GFA là gì? Các tính và nghĩa GFA, NFA, NSA trong xây dựng

Để giúp bạn có những hiểu biết cơ bản về hai thuật ngữ GFA và NFA/NSA, cũng như nắm được một số thông tin làm nền tảng trong quá trình khảo sát các sàn văn phòng cho thuê, hay diện tích bất động sản nói chung.

> Tham khảo thêm: Diện tích Gross và diện tích Net; Tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng

1. GFA là gì?

GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn sử dụng của một tòa nhà, bao gồm: tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum và ban công. Diện tích này được chủ đầu tư bất động sản sử dụng làm cơ sở để tính toán mức độ sử dụng đất, từ đó xác định các nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến dự án.

GFA chỉ tính diện tích sàn bên trong tòa nhà, không bao gồm các khu vực phụ trợ như bãi đổ xe, thang máy, hành lang chung thông các lối đi, bể chứa… Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) của những loại công trình trên được tính theo các lô xây dựng.

2. Ý nghĩa của GFA trong xây dựng

Trước hết, GFA được sử dụng để tính toán hệ số sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, GFA còn giúp tính toán và dự trù chi phí cần thiết cho việc xây dựng công trình. Nhờ vậy, các kiến trúc sư có thể lập kế hoạch thiết kế và thi công nội thất, cũng như ngoại thất một cách phù hợp. Tính toán GFA cũng là cơ sở quan trọng để hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Đặc biệt, việc tính toán GFA cho phép dự đoán nhu cầu về nguyên vật liệu, công lao động và thời gian hoàn thành công trình.

3. Cách tính diện tích sàn xây dựng GFA

Cách tính diện tích sàn xây dựng GFA (Gross Floor Area) là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực xây dựng, giúp xác định diện tích sàn tổng cộng của một công trình. Công thức tính GFA được xác định như sau:

GFA = Z x H

Trong đó:

• Z là diện tích sàn từng tầng, sau khi đã trừ đi không gian công cộng.
• H là số tầng của công trình.

Ngoài ra, các nhà thầu còn áp dụng các phương pháp khác để tính diện tích sàn xây dựng như sau:

Diện tích sử dụng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác 

Cụ thể phần diện tích khác bao gồm: phần móng, phần mái, sân, tầng hầm,…

Phần mái:

• Nếu phần mái lát gạch: Tính bằng 10% của diện tích sàn sử dụng.
• Nếu phần mái bằng bê tông cốt thép mà không lát gạch: Tính bằng 50% của diện tích sàn sử dụng.

Phần sân:

• Nếu diện tích sân 20m², có tường rào, cột và lát nền: Tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sân < 40m²: Tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sân ≥ 40m², lát nền gạch, có tường rào và cột: Tính 50% diện tích sàn sử dụng.

Phần móng:

• Nếu móng đơn: Tính 30% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng băng: Tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng đài xây trên nền bê tông cốt thép: Tính 35% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu gia cố bằng bê tông cốt thép: Tính 20% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích sàn:

• Nếu sàn có mái che: Tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu sàn không có mái che nhưng lát gạch nền: Tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn < 4m²: Tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn > 8m²: Tính 50% diện tích sàn sử dụng.

Việc tính toán chính xác GFA có vai trò hết sức quan trọng trong việc hoạch định và thiết kế công trình, giúp đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian và tuân thủ các quy định pháp lý. Hy vọng qua những thông tin trên, bạn đọc sẽ hiểu rõ hơn về cách tính GFA và các thuật ngữ liên quan trong ngành xây dựng.

4. NFA/NSA là gì?

NFA/NSA là diện tích sàn kinh doanh, có hai cách tính tương đương với hai khái niệm “Tim tường” và “Thông thủy”.

Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì.

Thông thủy là một từ Hán-Việt, có nghĩa là nơi nước có thể chảy qua mà không gặp phải bất cứ sự cản trở nào. Từ này cũng được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc.

Thông thủy là diện tích tính bằng cách căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Diện tích thông thủy còn được gọi là “diện tích sử dụng căn hộ” bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công.

Diện tích thông thủy sẽ không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

5. Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng

Diện tích tim tường sẽ giúp làm minh bạch được quyền sở hữu căn hộ của bạn, mà đo theo diện tích thông thủy sẽ không áp dụng được. Tuy nhiên, cách đo theo diện tích tim tường cũng có nhược điểm. Đó là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực và có thể cả hộp kỹ thuật đi qua. Như vậy sẽ thiệt thòi hơn.

Diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả.

Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt, vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể.

Trên thực tế nhiều người không để ý đến diện tích thông thuỷ hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán, do đó người mua hay sử dụng rất dễ bị thiệt hại nếu không để ý hai loại diện tích này.

Trên đây là lý giải những thuật ngữ phổ biến trong xây dựng, thiết kế & thi công. Maison Office xin chân thành cảm ơn bạn đọc đã quan tâm theo dõi.

>> Tham khảo thêm tòa nhà cho thuê văn phòng Quận 1, thuê văn phòng quận Bình Thạnh

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.