Quy hoạch là gì? Những quy định về quy hoạch cần biết

Quy hoạch là một hoạt động đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của mọi quốc gia. Nó không chỉ là cơ sở để xây dựng các kế hoạch phát triển dài hạn mà còn giúp tối ưu hóa các nguồn lực, đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Để tận dụng tối đa lợi ích từ hoạt động này, việc nắm vững khái niệm quy hoạch là gì cũng như các quy định, chính sách của nhà nước là vô cùng cần thiết.

1. Quy hoạch là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017, quy hoạch là việc sắp xếp, phân bổ không gian các hoạt động kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên hiệu quả và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Quy hoạch thường được chia thành nhiều giai đoạn nhằm cụ thể hóa các chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia, lãnh thổ. Trong đó, hoạt động quy hoạch bao gồm việc tổ chức lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch (Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017).

Hiện nay, có nhiều loại quy hoạch được phân chia theo các cấp độ, phạm vi hoặc lĩnh vực khác nhau. Chẳng hạn như: quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vùng lãnh thổ, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp,…

Tham khảo:

• Bản đồ quy hoạch TPHCM 2024
• Bản đồ quy hoạch Hà Nội mới nhất giai đoạn 2030 – 2050 

2. Ý nghĩa các bản đồ quy hoạch hiện nay

Nhắc đến quy hoạch thì không thể không nhắc đến các loại bản đồ quy hoạch. Các bản đồ này có thể có tỷ lệ khác nhau tùy thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của đồ án quy hoạch và loại hình quy hoạch phân khu hay chi tiết.

2.1 Quy hoạch 1/2000

Quy hoạch 1/2000 là bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu theo tỷ lệ 1/2000, thể hiện các thông tin về không gian, kiến trúc cảnh quan, tổng mặt bằng sử dụng hay hạ tầng kỹ thuật và giao thông của một khu vực. Do đó, nó còn được gọi là bản quy hoạch phân khu.

Việc xây dựng bản đồ quy hoạch 1/2000 nhằm mục đích định hướng cho việc triển khai và quản lý quy hoạch chi tiết 1/500. Đây là bản quy hoạch có giá trị pháp lý cao, được xem là căn cứ để quyết các tranh tụng nếu có. Một bản đồ quy hoạch phân khu bao gồm nhiều yếu tố như: diện tích, phạm vi ranh giới, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và kỹ thuật.

2.2 Quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch 1/500 là bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500, được xây dựng nhằm mục đích cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Cụ thể, đây là hình thức triển khai các hạng mục công trình được quy hoạch theo phân khu khi đã có đầy đủ các giấy tờ cấp phép và nhà quản lý đầu tư xây dựng. Đồng thời cũng là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện công tác xây dựng.

Bản đồ quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án xây dựng cụ thể, là cơ sở để xin cấp phép xây dựng và lập dự án đầu tư.

2.3 Một số bản đồ quy hoạch khác

Ngoài 2 loại bản đồ quy hoạch thông dụng kể trên, còn có nhiều loại bản đồ quy hoạch khác được áp dụng trong phát triển đô thị. Chẳng hạn:

Bản đồ quy hoạch 1/5000 (còn được gọi là bản đồ quy hoạch chung) được xây dựng nhằm xác định tính chất, vai trò của các khu đô thị. Dựa vào đó để khai thác tiềm năng, định hướng phát triển và mở rộng đô thị. Đây cũng là cơ sở quan trọng để giải quyết các vấn đề phát sinh như đền bù, di dời, giải phóng mặt bằng,…

Tùy thuộc vào đồ án quy hoạch mà bản đồ quy hoạch sẽ có những tỷ lệ khác nhau. Chẳng hạn, đồ án quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương có tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Trong khi đó, tỷ lệ đồ án quy hoạch của thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.

3. Các loại hình quy hoạch trong hệ thống quy hoạch quốc gia

Ngoài tìm hiểu khái niệm quy hoạch nghĩa là gì, việc phân loại quy hoạch cũng là vấn đề cần được quan tâm. Tùy thuộc vào các tiêu chí khác nhau mà cách phân loại quy hoạch cũng sẽ có sự khác biệt.

3.1 Phân loại theo đối tượng được quy hoạch

Dựa vào đối tượng được quy hoạch, có 04 loại hình quy hoạch cụ thể như sau:

• Quy hoạch sử dụng đất: Đây là quá trình lập kế hoạch về việc phân bổ, sử dụng đất đai cho một khu vực cụ thể (thành phố, tỉnh hoặc quốc gia). Quá trình này nhằm đảm bảo tài nguyên đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, bền vững, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu. (Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

• Quy hoạch không gian biển: Thuộc quy hoạch cấp quốc gia, bao gồm việc phân vùng chức năng và sắp xếp, phân bố hợp lý các ngành, lĩnh vực trên vùng đất ven biển, các đảo, quần đảo, vùng biển, vùng trời thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán quốc gia của Việt Nam (Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017).

• Quy hoạch ngành: Là hình thức cụ thể hóa quy hoạch theo ngành trên cơ sở kết nối các ngành, các vùng có liên quan đến kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường và bảo tồn đa dạng sinh học (Khoản 5 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017).

• Quy hoạch đô thị: Hướng đến tạo lập một môi trường sống thích hợp cho người dân đô thị thông qua xây dựng đồ án quy hoạch đô thị. Trong đó bao gồm việc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở (Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009)

3.2 Phân loại theo phạm vi quy hoạch

Theo quy định tại Điều 3 Luật Quy hoạch 2017, có 03 loại hình quy hoạch được phân theo phạm vi:

• Quy hoạch tổng thể quốc gia: Là hình thức quy hoạch mang tính chiến lược, bao quát toàn bộ lãnh thổ của một quốc gia. Trong đó bao gồm các mục tiêu như: cải thiện kết cấu hạ tầng; phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; tối ưu nguồn lực tài nguyên và bảo vệ môi trường; đảm bảo an ninh, quốc phòng và hộp nhập quốc tế.

• Quy hoạch vùng: Là hình thức cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng, có thể là một tỉnh, một số tỉnh hoặc khu vực kinh tế đặc biệt. Trong đó bao gồm việc xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng, hệ thống đô thị và phân bố dân cư, các không gian hoạt động kinh – xã hội, an ninh, quốc phòng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối các vùng.

• Quy hoạch tỉnh: Là hình thức cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia và quy hoạch vùng ở cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương. Quy hoạch tỉnh được xây dựng trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn.

4. Các khái niệm khác liên quan đến quy hoạch

Quy hoạch là một khái niệm quen thuộc trong công tác phát triển đô thị và hạ tầng. Bên cạnh đó, còn có nhiều khái niệm khác liên quan đến quy hoạch được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực này như: quy hoạch xây dựng, quy hoạch treo, bản đồ quy hoạch,…

4.1 Quy hoạch xây dựng

Căn cứ theo Khoản 30 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, quy hoạch xây dựng là quá trình lập kế hoạch tổ chức không gian đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội; xây dựng môi trường sống thích hợp cho người dân tại các vùng lãnh thổ.

Mục tiêu của hoạt động này là đảm bảo sự cân đối, hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng. Bên cạnh đó còn đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án với đầy đủ thông tin: sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

4.2 Quy hoạch treo

Quy hoạch treo là thuật ngữ dùng để chỉ một diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích cụ thể. Mặc dù đã có thông báo thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên vì nhiều lý do nên không thể thực hiện đúng quy hoạch và tiến độ đề ra. Tình trạng đất này sẽ được xếp vào quy hoạch treo.

Thông thường, sau thời hạn 3 năm kể từ ngay công bố kế hoạch mà không có công bố sửa đổi hay không thực hiện theo đúng tiến độ, phần đất này sẽ được gọi là quy hoạch treo.

4.3 Bản đồ quy hoạch

Bản đồ quy hoạch là loại bản đồ thể hiện kế hoạch sử dụng đất của một khu vực hoặc vùng cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định. Trên bản đồ này, các khu đất thường được phân biệt theo màu sắc và ký hiệu các loại đất, tùy theo tính chất và mục đích sử dụng.

Dựa vào bản đồ quy hoạch, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể dễ dàng quản lý, điều hành và phát triển đô thị, nông thôn. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để xác định giá trị, quyền sở hữu và nghĩa vụ của người dân đối với đất đai.

5. Chính sách của nhà nước về hoạt động quy hoạch

Chính sách của nhà nước về hoạt động quy hoạch được quy định cụ thể tại Điều 10 Luật Quy hoạch 2017. Cụ thể nhà nước chịu trách nhiệm:

• Quản lý phát triển kinh tế – xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường theo quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt.

• Ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích và huy động nguồn lực để thúc đẩy phát triển bền vững gắn với mục tiêu bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu.

• Ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân cả trong và ngoài nước hỗ trợ nguồn lực cho hoạt động quy hoạch bảo đảm tính công khai, minh bạch và khách quan.

• Ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong việc tham gia vào hoạt động quy hoạch.

• Ban hành cơ chế, chính sách tăng cường hợp tác quốc tế trong hoạt động quy hoạch.

6. Nguyên tắc cần tuân theo trong hoạt động quy hoạch

Căn cứ theo Điều 4 Luật Quy hoạch 2017, nguyên tắc cơ bản trong hoạt động quy hoạch bao gồm:

• Tuân thủ quy định của Luật Quy hoạch, quy định pháp luật khác có liên quan và Điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

• Đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch với chiến lược và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo kết hợp quản lý ngành với quản lý lãnh thổ; bảo đảm an ninh, quốc phòng và bảo vệ môi trường.

• Đảm bảo sự tuân thủ, tính kế thừa, liên tục, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch quốc gia.

• Bảo đảm tính nhân dân, sự tham gia của cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng; đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích quốc gia, các vùng, các địa phương và lợi ích của người dân (trong đó lợi ích quốc gia là cao nhất); bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giới.

• Bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan lập quy hoạch với Hội đồng thẩm định quy hoạch.

• Bảo đảm tính khoa học, ứng dụng công nghệ hiện đại, kết nối liên thông, dự báo, khả thi, tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực của đất nước; bảo đảm tính khách quan, minh bạch, công khai, tính bảo tồn.

• Đảm bảo đủ nguồn lực để thực hiện quy hoạch.

• Đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, phân quyền, phân cấp hợp lý giữa các cơ quan nhà nước.

7. Quy định về thời kỳ quy hoạch

Theo quy định tại Điều 8 Luật Quy hoạch 2017, thời kỳ quy hoạch là khoảng thời gian được xác định nhằm làm cơ sở cho việc dự báo, tính toán các chỉ tiêu kinh tế – xã hội cho việc lập quy hoạch. Trong đó:

• Thời kỳ quy hoạch của các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia là 10 năm.

• Tầm nhìn của quy hoạch cấp quốc gia là từ 30 đến 50 năm.

• Tầm nhìn của quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh là từ 20 đến 30 năm.

8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong quy hoạch

Căn cứ theo Điều 13 Luật Quy hoạch 2017, các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch bao gồm:

• Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch không phù hợp với quy định Luật Quy hoạch 2017 và các quy định pháp luật khác có liên quan.

• Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ.

• Lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch, tư vấn phản biện độc lập không đủ điều kiện về năng lực chuyên môn để đáp ứng yêu cầu công việc hoặc trái với quy định của pháp luật.

• Cản trở việc tham gia ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng.

• Không công bố, công bố chậm hoặc công bố không đầy đủ quy hoạch. Từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cố ý công bố sai quy hoạch; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; hủy hoại, làm giả hoặc làm sai lệch giấy tờ, tài liệu, hồ sơ.

• Thực hiện không đúng quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt.

• Can thiệp bất hợp pháp, cản trở hoạt động quy hoạch.

9. Các câu hỏi thường gặp về quy hoạch

Quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo là tình trạng một diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào kế hoạch sử dụng và thu hồi đất cho một mục đích cụ thể. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau nên kế hoạch không được thực hiện theo tiến độ đã đề ra hoặc thậm chí là đình trệ hoàn toàn.

Quy hoạch có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản không?

Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng trong việc định hướng phát triển thị trường bất động sản. Theo đó, nó giúp xác định vị trí, quy mô và chức năng của các khu đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, giao thông,… Đây đều là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tiềm năng của các dự án BĐS.

Làm thế nào để kiểm tra thông tin quy hoạch của một khu đất?

Kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất là bước đầu quan trọng cần thực hiện trước khi mua bán đất đai hay đầu tư xây dựng. Hiện nay, người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch của một khu đất bằng 3 cách sau đây:

• Cách 1: Kiểm tra thông tin quy hoạch trên sổ đỏ/sổ hồng.

• Cách 2: Liên hệ hoặc đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tra hỏi thông tin quy hoạch.

• Cách 3: Tra cứu thông tin quy hoạch trên các website hoặc ứng dụng trực tuyến.

Qua việc tìm hiểu quy hoạch là gì cũng như ý nghĩa của hoạt động này, có thể khẳng định đây là một công cụ quan trọng góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của mỗi quốc gia. Sự hiểu biết và thực hiện đúng đắn các quy hoạch sẽ góp phần xây dựng các đô thị đáng sống, thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.