Đánh thuế bất động sản thứ hai ngăn chặn nạn đầu cơ đất

Thuế là công cụ hữu hiệu để xử lý các vấn nạn trong lĩnh vực bất động sản như trốn thuế, đầu cơ lướt sóng, thổi giá đất “ảo”,… Hiện nay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó bao gồm các quy định về việc đánh thuế BĐS thứ 2, thuế đối với nhà, đất bỏ trống. Tuy nhiên, trong thực tế còn nhiều ý kiến băn khoăn khi phân tích và đánh giá về vấn đề này. 

1. Vấn nạn đầu cơ đất hiện nay

Mặc dù tổng quan tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng thời gian qua thị trường bất động sản vẫn rất sôi động. Đáng quan ngại là giá đất liên tục được “thổi” lên gây ra tình trạng sốt đất, đầu cơ lướt sóng trong nhiều năm nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để. 

Hiện nay, có nhiều đối tượng lợi dụng chiêu trò để gây lũng đoạn thị trường hoặc đầu cơ nhà đất với mục đích chờ giá tăng cao để kiếm lợi nhuận. Điều này dẫn đến tình trạng đất hóa tài sản, đất đai bị bỏ hoang không sử dụng, gây ra nhiều hệ lụy về lâu dài. Ngoài ra trong nhiều trường hợp, các cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thường kê khai mức giá thấp hơn so với thực tế, dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước. 

Nhằm xử lý triệt để việc lợi dụng chính sách để đầu cơ đất đai và trục lợi, nhiều ý kiến cho rằng nên đánh thuế đối với những người có quyền sử dụng từ bất động sản thứ hai trở đi cũng như đánh thuế các bất động sản bị bỏ trống, không thu được giá trị gì từ đất. 

2. Đề xuất quy định đánh thuế BĐS thứ 2

2.1 Kỳ vọng ngăn chặn nạn đầu cơ đất

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất quy định về mức thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà ở, nhiều diện tích đất, đầu cơ đất,  chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang theo như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW nhằm điều tiết chênh lệch địa tô do quy hoạch của Nhà nước.

Mục tiêu xây dựng các quy định này là nhằm siết chặt tình trạng thu gom, đầu cơ đất trên thị trường. Bởi các hành vi này có thể cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc thậm chí có năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản. 

Trong thực tế, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ. Đặc biệt, vào cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất bao gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến có thể được thông qua tại kỳ họp tháng 5 năm 2010. Tuy nhiên, vì nhiều bất cập, sắc thuế này vẫn chưa được chính thức áp dụng sau gần 15 năm. 

Cuối năm 2022, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã gửi tờ trình đến Chính phủ, đề xuất được quyết định chính sách thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của BĐS thứ hai trở lên của người dân. Mục đích của việc đánh thuế BĐS thứ 2 là để thí điểm chính sách về thuế BĐS làm cơ sở xây dựng thực tiễn cho các chính sách chung trong tương lai. Bên cạnh đó, các chính sách này cũng giúp tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương và hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ đất ở, nhà hoang trong các dự án như hiện nay.

2.2 Ý kiến của các chuyên gia về quy định đánh thuế BĐS thứ 2

Mặc dù nhận về không ít ý kiến trái chiều từ phía dư luận, thế nhưng quy định đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên vẫn nhận được sự đồng thuận của nhiều chuyên gia. Hầu hết các chuyên gia cho rằng quy định này phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng thời đúng với diễn biến của thị trường. 

Theo TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính, thuế tài sản được hiểu đơn giản là sắc thuế được áp dụng thu đối với những người sở hữu tài sản. Người sở hữu càng nhiều tài sản thì số tiền thuế phải nộp cũng càng nhiều. Do vậy, với những người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần lo về thuế. Ngược lại, những người có nhiều tài sản nhà đất với khả năng sinh lời liên tục thì việc nộp thuế cao hơn là điều đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư thì phải chấp nhận thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán. 

Đồng tình với ý kiến trên, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, mặc dù vấn đề về thuế bất động sản đã được cải thiện so với thời kỳ bao cấp, thế nhưng vẫn chưa tạo ra các tác động thực sự vào thị trường bất động sản. Do vậy, đề nghị của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nêu như trên là hoàn toàn cấp thiết, cần đưa vào thực hiện sớm. Mục tiêu chính hướng đến là xây dựng mặt bằng giá bất động sản hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ và “thổi phồng” giá đất. 

Theo ông Trần Văn Lâm (Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách), có rất nhiều công cụ để giải quyết vấn đề đầu cơ, tích trữ đất đai nhưng hiệu quả nhất vẫn là chính sách thuế. Có nhiều ý kiến quan ngại việc đặt ra quy định đánh thuế BĐS thứ 2 có thể xảy ra chồng thuế. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại hơn là không có chính sách thuế để điều chỉnh và ngăn chặn đầu cơ đất đai. 

2.3 Cần nghiên cứu rõ đối tượng chịu thuế

Trong thực tế, để hạn chế tình trạng đầu cơ và điều tiết thị trường bất động sản, nhiều quốc gia trên thế giới như: Pháp, Singapore, Bồ Đào Nha, Hàn Quốc, Chile,… cũng đã áp dụng công cụ thuế một cách hiệu quả. 

Tại Pháp, theo dự thảo kế hoạch ngân sách năm 2023, thuế suất áp dụng đối với những ngôi nhà bị bỏ trống dự kiến tăng từ 12,5% lên 17% trong năm đầu tiên và các năm tiếp theo lần lượt là 25% và 34%. Quy định này góp phần ngăn chặn tình trạng thu gom, đầu cơ bất động sản và tránh lãng phí nguồn lực về đất đai của quốc gia. 

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia đồng tình với ý kiến đánh thuế BĐS thứ 2 là cần thiết. Tuy nhiên, cái khó là xác định đúng đối tượng phải đóng thuế cũng như hạn mức đánh thuế cho phù hợp. 

• Theo TS. Bùi Ngọc Sơn (Viện Kinh tế và Chính trị thế giới), việc đánh thuế bất động sản thứ hai phải dựa trên các tiêu chí cụ thể như quy mô, số lượng, chất lượng, giá trị bất động sản. Chỉ khi có các quy định và tiêu chí cụ thể thì mới có thể xác định được tài sản có bị đánh thuế hay không và ở mức độ nào. 
• Ông Trần Khánh Quang (Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa) cho rằng, cần phân loại bất động sản được đánh thuế theo mục đích. Bởi không phải ai sở hữu từ 2 bất động sản trở lên cũng đều vì mục đích đầu cơ sinh lời. Nhiều trường hợp, bất động sản được sử dụng để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và tạo ra nhiều giá trị cho xã hội.

• Theo TS. Dương Kim Thế Nguyên (Trưởng khoa Luật thuộc trường Đại học Kinh tế TP.HCM), đánh thuế tài sản đối với người sở hữu nhiều nhà, đất là việc cần thiết phải làm. Tuy nhiên, thay vì “cào bằng” theo kiểu đánh thuế với tất cả những người có bất động sản thứ 2 trở lên thì nên tính thuế theo hạn mức đất. Cụ thể, với người sử dụng đất có tổng diện tích các loại đất trong các giấy chứng nhận vượt hạn mức quy định thì sẽ bị tính thuế với phần diện tích vượt mức đó. Riêng với thuế tính theo công trình xây dựng thì có thể phân loại các hạng công trình theo cấp 1, 2, 3 và áp dụng mức thuế theo khung do Nhà nước quy định. 

Như vậy, các ý kiến đều cho rằng cần nghiên cứu rõ đối tượng chịu thuế và xác định các yếu tố cụ thể có ảnh hưởng đến mức thuế suất. Song để có thể tính thuế theo cách này, Nhà nước cần xây dựng một môi trường minh bạch thông tin, thống kê rõ ràng về số lượng bất động sản thuộc sở hữu của mỗi cá nhân để có thể số hóa việc quản lý tài sản của người dân. 

>> Tìm hiểu thêm: 

• Công ty cổ phần là gì?
• Thủ tục thành lập công ty cổ phần 
• Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần theo 
• Các công ty cổ phần ở việt nam
• Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục giải thể công ty cổ phần
• Điều lệ công ty cổ phần 

2.4 Có nguy cơ tăng giá nhà đất?

Theo lý thuyết, thuế là công cụ quan trọng để kiềm giá đất “tăng phi mã”, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường và đưa bất động sản trở về giá trị thực. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng và hiệu quả như hiện nay, việc đánh thuế sẽ không hề dễ dàng. Bên cạnh đó, cũng có không ít lo ngại rằng việc đánh thuế sẽ khiến giá cả nhà đất tăng thêm bởi người bán sẽ cộng thêm thuế vào giá bán. 

Một minh chứng khá rõ ràng đó là các mặt hàng xa xỉ như xe hơi, thời trang,… giá bán sản phẩm trong nước thường đắt hơn gấp 2 đến 3 lần so với thị trường châu Mỹ, châu Âu do đánh thuế cao. 

Đặc biệt hơn, khi nguồn cung trên thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm, công cụ thuế sẽ khó phát huy được hết tác dụng. Đơn cử như tại Singapore, mặc dù mức thuế tài sản ở mức cao, thế nhưng khi nguồn cung không đủ đáp ứng cầu thì giá bán bất động sản vẫn không ngừng tăng cao. Như vậy, việc đóng thuế tài sản không đồng nghĩa là có thể ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, thổi phồng giá nhà đất. 

Tại Việt Nam, Bộ Tài chính hiện đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản. Trong đó bao gồm các quy định về việc đánh thuế BĐS thứ 2, thuế đối với nhà, đất bỏ trống. Các quy định này đảm bảo tính phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế. Bên cạnh đó cũng đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến BĐS và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030.

Tham khảo thêm các bài viết cùng chủ đề sau: 

• Kinh doanh bất động sản
• Chu kỳ bất động sản
• Bong bóng bất động sản
• Chứng chỉ môi giới bds

Maison Office

Maison Office là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất ✅ Liên hệ 0988.902.468 ngay!

maisonoffice.vn