Văn phòng CBD vs ngoài CBD: Doanh nghiệp nên ở đâu?

Trong bối cảnh thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội liên tục biến động, câu hỏi nên đặt văn phòng tại CBD hay ngoài CBD ngày càng trở nên quan trọng với nhiều doanh nghiệp. Vị trí văn phòng không còn đơn thuần là yếu tố địa lý, mà gắn liền với chi phí vận hành, khả năng mở rộng và chiến lược phát triển dài hạn. Sự dịch chuyển mạnh mẽ từ CBD truyền thống sang CBD mới và khu ngoài trung tâm đang cho thấy cách tiếp cận linh hoạt hơn trong bài toán lựa chọn văn phòng hiện nay.

1. Tìm hiểu CBD là gì?

CBD (Central Business District) là khu vực trung tâm kinh doanh cốt lõi của một đô thị lớn, nơi tập trung mật độ cao các hoạt động kinh tế, tài chính và thương mại quan trọng. Đây được xem là “trái tim” của thành phố, hội tụ trụ sở tập đoàn lớn, ngân hàng, tổ chức tài chính, công ty luật, tư vấn, văn phòng hạng A – B cao cấp, khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và các dịch vụ cao cấp phục vụ doanh nghiệp.

Đặc trưng của khu CBD thường bao gồm mật độ xây dựng cao, nhiều cao ốc văn phòng, hệ thống giao thông kết nối trọng điểm và khả năng nhận diện thương hiệu mạnh. Việc đặt trụ sở tại CBD giúp doanh nghiệp thuận lợi trong giao dịch với đối tác lớn, tiếp cận mạng lưới kinh doanh chất lượng cao và xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp trên thị trường.

Tại Việt Nam, khái niệm CBD thể hiện rõ nhất ở TP.HCM và Hà Nội, với sự phân hóa ngày càng rõ giữa CBD truyền thống và CBD mới hoặc khu ngoài CBD phát triển mở rộng theo quy hoạch đô thị hiện đại.

>> Xem thêm: Văn phòng ngoài CBD có thực sự tiết kiệm 30 – 40% chi phí thuê? 

2. So sánh chi tiết văn phòng CBD vs ngoài CBD

Thay vì nhìn nhận CBD hay ngoài CBD dưới góc độ “đắt – rẻ”, doanh nghiệp cần đặt hai mô hình này lên bàn cân vận hành, nơi chi phí, hiệu suất, khả năng mở rộng và chiến lược nhân sự được xem xét đồng thời. Dưới đây là bảng so sánh theo các tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội.

Thực tế cho thấy, CBD không còn là lựa chọn mặc định cho mọi doanh nghiệp. Lợi thế lớn nhất của CBD nằm ở vị trí trung tâm và giá trị thương hiệu, nhưng đi kèm là chi phí thuê và vận hành cao, khó tối ưu trong bối cảnh doanh nghiệp cần linh hoạt hơn về diện tích và các mô hình làm việc.

Ngược lại, văn phòng ngoài CBD đang chuyển dịch từ vai trò “giải pháp tiết kiệm” sang “chiến lược dài hạn”. Nhờ hạ tầng mới, nguồn cung dồi dào và khả năng mở rộng tốt, các khu ngoài CBD đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp công nghệ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp FDI hoặc công ty đang trong giai đoạn scale-up.

3. Doanh nghiệp nào nên ở lại CBD?

Văn phòng CBD vẫn là lựa chọn phù hợp với những doanh nghiệp coi vị trí là tài sản thương hiệu và đòn bẩy kinh doanh, chấp nhận chi phí thuê cao để đổi lấy uy tín, khả năng kết nối và hiệu quả giao dịch. Nhóm doanh nghiệp nên ở lại khu CBD gồm:

Tập đoàn lớn, doanh nghiệp FDI, công ty đa quốc gia

• Cần địa chỉ trung tâm để khẳng định uy tín với đối tác và nhà đầu tư quốc tế
• Phù hợp các ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư, chứng khoán
• Khả năng hấp thụ chi phí thuê cao tốt, ít chịu áp lực dòng tiền

Công ty luật, kiểm toán, tư vấn chiến lược, dịch vụ chuyên nghiệp cao cấp

• Khách hàng mục tiêu tập trung tại khu trung tâm
• Lợi thế lớn về networking, tiếp cận khách hàng cấp cao
• Địa chỉ CBD giúp duy trì hình ảnh chuyên nghiệp và tính tin cậy

Doanh nghiệp B2B thường xuyên làm việc với đối tác lớn hoặc cơ quan nhà nước

• Cần vị trí gần trung tâm hành chính, tài chính
• Thuận tiện tổ chức họp, ký kết hợp đồng, tiếp đón đối tác nước ngoài
• Giảm thời gian di chuyển, tăng hiệu quả giao dịch

Startup và doanh nghiệp trẻ cần xây dựng hình ảnh thương hiệu mạnh

• Địa chỉ CBD giúp tạo ấn tượng với quỹ đầu tư, đối tác chiến lược
• Hỗ trợ thu hút nhân sự cấp cao, nhân sự quốc tế
• Phù hợp giai đoạn gọi vốn hoặc mở rộng quan hệ

Doanh nghiệp cần hình ảnh cao cấp, thường xuyên tổ chức sự kiện hoặc tiếp khách

• Ngành truyền thông, quảng cáo, sự kiện, hàng cao cấp
• Lợi thế khi gần trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, khu vực sôi động
• Địa chỉ trung tâm giúp tăng nhận diện và trải nghiệm khách hàng

Doanh nghiệp có quy mô ổn định, ít biến động diện tích

• Không cần mở rộng nhanh trong ngắn hạn
• Ưu tiên tính ổn định, nhất quán về vị trí và thương hiệu
• Phù hợp duy trì trụ sở lâu dài tại CBD

Doanh nghiệp nên ở lại CBD khi giá trị thương hiệu, khả năng kết nối và hiệu quả giao dịch mang lại vượt trội so với phần chi phí thuê chênh lệch. Ngược lại, nếu các yếu tố này không còn đóng vai trò then chốt, việc cân nhắc dịch chuyển ra ngoài CBD sẽ mở ra dư địa tối ưu chi phí và linh hoạt vận hành trong dài hạn.

4. Doanh nghiệp nào nên chuyển ra ngoài CBD?

Trước áp lực chi phí thuê ngày càng lớn tại khu trung tâm cùng sự thay đổi trong cách tổ chức và vận hành doanh nghiệp, văn phòng ngoài CBD đang dần trở thành lựa chọn thực tế và linh hoạt hơn. Việc dịch chuyển ra ngoài CBD không làm mất đi hình ảnh chuyên nghiệp, mà giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí, cải thiện môi trường làm việc và chủ động hơn trong kế hoạch phát triển dài hạn. Những nhóm doanh nghiệp nên cân nhắc chuyển ra ngoài CBD bao gồm:

Doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) ưu tiên tối ưu chi phí

• Chi phí thuê tại CBD tạo áp lực lớn lên dòng tiền và lợi nhuận
• Văn phòng ngoài CBD giúp tiết kiệm 30–50% chi phí thuê, dễ kiểm soát ngân sách
• Phù hợp với doanh nghiệp đang trong giai đoạn củng cố tài chính hoặc tái cấu trúc

Doanh nghiệp công nghệ, sáng tạo, R&D

• Không phụ thuộc nhiều vào vị trí trung tâm để giao dịch trực tiếp
• Cần không gian làm việc rộng, linh hoạt, dễ bố trí mô hình làm việc mở hoặc hybrid
• Ưu tiên môi trường xanh, tiện ích nội khu và trải nghiệm nhân sự

Doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng nhanh về quy mô

• Nhu cầu tăng diện tích trong ngắn và trung hạn
• Khu CBD khó đáp ứng do quỹ sàn hạn chế và chi phí cao
• Ngoài CBD cho phép mở rộng linh hoạt theo từng giai đoạn phát triển

Doanh nghiệp chú trọng tuyển dụng và giữ chân nhân sự

• Nhân sự trẻ ưu tiên môi trường làm việc thoải mái, dễ di chuyển, chi phí sinh hoạt hợp lý
• Khu ngoài CBD thường có bãi đỗ xe rộng, ít kẹt xe, không gian xanh
• Giúp cải thiện trải nghiệm làm việc và giảm tỷ lệ nghỉ việc

Doanh nghiệp áp dụng mô hình làm việc linh hoạt (hybrid, remote)

• Không cần vị trí trung tâm để duy trì hiệu quả vận hành
• Ưu tiên chi phí, tiện ích và hạ tầng công nghệ
• Văn phòng ngoài CBD dễ triển khai không gian đa năng, tiết kiệm chi phí cố định

Doanh nghiệp sản xuất, logistics, thương mại kỹ thuật

• Cần kết nối nhanh với khu công nghiệp, cảng, sân bay hoặc trục giao thông lớn
• Văn phòng ngoài CBD giúp rút ngắn chuỗi vận hành và giảm chi phí hậu cần
• Phù hợp đặt văn phòng kết hợp kho, trung tâm điều phối

Chuyển ra ngoài CBD là lựa chọn hợp lý khi hiệu quả vận hành, khả năng mở rộng và tối ưu chi phí trở thành ưu tiên hàng đầu. Với hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự hình thành các CBD mới, doanh nghiệp hoàn toàn có thể duy trì hình ảnh chuyên nghiệp trong khi vẫn kiểm soát tốt ngân sách và hỗ trợ tăng trưởng bền vững.

5. Xu hướng thị trường văn phòng TP.HCM & Hà Nội

Thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt, khi doanh nghiệp không còn mặc định lựa chọn khu CBD truyền thống mà chuyển sang cách tiếp cận linh hoạt hơn, dựa trên hiệu quả vận hành và chiến lược phát triển dài hạn.

• Doanh nghiệp dịch chuyển từ CBD truyền thống sang CBD mới và khu ngoài trung tâm do nguồn cung CBD lõi khan hiếm và giá thuê cao
• KĐT Thủ Thiêm và khu Đông TP.HCM, cùng khu phía Tây Hà Nội, đang nổi lên như các trung tâm văn phòng – tài chính mới nhờ hạ tầng và quy hoạch đồng bộ
• Tối ưu chi phí thuê trở thành tiêu chí quyết định, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vận hành tăng cao
• Văn phòng ngoài CBD giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoảng 30–50% chi phí thuê, tạo dư địa đầu tư cho nhân sự, công nghệ và mở rộng kinh doanh
• Nhu cầu thuê văn phòng hạng A, B+ ngoài CBD gia tăng mạnh nhờ chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành ngày càng tiệm cận CBD
• Khu ngoài trung tâm không còn là phương án thay thế, mà trở thành lựa chọn cạnh tranh trực tiếp với CBD truyền thống
• Mô hình làm việc linh hoạt (hybrid, remote) làm giảm sự phụ thuộc vào vị trí trung tâm
• Văn phòng được tái định nghĩa là không gian kết nối, sáng tạo và xây dựng văn hóa doanh nghiệp
• Thị trường văn phòng đang nghiêng về phía khách thuê trong trung hạn
• Chủ đầu tư linh hoạt hơn về giá thuê, ưu đãi và điều khoản hợp đồng, giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn và lợi thế đàm phán hơn

Xu hướng thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội cho thấy CBD không còn là lựa chọn mặc định, mà chỉ phù hợp với những doanh nghiệp có yêu cầu đặc thù về hình ảnh và giao dịch. Trong khi đó, CBD mới và khu ngoài trung tâm đang trở thành lựa chọn chiến lược nhờ khả năng cân bằng giữa chi phí, hiệu quả vận hành và dư địa tăng trưởng dài hạn.

>> Xem thêm: Xu hướng thuê văn phòng tại Việt Nam hiện nay

Nhìn chung, thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội cho thấy CBD không còn là lựa chọn mặc định, mà phù hợp với những doanh nghiệp cần hình ảnh và giao dịch cấp cao. Trong khi đó, CBD mới và khu ngoài trung tâm mang lại lợi thế rõ rệt về chi phí, không gian và khả năng mở rộng. Vì vậy, việc lựa chọn văn phòng cần được xem là quyết định chiến lược dài hạn, gắn với hiệu quả vận hành và định hướng tăng trưởng, thay vì chỉ dựa vào vị trí trung tâm hay giá thuê ngắn hạn.

Với vai trò là đơn vị tư vấn chuyên sâu trong lĩnh vực cho thuê văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội, Maison Office đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc đánh giá và lựa chọn vị trí phù hợp giữa CBD, CBD mới và khu ngoài trung tâm. Dựa trên hiểu biết thị trường thực tế và nhu cầu vận hành của từng doanh nghiệp, Maison Office hỗ trợ khảo sát, so sánh phương án và đàm phán điều khoản thuê tối ưu, giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định đặt văn phòng phù hợp với chiến lược phát triển trung và dài hạn.

Liên hệ 09 889 02468 để nhận thông tin và báo giá chi tiết về các văn phòng trống phù hợp nhất.

6. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

6.1 CBD có bắt buộc cho doanh nghiệp lớn?

Không. Doanh nghiệp lớn chỉ cần CBD khi phụ thuộc nhiều vào hình ảnh thương hiệu và giao dịch cấp cao. Nhiều doanh nghiệp quy mô lớn vẫn vận hành hiệu quả tại khu ngoài CBD.

6.2 Văn phòng ngoài CBD có ảnh hưởng thương hiệu?

Không. Nếu chọn đúng tòa nhà và khu vực, văn phòng ngoài CBD vẫn đảm bảo hình ảnh chuyên nghiệp và tiêu chuẩn vận hành cao.

6.3 Khi nào nên di dời văn phòng?

Khi chi phí thuê cao, diện tích không còn phù hợp hoặc mô hình làm việc thay đổi. Di dời đúng thời điểm giúp tối ưu chi phí và hỗ trợ tăng trưởng dài hạn.

6.4 Doanh nghiệp FDI có xu hướng chọn CBD hay ngoài CBD?

Doanh nghiệp FDI vẫn ưu tiên CBD khi cần hình ảnh và giao dịch cấp cao, nhưng ngày càng nhiều doanh nghiệp chuyển sang CBD mới hoặc ngoài CBD để tối ưu chi phí và diện tích.

6.5 Văn phòng ngoài CBD có đáp ứng tiêu chuẩn hạng A không?

Có. Nhiều tòa nhà ngoài CBD hiện nay đạt tiêu chuẩn hạng A, B+, với thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ và tiêu chuẩn vận hành tương đương CBD.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.