Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói mới nhất [Tải file Word/PDF]

Hợp đồng xây nhà trọn gói xác định phạm vi thi công, vật tư, giá hợp đồng, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán và trách nhiệm bảo hành giữa chủ nhà với nhà thầu. Từ 01/07/2026, việc giao kết hợp đồng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, người lập cần chú ý các điều khoản mới để hạn chế rủi ro phát sinh.

Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì? 

Hợp đồng xây nhà trọn gói là thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ nhà và nhà thầu về việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng nhà ở với mức giá trọn gói đã xác định. Phạm vi công việc có thể bao gồm thiết kế, chuẩn bị vật tư, thi công phần thô, hoàn thiện, lắp đặt hệ thống kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao tùy theo thỏa thuận. 

Hợp đồng giá trọn gói không đồng nghĩa với việc mọi khoản phát sinh đều do nhà thầu phụ trách. Khi chủ nhà thay đổi thiết kế hoặc nâng cấp vật tư so với phụ lục, hai bên cần lập phụ lục điều chỉnh giá. Vì vậy, phạm vi công việc mới là phần quyết định giá trị thực của hợp đồng. 

Tải mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói file Word, PDF mới nhất 

Hai mẫu dưới đây phục vụ hai nhu cầu khác nhau: một bản ngắn gọn cho công trình dân dụng và một bản có cơ chế thanh toán, phạt vi phạm chi tiết hơn. Chủ nhà cần điều chỉnh theo thiết kế, vật tư và thỏa thuận thực tế trước khi ký. 

Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói số 01

Mẫu số 01 là hợp đồng kinh tế thi công trọn gói công trình nhà ở, phù hợp với chủ nhà cần một bản hợp đồng ngắn gọn cho nhà dân dụng. Mẫu liệt kê công việc từ chuẩn bị mặt bằng, phần thô, phần hoàn thiện đến hệ thống điện nước. 

Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói số 02

Mẫu số 02 là hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói, chi tiết hơn Mẫu số 01 ở phần tiến độ, thanh toán và xử lý vi phạm. Giá trị hợp đồng tính theo hình thức khoán gọn. Giá chỉ điều chỉnh khi hai bên xác nhận bằng văn bản khối lượng tăng hoặc giảm. 

Nội dung cần có trong hợp đồng xây nhà trọn gói

Luật Xây dựng 2025 quy định nội dung hợp đồng phụ thuộc vào quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của công việc. 

Thông tin của các bên ký hợp đồng

Hợp đồng cần ghi chính xác thông tin chủ nhà và nhà thầu tại thời điểm ký. Các thông tin cần ghi đầy đủ bao gồm:

• Chủ nhà (bên giao thầu): họ tên, số CCCD, địa chỉ, số điện thoại, tài khoản ngân hàng.
• Nhà thầu (bên nhận thầu): tên đơn vị, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật, địa chỉ trụ sở, tài khoản ngân hàng.
• Công trình: địa chỉ, thông tin thửa đất, số giấy phép xây dựng hoặc căn cứ miễn giấy phép.

Người ký phía nhà thầu phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người có giấy ủy quyền hợp lệ. Chủ nhà nên yêu cầu bản sao giấy đăng ký doanh nghiệp và tài liệu chứng minh năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với quy mô công trình. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên 

Quyền và nghĩa vụ của hai bên cần ghi tương ứng, tránh để điều khoản hợp đồng nghiêng về một phía. 

Nội dung công việc và các yêu cầu về kỹ thuật

Phạm vi công việc là phần cần được mô tả chi tiết nhất trong hợp đồng trọn gói. Các bên nên đối chiếu phạm vi thi công với bản vẽ, dự toán, bảng khối lượng và danh mục vật tư. Có thể chia phạm vi thành các nhóm như: 

• Chuẩn bị mặt bằng và công tác móng.
• Kết cấu, cột, dầm, sàn và cầu thang.
• Xây, tô, chống thấm và hoàn thiện.
• Hệ thống điện, cấp nước và thoát nước.
• Cửa, thiết bị vệ sinh và thiết bị gắn liền.
• Sơn, lát, ốp và các hạng mục hoàn thiện khác.

Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng

Hợp đồng nên xác định ngày khởi công, thời hạn hoàn thành và các mốc nghiệm thu. Với công trình nhiều tầng, tiến độ nên chia thành các giai đoạn như móng, kết cấu, xây tô, hoàn thiện và bàn giao. 

Điều khoản tiến độ cũng cần quy định cách xử lý khi thời gian thi công bị ảnh hưởng bởi nguyên nhân từ chủ nhà, thay đổi thiết kế, thiếu mặt bằng, thời tiết bất thường hoặc sự kiện bất khả kháng. 

Điều kiện nghiệm thu và bàn giao công trình

Nghiệm thu cần gắn với tiêu chuẩn kỹ thuật, bản vẽ, vật tư đã thỏa thuận và kết quả thực tế tại công trường. Hợp đồng nên xác định người tham gia nghiệm thu, hồ sơ nghiệm thu, thời điểm kiểm tra và cách xử lý nếu hạng mục chưa đạt. 

Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn nên được lưu cùng hồ sơ công trình. Đối với bàn giao cuối cùng, các bên nên lập danh sách tồn tại nếu còn hạng mục cần sửa chữa và ghi thời hạn hoàn thành trước khi thanh lý hợp đồng. 

Giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán và điều kiện thanh toán

Giá hợp đồng trọn gói cần ghi rõ tổng giá trị, đơn vị tiền tệ, thuế, phí và các khoản đã bao gồm hoặc chưa bao gồm. Phương thức thanh toán nên gắn với mốc công việc thay vì chỉ quy định ngày thanh toán. 

Các quy định khác về gia hạn hợp đồng, tạm dừng, chấm dứt hợp đồng và phạt vi phạm hợp đồng

Hợp đồng cần xác định các trường hợp được gia hạn, tạm dừng hoặc chấm dứt trước thời hạn. Mỗi trường hợp nên có quy trình thông báo, thời hạn phản hồi và trách nhiệm thanh toán đối với phần công việc đã thực hiện. 

Về phạt vi phạm, Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mức phạt do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng áp dụng theo Điều 422 đến 428 của Bộ luật này. Hợp đồng nên ghi cụ thể các trường hợp được đơn phương chấm dứt. 

Chữ ký, đóng dấu và phụ lục kèm theo

Hợp đồng cần có chữ ký của người có thẩm quyền của các bên. Nếu nhà thầu là doanh nghiệp, người ký phải có thẩm quyền đại diện hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ. Các phụ lục kèm theo nên được liệt kê ngay trong hợp đồng.

Cách soạn thảo hợp đồng xây nhà trọn gói chi tiết

Cách xác định phạm vi công việc trọn gói để tránh phát sinh

Phạm vi công việc phải được mô tả bằng khối lượng đo lường được, không dùng các cụm từ mang tính mơ hồ như “hoàn thiện đầy đủ”. Mỗi hạng mục cần có đơn vị, số lượng và tham chiếu bản vẽ. Ví dụ: “sơn tường trong nhà 2 lớp bả, 1 lớp lót, 2 lớp phủ, diện tích 420 m²” 

Cách quy định đơn giá và tiến độ thanh toán hợp lý

Tiến độ thanh toán nên gắn với khối lượng công việc đã hoàn thành. Tổng tạm ứng ở đợt đầu cần thấp hơn ngưỡng 30% của Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Khoản 5% cuối giữ lại cho đến khi nhà thầu xử lý xong các lỗi còn tồn đọng. Mức giữ lại này do hai bên thỏa thuận.

Cách ghi rõ chủng loại, xuất xứ vật tư trong phụ lục hợp đồng

Danh mục vật tư nên ghi ít nhất tên vật tư, thương hiệu hoặc nhà sản xuất, mã sản phẩm nếu có, quy cách, tiêu chuẩn và đơn vị tính. Với các loại vật tư dễ thay thế, nhà thầu chỉ được đổi khi có sự chấp thuận bằng văn bản của chủ nhà trước khi đưa vào công trình. Văn bản này nên ghi rõ vật tư cũ, vật tư mới và chênh lệch giá nếu có. 

Cách quy định mức phạt chậm tiến độ, phạt vi phạm chất lượng

Điều khoản phạt nên gắn với từng hành vi cụ thể. Ví dụ, hợp đồng có thể tách phạt chậm tiến độ do lỗi nhà thầu với trách nhiệm sửa chữa hạng mục không đạt yêu cầu kỹ thuật. 

Cách tính phạt cần được mô tả bằng công thức hoặc số tiền cụ thể và xác định giá trị làm căn cứ tính. Các bên cũng nên quy định trường hợp được miễn hoặc gia hạn tiến độ nếu nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ nhà hoặc thuộc sự kiện được pháp luật và hợp đồng xác định. 

Cách soạn điều khoản bảo hành, bảo trì sau nghiệm thu

Điều khoản bảo hành phải nêu thời hạn theo từng nhóm hạng mục: kết cấu, chống thấm, điện nước, hoàn thiện, thiết bị. Thiết bị có thời hạn bảo hành không ngắn hơn quy định của nhà sản xuất. 

Hợp đồng cần ghi cách gửi yêu cầu bảo hành, thời hạn nhà thầu đến xử lý và chi phí do bên nào chịu. Chủ nhà có trách nhiệm bảo trì định kỳ theo hướng dẫn sử dụng mà nhà thầu bàn giao. 

Quy trình ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói

Bước 1: Khảo sát, lên bản vẽ thiết kế và dự toán chi tiết

Chủ nhà và nhà thầu cần khảo sát hiện trạng khu đất, xác định quy mô xây dựng và thống nhất yêu cầu về công năng. Bản vẽ cần đủ thông tin để xác định khối lượng và yêu cầu kỹ thuật của công trình. 

Dự toán nên được đối chiếu với danh mục vật tư và phạm vi thi công. Nếu có phần công việc chưa đủ cơ sở xác định giá, hai bên cần thống nhất ghi rõ cách xử lý trong hợp đồng thay vì dự toán một mức giá chung. 

Bước 2: Đàm phán phạm vi công việc, đơn giá và tiến độ

Hai bên tiến hành rà soát từng hạng mục trước khi chốt giá. Tiến độ công việc cần được đối chiếu với khả năng cung ứng vật tư và điều kiện thi công. 

Nếu một hạng mục phụ thuộc vào quyết định của chủ nhà, hợp đồng nên ghi thời hạn mà chủ nhà phải cung cấp thông tin hoặc phê duyệt trước khi thi công hạng mục đó. 

Bước 3: Soạn thảo và rà soát nội dung hợp đồng

Bản dự thảo cần được đối chiếu với bản vẽ, dự toán và các phụ lục. Những thông tin về diện tích, chủng loại vật tư, giá trị hợp đồng và tiến độ phải thống nhất giữa các tài liệu.

Trước khi ký, các bên cần kiểm tra các điều khoản phát sinh, thay đổi thiết kế, tạm dừng, chấm dứt, bảo hành và giải quyết tranh chấp. Đây là các nội dung thường phát sinh khi công trình không được triển khai đúng kế hoạch ban đầu.  

Bước 4: Ký kết hợp đồng

Các bên tiến hành ký kết hợp đồng và mỗi bên tiến hành lưu giữ 1 bản gốc. Hợp đồng xây dựng phải được lập bằng văn bản theo Luật Xây dựng 2025. Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận. 

Bước 5: Giám sát thi công và nghiệm thu theo hợp đồng

Sau khi ký, chủ nhà cần lưu bản hợp đồng và toàn bộ phụ lục đã ký. Trong quá trình thi công, các thay đổi về thiết kế, vật tư, phạm vi hoặc giá nên được lập thành văn bản trước khi thực hiện. 

Việc nghiệm thu nên thực hiện theo từng giai đoạn đã ghi trong hợp đồng. Hồ sơ nghiệm thu, hình ảnh hiện trường, biên bản thay đổi và chứng từ thanh toán nên được lưu cùng hồ sơ công trình để thuận tiện khi quyết toán hoặc xử lý tranh chấp. 

Những lỗi sai thường gặp khi soạn hợp đồng xây nhà trọn gói

Phạm vi công việc và vật tư ghi chung chung, thiếu chi tiết

Phạm vi công việc cần tránh sử dụng các cụm từ mang tính mơ hồ như “thi công hoàn thiện toàn bộ”. Khi phát sinh tranh chấp, mỗi bên có thể hiểu khác nhau về phạm vi đã bao gồm trong giá trọn gói. 

Hợp đồng nên dẫn chiếu cụ thể đến bản vẽ, bảng khối lượng và danh mục vật tư. Những hạng mục không bao gồm cũng cần được ghi rõ để phân biệt với phần công việc thuộc trách nhiệm nhà thầu. 

Thanh toán dồn quá nhiều vào giai đoạn đầu

Việc thanh toán số tiền quá lớn trước khi công trình hoàn thành sẽ làm giảm khả năng kiểm soát của chủ nhà đối với tiến độ và chất lượng. Nghị định 210/2026/NĐ-CP đặt mức trần tạm ứng là 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm giao kết.

Các bên có thể chia phần thanh toán theo giai đoạn cụ thể như hoàn thành móng, kết cấu, xây tô, hoàn thiện và bàn giao. Tỷ lệ cụ thể cần được thương lượng dựa trên giá trị công việc và điều kiện thực tế của công trình. 

Không quy định rõ thương hiệu, quy cách vật tư

Hợp đồng cần tránh các cách ghi không rõ nguồn gốc như “gạch loại tốt”, “sơn cao cấp” hoặc “thiết bị tương đương”. Nhà thầu sẽ gặp khó khăn khi chứng minh vật tư đã sử dụng đúng thỏa thuận. Danh mục vật tư cần ghi rõ tên thương hiệu, mã sản phẩm hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp. 

• Ví dụ cách ghi sai: Gạch lát nền phòng khách loại tốt, chống trầy xước. 
• Ví dụ cách ghi đúng: Gạch Granite Đồng Tâm, kích thước 800×800 mm, mã hiệu 8080PLATINUM001-NANO, bề mặt bóng mờ, hàng loại 1, chống trầy xước. 

Thiếu điều khoản phạt chậm tiến độ hoặc bảo hành

Việc hợp đồng không ghi rõ điều khoản phạt khiến việc xử lý chậm tiến độ phụ thuộc nhiều vào việc chứng minh thiệt hại và nghĩa vụ của từng bên. Điều khoản hợp đồng nên xác định thời điểm bắt đầu tính chậm, trường hợp được gia hạn và cách xử lý nếu vi phạm.

Điều khoản bảo hành cũng cần xác định thời hạn, phạm vi, thời gian phản hồi và trách nhiệm sửa chữa. Các nội dung này giúp phân biệt lỗi thuộc nhà thầu với việc hư hỏng phát sinh trong quá trình sử dụng.  

Không đính kèm phụ lục bảng khối lượng và danh mục vật tư

Phụ lục giúp chuyển các yêu cầu kỹ thuật thành dữ liệu có thể đối chiếu tại công trường. Đây là căn cứ để xác định một công việc hoặc vật tư có thuộc giá trọn gói hay không. 

Luật Xây dựng 2025 xác định hồ sơ hợp đồng gồm hợp đồng, phụ lục và các tài liệu kèm theo. Vì vậy, các phụ lục có liên quan nên được đánh số, ký xác nhận và lưu cùng bản hợp đồng chính. 

Hợp đồng xây nhà trọn gói có giá trị sử dụng tốt khi phạm vi công việc được lượng hóa bằng bảng khối lượng, vật tư được xác định bằng thương hiệu và mã sản phẩm, tiền được chi trả theo khối lượng đã nghiệm thu. Chủ nhà cần chú ý bộ khung pháp lý mới từ 01/7/2026, gồm Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP và Nghị định 207/2026/NĐ-CP, đặt ra ngưỡng tạm ứng, cơ chế tạm dừng và trách nhiệm bảo hành làm căn cứ cho việc soạn điều khoản hợp đồng. 

Câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây nhà trọn gói (FAQ)

1. Hợp đồng xây nhà trọn gói có bắt buộc phải công chứng không? 

Không. Hợp đồng xây nhà trọn gói không bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật hiện hành. Hợp đồng có hiệu lực khi được lập bằng văn bản và hai bên ký kết. Các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng để tăng giá trị chứng cứ. Chi phí công chứng do hai bên thống nhất với nhau.

2. Xây nhà trọn gói theo hợp đồng có vay được ngân hàng không? 

Có. Chủ nhà có thể vay ngân hàng để xây nhà dựa trên hợp đồng xây dựng, nhưng điều kiện do từng ngân hàng quy định. Hồ sơ thường bao gồm hợp đồng trọn gói, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin), bản vẽ, dự toán và giấy tờ đất. Ngân hàng thường giải ngân theo tiến độ, nên tiến độ thanh toán trong hợp đồng cần khớp với lịch giải ngân. 

3. Nên đặt cọc bao nhiêu phần trăm khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói? 

Pháp luật không ấn định mức đặt cọc cố định cho hợp đồng xây nhà. Nghị định 210/2026/NĐ-CP đặt trần tạm ứng hợp đồng xây dựng ở mức 30% giá trị hợp đồng. Chủ nhà nên thỏa thuận ở mức 10% đến 20% và gắn với mốc bắt đầu thi công. Đây chỉ là mức tham khảo, chủ nhà có thể điều chỉnh tùy theo quy mô công trình. 

4. Nhà thầu thay đổi vật tư so với hợp đồng thì xử lý thế nào? 

Nhà thầu tự đổi vật tư mà không có văn bản chấp thuận của chủ nhà là vi phạm hợp đồng. Chủ nhà có quyền yêu cầu thay lại đúng chủng loại, hoặc yêu cầu giảm giá tương ứng đối với phần chênh lệch. Trước khi xử lý, chủ nhà cần lập biên bản ghi nhận hạng mục sai lệch và giữ ảnh, hóa đơn để làm chứng cứ đối chiếu về sau. 

5. Có thể chấm dứt hợp đồng xây nhà trọn gói trước khi công trình hoàn thành không?   

Có thể chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nếu thuộc trường hợp được pháp luật quy định hoặc các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều khoản chấm dứt nên ghi rõ căn cứ, thời hạn thông báo, khối lượng đã nghiệm thu, nghĩa vụ thanh toán, việc bàn giao vật tư và hồ sơ công trình. 

Xem thêm các mẫu hợp đồng phổ biến khác

Maison Office

Maison Office là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất Liên hệ 0988.902.468 ngay!

maisonoffice.vn