Chứng chỉ NABERS là gì? Tiêu chuẩn, lợi ích và ứng dụng

Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến yếu tố bền vững và hiệu quả vận hành tòa nhà, chứng chỉ NABERS (National Australian Built Environment Rating System) trở thành tiêu chuẩn quan trọng trong ngành xây dựng và quản lý bất động sản. Hệ thống này giúp đo lường và xếp hạng hiệu suất sử dụng năng lượng, nước, chất thải và môi trường trong nhà, mang lại cơ sở minh bạch để tối ưu chi phí, giảm phát thải và nâng cao giá trị thương mại cho các cao ốc văn phòng.

1. Chứng chỉ NABERS là gì?

Chứng chỉ NABERS (National Australian Built Environment Rating System) là hệ thống đánh giá và xếp hạng hiệu suất bền vững được phát triển tại Úc, tập trung vào việc đo lường hiệu quả sử dụng năng lượng, nước, chất thải và chất lượng môi trường bên trong tòa nhà. Khác với nhiều chứng chỉ dựa trên thiết kế, NABERS sử dụng dữ liệu vận hành thực tế trong 12 tháng để phản ánh chính xác cách một tòa nhà hoặc cao ốc văn phòng đang hoạt động.

2. Nguồn gốc và cơ quan quản lý NABERS

Chứng chỉ NABERS là hệ thống đánh giá công trình xanh tiêu chuẩn được phát triển tại Úc vào cuối thập niên 1990 nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết về việc đo lường và cải thiện hiệu suất bền vững của các công trình xây dựng. Phiên bản chính thức đầu tiên ra mắt năm 1998, tập trung đánh giá hiệu quả sử dụng năng lượng của các tòa nhà văn phòng tại Sydney trước khi mở rộng phạm vi trên toàn quốc và nhiều loại hình bất động sản khác.

NABERS hiện được quản lý bởi Cơ quan Bảo vệ Môi trường bang New South Wales (NSW Environment Protection Authority – NSW EPA), dưới sự phối hợp của chính phủ các bang và vùng lãnh thổ Úc. Cơ quan này chịu trách nhiệm giám sát, cập nhật tiêu chuẩn và triển khai hệ thống đánh giá để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và tính ứng dụng cao trong ngành bất động sản.

Với hơn 35 năm hình thành và phát triển, NABERS đã trở thành một trong những công cụ quản lý hiệu suất bền vững uy tín nhất tại Úc, đồng thời ngày càng được các quốc gia khác tham khảo và áp dụng trong lĩnh vực xây dựng và vận hành tòa nhà hiện đại.

3. Các hạng mục và phạm vi đánh giá của NABERS

Hệ thống NABERS được thiết kế để đo lường hiệu suất vận hành thực tế của tòa nhà, tập trung vào bốn hạng mục chính là năng lượng (Energy, nước (Water), chất thải (Waste) và môi trường trong nhà (Indoor Environment Quality – IEQ).

• Năng lượng (Energy): Đánh giá lượng điện năng tiêu thụ và hiệu quả sử dụng năng lượng của tòa nhà. Kết quả phản ánh mức phát thải khí nhà kính và chi phí vận hành liên quan đến năng lượng xanh.
• Nước (Water): Đo lường lượng nước sử dụng hàng năm, khả năng tái sử dụng và mức tiết kiệm. Đây là tiêu chí quan trọng để khuyến khích quản lý nguồn nước hiệu quả, giảm lãng phí.
• Chất thải (Waste): Phân tích khối lượng và tỷ lệ chất thải được tái chế, tái sử dụng hoặc đưa đi xử lý. Tiêu chuẩn này giúp tòa nhà định hướng chiến lược quản lý rác thải thân thiện môi trường.
• Môi trường trong nhà (Indoor Environment Quality – IEQ): Đánh giá chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên, tiếng ồn, thông gió và mức độ thoải mái của nhân viên. Đây là hạng mục trực tiếp ảnh hưởng đến năng suất lao động và sức khỏe người làm việc trong văn phòng.

Ngoài bốn nhóm trọng tâm, chứng chỉ xanh NABERS cũng đã phát triển các phiên bản mở rộng áp dụng cho nhiều loại hình bất động sản khác nhau như: trung tâm thương mại, khách sạn, trường đại học và bệnh viện. Nhờ đó, NABERS trở thành một công cụ toàn diện, không chỉ phục vụ ngành cao ốc văn phòng cho thuê mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn bền vững của nhiều lĩnh vực bất động sản khác.

4. Mục tiêu và ý nghĩa của NABERS

Chứng chỉ NABERS được xây dựng nhằm thúc đẩy hiệu suất bền vững và giảm tác động môi trường trong ngành xây dựng. Thông qua hệ thống đo lường minh bạch, NABERS không chỉ là công cụ đánh giá mà còn là động lực giúp các tòa nhà vận hành hiệu quả hơn.

Mục tiêu chính của NABERS 

• Nâng cao hiệu suất bền vững: khuyến khích tiết kiệm năng lượng, nước và quản lý chất thải, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.
• Thúc đẩy thay đổi hành vi: tạo nhận thức và khuyến khích chủ đầu tư, đơn vị quản lý áp dụng giải pháp cải thiện hiệu quả vận hành.
• Cung cấp công cụ đo lường rõ ràng: giúp theo dõi và xếp hạng hiệu suất thực tế của tòa nhà, đảm bảo tính minh bạch và khả năng so sánh.
• Thúc đẩy đổi mới ngành bất động sản: định hướng thiết kế, xây dựng và quản lý tài sản theo tiêu chuẩn bền vững cao hơn.
• Hỗ trợ quyết định đầu tư – thuê: cung cấp dữ liệu đáng tin cậy để chủ sở hữu, nhà đầu tư và doanh nghiệp thuê văn phòng lựa chọn đúng đắn.
• Góp phần vào mục tiêu bền vững quốc gia: giảm phát thải khí nhà kính, bảo vệ tài nguyên và môi trường đô thị. 

Bên cạnh đó, chứng chỉ NABERS còn mang lại lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp thuê văn phòng, chủ đầu tư và cộng đồng, từ việc giảm chi phí vận hành, nâng cao năng suất lao động cho đến gia tăng giá trị thương mại và đóng góp vào mục tiêu phát triển bền vững toàn cầu.

5. Lợi ích của chứng chỉ NABERS

Chứng chỉ NABERS không chỉ là công cụ đánh giá hiệu suất bền vững của tòa nhà, mà còn mang đến nhiều lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp thuê văn phòng, chủ đầu tư và cả cộng đồng.

5.1 Đối với doanh nghiệp thuê văn phòng

• Tiết kiệm chi phí vận hành: giảm chi phí điện, nước và xử lý chất thải nhờ quản lý tài nguyên hiệu quả.
• Môi trường làm việc lý tưởng & chất lượng: không khí trong lành, ánh sáng tự nhiên và mức độ thoải mái cao, giúp nâng cao sức khỏe và năng suất nhân viên.
• Thể hiện cam kết ESG: lựa chọn văn phòng tại tòa nhà có chứng chỉ NABERS thể hiện trách nhiệm xã hội và sự minh bạch trong báo cáo phát triển bền vững.

5.2 Đối với chủ đầu tư và đơn vị quản lý

• Tăng giá trị bất động sản: các tòa nhà đạt NABERS thường được thị trường định giá cao hơn và có tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn.
• Thu hút khách thuê quốc tế: nhiều tập đoàn đa quốc gia ưu tiên thuê văn phòng tại các tòa nhà có chứng chỉ bền vững.
• Dễ dàng quản lý và cải thiện hiệu suất: số liệu minh bạch từ NABERS giúp theo dõi vận hành và đưa ra chiến lược nâng cấp kịp thời.

5.3 Đối với cộng đồng và xã hội

• Giảm phát thải khí nhà kính: hỗ trợ mục tiêu Net Zero và phát triển đô thị xanh.
• Khuyến khích xu hướng xây dựng kiến trúc bền vững: thúc đẩy nhiều dự án áp dụng tiêu chuẩn môi trường cao hơn.
• Cải thiện chất lượng sống đô thị: bảo vệ tài nguyên nước, giảm ô nhiễm và tạo không gian sống – làm việc thân thiện hơn.

Từ góc độ toàn diện, chứng chỉ NABERS không chỉ giúp tiết kiệm tài nguyên và chi phí, mà còn trở thành công cụ quan trọng để nâng cao uy tín, sức cạnh tranh và giá trị thương mại của cao ốc văn phòng cho thuê trong bối cảnh toàn cầu hóa.

6. Tiêu chuẩn và quy tắc tham chiếu của NABERS

Chứng chỉ NABERS sử dụng hệ thống quy tắc và tiêu chuẩn tham chiếu rõ ràng để đánh giá hiệu suất bền vững của các tòa nhà. Các tiêu chuẩn này đóng vai trò là cơ sở so sánh, giúp đo lường mức độ tiết kiệm tài nguyên và tác động môi trường trong quá trình vận hành thực tế.

Việc áp dụng các tiêu chuẩn và quy tắc tham chiếu trên giúp NABERS cung cấp chỉ số và xếp hạng khách quan, minh bạch. Nhờ đó, chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê văn phòng có cơ sở đáng tin cậy để đánh giá hiệu suất bền vững của tòa nhà, đồng thời dễ dàng so sánh giữa các công trình khác nhau.

7. Các cấp độ chứng chỉ NABERS

Hệ thống chứng chỉ NABERS sử dụng thang điểm từ 0 đến 6 sao để xếp hạng hiệu suất bền vững của tòa nhà. Số sao càng cao đồng nghĩa hiệu suất sử dụng tài nguyên càng tốt và tác động môi trường càng thấp.

NABERS Energy (Năng lượng) 

• 0 sao: Không đạt tiêu chuẩn tối thiểu.
• 1 sao: Hiệu suất cơ bản, thấp hơn mức chuẩn.
• 2 sao: Tiêu thụ năng lượng tương đối hiệu quả.
• 3 sao: Tiêu thụ năng lượng tốt, thường xuyên vượt chuẩn.
• 4 sao: Hiệu suất cao về tiết kiệm năng lượng.
• 5 sao: Hiệu suất xuất sắc, gần mức hàng đầu.
• 6 sao: “World Leading” – dẫn đầu thế giới về hiệu quả năng lượng.

NABERS Water (Nước) 

• 0 sao: Không đạt tiêu chuẩn tối thiểu.
• 1 sao: Quản lý nước ở mức cơ bản.
• 2 sao: Quản lý nước tương đối hiệu quả.
• 3 sao: Quản lý nước tốt, thường xuyên vượt chuẩn.
• 4 sao: Quản lý nước cao cấp và hiệu quả.
• 5 sao: Quản lý nước xuất sắc.
• 6 sao: Dẫn đầu thế giới về quản lý nước bền vững.

NABERS Waste (Chất thải) 

• 0 sao: Không đạt tiêu chuẩn tối thiểu.
• 1 sao: Quản lý chất thải cơ bản.
• 2 sao: Quản lý chất thải tương đối hiệu quả.
• 3 sao: Quản lý tốt, vượt chuẩn định kỳ.
• 4 sao: Quản lý chất thải cao cấp.
• 5 sao: Quản lý xuất sắc, tỷ lệ tái chế cao.
• 6 sao: Dẫn đầu thế giới về quản lý chất thải.

NABERS Indoor Environment (Môi trường bên trong)

• 0 sao: Không đạt tiêu chuẩn tối thiểu.
• 1 sao: Chất lượng không khí và môi trường cơ bản.
• 2 sao: Điều kiện trong nhà tương đối phù hợp.
• 3 sao: Môi trường làm việc tốt, vượt chuẩn.
• 4 sao: Chất lượng cao, nâng cao trải nghiệm nhân viên.
• 5 sao: Môi trường xuất sắc, tối ưu sức khỏe và hiệu suất.
• 6 sao: Dẫn đầu thế giới về môi trường làm việc trong nhà.

Nhờ hệ thống cấp độ rõ ràng này, NABERS giúp doanh nghiệp thuê văn phòng dễ dàng đánh giá chất lượng vận hành tòa nhà, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư chứng minh cam kết phát triển bền vững.

8. Ưu và nhược điểm của NABERS

Chứng nhận NABERS có ưu điểm là nâng cao hiệu quả năng lượng, nước và quản lý chất thải của tòa nhà, giúp chủ sở hữu giảm chi phí vận hành và tăng giá trị tài sản, đồng thời cải thiện sức khỏe cư dân và danh tiếng thương hiệu, nhưng có nhược điểm là yêu cầu đầu tư ban đầu cao, quy trình đánh giá phức tạp và phụ thuộc vào dữ liệu chính xác về công trình.

8.1 Ưu nhược điểm của chứng chỉ NABERS

Chứng nhận NABERS có ưu điểm là nâng cao hiệu quả năng lượng, nước và quản lý chất thải của tòa nhà, giúp chủ sở hữu giảm chi phí vận hành và tăng giá trị tài sản, đồng thời cải thiện sức khỏe cư dân và danh tiếng thương hiệu

• Dựa trên dữ liệu thực tế: phản ánh chính xác hiệu suất vận hành thay vì chỉ dựa trên thiết kế.
• Tính minh bạch và dễ so sánh: hệ thống xếp hạng từ 0 – 6 sao giúp các bên liên quan dễ dàng đánh giá, đối chiếu giữa các tòa nhà.
• Gia tăng giá trị bất động sản: các tòa nhà đạt NABERS thường được định giá cao hơn, dễ thu hút khách thuê quốc tế.
• Hỗ trợ quản lý vận hành: cung cấp số liệu rõ ràng giúp chủ đầu tư, đơn vị quản lý dễ theo dõi và tối ưu hiệu suất.
• Đáp ứng tiêu chuẩn ESG: phù hợp với xu hướng phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội mà nhiều doanh nghiệp toàn cầu đang theo đuổi.

8.2 Nhược điểm của chứng chỉ NABERS

Bên cạnh những ưu điểm nổi bật, chứng chỉ NABERS có nhược điểm ở chi phí đầu tư cao, quy trình phức tạp và phụ thuộc dữ liệu chính xác.

• Phụ thuộc dữ liệu và điều kiện vận hành: kết quả đánh giá thay đổi theo mùa, thời gian và chất lượng dữ liệu cung cấp.
• Khả năng che giấu thông tin: một số đơn vị quản lý có thể điều chỉnh số liệu, dẫn đến kết quả thiếu khách quan.
• Phạm vi tiêu chuẩn còn hạn chế: chưa bao quát đầy đủ tất cả yếu tố bền vững như đa dạng sinh học hay vòng đời vật liệu.
• Chưa phổ biến toàn cầu: chủ yếu được công nhận rộng rãi tại Úc, mức độ áp dụng quốc tế còn hạn chế so với chứng chỉ LEED hay chứng nhận BREEAM.
• Không đảm bảo thay đổi hành vi người dùng: việc nâng cao nhận thức chưa chắc chuyển thành hành động bền vững lâu dài.

Nhìn chung, chứng chỉ NABERS là công cụ đáng tin cậy để đánh giá hiệu suất bền vững, đặc biệt trong cao ốc văn phòng cho thuê, nhưng doanh nghiệp cần kết hợp thêm các tiêu chuẩn quốc tế khác để có cái nhìn toàn diện hơn.

9. NABERS và tiêu chuẩn cho cao ốc văn phòng cho thuê

Trong lĩnh vực cao ốc văn phòng cho thuê, chứng chỉ NABERS đóng vai trò quan trọng khi cung cấp các tiêu chuẩn đo lường hiệu suất bền vững. Việc áp dụng NABERS không chỉ giúp chủ đầu tư quản lý tòa nhà hiệu quả, mà còn tạo giá trị gia tăng cho doanh nghiệp thuê văn phòng.

9.1 Các tiêu chuẩn NABERS áp dụng cho văn phòng

NABERS xây dựng hệ thống đo lường chuyên biệt cho khối văn phòng, phản ánh hiệu suất vận hành ở nhiều khía cạnh trọng yếu:

• NABERS Energy for Offices (NEO – Năng lượng cho văn phòng): đánh giá mức tiêu thụ năng lượng hằng năm của tòa nhà, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng và tiềm năng tiết kiệm chi phí.
• NABERS Indoor Environment for Offices (NIEO – Môi trường bên trong cho văn phòng): đo lường chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên, độ ẩm và thông gió để đảm bảo môi trường làm việc thoải mái, nâng cao năng suất nhân viên.
• NABERS Waste for Offices (NWO – Chất thải cho văn phòng): phân tích lượng chất thải phát sinh, tỷ lệ tái chế và các biện pháp xử lý nhằm thúc đẩy quản lý chất thải bền vững.

9.2 Ý nghĩa đối với thị trường văn phòng cho thuê

Việc áp dụng chứng chỉ NABERS trong cao ốc văn phòng không chỉ mang lại lợi ích trực tiếp cho chủ đầu tư và khách thuê, mà còn tạo tác động tích cực đến toàn bộ thị trường bất động sản.

• Chủ đầu tư và đơn vị quản lý: tăng sức hút dự án, dễ đạt mức giá thuê cao hơn và duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.
• Doanh nghiệp thuê văn phòng: tiếp cận không gian làm việc xanh, tiết kiệm chi phí vận hành, đồng thời đáp ứng yêu cầu ESG trong chiến lược toàn cầu.
• Thị trường bất động sản: thúc đẩy chuẩn hóa tiêu chí bền vững, góp phần định hình xu hướng văn phòng xanh tại Việt Nam.

Nhờ những tác động này, NABERS đang dần trở thành thước đo quan trọng để đánh giá giá trị và sức hấp dẫn của các cao ốc văn phòng cho thuê hiện đại.

10. FAQ – Một số câu hỏi thường gặp

10.1 Chứng chỉ NABERS có giá trị bao lâu?

Chứng chỉ NABERS thường có hiệu lực trong 12 tháng, vì kết quả đánh giá dựa trên dữ liệu vận hành thực tế hằng năm của tòa nhà. Sau thời hạn này, cần thực hiện đánh giá lại để duy trì xếp hạng.

10.2 NABERS khác chứng nhận LEED ở điểm nào?

Điểm khác biệt lớn nhất giữa NABERS và LEED nằm ở phương pháp đánh giá. NABERS tập trung vào dữ liệu vận hành thực tế như năng lượng, nước, chất thải và môi trường bên trong tòa nhà. Trong khi đó, LEED đánh giá từ giai đoạn thiết kế và xây dựng cho đến vận hành, với phạm vi rộng hơn về quy hoạch, vật liệu và hệ sinh thái xung quanh.

10.3 Chi phí chứng chỉ NABERS gồm những gì?

Chi phí để đạt chứng chỉ NABERS thường bao gồm ba phần chính. Thứ nhất là phí đánh giá ban đầu, dùng cho quá trình khảo sát và phân tích dữ liệu vận hành. Thứ hai là phí chứng nhận, được thu khi cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ chính thức. Cuối cùng là chi phí duy trì hàng năm nhằm gia hạn và cập nhật dữ liệu, đảm bảo chứng chỉ luôn phản ánh đúng hiệu suất thực tế của tòa nhà.

>> Bạn đã biết:

•  Top 12 chứng chỉ công trình xanh phổ biến trên thế giới
• Top 6 hệ thống chứng chỉ công trình xanh Việt Nam

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.