Văn phòng ngoài CBD có thực sự tiết kiệm 30 – 40% chi phí thuê?
11 phút đọc
Văn phòng ngoài CBD đang trở thành lựa chọn chiến lược của nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí thuê tại khu trung tâm ngày càng gia tăng và nguồn cung mới dịch chuyển mạnh ra ngoài lõi đô thị. Thay vì tập trung vào vị trí “đất vàng”, doanh nghiệp hiện nay ưu tiên bài toán tổng thể gồm chi phí vận hành, khả năng mở rộng, hạ tầng giao thông và trải nghiệm nhân sự. Việc hiểu đúng văn phòng ngoài CBD là gì, ưu nhược điểm ra sao và doanh nghiệp nào phù hợp sẽ giúp quá trình lựa chọn mặt bằng trở nên hiệu quả và bền vững hơn trong giai đoạn mới.
Nội dung chính
1. Vì sao văn phòng ngoài CBD là xu hướng thuê văn phòng 2026
Trong bối cảnh thị trường văn phòng có nhiều biến động, văn phòng ngoài CBD đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp khi bài toán chi phí, hiệu quả vận hành và khả năng mở rộng được đặt lên hàng đầu. Xu hướng này không chỉ xuất phát từ áp lực giá thuê tại khu trung tâm mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy tổ chức không gian làm việc hiện đại.
- Chi phí thuê và vận hành tại CBD ngày càng cao, tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp cần kiểm soát ngân sách dài hạn.
- Nguồn cung văn phòng mới tập trung ngoài CBD, với diện tích sàn lớn, mặt bằng linh hoạt và tiêu chuẩn kỹ thuật ngày càng hoàn thiện.
- Hạ tầng giao thông ngoài trung tâm được cải thiện mạnh, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và tăng khả năng kết nối với khu CBD.
- Doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả vận hành hơn vị trí biểu trưng, chuyển trọng tâm từ địa chỉ trung tâm sang tính phù hợp thực tế.
- Mô hình làm việc linh hoạt thúc đẩy nhu cầu không gian dễ mở rộng, yếu tố mà văn phòng ngoài CBD đáp ứng tốt hơn khu lõi đô thị.
Nhìn tổng thể, xu hướng thuê văn phòng ngoài CBD trong 2026 cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt từ tư duy “thuê để hiện diện” sang “thuê để vận hành hiệu quả”. Đây cũng là nền tảng để doanh nghiệp cân nhắc kỹ hơn về mô hình văn phòng, khu vực và chiến lược phát triển dài hạn thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm truyền thống.
>> Xem thêm các tòa nhà cho thuê ngoài khu CBD:
2. Ưu điểm khi thuê văn phòng ngoài CBD
Thuê văn phòng ngoài CBD mang lại nhiều lợi thế rõ rệt cho doanh nghiệp trong bối cảnh tối ưu chi phí và tái cấu trúc mô hình làm việc. So với khu trung tâm, khu vực ngoài CBD đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về ngân sách, không gian và tính linh hoạt trong vận hành dài hạn.
2.1 Giá thuê và chi phí vận hành tối ưu hơn
Giá thuê văn phòng ngoài CBD thường thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm, giúp doanh nghiệp giảm áp lực ngân sách cố định hàng tháng. Bên cạnh tiền thuê, các chi phí liên quan như phí dịch vụ, phí gửi xe, chi phí mở rộng diện tích hoặc cải tạo mặt bằng cũng ở mức hợp lý hơn. Điều này đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp SME, startup hoặc doanh nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng cần kiểm soát dòng tiền.
2.2 Diện tích sàn lớn, dễ mở rộng quy mô
Các tòa nhà văn phòng ngoài CBD thường sở hữu diện tích sàn lớn, mặt bằng vuông vức và ít cột, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí không gian làm việc và mở rộng quy mô trong tương lai. Doanh nghiệp có thể thuê liền sàn, nhiều sàn hoặc linh hoạt tăng giảm diện tích theo từng giai đoạn phát triển, thay vì bị giới hạn bởi quỹ mặt bằng nhỏ tại khu trung tâm.
2.3 Giao thông thuận tiện cho nhân sự
Nhiều khu vực ngoài CBD nằm gần các trục giao thông lớn, khu dân cư và tuyến kết nối liên quận, giúp nhân sự di chuyển thuận tiện hơn so với việc làm việc tại lõi trung tâm thường xuyên ùn tắc. Thời gian đi lại hợp lý góp phần cải thiện trải nghiệm làm việc, giảm áp lực giao thông giờ cao điểm và tăng mức độ gắn bó của nhân viên với doanh nghiệp.
2.4 Đa dạng lựa chọn phân khúc và mô hình văn phòng
Văn phòng ngoài CBD cung cấp đa dạng phân khúc và mô hình thuê, từ văn phòng truyền thống hạng B, C đến văn phòng trọn gói và coworking space. Sự đa dạng này cho phép doanh nghiệp lựa chọn mô hình phù hợp với quy mô, ngân sách và đặc thù vận hành, đồng thời dễ dàng chuyển đổi hình thức thuê khi nhu cầu thay đổi.
>> Xem thêm: Lợi ích thuê văn phòng khu CBD Quận 7 cho doanh nghiệp
3. Nhược điểm và những rủi ro cần cân nhắc
Bên cạnh các lợi thế về chi phí và không gian, văn phòng ngoài CBD vẫn tồn tại một số hạn chế nhất định. Doanh nghiệp cần đánh giá kỹ các yếu tố này để đảm bảo lựa chọn mặt bằng phù hợp với chiến lược kinh doanh và hình ảnh thương hiệu trong dài hạn.
3.1 Khoảng cách di chuyển với khách hàng, đối tác
Đối với các doanh nghiệp thường xuyên tiếp khách, gặp gỡ đối tác hoặc tổ chức họp trực tiếp, việc đặt văn phòng ngoài CBD có thể làm tăng thời gian di chuyển và giảm tính thuận tiện so với khu trung tâm. Trong một số trường hợp, khoảng cách địa lý có thể ảnh hưởng đến tần suất gặp mặt hoặc trải nghiệm của khách hàng, đặc biệt khi đối tác quen làm việc tại khu CBD.
3.2 Hình ảnh thương hiệu với một số doanh nghiệp đặc thù
Một số ngành nghề như tài chính, luật, tư vấn cấp cao hoặc đại diện thương mại quốc tế vẫn coi vị trí văn phòng tại CBD là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh và mức độ tin cậy. Với các doanh nghiệp này, văn phòng ngoài CBD có thể chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính biểu trưng và nhận diện thương hiệu, dù chi phí và điều kiện thuê hấp dẫn hơn.
3.3 Cần đánh giá kỹ hạ tầng xung quanh tòa nhà
Không phải khu vực ngoài CBD nào cũng có hạ tầng đồng bộ. Doanh nghiệp cần xem xét kỹ các yếu tố như bãi đỗ xe, dịch vụ ăn uống, tiện ích xung quanh, khả năng kết nối giao thông và chất lượng vận hành của tòa nhà. Việc lựa chọn khu vực hoặc tòa nhà thiếu hạ tầng phù hợp có thể gây khó khăn trong quá trình vận hành và ảnh hưởng đến trải nghiệm của nhân sự.
4. Doanh nghiệp nào phù hợp với văn phòng ngoài CBD?
Không phải mọi doanh nghiệp đều cần đặt văn phòng tại khu trung tâm. Trên thực tế, văn phòng ngoài CBD phù hợp với nhiều mô hình doanh nghiệp có định hướng tối ưu chi phí, mở rộng linh hoạt và nâng cao hiệu quả vận hành trong trung và dài hạn.
4.1 Doanh nghiệp SME và startup
Doanh nghiệp vừa và nhỏ, startup thường chịu áp lực lớn về ngân sách và dòng tiền. Việc thuê văn phòng ngoài CBD giúp nhóm doanh nghiệp này tiếp cận mức giá thuê hợp lý hơn, đồng thời có thêm dư địa đầu tư cho nhân sự, công nghệ và hoạt động kinh doanh cốt lõi. Bên cạnh đó, không gian ngoài CBD thường linh hoạt hơn, phù hợp với mô hình phát triển nhanh và thay đổi quy mô liên tục.
4.2 Doanh nghiệp công nghệ và FDI
Các doanh nghiệp công nghệ và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường ưu tiên diện tích sàn lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định và khả năng mở rộng lâu dài. Văn phòng ngoài CBD đáp ứng tốt các yêu cầu này nhờ mặt bằng rộng, dễ bố trí không gian làm việc hiện đại, đồng thời vẫn đảm bảo khả năng kết nối giao thông với các khu vực trọng điểm của thành phố.
4.3 Doanh nghiệp mở rộng quy mô hoặc tái cấu trúc
Đối với doanh nghiệp đang mở rộng quy mô, sáp nhập hoặc tái cấu trúc mô hình hoạt động, việc duy trì văn phòng tại CBD có thể gây hạn chế về diện tích và chi phí. Văn phòng ngoài CBD mang lại sự linh hoạt trong việc thuê liền sàn, tăng giảm diện tích theo từng giai đoạn và tối ưu lại không gian làm việc phù hợp với chiến lược phát triển mới.
4.4 Doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả vận hành hơn vị trí trung tâm
Những doanh nghiệp không phụ thuộc nhiều vào việc tiếp khách trực tiếp tại văn phòng thường ưu tiên hiệu quả vận hành thay vì yếu tố vị trí biểu trưng. Với nhóm này, văn phòng ngoài CBD là giải pháp hợp lý khi vừa đảm bảo môi trường làm việc ổn định cho nhân sự, vừa tối ưu chi phí thuê, chi phí vận hành và khả năng kiểm soát ngân sách dài hạn.
5. Kinh nghiệm chọn thuê văn phòng ngoài CBD hiệu quả
Để khai thác tối đa lợi thế của văn phòng ngoài CBD, doanh nghiệp cần tiếp cận quá trình thuê theo góc nhìn tổng thể, thay vì chỉ so sánh giá thuê trên mỗi mét vuông. Những kinh nghiệm dưới đây giúp giảm rủi ro và tối ưu hiệu quả vận hành trong dài hạn.
5.1 Xác định đúng nhu cầu và ngân sách
Trước khi khảo sát thị trường, doanh nghiệp cần xác định rõ diện tích sử dụng thực tế, số lượng nhân sự hiện tại và kế hoạch mở rộng trong tương lai. Song song đó là việc thiết lập ngân sách tổng cho thuê văn phòng, bao gồm tiền thuê, phí dịch vụ và chi phí vận hành liên quan. Việc xác định đúng nhu cầu ngay từ đầu giúp tránh tình trạng thuê thiếu hoặc thừa diện tích, gây lãng phí chi phí trong quá trình sử dụng.
5.2 Đánh giá vị trí theo góc nhìn nhân sự
Khi thuê văn phòng ngoài CBD, vị trí cần được đánh giá dựa trên trải nghiệm di chuyển của nhân sự thay vì chỉ khoảng cách đến trung tâm. Doanh nghiệp nên xem xét khả năng kết nối giao thông, mức độ thuận tiện khi đi làm giờ cao điểm, khoảng cách đến khu dân cư và các tiện ích thiết yếu xung quanh. Một vị trí phù hợp sẽ góp phần giữ chân nhân sự và nâng cao hiệu suất làm việc lâu dài.
5.3 So sánh chi phí tổng thay vì chỉ giá thuê
Giá thuê thấp chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế của văn phòng. Doanh nghiệp cần so sánh tổng chi phí bao gồm tiền thuê, phí quản lý, phí gửi xe, chi phí ngoài giờ, chi phí cải tạo và chi phí mở rộng diện tích trong tương lai. Cách tiếp cận này giúp đánh giá chính xác mức độ tối ưu của văn phòng ngoài CBD so với các lựa chọn khác.
5.4 Nên làm việc với đơn vị tư vấn chuyên sâu thị trường
Thị trường văn phòng ngoài CBD có sự khác biệt lớn giữa từng khu vực và từng tòa nhà. Việc làm việc với đơn vị tư vấn chuyên sâu giúp doanh nghiệp tiếp cận dữ liệu giá thuê cập nhật, đánh giá đúng ưu nhược điểm từng khu vực và được hỗ trợ trong quá trình đàm phán điều khoản thuê. Đây là yếu tố quan trọng để đảm bảo lựa chọn văn phòng phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.
Nhìn chung, văn phòng ngoài CBD không còn là phương án “tiết kiệm tạm thời” mà đã trở thành lựa chọn chiến lược của nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Mức giá thuê thấp hơn khoảng 30 – 40%, khả năng mở rộng linh hoạt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự đa dạng về mô hình văn phòng giúp doanh nghiệp cân bằng tốt hơn giữa chi phí, hiệu quả vận hành và trải nghiệm nhân sự. Tuy nhiên, để phát huy tối đa lợi thế này, doanh nghiệp cần đánh giá kỹ nhu cầu thực tế, đặc thù ngành nghề và lựa chọn khu vực phù hợp thay vì chỉ so sánh giá thuê. Khi được cân nhắc đúng cách, văn phòng ngoài CBD hoàn toàn có thể trở thành nền tảng vững chắc cho chiến lược phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
 |
 |
Để lựa chọn văn phòng ngoài CBD phù hợp, doanh nghiệp nên làm việc với đơn vị tư vấn có dữ liệu thị trường và kinh nghiệm thực tế. Maison Office hiện đang hỗ trợ doanh nghiệp khảo sát và đàm phán thuê văn phòng ngoài CBD tại TP.HCM và Hà Nội, giúp tối ưu chi phí và hạn chế rủi ro.
6. (FAQ) – Câu hỏi thường gặp về văn phòng ngoài CBD
6.1 Văn phòng ngoài CBD có rẻ hơn CBD bao nhiêu?
Văn phòng ngoài CBD thường có mức giá thấp hơn khoảng 30–40% so với khu CBD, đồng thời giúp doanh nghiệp giảm thêm các chi phí vận hành như phí dịch vụ, bãi đỗ xe và chi phí mở rộng diện tích.
6.2 Văn phòng ngoài CBD có phù hợp công ty nước ngoài không?
Văn phòng ngoài CBD phù hợp với nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhóm FDI ưu tiên diện tích sàn lớn, chi phí hợp lý và khả năng mở rộng linh hoạt trong dài hạn.
6.3 Nên thuê văn phòng ngoài CBD ở khu vực nào?
Doanh nghiệp nên ưu tiên các khu vực có hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, gần khu dân cư và trục kết nối liên quận, nhằm đảm bảo thuận tiện cho nhân sự và hoạt động vận hành.
6.4 Văn phòng ngoài CBD có khó tuyển và giữ nhân sự không?
Trong đa số trường hợp, không gây khó khăn đáng kể nếu vị trí văn phòng thuận tiện di chuyển, thậm chí còn được nhân sự đánh giá tích cực nhờ hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông.
6.5 Nên chọn văn phòng truyền thống hay văn phòng trọn gói ngoài CBD?
Việc lựa chọn phụ thuộc vào mô hình hoạt động: doanh nghiệp ổn định phù hợp với văn phòng truyền thống, trong khi doanh nghiệp linh hoạt hoặc quy mô nhỏ nên ưu tiên văn phòng trọn gói để tối ưu chi phí và thời gian triển khai.
Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.
