Diện Tích Xây Dựng Là Gì? Sự Khác Biệt Với Diện Tích Sàn

Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, việc hiểu rõ các khái niệm về diện tích là yếu tố then chốt để đảm bảo quy hoạch và thi công công trình hiệu quả. Tuy nhiên, không ít người vẫn nhầm lẫn giữa hai thuật ngữ “diện tích xây dựng” và “diện tích sàn“.. Nắm vững sự khác biệt giữa hai khái niệm này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện và chính xác hơn, từ đó đưa ra kế hoạch xây dựng tối ưu và phù hợp với nhu cầu sử dụng.

1. Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là tổng diện tích được phép xây dựng, tính từ mép ngoài tường này đến mép tường bên kia của khu đất (bao gồm cả diện tích tim tường). Diện tích này được pháp luật quy định về mật độ xây dựng và quy hoạch trong giấy phép xây dựng, đồng thời được duyệt trong quy hoạch của khu đô thị. Đơn vị đo diện tích xây dựng thường là mét vuông (m2).

TÌM HIỂU THÊM: 

• Cách tính mét vuông đất (m2)
• Cách tính mét vuông sàn nhà
• 1 Ha bằng bao nhiêu m2?
• Diện tích GROSS và NET 
• GFA và NFA 
  

2. Cách tính diện tích xây dựng chuẩn

Để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ các quy định hiện hành, chúng ta cần nắm vững phương pháp tính diện tích xây dựng chuẩn sau đây:

Tổng diện tích xây dựng = DTXD móng + DTXD sàn trệt, các sàn lầu + DTXD mái + DTXD sân + DTXD hạng mục công trình phụ. 

Theo đó, diện tích xây dựng từng hạng mục = Hệ số quy đổi x Diện tích hạng mục.

• Diện tích móng = 50-75% diện tích một sàn (tính theo đơn vị giá thô.
• Diện tích tầng hầm 150 – 250%
• Diện tích sàn từng tầng = 100% diện tích giọt gianh mái tầng đó (hay sàn của tầng trên kế tiếp), bao gồm phủ bì.
• Diện tích bể nước, bể phốt = 60-75% diện tích mặt bằng 1 sàn (tính theo đơn giá xây thô hoặc theo thể tích phủ bì của bể).
• Diện tích xây dựng mái tôn của nhà tầng = 75% diện tích mặt bằng sàn.
• Diện tích xây dựng mái ngói (bên dưới có làm trần giả) = 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
• Diện tích xây dựng mái ngói (đổ sàn bê tông rồi mới lợp thêm ngói) = 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
• Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc – pelgolas) thì diện tích xây dựng = 75% diện tích mặt bằng sàn.
• Sân thượng có mái che, diện tích xây dựng = 75% diện tích mặt bằng sàn.
• Sân thượng, ban công không có mái che tính, diện tích xây dựng = 50% diện tích mặt bằng sàn.
• Lô gia (hành lang hướng ra ngoài nhưng được xây âm tường) tính 100% diện tích.

3. Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn

Khi hiểu được sự khác biệt giữa diện tích xây dựng và diện tích sàn sẽ giúp đảm bảo tính chính xác trong quy hoạch và xây dựng, thuận tiện hơn khi xin giấy phép, tính toán chi phí,…

4. Quy định về diện tích xây dựng mà bạn cần biết

Tại số 2.8.9 – Chương 2 – Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng như sau:

• Các khu ở quy hoạch xây dựng mới, giáp đường 20m trở lên thì diện tích đất tối thiểu phải từ 45m2, bề rộng tối thiểu ≥ 5m và chiều sâu tối thiểu ≥ 5m.
• Dãy nhà liền kề, riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp với tuyến đường chính cần có chiều dài đất tối đa là 60m, bề rộng đường đi bộ tối thiểu 4m.
• Diện tích xây dựng tối đa của công trình nhà ở không vượt quá 70% diện tích của lô đất.
• Nhà trong ngõ, diện tích xây dựng nhỏ hơn 15m2 thì chiều rộng mặt tiền phải dưới 3m (chỉ được phép cải tạo), chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3 thì thì có thể vừa cải tạo vừa xây mới 1 tầng với chiều cao khoảng 8,8m đổ xuống.
• Diện tích khoảng 15 – 36m2 thì chiều sâu, chiều rộng nên dưới 2m. Nếu chiều rộng 2 – 3m thì được phép sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không nên vượt quá 12,2m. Còn nếu chiều rộng hơn 3m thì vừa được cải tạo vừa được xây tối đa 3 tầng với chiều cao dưới 15,6m.

3. Các khái niệm về diện tích khác trong xây dựng

Ngoài diện tích xây dựng và diện tích sàn, còn có nhiều khái niệm khác liên quan đến diện tích trong xây dựng mà bạn cần nắm rõ.

3.1 Diện tích ở

Diện tích ở là tổng diện tích của các không gian sống trong một công trình, bao gồm phòng ngủ, phòng khách, bếp và các khu vực sinh hoạt khác. Thậm chí, diện tích ở còn tính cả diện tích phần dưới cầu thang được xây dựng trong phòng, sử dụng cho mục đích để ở.

3.2 Diện tích phòng

Diện tích phòng là diện tích của từng phòng trong công trình, được tính bằng cách đó chiều dài của các mép tường và áp dụng công thức tính mét vuông phòng. Dù bạn đang sử dụng công trình là chung cư, biệt thự, nhà phố,.. thì cũng cần tính diện tích phòng.

3.3 Diện tích sử dụng

Diện tích sử dụng là tổng diện tích mà người sử dụng có thể thực sự sử dụng, bao gồm cả diện tích ở và các khu vực khác như ban công, sân thượng. Diện tích này thường được xem xét khi đánh giá giá trị bất động sản.

3.4 Diện tích sử dụng có mái

Diện tích sử dụng có mái được tính bao gồm tất cả diện tích cần lợp mái trong đó có cầu thang, ban công, giếng trời. Phần mái được thi công bằng mái tôn, mái bê tông, mái ngói. Diện tích sử dụng có mái được tính bằng 100% diện tích sử dụng của một sàn.

3.5 Diện tích tim tường

Diện tích tim tường nằm trong diện tích xây dựng. Diện tích này bao gồm tường bao ngôi nhà, các vách tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

3.6 Diện tích thông thủy

Hiểu đơn giản, diện tích thông thuỷ là diện tích sử dụng thực tế của một không gian, không bao gồm diện tích tim tường. Cách khác, diện tích thông thuỷ được hiểu là diện tích căn hộ được đo dựa trên những không gian mà nước có thể lan tỏa đến. Diện tích thông thuỷ đã bao gồm cả diện tích tường dùng để ngăn các phòng, ban công, lô giả, hành lang,….

Diện tích xây dựng là yếu tố quan trọng, không chỉ làm cơ sở tính toán mật độ xây dựng, đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn góp phần kiến tạo sự hài hòa giữa không gian sống và cảnh quan xung quanh. Hiểu rõ các khái niệm và quy định liên quan đến diện tích xây dựng giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và người mua bất động sản đánh giá chính xác giá trị và tiềm năng của một công trình, từ đó đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.