Văn phòng ngoài CBD có thực sự tiết kiệm 30 – 40% chi phí thuê?

Thuê văn phòng ngoài CBD có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm 30 – 40% đơn giá thuê so với khu trung tâm, nhưng mức giảm tổng chi phí sử dụng chưa chắc tương ứng. Dữ liệu nghiên cứu của Maison Office cho thấy giá thuê văn phòng hạng A ngoài CBD thấp hơn khoảng 39,2% tại TP.HCM và 27% tại Hà Nội. Mức tiết kiệm thực tế còn phụ thuộc vào phí dịch vụ, điều kiện thuê và chi phí chuyển đổi mặt bằng. Doanh nghiệp cần đánh giá tổng ngân sách trong suốt thời hạn hợp đồng trước khi lựa chọn.

1. Giá thuê văn phòng ngoài CBD thấp hơn CBD bao nhiêu?

Giá thuê văn phòng hạng A ngoài CBD thấp hơn khu trung tâm tại cả TP.HCM và Hà Nội, với mức chênh lệch lần lượt khoảng 39,2% và 27%. Đây là kết quả so sánh đơn giá thuê trung bình của cùng phân khúc theo dữ liệu Maison Office. Sự khác biệt giữa hai thị trường cho thấy tỷ lệ tiết kiệm 30 – 40% không thể áp dụng chung cho mọi khu vực và loại hình văn phòng.

Khu CBD (Central Business District) là khu trung tâm kinh doanh, tài chính và thương mại của đô thị, nơi tập trung nhiều tòa nhà văn phòng cao cấp, ngân hàng và trụ sở doanh nghiệp. Non-CBD là các khu vực nằm ngoài lõi kinh doanh trung tâm, bao gồm những cụm văn phòng cận trung tâm và các khu đô thị phát triển mới.

Việc phân loại CBD và Non-CBD phục vụ nghiên cứu giá thuê cần tuân theo phạm vi khảo sát của từng thị trường. Ranh giới này không nhất thiết trùng với địa giới hành chính, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển thành trung tâm kinh doanh mới.

>> Xem thêm: Văn phòng CBD vs ngoài CBD: Doanh nghiệp nên ở đâu? 

1.1 Chênh lệch giá thuê văn phòng tại TP.HCM

Giá thuê văn phòng hạng A ngoài CBD tại TP.HCM thấp hơn 39,2% so với khu trung tâm, tương ứng chênh lệch 19,08 USD/m²/tháng. Theo dữ liệu nghiên cứu nội bộ Maison Office, giá thuê trung bình tại CBD đạt 48,71 USD/m²/tháng, trong khi khu vực Non-CBD ghi nhận 29,63 USD/m²/tháng.

*** Nguồn: Báo cáo thị trường văn phòng TP.HCM – Maison Office, dữ liệu nghiên cứu nội bộ Q3/2026. Số liệu được cập nhật định kỳ theo quý và có thể thay đổi theo diễn biến thị trường.

Lõi CBD truyền thống tại TP.HCM tập trung quanh các trục Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Duẩn và Hàm Nghi thuộc khu vực Quận 1 cũ. Trong khi đó, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và khu Nam thành phố có nhiều cụm văn phòng ngoài trung tâm. Các khu đô thị mới như Thủ Thiêm cần được phân loại theo phạm vi khảo sát cụ thể, thay vì mặc định thuộc CBD truyền thống hoặc Non-CBD.

Mức chênh lệch 19,08 USD/m²/tháng tạo ra lợi thế về tiền thuê cơ bản đối với doanh nghiệp cần diện tích lớn. Tuy nhiên, mức giá bình quân không đại diện cho báo giá của từng tòa nhà. Những yếu tố như vị trí, diện tích sàn, tiêu chuẩn bàn giao và chính sách thương mại có thể khiến đơn giá thực tế cao hoặc thấp hơn mức tham chiếu.

>> Tham khảo ngay: Các tòa nhà cho thuê văn phòng tại TP.HCM 

1.2 Chênh lệch giá thuê văn phòng tại Hà Nội

Giá thuê văn phòng hạng A ngoài CBD tại Hà Nội thấp hơn khoảng 27% so với khu trung tâm, tương ứng 9,39 USD/m²/tháng. Dữ liệu nghiên cứu Maison Office ghi nhận giá thuê trung bình tại CBD là 34,75 USD/m²/tháng, so với 25,36 USD/m²/tháng tại Non-CBD.

*** Nguồn: Báo cáo thị trường văn phòng Hà Nội – Maison Office, dữ liệu nghiên cứu nội bộ Q3/2026. Số liệu được cập nhật định kỳ theo quý và có thể thay đổi theo diễn biến thị trường.

CBD truyền thống tại Hà Nội tập trung ở Hoàn Kiếm và một phần Ba Đình. Nguồn cung văn phòng ngoài trung tâm phân bố tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và các cụm phát triển phía Tây thành phố. Riêng Tây Hồ Tây đang hình thành trung tâm văn phòng mới với sự hiện diện của nhiều dự án hạng A.

Mức chênh lệch 27% tại Hà Nội thấp hơn TP.HCM khi xét cùng phân khúc văn phòng hạng A. Điều này cho thấy lợi thế chi phí của văn phòng ngoài CBD phụ thuộc vào mặt bằng giá và cơ cấu nguồn cung của từng thị trường.

Doanh nghiệp tìm thuê văn phòng tại Hà Nội vì vậy cần so sánh từng tòa nhà cụ thể, đặc biệt khi lựa chọn giữa các dự án hạng A ngoài trung tâm và văn phòng hạng B tại CBD.

2. Thuê văn phòng ngoài CBD tiết kiệm được bao nhiêu?

Văn phòng ngoài CBD có thể giúp doanh nghiệp giảm tiền thuê cơ bản hàng tháng, nhưng khoản tiết kiệm ròng phụ thuộc vào tổng chi phí sử dụng trong thời hạn hợp đồng. Để đánh giá lợi ích tài chính, doanh nghiệp cần so sánh trên cùng diện tích tính tiền thuê, đồng thời tính thêm chi phí vận hành, hoàn thiện nội thất, di dời và các ưu đãi thương mại.

2.1 So sánh chi phí thuê 300m² văn phòng tại CBD và Non-CBD

Với diện tích tham chiếu 300m², có thể tính chênh lệch tiền thuê cơ bản dựa trên mức giá hạng A trung bình tại TP.HCM và Hà Nội. Kịch bản này giúp doanh nghiệp hình dung quy mô khoản tiết kiệm khi lựa chọn văn phòng ngoài CBD.

Lưu ý: Phép tính từ dữ liệu giá thuê hạng A của Maison Office, Q3/2026. Giả định cùng 300m² diện tích tính tiền thuê, đơn giá không thay đổi trong 36 tháng và chưa tính các khoản phí khác. Đây là kịch bản tham chiếu, không phải báo giá của một tòa nhà cụ thể.

• Tại TP.HCM, doanh nghiệp thuê 300m² văn phòng hạng A ngoài CBD có tiền thuê cơ bản thấp hơn 5.724 USD/tháng so với CBD theo mức giá trung bình. Nếu duy trì cùng đơn giá trong 36 tháng, tổng chênh lệch đạt 206.064 USD.
• Tại Hà Nội, chênh lệch tương ứng là 2.817 USD/tháng, tương đương 101.412 USD trong 36 tháng. Khoản tiết kiệm tuyệt đối thấp hơn TP.HCM do khoảng cách giá thuê giữa hai khu vực nhỏ hơn.

Kết quả trên phản ánh lợi thế về tiền thuê cơ bản. Để xác định mức tiết kiệm thực tế, doanh nghiệp cần tính thêm các khoản chi phí trong suốt thời gian sử dụng mặt bằng.

2.2 Tổng chi phí thuê sau khi tính các khoản phát sinh

Giá thuê thấp hơn 30–40% không đồng nghĩa tổng chi phí thuê văn phòng giảm tương ứng. Doanh nghiệp cần tính đầy đủ chi phí định kỳ và phân bổ các khoản đầu tư ban đầu theo thời hạn thuê để so sánh hiệu quả tài chính của hai phương án.

Đối với doanh nghiệp chuyển từ CBD ra ngoài trung tâm, chi phí hoàn thiện văn phòng mới và hoàn trả mặt bằng cũ có thể làm giảm khoản tiết kiệm trong giai đoạn đầu. Ngược lại, nếu mặt bằng đã có sẵn nội thất phù hợp hoặc được chủ tòa nhà hỗ trợ thời gian fit-out, doanh nghiệp có thể giảm ngân sách chuyển đổi.

Ví dụ minh họa tác động của chi phí phát sinh

Giả sử một doanh nghiệp đang so sánh hai phương án thuê văn phòng với những điều kiện thuê như sau:

*** Đây là kịch bản giả định nhằm minh họa phương pháp tính, không phải số liệu giao dịch hoặc báo giá thực tế của Maison Office. Giả định giá và phí không tăng trong 36 tháng, chưa xét VAT và giá trị thời gian của tiền.

Trong kịch bản trên, tiền thuê cơ bản của văn phòng ngoài CBD thấp hơn 35%, nhưng tổng chi phí sử dụng trong 36 tháng chỉ giảm khoảng 24,6%. Khoản chênh lệch này xuất phát từ phí vận hành và 24.000 USD chi phí chuyển đổi mặt bằng.

Để xác định tỷ lệ tiết kiệm thực tế, doanh nghiệp có thể áp dụng công thức:

Tỷ lệ tiết kiệm (%) = (Tổng chi phí CBD − Tổng chi phí Non-CBD) / Tổng chi phí CBD × 100%

Hai phương án cần được quy đổi về cùng thời hạn thuê, diện tích sử dụng và phạm vi chi phí. Tiền đặt cọc có điều kiện hoàn trả nên được theo dõi riêng khi đánh giá dòng tiền, tránh cộng toàn bộ vào tổng chi phí thuê.

Với doanh nghiệp đang chuyển văn phòng, thời gian hoàn vốn cũng là chỉ số cần xem xét:

Thời gian hoàn vốn (tháng) = Chi phí chuyển đổi ròng / Mức tiết kiệm ròng hàng tháng

Trong ví dụ trên, mức tiết kiệm định kỳ là 3.500 USD/tháng. Nếu chi phí chuyển đổi ròng là 24.000 USD, thời gian hoàn vốn đơn giản khoảng 6,9 tháng.

Công thức phù hợp khi mức tiết kiệm định kỳ dương và tương đối ổn định. Nếu hợp đồng có các đợt tăng giá, thời gian miễn tiền thuê hoặc chi phí thay đổi theo từng kỳ, doanh nghiệp cần lập bảng dòng tiền chi tiết để đánh giá chính xác hơn.

>> Xem thêm: Các loại chi phí ẩn trong hợp đồng thuê văn phòng cần lưu ý

3. Vì sao mức tiết kiệm 30 – 40% không áp dụng cho mọi văn phòng?

Tỷ lệ tiết kiệm khi thuê văn phòng ngoài CBD phụ thuộc vào hạng tòa nhà, diện tích sử dụng thực tế và điều kiện thương mại của từng hợp đồng. Mức chênh lệch trung bình giữa CBD và Non-CBD chỉ phù hợp để tham khảo khi so sánh cùng phân khúc và phương pháp tính giá.

Những yếu tố trực tiếp làm thay đổi mức tiết kiệm gồm:

• Hạng tòa nhà: Văn phòng hạng A ngoài CBD có thể có đơn giá tương đương hoặc cao hơn một số tòa nhà hạng B tại CBD. Doanh nghiệp cần so sánh trên cùng yêu cầu về chất lượng và vận hành.
• Diện tích thuê: Mặt bằng có tỷ lệ diện tích sử dụng thấp hơn sẽ làm tăng chi phí thực tế trên mỗi mét vuông khai thác, dù đơn giá niêm yết tương đương.
• Điều kiện thương mại: Thời hạn thuê văn phòng, ưu đãi miễn tiền thuê, hỗ trợ fit-out và mức tăng giá định kỳ ảnh hưởng đến tổng chi phí trong suốt kỳ thuê.
• Chi phí chuyển đổi: Thiết kế thi công nội thất văn phòng, di dời và hoàn trả mặt bằng cũ có thể làm giảm lợi ích tiết kiệm khi doanh nghiệp chuyển địa điểm.
• Chi phí vận hành: Phí dịch vụ, phí ngoài giờ, gửi xe và nhu cầu di chuyển đến khách hàng, đối tác có thể khác nhau giữa các phương án.

Chẳng hạn, một văn phòng ngoài CBD được bàn giao mặt bằng thô có thể yêu cầu ngân sách hoàn thiện nội thất lớn hơn văn phòng đã có sẵn fit-out tại khu trung tâm. Nếu doanh nghiệp chỉ dự kiến sử dụng trong thời gian ngắn, khoản đầu tư ban đầu có thể khiến phương án giá thuê thấp trở nên kém kinh tế hơn.

Vì vậy, mức chênh lệch đơn giá 30 – 40% nên được sử dụng để sàng lọc phương án thuê ban đầu. Quyết định cuối cùng cần dựa trên tổng chi phí sử dụng, điều kiện hợp đồng và khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành của từng mặt bằng.

4. Khi nào doanh nghiệp nên chuyển văn phòng ra ngoài CBD?

Doanh nghiệp nên cân nhắc chuyển văn phòng ra ngoài CBD khi mức tiết kiệm ròng đủ bù đắp chi phí chuyển đổi và địa điểm mới đáp ứng yêu cầu vận hành trong dài hạn. Ngược lại, duy trì văn phòng tại CBD có thể phù hợp hơn nếu chi phí di dời cao, thời gian sử dụng ngắn hoặc hoạt động kinh doanh phụ thuộc nhiều vào việc gặp gỡ khách hàng tại khu trung tâm.

Đối với doanh nghiệp công nghệ, bộ phận back-office hoặc đơn vị đang mở rộng quy mô, văn phòng ngoài CBD có thể tạo lợi thế về chi phí nếu vị trí phù hợp với nhân sự và yêu cầu vận hành. Nguồn cung hạng A ngoài trung tâm cũng mang đến thêm lựa chọn cho doanh nghiệp cần mặt bằng tập trung.

Ngược lại, doanh nghiệp tài chính, luật hoặc tư vấn thường xuyên gặp khách hàng tại CBD có thể ưu tiên duy trì văn phòng trung tâm. Trong trường hợp này, mức giá thuê cao hơn cần được xem xét cùng với chi phí di chuyển, tần suất gặp đối tác và yêu cầu về địa điểm giao dịch.

Trước khi quyết định, doanh nghiệp nên so sánh các phương án trên cùng diện tích sử dụng, thời hạn hợp đồng và tiêu chuẩn vận hành. Ba chỉ số cần làm rõ là tổng chi phí thuê, khoản tiết kiệm ròng và thời gian hoàn vốn.

Có thể thấy, mức tiết kiệm 30 – 40% khi thuê văn phòng ngoài CBD có thể đạt được về đơn giá trong một số phân khúc, nhưng chưa thể xem là mức giảm tổng chi phí áp dụng chung. Dữ liệu Maison Office cho thấy chênh lệch giá thuê hạng A gần 40% tại TP.HCM và khoảng 27% tại Hà Nội. Doanh nghiệp cần đối chiếu các báo giá cụ thể và tổng chi phí sử dụng trước khi lựa chọn địa điểm.

Liên hệ Maison Office để nhận danh sách văn phòng cho thuê tại TP.HCM, văn phòng cho thuê tại Hà Nội và văn phòng cho thuê Đà Nẵng, cập nhật giá thuê, diện tích trống và bảng so sánh tổng chi phí giữa các phương án thuê tại CBD và Non-CBD.

5. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

5.1 Văn phòng ngoài CBD có rẻ hơn CBD bao nhiêu?

Giá thuê văn phòng ngoài CBD có thể thấp hơn 30 – 40% so với khu trung tâm trong một số phân khúc. Dữ liệu nghiên cứu Maison Office ghi nhận chênh lệch giá thuê hạng A khoảng 39,2% tại TP.HCM và 27% tại Hà Nội. Đây là tỷ lệ tính trên đơn giá trung bình, chưa phản ánh mức tiết kiệm tổng chi phí sử dụng. Doanh nghiệp cần kiểm tra báo giá và các khoản phí đi kèm để xác định mức tiết kiệm thực tế.

5.2 Giá thuê văn phòng ngoài CBD đã bao gồm phí dịch vụ và VAT chưa?

Giá thuê văn phòng ngoài CBD có thể được báo riêng hoặc kèm phí dịch vụ, tùy theo chính sách của từng tòa nhà. Doanh nghiệp cần xác nhận đơn giá, phí quản lý, VAT, điện, điều hòa ngoài giờ và phí gửi xe trước khi so sánh. Các phương án phải được quy đổi về cùng cách tính chi phí để tránh đánh giá sai khoản tiết kiệm.

5.3 Văn phòng hạng A ngoài CBD có thể rẻ hơn hạng B tại CBD không?

Văn phòng hạng A ngoài CBD có thể có giá thuê thấp hơn, tương đương hoặc cao hơn văn phòng hạng B tại CBD, tùy vị trí và chất lượng tòa nhà. Doanh nghiệp cần đối chiếu báo giá cụ thể và các yêu cầu về diện tích, hệ thống kỹ thuật, tiện ích vận hành. Việc lựa chọn khác hạng nên dựa trên tổng chi phí và chất lượng mặt bằng thực tế, thay vì chỉ so sánh phân loại A hoặc B.

5.4 Thuê văn phòng ngoài CBD có phát sinh chi phí chuyển đổi không?

Doanh nghiệp chuyển từ CBD ra ngoài trung tâm có thể phát sinh chi phí di dời, hoàn thiện nội thất, lắp đặt hạ tầng công nghệ và hoàn trả mặt bằng cũ. Mức chi phí phụ thuộc vào hiện trạng bàn giao, quy mô văn phòng và điều kiện hợp đồng. Nếu mặt bằng mới đã có sẵn nội thất hoặc được hỗ trợ fit-out, ngân sách chuyển đổi có thể thấp hơn. Doanh nghiệp nên tính các khoản này trước khi quyết định.

5.5 Khi nào thuê văn phòng ngoài CBD thực sự tiết kiệm hơn?

Thuê văn phòng ngoài CBD mang lại lợi ích tài chính khi tổng chi phí sử dụng trong thời hạn thuê thấp hơn phương án CBD, sau khi đã tính phí vận hành, ưu đãi và chi phí chuyển đổi. Đối với doanh nghiệp đang di dời, thời gian hoàn vốn là chỉ số cần xem xét. Nếu mức tiết kiệm ròng đủ bù đắp chi phí chuyển đổi trong thời gian sử dụng dự kiến và địa điểm mới đáp ứng yêu cầu vận hành, phương án ngoài CBD đáng được ưu tiên.

Bùi Đức Huy

Deputy Director at Maison Office

Với 10+ năm kinh nghiệm tư vấn, phân tích thị trường và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.