Chủ đầu tư là gì? Quyền & nghĩa vụ trong dự án xây dựng

Chủ đầu tư là nhân tố giữ vai trò định hướng và dẫn dắt toàn bộ quá trình triển khai một dự án xây dựng. Với tư cách là người sở hữu và phân bổ nguồn vốn, họ chịu trách nhiệm điều phối từng giai đoạn, bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự tuân thủ pháp lý của công trình. Từ việc lựa chọn nhà thầu, quản lý thi công đến kiểm soát tiêu chuẩn kỹ thuật và giá trị thẩm mỹ, chủ đầu tư luôn là trung tâm của mọi quyết định quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và sự an toàn của dự án.

1. Chủ đầu tư là gì?

Theo các quy định trong Luật Đấu thầu 2013, Luật Xây dựng 2014 và Luật Đầu tư công, chủ đầu tư được hiểu là cá nhân hoặc tổ chức sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý nguồn vốn để triển khai một dự án. Đây là chủ thể có thẩm quyền quyết định đầu tư, đồng thời chịu trách nhiệm toàn diện về quá trình thực hiện dự án, bao gồm ký kết hợp đồng với nhà thầu, tư vấn và các đơn vị liên quan.

Với vị trí trung tâm trong chuỗi hoạt động xây dựng, chủ đầu tư giữ vai trò định hướng, điều phối và bảo đảm dự án được triển khai phù hợp quy hoạch, đúng tiến độ và đúng quy định pháp luật.

2. Tư cách hợp lệ của nhà thầu, nhà đầu tư

Theo Điều 5 Luật Đấu thầu 2013, nhà thầu và nhà đầu tư được xem là có tư cách hợp lệ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý, năng lực và trạng thái hoạt động. Cụ thể:

Đối với nhà thầu, nhà đầu tư là tổ chức

Một tổ chức được coi là hợp lệ khi đáp ứng các yêu cầu sau:

• Có đăng ký thành lập và hoạt động hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Hạch toán tài chính độc lập.
• Không thuộc diện giải thể, phá sản hoặc rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
• Đã đăng ký trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
• Đảm bảo các yêu cầu về cạnh tranh trong đấu thầu theo Điều 6 của Luật Đấu thầu.
• Không trong thời gian bị cấm tham dự thầu.
• Thuộc danh sách ngắn đối với gói thầu áp dụng hình thức lựa chọn danh sách ngắn.
• Đối với nhà thầu nước ngoài tham dự thầu quốc tế tại Việt Nam, phải liên danh với nhà thầu trong nước hoặc sử dụng nhà thầu phụ trong nước khi các nhà thầu nội địa có khả năng thực hiện phần việc liên quan.

Đối với nhà thầu, nhà đầu tư là cá nhân

Cá nhân được xem là có tư cách hợp lệ khi:

• Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật nước mà cá nhân đó mang quốc tịch.
• Có chứng chỉ chuyên môn phù hợp với yêu cầu của gói thầu.
• Đăng ký hoạt động hợp pháp.
• Không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
• Không trong thời gian bị cấm tham dự thầu.

Hình thức tham dự thầu

Nhà thầu và nhà đầu tư có tư cách hợp lệ theo các quy định trên có thể tham dự thầu độc lập hoặc liên danh. Trường hợp liên danh, các thành viên phải có thỏa thuận bằng văn bản, nêu rõ trách nhiệm của thành viên đứng đầu và phạm vi trách nhiệm của từng thành viên trong quá trình thực hiện gói thầu.

3. Phân loại chủ đầu tư dự án

Điều 7 Luật Xây dựng 2020 quy định rằng chủ đầu tư được xác định trước khi lập dự án hoặc tại thời điểm phê duyệt dự án, tùy theo nguồn vốn và tính chất đầu tư. Việc phân loại có thể hiểu theo các nhóm sau:

• Dự án sử dụng vốn đầu tư công: Chủ đầu tư được xác định theo Luật Đầu tư công, thường là ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc cơ quan, tổ chức được giao trực tiếp quản lý vốn đầu tư công.
• Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công: Chủ đầu tư là cơ quan hoặc tổ chức được người quyết định đầu tư giao nhiệm vụ quản lý và sử dụng nguồn vốn để triển khai hoạt động xây dựng.
• Dự án theo hình thức đối tác công tư (PPP): Chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án PPP, được thành lập theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Dự án sử dụng các nguồn vốn khác: Chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thực hiện theo pháp luật liên quan đến từng loại hình dự án.
• Các trường hợp còn lại: Đối với những dự án không thuộc các nhóm nêu trên, chủ đầu tư có thể là tổ chức hoặc cá nhân tự bỏ vốn để thực hiện đầu tư xây dựng.

4. Vai trò của chủ đầu tư trong xây dựng

Trong các dự án xây dựng và phát triển bất động sản, chủ đầu tư giữ vị trí trung tâm, quyết định hiệu quả vận hành và mức độ thành công của toàn bộ dự án. Vai trò của họ trải rộng từ giai đoạn nghiên cứu đầu tư đến quản lý thi công và vận hành công trình sau khi hoàn thành.

• Tư vấn và hoạch định đầu tư: Chủ đầu tư đại diện cho chủ sở hữu vốn trong việc xây dựng phương án quản lý, vận hành và khai thác dự án. Nội dung công việc có thể bao gồm lựa chọn mô hình quản lý tài chính, xây dựng quy trình bảo trì, bảo dưỡng, thiết lập hệ thống an ninh và xác định các dịch vụ cần thiết để tòa nhà vận hành ổn định, an toàn và hiệu quả.
• Giám sát quá trình thi công: Chủ đầu tư chịu trách nhiệm theo dõi, kiểm tra và đánh giá toàn bộ hoạt động thiết kế, thi công, đảm bảo các hạng mục được thực hiện đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn pháp lý và yêu cầu an toàn. Trong quá trình triển khai, họ phối hợp chặt chẽ với nhà thầu, đơn vị tư vấn, kiến trúc sư và kỹ sư để xử lý các vấn đề phát sinh, đồng thời kiểm soát chất lượng, tiến độ và chi phí xây dựng.

5. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng

Theo Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan, chủ đầu tư là chủ thể có thẩm quyền tổ chức, điều hành và kiểm soát toàn bộ quá trình triển khai dự án.

5.1 Quyền lợi của chủ đầu tư

Pháp luật quy định chủ đầu tư có những quyền hạn quan trọng để chủ động triển khai dự án một cách hiệu quả. Một số quyền cơ bản gồm:

• Quyền thực hiện kế hoạch xây dựng: Chủ đầu tư có thể tự thực hiện thiết kế khi đáp ứng điều kiện năng lực theo quy định về hoạt động xây dựng.
• Quyền giám sát và phê duyệt: Chủ đầu tư ký hợp đồng khảo sát, giám sát quá trình thực hiện khảo sát xây dựng và phê duyệt nhiệm vụ, phương án kỹ thuật khảo sát theo đúng thẩm quyền.
• Điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát: Chủ đầu tư có thể xem xét và điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát khi đề xuất của đơn vị tư vấn là hợp lý và phù hợp yêu cầu dự án.
• Quyết định đối với hợp đồng khảo sát: Chủ đầu tư đưa ra quyết định tiếp tục hay chấm dứt hợp đồng khảo sát trên cơ sở quy định pháp luật và điều khoản hợp đồng.
• Thực hiện các quyền khác theo pháp luật: Bao gồm các quyền phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng theo luật chuyên ngành và quy định quản lý dự án.

5.2 Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Bên cạnh quyền hạn, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý để đảm bảo dự án được triển khai minh bạch, đúng chuẩn kỹ thuật và tuân thủ pháp luật. Các nghĩa vụ chính gồm:

• Lựa chọn nhà thầu phù hợp: Trường hợp không tự thực hiện thiết kế, chủ đầu tư phải tổ chức lựa chọn nhà thầu thiết kế đáp ứng năng lực theo quy định.
• Xác định nhiệm vụ thiết kế: Chủ đầu tư chủ động thiết lập và giao nhiệm vụ thiết kế cho đơn vị thực hiện, bảo đảm yêu cầu về kỹ thuật, công năng và tiêu chuẩn áp dụng.
• Cung cấp hồ sơ, tài liệu: Chủ đầu tư chịu trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin, dữ liệu và tài liệu cần thiết để đơn vị thiết kế triển khai công việc chính xác, hiệu quả.
• Tuân thủ hợp đồng: Mọi điều khoản trong hợp đồng thiết kế xây dựng phải được chủ đầu tư thực hiện đúng quy định và đúng thời hạn.
• Thẩm định và phê duyệt: Chủ đầu tư lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; đồng thời nộp chi phí thẩm định theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
• Bồi thường khi có vi phạm: Trong trường hợp vi phạm hợp đồng hoặc gây thiệt hại cho các bên liên quan, chủ đầu tư phải thực hiện trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác: Bao gồm các nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng và những yêu cầu phát sinh theo quy định pháp lý liên quan trong từng giai đoạn triển khai dự án.

6. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong khảo sát xây dựng

Trong giai đoạn khảo sát xây dựng, chủ đầu tư giữ vai trò định hướng và kiểm soát chất lượng đầu vào của dự án.

6.1 Quyền lợi của chủ đầu tư

Khi tổ chức khảo sát xây dựng, chủ đầu tư được hưởng các quyền sau:

• Tự thực hiện khảo sát nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện năng lực theo quy định pháp luật.
• Đàm phán và ký kết hợp đồng khảo sát, đồng thời theo dõi, giám sát và yêu cầu nhà thầu khảo sát thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
• Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật, do tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu khảo sát lập; đồng thời giao nhiệm vụ khảo sát cho đơn vị phù hợp.
• Điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát khi tư vấn thiết kế đưa ra yêu cầu hợp lý nhằm bảo đảm giải pháp kỹ thuật phù hợp thực tế.
• Đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng khảo sát theo quy định pháp luật nếu phát sinh vi phạm hoặc không đáp ứng yêu cầu dự án.
• Thực hiện các quyền khác được ghi nhận trong quy định về chủ đầu tư của luật chuyên ngành.

6.2 Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Bên cạnh quyền hạn, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình khảo sát để bảo đảm độ chính xác và tính pháp lý của hồ sơ khảo sát:

• Lựa chọn nhà thầu khảo sát và giám sát quá trình khảo sát khi không tự thực hiện công việc này.
• Cung cấp đầy đủ thông tin và tài liệu liên quan cho nhà thầu khảo sát phục vụ công tác thu thập dữ liệu.
• Xác định yêu cầu kỹ thuật của khảo sát, đồng thời bảo đảm điều kiện cần thiết để nhà thầu khảo sát triển khai công việc hiệu quả.
• Tuân thủ đúng hợp đồng khảo sát, bao gồm tiến độ, nội dung và các nghĩa vụ thanh toán.
• Tổ chức giám sát, nghiệm thu và phê duyệt kết quả khảo sát theo đúng quy định pháp luật và tiêu chuẩn áp dụng.
• Bồi thường thiệt hại trong trường hợp cung cấp thông tin sai lệch hoặc vi phạm hợp đồng khảo sát.
• Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác theo hợp đồng và quy định pháp luật có liên quan đến quản lý khảo sát xây dựng.
• Thực hiện các nghĩa vụ chung được nêu trong quy định pháp luật về chủ đầu tư đối với dự án xây dựng.

7. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thiết kế xây dựng

Trong giai đoạn thiết kế xây dựng, chủ đầu tư giữ vai trò định hướng, kiểm soát chất lượng và đảm bảo toàn bộ quá trình thiết kế tuân thủ đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn pháp luật.

7.1 Quyền lợi của chủ đầu tư

Chủ đầu tư được pháp luật trao các quyền quan trọng để chủ động tổ chức và kiểm soát hoạt động thiết kế xây dựng, bao gồm:

• Tự thực hiện thiết kế xây dựng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực hoạt động và năng lực hành nghề theo loại, cấp công trình.
• Đàm phán và ký kết hợp đồng thiết kế, giám sát quá trình thực hiện và yêu cầu nhà thầu khảo sát tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng.
• Phê duyệt nhiệm vụ và phương án kỹ thuật khảo sát, do tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu khảo sát lập; đồng thời giao nhiệm vụ khảo sát cho đơn vị phù hợp.
• Điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát khi tư vấn thiết kế đề xuất các yêu cầu hợp lý nhằm tối ưu hóa giải pháp kỹ thuật.
• Đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng khảo sát nếu nhà thầu vi phạm quy định pháp luật hoặc không đáp ứng yêu cầu của dự án.
• Thực hiện các quyền khác theo quy định tại luật chuyên ngành và hợp đồng liên quan.

7.2 Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Song song với quyền hạn, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nhằm bảo đảm chất lượng và tính pháp lý của hồ sơ thiết kế:

• Tổ chức lựa chọn nhà thầu thiết kế trong trường hợp không tự thực hiện thiết kế.
• Xác định và giao nhiệm vụ thiết kế, bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, công năng và phạm vi thực hiện phù hợp với mục tiêu dự án.
• Cung cấp thông tin và tài liệu đầy đủ cho đơn vị thiết kế nhằm phục vụ việc lập phương án chính xác, đồng bộ.
• Thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thiết kế, bao gồm tiến độ, nghiệm thu và thanh toán.
• Trình thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán, đồng thời nộp phí thẩm định theo yêu cầu cơ quan quản lý.
• Lưu trữ hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định về quản lý chất lượng công trình.
• Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, gây ảnh hưởng đến tiến độ hoặc chất lượng thiết kế.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng thiết kế và pháp luật có liên quan.

8. Sự khác biệt giữa chủ đầu tư và người quyết định đầu tư

Trong một dự án xây dựng, chủ đầu tư và người quyết định đầu tư là hai khái niệm dễ nhầm lẫn. Tuy nhiên, pháp luật quy định rõ chức năng và thẩm quyền của từng đối tượng nhằm bảo đảm dự án được triển khai minh bạch và đúng trình tự.

• Người quyết định đầu tư là cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định việc sử dụng nguồn vốn để thực hiện dự án. Đây là chủ thể đưa ra quyết định cuối cùng về việc đầu tư, phạm vi đầu tư, tổng mức đầu tư và lựa chọn hình thức quản lý phù hợp. Vai trò này thường gắn với các cấp quản lý nhà nước hoặc chủ sở hữu vốn trong doanh nghiệp.
• Chủ đầu tư là đơn vị được giao trực tiếp quản lý, tổ chức triển khai dự án theo quyết định đã được phê duyệt. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện trong quá trình chuẩn bị đầu tư, lựa chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng, giám sát thi công, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng. Họ là đầu mối điều phối từ giai đoạn khảo sát, thiết kế đến hoàn thiện xây dựng.

9. Dấu hiệu nhận biết chủ đầu tư uy tín

Đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư là bước quan trọng để hạn chế rủi ro và bảo đảm chất lượng dự án. Bạn có thể tham khảo các tiêu chí sau:

• Lịch sử và năng lực tài chính: Chủ đầu tư uy tín có quá trình hoạt động rõ ràng, vốn điều lệ ổn định và hồ sơ tài chính lành mạnh. Những doanh nghiệp vững mạnh giúp đảm bảo tiến độ và khả năng hoàn thiện dự án.
• Uy tín thị trường: Phản hồi từ khách hàng, đối tác và các dự án từng triển khai phản ánh trực tiếp năng lực thực tế. Các chủ đầu tư có tỷ lệ bàn giao đúng hạn thường nhận được đánh giá tích cực.
• Pháp lý minh bạch: Dự án có đầy đủ giấy phép, quyết định phê duyệt và hồ sơ pháp lý rõ ràng cho thấy sự tuân thủ quy định, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
• Đội ngũ nhân sự có chuyên môn: Ban điều hành, kỹ sư và bộ phận giám sát giàu kinh nghiệm là yếu tố quyết định chất lượng và tiến độ thi công.
• Hợp đồng rõ ràng: Điều khoản minh bạch, quyền và nghĩa vụ cụ thể giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng trong quá trình thực hiện dự án.
• Dự án đã hoàn thành: Những công trình được vận hành hiệu quả, có chất lượng ổn định và nhận được phản hồi tốt là minh chứng rõ nhất cho uy tín của chủ đầu tư.

Hiểu rõ chủ đầu tư là gì cùng quyền hạn, nghĩa vụ và vai trò của họ trong từng giai đoạn dự án là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng đánh giá chính xác mức độ an toàn và tiềm năng của một công trình xây dựng. Một chủ đầu tư uy tín luôn gắn liền với pháp lý minh bạch, năng lực tài chính ổn định và khả năng quản lý dự án chuyên nghiệp, từ khâu khảo sát, thiết kế đến triển khai và vận hành.

>> Có thể bạn quan tâm: 

• Condotel là gì? Đặc điểm pháp lý, điều kiện chuyển nhượng
• DHT là đất gì? Có nên đầu tư vào loại đất DHT không?
• Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng
• Diện Tích Xây Dựng Là Gì? Sự Khác Biệt Với Diện Tích Sàn
• Dinh thự là gì? Cách phân biệt dinh thự, biệt thự và biệt phủ

10. Một số câu hỏi thường gặp về chủ đầu tư dự án xây dựng

10.1 Chủ đầu tư và nhà thầu có phải là một không?

Không. Chủ đầu tư là đơn vị quyết định và quản lý dự án, còn nhà thầu là đơn vị thực hiện các phần việc như khảo sát, thiết kế, thi công hoặc cung cấp dịch vụ theo hợp đồng. Hai vai trò này độc lập và có trách nhiệm khác nhau.

10.2 Chủ đầu tư có cần chứng chỉ hành nghề không?

Không cần. Chủ đầu tư không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề xây dựng. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư tự thực hiện thiết kế hoặc giám sát, cá nhân thực hiện các công việc chuyên môn phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp theo quy định pháp luật.

10.3 Chủ đầu tư có được ủy quyền cho bên thứ ba quản lý dự án không?

Có. Chủ đầu tư được phép ủy quyền cho tổ chức tư vấn quản lý dự án khi đáp ứng điều kiện năng lực theo Luật Xây dựng. Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, nêu rõ phạm vi công việc và trách nhiệm của các bên.

10.4 Chủ đầu tư có thể tự làm tổng thầu thi công không?

Có, nếu chủ đầu tư đủ điều kiện năng lực thi công theo quy định. Trường hợp không đáp ứng điều kiện, chủ đầu tư phải lựa chọn nhà thầu thi công thông qua quy trình đấu thầu hoặc chỉ định thầu theo quy định pháp luật.

10.5 Làm sao để tra cứu thông tin pháp lý của chủ đầu tư?

Bạn có thể kiểm tra pháp lý chủ đầu tư qua các nguồn:

• Cổng thông tin của Sở Xây dựng tỉnh, thành phố.
• Cổng thông tin Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
• Website của chủ đầu tư hoặc các văn bản phê duyệt chủ trương, quyết định đầu tư.
• Báo cáo công bố thông tin của doanh nghiệp trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

>> Xem ngay: Bảng tra ký hiệu các loại đất theo quy định mới nhất

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 3 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.