Tác động của đánh thuế BĐS thứ 2 tới thị trường bất động sản
10 phút đọc
Thuế được xem là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường và xử lý các vấn đề như trốn thuế, đầu cơ lướt sóng hay đẩy giá đất vượt giá trị thực. Bộ Tài chính hiện đang nghiên cứu Luật Thuế bất động sản, bao gồm đề xuất đánh thuế BĐS thứ 2 và thuế với nhà, đất bỏ trống nhằm tăng minh bạch và hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, các phương án này vẫn thu hút nhiều ý kiến phân tích về phạm vi tác động và tính khả thi khi áp dụng vào thực tế thị trường.
Nội dung chính
1. Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì?
Đánh thuế bất động sản thứ 2 là chính sách áp dụng thuế đối với cá nhân hoặc tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực thường được miễn hoặc áp mức thuế thấp, trong khi tài sản thứ hai trở đi được xem như mục đích đầu tư, cho thuê hoặc tích trữ và phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
Chính sách này nhằm điều tiết nhóm sở hữu nhiều tài sản, hạn chế đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách, mô hình đã được triển khai tại Singapore, Hàn Quốc hay Anh. Tại Việt Nam, hiện chưa có quy định chính thức, nhưng Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 đã kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu xây dựng cơ chế thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản.
2. Quy định về mức đánh thuế bất động sản thứ 2
Các quy định liên quan đến thuế bất động sản thứ 2 hiện vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện. Dù chưa có hướng dẫn chính thức về mức thuế suất hoặc thời điểm áp dụng, nhiều bộ ngành và địa phương đã đưa ra đề xuất nhằm định hình cơ chế kiểm soát hoạt động sở hữu nhiều nhà đất.
2.1 Khi nào thì đánh thuế bất động sản thứ 2
Hiện nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa ban hành thời điểm áp dụng chính thức đối với việc đánh thuế bất động sản thứ 2. Tuy vậy, nhiều cơ quan quản lý đã bắt đầu nghiên cứu và đề xuất cơ chế thuế nhằm kiểm soát hành vi đầu cơ và tăng hiệu quả sử dụng đất.
Một số căn cứ đang được nhắc đến trong quá trình nghiên cứu chính sách:
- Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024: Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Bộ Tài chính xem xét khả năng áp thuế với người sở hữu nhiều bất động sản.
- Công văn 5333/BXD-QLN: Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với cá nhân nắm giữ nhiều nhà đất.
Như vậy, dù chưa có thời điểm triển khai chính thức, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 đang ở giai đoạn nghiên cứu, được nêu trong các báo cáo và đề xuất chính sách của cơ quan chuyên ngành.
2.2 Mức đánh thuế bất động sản thứ 2 như thế nào?
Do chính sách chưa được ban hành, Việt Nam hiện chưa quy định mức thuế suất cụ thể đối với bất động sản thứ 2. Tuy nhiên, một số địa phương đã đề xuất các phương án điều tiết nhằm hạn chế đầu cơ.
- TP. Hồ Chí Minh đang xem xét tăng lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản thứ 2 từ 0,5% lên 2% giá trị giao dịch.
- Thành phố cũng nghiên cứu điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở, nhằm khuyến khích đưa tài sản vào sử dụng thay vì để trống hoặc tích trữ dài hạn.
Các đề xuất trên vẫn trong quá trình thẩm định và chưa phải quy định bắt buộc. Tuy nhiên, đây là tín hiệu cho thấy xu hướng cơ quan quản lý đang xem xét cơ chế thuế với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản.
2.3 Dự kiến 2 phương án đánh thuế bất động sản
Trong quá trình sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang xem xét hai phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhằm phản ánh đúng bản chất lợi nhuận và tăng tính minh bạch:
➤ Phương án 1: Tính thuế trên lãi thực tế
- Thuế được tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và chi phí hợp lệ.
- Mức thuế suất đề xuất: 20%, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Áp dụng khi hệ thống dữ liệu đủ đầy đủ để xác định giá mua và các khoản chi phí liên quan.
➤ Phương án 2: Tính thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng
- Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí.
- Phương án này đảm bảo việc thu thuế được thực hiện thống nhất, hạn chế thất thu ngân sách.
Hai phương án trên là nền tảng quan trọng để xem xét chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 trong tương lai, đặc biệt khi thị trường cần cơ chế điều tiết phù hợp với bối cảnh hiện tại.
>> Có thể bạn quan tâm: Thuế thu nhập doanh nghiệp là gì? Cách tính & mức nộp mới
3. Mục đích của việc đánh thuế bất động sản thứ 2
Thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện xu hướng gom giữ nhà đất để tích trữ hoặc chờ tăng giá, làm giảm nguồn cung ở thực và đẩy giá lên cao. Trong bối cảnh đó, đánh thuế bất động sản thứ hai được xem là công cụ điều tiết quan trọng nhằm giữ ổn định thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Hạn chế đầu cơ và tích trữ tài sản: Chính sách hướng đến việc giảm hành vi mua nhiều bất động sản chỉ để nắm giữ hoặc khai thác lợi nhuận ngắn hạn, qua đó giảm lượng tài sản bỏ trống và hạn chế tạo cầu ảo trên thị trường.
- Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Nguồn thu từ nhóm sở hữu nhiều bất động sản có thể được phân bổ cho hạ tầng, nhà ở xã hội và các chương trình an sinh, góp phần cải thiện chất lượng đô thị và phúc lợi công cộng.
- Tăng tính công bằng trong phân bổ tài sản: Cá nhân có nhiều tài sản sẽ đóng góp thuế cao hơn, phù hợp nguyên tắc điều tiết thu nhập và thu hẹp chênh lệch giàu nghèo.
- Khuyến khích sử dụng đất đai hiệu quả: Khi phải trả thuế cho tài sản không sử dụng, chủ sở hữu có xu hướng cân nhắc khai thác, cho thuê hoặc chuyển nhượng, từ đó hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ phí.
- Góp phần ổn định thị trường bất động sản: Việc giảm động cơ đầu cơ giúp thị trường vận hành sát với nhu cầu thực, hạn chế tăng giá bất hợp lý và tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
4. Tác động của đánh thuế bất động sản thứ 2 tới thị trường
Thông tin về việc nghiên cứu đánh thuế bất động sản thứ 2 đã thu hút sự quan tâm lớn của thị trường, đặc biệt trong nhóm nhà đầu tư. Nhiều ý kiến lo ngại rằng nếu chính sách được áp dụng, chi phí thuế và phí giao dịch sẽ tăng, từ đó chuyển sang giá bán cuối cùng và khiến giá nhà bị đội lên. Điều này có thể làm giảm thanh khoản, đồng thời khiến thị trường cho thuê đối mặt áp lực tăng giá khi chủ sở hữu tìm cách bù đắp chi phí phát sinh.
Ở góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng sắc thuế này là cần thiết để kiểm soát tình trạng tích trữ bất động sản dài hạn, giảm nguồn cung nhà ở thực và đẩy giá lên cao. Khi một nhóm nhỏ nhà đầu tư nắm giữ quá nhiều tài sản, giá trị bất động sản dễ bị thổi phồng, khoảng cách tiếp cận nhà ở giữa các nhóm thu nhập càng lớn. Chính sách thuế được kỳ vọng giúp giảm hiện tượng đầu cơ, ổn định thị trường và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.
Dù vậy, các chuyên gia cũng nhấn mạnh việc triển khai cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo không gây xáo trộn cung cầu, không ảnh hưởng tiêu cực đến các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu hay phát triển dự án. Một chính sách thuế hiệu quả cần đánh trúng hành vi đầu cơ, đồng thời hạn chế tác động đến nhu cầu ở thực và hoạt động đầu tư lành mạnh.
5. Việt Nam có đánh thuế bất động sản thứ 2 không?
Hiện nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa ban hành quy định chính thức về việc đánh thuế bất động sản thứ 2. Tuy nhiên, một số bộ ngành và địa phương đặc biệt là TP.HCM, đã đưa ra nhiều đề xuất nghiên cứu nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ, tăng hiệu quả sử dụng đất và bổ sung nguồn thu ngân sách.
Tại TP.HCM, cơ quan quản lý đang xem xét phương án tăng lệ phí trước bạ đối với bất động sản thứ hai từ 0,5% lên 2% giá trị chuyển nhượng. Bên cạnh đó, thành phố cũng nghiên cứu điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà ở nhằm hạn chế việc sở hữu tài sản bỏ trống hoặc tích trữ dài hạn. Một số quan điểm chuyên môn đề xuất tiếp cận theo hướng tính thuế dựa trên tổng diện tích bất động sản mỗi cá nhân sở hữu thay vì đếm số lượng căn, nhằm đảm bảo tính công bằng giữa các nhóm tài sản có giá trị khác nhau.
Ngoài ra, nhiều chuyên gia tài chính, thuế cũng khuyến nghị áp dụng cơ chế tính thuế dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua đối với giao dịch bất động sản thứ hai, với thuế suất có thể lên đến 20%. Mục tiêu là tăng tính minh bạch, hạn chế giao dịch lướt sóng và giảm tình trạng kê khai giá thấp.
Dù có nhiều đề xuất, đến thời điểm hiện tại, chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 vẫn ở giai đoạn nghiên cứu và lấy ý kiến, chưa có thời điểm triển khai cụ thể. Vì vậy, mức thuế suất, cách thức tính thuế và phạm vi áp dụng vẫn đang chờ được hoàn thiện trong quá trình xây dựng chính sách.
Chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 hiện chưa được áp dụng nhưng đang trong quá trình nghiên cứu ở nhiều cơ quan quản lý. Các đề xuất xoay quanh mục tiêu kiểm soát đầu cơ, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo sự cân bằng trong tiếp cận nhà ở. Tác động thực tế của chính sách sẽ phụ thuộc vào cách thiết kế mức thuế, phạm vi đối tượng và lộ trình triển khai.
>> Tìm hiểu thêm:
- 6 Xu hướng phát triển bất động sản thương mại
- 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản – Quy trình cụ thể
- Bất động sản xanh – xu hướng phát triển bền vững cho tương lai
7. FAQ – Câu hỏi thường gặp
7.1 Đánh thuế bất động sản thứ hai có làm giá nhà giảm không?
Đánh thuế bất động sản thứ hai không làm giá nhà giảm ngay, vì giá nhà còn phụ thuộc vào cung – cầu, chi phí phát triển dự án, tín dụng và kỳ vọng thị trường. Thuế có thể giảm nhu cầu đầu cơ, từ đó giúp thị trường ổn định hơn về dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chi phí thuế có thể được phản ánh vào giá bán hoặc giá thuê, nên giá nhà không giảm ngay lập tức và thậm chí có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc.
7.2 Đối tượng bị đánh thuế bất động sản thứ hai?
Đối tượng dự kiến áp dụng là cá nhân hoặc tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên, bao gồm nhà ở, căn hộ, đất ở hoặc bất động sản thương mại. Một số đề xuất gợi ý mở rộng theo:
- Tổng diện tích tài sản sở hữu, thay vì chỉ tính số lượng căn.
- Tài sản bỏ trống hoặc không đưa vào sử dụng.
Quy định cụ thể vẫn đang được nghiên cứu và chưa ban hành chính thức.
7.3 Người cho thuê nhà có bị ảnh hưởng bởi thuế BĐS thứ hai không?
Có. Nếu thuế bất động sản thứ hai được áp dụng, chủ nhà cho thuê có thể phải chịu chi phí thuế cao hơn, dẫn đến khả năng tăng giá thuê để bù đắp chi phí. Điều này có thể ảnh hưởng đến người thuê, đặc biệt ở các khu vực có nhu cầu thuê cao. Tuy nhiên, tác động thực tế còn phụ thuộc vào tiêu chí áp thuế, mức thuế suất và tình hình cung – cầu của thị trường cho thuê từng khu vực.
>> Xem ngay: Bất động sản là gì? Phân biệt 3 loại hình bất động sản
Maison Office là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất Liên hệ 0988.902.468 ngay!
