục tiêu tối ưu chi phí, tiêu chuẩn vận hành và khả năng mở rộng trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

4. Dự báo thị trường văn phòng TP.HCM 2026 – 2028

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM giai đoạn 2026 – 2028 được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng chọn lọc và bền vững, với sự phân hóa rõ nét giữa khu trung tâm truyền thống (Quận 1) và các khu vực mới nổi như Thủ Thiêm và Quận 7.

4.1 Nguồn cung tập trung ngoài CBD

Tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM hiện đạt khoảng 2,9 triệu m² NLA và dự kiến bổ sung thêm hơn 200.000 m² sàn trong giai đoạn 2026 – 2028. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Thủ Thiêm và khu Đông, với các dự án hạng A quy mô lớn, tiêu chuẩn xanh như TD Tower, Millennial Tower,…  Ngược lại, Quận 1 gần như không có thêm dự án hạng A mới, khiến nguồn cung ngày càng hạn chế.

>> Tìm hiểu thêm: Văn phòng ngoài CBD có thực sự tiết kiệm 30 – 40% chi phí thuê?

4.2 Tỷ lệ lấp đầy cải thiện tại khu vực mớI

Quận 1 tiếp tục duy trì tỷ lệ trống ở mức thấp nhờ vị thế trung tâm lịch sử và khả năng tiếp cận khách hàng cao. Tuy nhiên, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại khu vực này đã bước vào giai đoạn khai thác lâu năm, khiến sức cạnh tranh suy giảm trước làn sóng văn phòng hạng A mới. Ngược lại, Thủ Thiêm và Quận 7 được dự báo đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 85 – 95% trong giai đoạn 2027 – 2028, nhờ thu hút mạnh các doanh nghiệp đa quốc gia, dòng vốn FDI và các ngành tăng trưởng nhanh như công nghệ và fintech.

4.3 Giá thuê ổn định, tăng chọn lọc

Giá thuê văn phòng tại TP.HCM được dự báo tăng nhẹ 0,4 – 0,5%/năm từ 2026, với sự phân hóa rõ ràng theo khu vực. Quận 1 duy trì mức giá cao nhờ vị trí prime, trong khi Thủ Thiêm và Quận 7 giữ lợi thế cạnh tranh nhờ mặt bằng giá hợp lý hơn. Đáng chú ý, các tòa nhà hạng A+, đạt tiêu chuẩn xanh và có vị trí chiến lược được kỳ vọng ghi nhận mức tăng tốt hơn mặt bằng chung.

4.4 Xu hướng dẫn dắt thị trường 2026 – 2028

Giai đoạn 2026 – 2028 đánh dấu sự chuyển dịch mang tính cấu trúc của thị trường văn phòng TP.HCM, khi nhu cầu thuê tập trung mạnh vào các tòa nhà hạng A xanh, vị trí chiến lược và khả năng hỗ trợ vận hành dài hạn. Làn sóng di dời khỏi Quận 1 tiếp tục mở rộng, trong đó Thủ Thiêm và Quận 7 nổi lên nhờ hạ tầng đồng bộ, nguồn cung mới chất lượng cao và định hướng phát triển rõ ràng. Thị trường sẽ phân hóa rõ theo chất lượng tài sản: các tòa nhà hiện đại, đạt chuẩn ESG duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi văn phòng cũ tại trung tâm chịu áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Có thể thấy, Xu hướng doanh nghiệp rời Quận 1 sang Thủ Thiêm và Quận 7 phản ánh sự chuyển dịch tất yếu trong mô hình đô thị đa trung tâm của TP.HCM. Khi chi phí và không gian tại khu trung tâm truyền thống chạm ngưỡng, việc di dời trụ sở trở thành giải pháp chiến lược giúp doanh nghiệp tối ưu vận hành, nâng cao trải nghiệm nhân sự và chuẩn bị dư địa tăng trưởng dài hạn.

>> Xem thêm: Dự báo thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM 2026

Maison Office là đơn vị tư vấn cho thuê văn phòng chuyên sâu tại TP.HCM, hỗ trợ doanh nghiệp tìm kiếm, so sánh và đàm phán thuê văn phòng phù hợp tại Quận 1, Thủ Thiêm, Quận 7 và các khu vực trọng điểm. Với dữ liệu thị trường cập nhật và kinh nghiệm thực tiễn, Maison Office đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình di dời hoặc mở rộng văn phòng một cách hiệu quả và minh bạch.

5. Một số câu hỏi thường gặp

5.1 Rời Quận 1 có ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu không?

Không. Trong mô hình đô thị đa trung tâm, việc đặt văn phòng tại Thủ Thiêm hoặc Quận 7 được xem là lựa chọn chiến lược, phản ánh tư duy hiện đại và tối ưu vận hành. Hình ảnh thương hiệu ngày nay phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng không gian, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm nhân sự.

5.2 Thuê văn phòng tại Thủ Thiêm có an toàn về pháp lý không?

Có, nếu doanh nghiệp lựa chọn các tòa nhà đã hoàn thiện pháp lý và vận hành chính thức. Các dự án hạng A tại Thủ Thiêm hiện tuân thủ đầy đủ quy hoạch, PCCC và khung pháp lý hiện hành.

5.3 Quận 7 có phù hợp với doanh nghiệp tài chính không?

Phù hợp với các mô hình back-office, fintech hoặc trung tâm vận hành. Với doanh nghiệp tài chính cần hình ảnh biểu tượng và kết nối đối tác cấp cao, Thủ Thiêm thường phù hợp hơn.

5.4 Thời điểm nào nên dịch chuyển trụ sở khỏi Quận 1?

Giai đoạn 2026 – 2027 là thời điểm thuận lợi nhờ nguồn cung mới dồi dào và điều kiện đàm phán tốt. Doanh nghiệp di dời sớm sẽ tối ưu chi phí và lựa chọn được mặt bằng phù hợp hơn.

5.5 Doanh nghiệp nên chọn Thủ Thiêm hay Quận 7?

Thủ Thiêm phù hợp với doanh nghiệp tài chính, công nghệ và đa quốc gia cần tiêu chuẩn cao. Quận 7 phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên chi phí, diện tích lớn và môi trường vận hành ổn định.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.