胡志明市办公市场概览

2026年第二季度，胡志明市写字楼市场保持稳定，供应量小幅增长，租金表现按细分市场出现分化，核心区域的出租率有所改善。在企业对运营成本更加审慎的背景下，办公室租赁决策正从单纯比较单价，转向综合评估整体租赁成本、楼宇质量及长期使用效率。

胡志明市写字楼供应量有选择性扩张

2026年第二季度，胡志明市写字楼总供应量达到7,702,957平方米，较2026年第一季度增长0.9%，较去年同期增长4.4%。这一温和增长表明，市场正朝着更有选择性的方向扩张，更加关注吸纳能力、租户重新分配以及供应质量竞争，而非单纯大幅增加新面积。

甲级写字楼供应量达到994,746平方米，其中CBD区域占748,280平方米，非CBD区域达到246,466平方米。乙级写字楼供应量达到2,266,866平方米，继续满足中小企业、代表处、服务型公司以及需要控制预算但仍要求专业办公环境的企业大部分实际租赁需求。

写字楼租金按品质与区域进一步分化

2026年第二季度，胡志明市写字楼租金继续按细分市场和区位呈现明显分化。CBD区域甲级写字楼租金维持在48美元/平方米/月，较去年同期增长0.69%。增幅虽然不大，但反映出核心区较强的租金稳定能力。该区域仍汇聚金融商业生态、合作伙伴网络及企业总部形象优势，持续吸引希望布局市中心的企业。

非CBD甲级写字楼租金达到31.38美元/平方米/月，较去年同期增长2.52%，显示出守添、第七郡及部分近中心区域等新兴办公区域的吸引力正在提升。与此同时，乙级写字楼租金小幅下降至27.5美元/平方米/月，为希望优化整体租赁成本但仍保持稳定运营质量的企业提供了更多选择。

出租率反映真实市场吸纳能力

CBD甲级写字楼出租率达到89.47%，较2026年第一季度上升1.01%，较去年同期上升1.31%。在CBD租金仍处于较高水平的背景下，这一出租率表现较为积极，说明金融、银行、法律、咨询、科技、FDI企业及跨国集团等租户仍优先选择在核心区保持办公存在。

非CBD甲级写字楼出租率达到88.39%，环比小幅下降0.54%，但较去年同期仍上升0.09%。这一变化反映出非CBD区域的市场吸纳存在一定滞后，因为租户通常需要更多时间评估交通基础设施、周边配套以及员工通勤便利性。乙级写字楼出租率达到87.4%，环比上升1.63%，表明具备合理成本优势的办公空间仍保持良好租赁需求。

市场结构向多核心模式转移

胡志明市写字楼市场正从传统CBD高度集中的模式，逐步转向多核心结构。西贡坊仍保持金融商业核心地位，集中了大量甲级、优质乙级写字楼，以及重视品牌形象和核心区位的租户群体。

与此同时，安庆/守添正作为甲级写字楼新的增长核心崛起，并与国际金融中心发展方向紧密相关。新美坊/第七郡继续强化南部办公核心角色，适合需要大面积办公楼层并重视南区连接能力的企业。平盛郡、富润郡及新平郡则保持近中心区域角色，适合需要在租赁成本、交通连接和办公空间质量之间取得平衡的企业。

甲级写字楼市场在新旧楼宇之间进一步分化

甲级写字楼已不再被视为同质化市场。新一代甲级写字楼凭借大面积楼层、低柱网设计、现代化技术系统、LEED和WELL等绿色建筑标准、高能源效率，以及支持灵活办公模式的能力，具备更明显竞争优势。

相反，运营时间较长的楼宇如果存在楼层面积分割不合理、技术系统老化、员工配套不足，或尚未满足国际企业对ESG的要求，将面临更大的竞争压力。因此，未来甲级写字楼市场的竞争将不再仅取决于位置，还将更多体现在运营质量、面积使用效率以及办公体验升级能力上。

乙级写字楼继续发挥市场平衡作用

凭借2,266,866平方米的供应规模，乙级写字楼继续在胡志明市写字楼供应结构中发挥平衡作用。这一细分市场适合中小企业、服务型公司、本地企业、代表处以及需要优化成本但仍要求稳定办公环境的企业。

2026年第二季度，乙级写字楼租金小幅下降，但出租率环比上升，反映出符合市场实际需求的楼宇仍具备较好的吸纳能力。然而，随着未来乙级写字楼供应继续增加，现有楼宇需要改善物业管理服务、公共配套、停车空间、技术系统和租赁政策，以维持市场竞争力。

2026F – 2028F未来供应

根据Maison Office的数据，2026 – 2028年期间，胡志明市未来写字楼供应预计将新增约242,472平方米NLA，其中包括140,692平方米甲级写字楼和101,780平方米乙级写字楼。

新增供应主要集中在西贡坊、安庆/守添、新美坊/第七郡、守德及部分近中心区域，显示市场结构将继续向多核心方向转移。

值得注意的是，未来甲级写字楼供应不再只集中于传统CBD核心区。除西贡坊的The Kross外，TD Tower、Hong Fu Plaza、Millennial Tower和Parc Tower等项目显示出非CBD区域在提供大面积楼层、新建写字楼及现代化运营标准方面的角色正在扩大。

在乙级写字楼市场，OPUSK、Metro IX和One Hub 2等项目将带来较大规模的新增供应。这类项目将为企业提供更多选择，尤其适合需要良好运营质量、便利连接位置及较甲级写字楼更具竞争力租赁成本的企业。未来阶段，楼宇之间的竞争将更多集中在交付质量、配套设施、租赁政策以及满足租户扩展需求的能力上。

IFC TP.HCM及其对写字楼市场的长期影响

胡志明市国际金融中心（IFC TP.HCM）的形成，是中长期内可能重塑写字楼市场的重要因素之一。IFC TP.HCM被定位为连接现有中心城区、守添及西贡河沿岸走廊的重要发展轴线，目标是在2030年将胡志明市打造为区域金融门户。

根据市场资料，IFC区域预计到2030年可累计新增约800,000平方米甲级写字楼供应。这将成为吸引金融机构、投资基金、金融科技企业、法律、审计、咨询及国际企业的重要基础。对于守添而言，其优势在于新一代写字楼供应、持续完善的城市基础设施，以及形成足够规模的金融与专业服务生态系统，从而具备与传统CBD竞争的能力。

租户趋势：从面积需求转向运营效率

胡志明市办公室租赁需求正从“租够面积”的思维，转向“租用能够创造运营价值的空间”。企业如今评估办公室时，更关注其是否能支持协作、优化工作效率、留住人才并提升企业形象，而不仅仅比较面积和租金单价。

这一变化使大面积楼层、灵活设计、交流区域、共享会议室、自然采光、通风、空气质量及绿色建筑标准变得更加重要。根据市场资料中汇总的调查，**92%**的企业优先考虑支持协作的空间，**84%**将员工体验视为重要因素，**64%**优先选择符合绿色建筑和可持续发展标准的楼宇。

租户在租赁决策中越来越重视筛选标准

胡志明市写字楼租户正更仔细地评估业主所提供的配套设施。24/7安保系统、备用电力、停车空间、运营管理服务、空气质量、IT基础设施、高速互联网以及支持灵活办公的空间，对租赁决策的影响正在上升。

因此，楼宇之间的竞争正从租金单价转向运营能力、企业支持配套以及为员工创造更佳办公体验的能力。具备稳定运营服务、完善配套设施和良好技术系统的写字楼，将更有优势吸引优质租户，尤其是FDI企业和专业服务公司。

健康、员工福祉与ESG成为新的竞争标准

员工健康、 workplace wellbeing 与可持续发展正成为企业办公策略的一部分。绿色建筑、能源效率、空气质量、支持心理健康的设计、安静空间及协作区域等因素，在企业选择楼宇时受到越来越多关注。

在越南，办公房地产领域的ESG仍处于发展初期，但随着国际企业对碳排放报告、工作环境和运营标准提出更高要求，这一趋势将日益明显。拥有绿色建筑认证、能源管理系统及良好空气质量的楼宇，将更有能力维持长期竞争优势。

2026年下半年胡志明市写字楼市场展望

2026年下半年，胡志明市写字楼市场预计将继续保持稳定，但各细分市场的竞争将更加深入。平均租金大概率不会出现大幅波动，而商业条款、装修免租期、交付条件及租户支持能力，将成为楼宇之间形成差异化的重要因素。

对于写字楼租户而言，这是一个适合重新审视面积使用需求、评估整体预算并比较不同区域方案的阶段，尤其是在现有租约即将进入续租周期之前。计划在未来6–12个月内新租、扩租或重组办公空间的企业，应尽早启动市场调研，以在谈判中获得更多优势，并更好控制搬迁或装修过程中可能产生的风险。

未来阶段，胡志明市写字楼市场将受到三大核心趋势的影响：IFC TP.HCM将带动金融、科技及专业服务企业的新需求；楼宇质量将成为更加明确的竞争因素；租户将越来越重视灵活、现代化且以人为中心的办公空间。在这一背景下，办公室租赁决策需要基于市场数据和长期运营战略，而不应只在现有租约即将到期时被动应对。

2026年第二季度，胡志明市甲级写字楼市场总供应量维持在994,746平方米，较去年同期增长9.58%。其中，CBD区域供应量达到748,280平方米，约占甲级写字楼总供应量的75%，同比增长13.16%；非CBD区域供应量为246,466平方米，较去年同期尚未出现显著变化。

目前，甲级写字楼供应仍主要集中在CBD核心区域。该区域汇聚大量高端写字楼，拥有成熟的金融商业生态体系，并具备连接合作伙伴的区位优势。对于需要维持城市中心品牌形象与商务影响力的FDI企业、金融银行、法律、咨询、科技企业及跨国集团而言，CBD仍是优先选择的办公区域。

在非CBD区域，当前供应规模相对较低，但其在市场长期扩展战略中的作用正日益明确。守添、第七郡以及部分新兴办公轴线具备土地储备、大面积楼层、持续完善的基础设施等优势，并具备发展新一代写字楼的潜力，可满足绿色建筑、智能办公及国际化运营模式等更高标准。

2026年第二季度，胡志明市乙级写字楼市场录得总供应量达2,266,866平方米，较去年同期小幅增长0.14%，并与2026年第一季度基本保持稳定。相较于甲级写字楼，乙级写字楼供应规模明显更大，继续作为市场中面积占比最高的主力细分市场，满足大部分实际办公租赁需求。

乙级写字楼供应分布较为广泛，覆盖CBD、近中心区域以及多个新兴办公轴线，如第三郡、平盛郡、富润郡、新平郡、第七郡和守德市。该细分市场适合中小企业、服务型企业、贸易公司、物流企业、科技公司、代表处以及正在扩张规模但仍需控制租赁预算的企业。

在甲级写字楼租金仍维持高位的背景下，乙级写字楼凭借更合理的成本、多样化的区位选择以及持续提升的运营质量，在市场中发挥着重要的平衡作用。许多现有乙级写字楼已对技术系统、公共区域、配套设施、停车空间及物业管理服务进行升级，以更好满足现代企业租户的需求。

2026年第二季度，胡志明市CBD甲级写字楼市场录得平均租金为48美元/平方米/月，同比增长0.69%。出租率达到89.47%，同比上升1.31%。CBD区域的租赁需求仍保持稳定，主要来自金融银行、法律、咨询、科技、FDI企业以及跨国集团等租户群体。

CBD区域凭借中心区位、合作伙伴连接能力以及高度集中的金融商业生态，继续保持胡志明市高端写字楼核心区域的地位。在中心区高品质甲级写字楼供应仍相对有限的背景下，该区域租金水平较非CBD区域表现出更强的稳定性。

2026年底，CBD甲级写字楼市场预计将迎来The Kross的新增供应。该项目位于西贡坊Ton Duc Thang街3A – 3B号，为甲级写字楼，规模约32,949平方米，预计于2026年10月竣工，将进一步补充核心区高端办公空间选择。

The Kross的入市将加剧CBD甲级写字楼市场的竞争，尤其体现在交付质量、租赁政策、装修免租期以及大面积需求承接能力等方面。不过，在当前出租率接近**90%**的情况下，新增供应更可能推动高端楼宇之间的租户重新分配，而非在短期内对租金形成明显下行压力。

2026年第二季度，胡志明市非CBD甲级写字楼市场录得平均租金为31.38美元/平方米/月，同比增长2.52%。出租率达到88.39%，同比小幅上升0.09%。根据Maison Office的数据，非CBD区域凭借成本优势、大面积楼层以及较核心区更具竞争力的租赁条件，继续保持稳定的市场吸纳能力。

非CBD甲级写字楼新增供应预计将达到107,743平方米，主要集中在胡志明市多核心办公格局中作用不断扩大的区域。值得关注的项目包括位于第七郡新美坊的Hong Fu Plaza和Millennial Tower；位于新定坊的Parc Tower，以及位于第二郡安庆坊的TD Tower。

非CBD甲级写字楼供应量的增加，显示出第七郡、安庆/守添以及部分CBD周边区域等非中心办公核心的角色正日益明确。这些区域正成为企业的重要替代选择，尤其适合需要甲级写字楼标准，同时希望优化整体租赁成本、使用面积及未来扩展能力的企业。

由于租金水平明显低于CBD甲级写字楼，非CBD甲级写字楼市场将继续适合FDI企业、科技企业、贸易公司、物流企业及专业服务机构。未来几个季度，该细分市场的竞争将更多集中在运营质量、绿色建筑标准、楼内配套以及租赁政策，而不再仅仅依赖单价优势。

2026年第二季度，胡志明市乙级写字楼市场录得平均租金为27.5美元/平方米/月，同比下降2.07%。出租率达到87.4%，同比下降1.32%，但较2026年第一季度上升1.63%。这一变化反映出短期租赁需求正在改善，尽管整体租金水平较去年同期仍面临一定调整压力。

凭借低于甲级写字楼的租赁成本、更广泛的供应分布以及多样化的区位选择，乙级写字楼仍是中小企业、服务型企业、贸易公司、物流企业、科技公司、代表处及扩张型企业较为适合的办公选择。这类租户通常会更加审慎地评估整体租赁成本、管理费、装修成本以及楼宇的稳定运营能力。

乙级写字楼新增供应预计将达到101,780平方米，主要集中在非CBD及近中心区域。值得关注的项目包括守添区域的OPUSK、守德坊的Metro IX、增仁富坊的One Hub 2、新山和坊的28 Phan Dinh Giot大厦，以及位于西贡坊的一个乙级写字楼项目。

未来几个季度，乙级写字楼市场中，现有楼宇与新增供应之间的竞争将更加明显。具备灵活楼层面积、良好交付质量、便利停车条件、稳定物业管理服务以及具竞争力租赁政策的写字楼，将更有优势吸引那些希望优化预算，同时仍重视办公空间质量的企业租户。

西贡坊在2026年继续保持新增写字楼供应量的领先地位，同时也是胡志明市现有的行政与金融核心区域。该区域的新增供应主要来自高品质甲级写字楼项目，代表性项目包括The Kross，预计将在核心商务区（CBD）新增约32,949平方米的供应面积。这将进一步巩固西贡坊在高端写字楼市场中的地位，该区域高度集中来自金融、银行、法律、咨询、科技企业及跨国集团的租赁需求。

进入2027 – 2028年阶段，写字楼供应增长动力预计将更明显地向非核心商务区转移，尤其是新美坊，代表项目包括Hong Fu Plaza和Millennial Tower。与此同时，安庆/守添区域及新定坊也将迎来新的甲级写字楼项目，如TD Tower和Parc Tower。非CBD甲级写字楼总供应量预计将达到107,743平方米，而全市场甲级写字楼项目储备总量约为140,692平方米。

这一变化表明，胡志明市写字楼市场结构正进一步向多核心格局发展。西贡坊仍将在品牌形象、金融商业生态及企业总部定位方面保持核心地位；而新美坊、安庆/守添以及CBD周边扩展区域，则为需要大面积办公楼层、新建写字楼、现代化运营标准及更具竞争力租金成本的企业，在长期租赁策略中提供更多选择。

胡志明市办公市场正逐步形成多核心发展格局，传统CBD区域仍保持核心地位，而新增供应与租赁需求已开始向新兴增长区域转移。

合并前的胡志明市办公市场结构

这一阶段标志着市场由传统单核心模式，逐步转向多功能、多核心发展结构。守添、南西贡以及东部扩展走廊等区域，正逐渐与传统CBD并行发展。尽管第一郡与第三郡仍保持核心商务地位，但新增供应及租赁需求已开始明显向外围增长区域扩散。

传统CBD区域仍集中着市场中最高品质的甲级办公楼供应，并持续主导整体市场租金水平、运营标准及企业品牌形象。

该阶段CBD核心代表性写字楼包括：

在这一阶段，CBD区域的办公租赁需求主要仍围绕企业品牌形象、金融连接能力及商务区位价值展开，而不仅仅关注租赁成本。这也是核心区域租金长期明显高于城市其他区域的重要原因。

合并前办公供应分布结构

这一市场结构表明，在行政区合并前，胡志明市办公供应已不再完全集中于传统CBD，而是开始向多个功能增长区域扩散，并逐渐形成更加明显的多核心市场格局。

CBD扩展带逐步形成

随着传统核心区持续发展，平盛郡与富润郡逐渐演变为“CBD扩展区域”，并开始吸纳更多对大面积办公空间及更优租赁成本有需求的企业迁移。

这一阶段，阮友景、奠边府及阮文追等沿线区域的乙级办公楼市场增长尤为明显。

根据Maison Office 2024–2025年实际成交数据，这些区域办公租赁交易量持续增长，尤其受到科技、物流及专业服务类企业青睐。

合并前的守添：新一代CBD的形成

在行政区调整之前，守添已不再被视为第二郡的单纯扩展区域，而是逐渐被市场定位为未来新的办公商务中心。

守添最大的差异化优势，并不单纯体现在租金水平，而在于新一代办公供应品质，包括更大的单层面积、更强的ESG适配能力，以及更适合大型集团办公整合（consolidation）需求。

这也是其相较传统CBD最具结构性的竞争差异，因为旧CBD长期受到土地资源限制。

南西贡与第七郡办公增长极的崛起

与传统CBD主要由金融及专业服务行业驱动不同，第七郡办公需求更多来自企业实际运营需求，其增长动力主要来源于韩国FDI企业群体及制造业供应链企业。

区域代表性写字楼

这也进一步推动第七郡逐渐形成相对独立于传统CBD之外的办公市场体系。

从运营逻辑看合并前的市场结构

如果仅从市场数据角度来看，合并前的胡志明市办公市场实际上已形成“三层结构”：

这一点十分重要，因为许多市场分析通常认为“多核心结构”是在行政区合并后才出现的，但实际上，该市场格局在合并前便已逐步形成，只是当时尚未以新的行政单位重新定义。

合并前的办公租赁趋势已开始发生变化

在行政区合并之前，胡志明市办公租赁趋势实际上已逐渐从“优先核心区地址”转向更加重视“运营效率”。过去，企业通常更倾向于将总部设于第一郡或第三郡，以提升品牌认知度；但在合并前阶段，越来越多企业开始更加关注整体租赁成本、空间使用效率、楼宇运营品质以及办公体验。

这一趋势推动办公需求逐步向平盛郡、富润郡、第七郡及守添等非CBD区域扩散。这些区域在大面积办公空间、租金竞争力及高品质新增供应方面具备明显优势。

与此同时，绿色办公楼、租户配套设施以及灵活面积配置等因素，也开始对企业租赁决策产生更加明显影响。

从Maison Office角度来看，这一阶段标志着市场正由“基于区位的租赁模式”逐步转向“基于 workplace strategy（办公策略）”的租赁模式，并为后续多核心市场格局及租赁需求进一步迁移奠定基础。

Maison Office观点：合并前市场已进入结构转型阶段

如果进一步观察市场变化，合并前阶段并不仅仅是行政区调整前的过渡时期，而更像是胡志明市办公市场结构开始“转型换挡”的阶段。

这一变化最明显的体现，是传统CBD区域逐渐暴露出供应限制，而新增甲级办公项目则开始明显向守添及外围扩展区域转移。

与此同时，企业租赁需求也同步发生变化，企业开始从“优先核心地址”转向更加重视运营效率、楼宇品质及空间使用策略。

正是供应端与需求端同时发生迁移，才推动胡志明市办公市场在行政区合并之前，便已逐步形成多核心发展结构，而非在合并之后才突然出现。

从Maison Office角度来看，后续行政区划调整，更像是对市场结构进行重新定位与强化，而并非创造出一个全新的办公市场体系。

因此，在重新审视“合并前的胡志明市办公市场”时，真正重要的已不只是“核心中心位于哪里”，而是理解各办公增长极在行政区划变化之前，如何逐步形成分化与演变。

行政区划调整正在改变胡志明市各办公子市场的识别方式，而市场本身也持续受到新增供应、基础设施建设及资产质量提升等因素影响。截至2026年第二季度，胡志明市办公市场总供应量达到7,702,957平方米，同比增长4.4%。其中，甲级办公供应增长较快，并持续向传统中央商务区（CBD）以外区域扩展。

数据来源：Maison Office内部市场数据，更新至2026年第二季度。

行政区调整后的CBD结构重新定位

长期以来，胡志明市办公市场主要围绕**传统中央商务区（CBD）**发展。在行政区划调整之前，办公核心区域主要集中于原第一区及第三区部分区域。该区域长期聚集大量甲级写字楼、银行、金融机构、律师事务所、咨询公司以及外资企业总部。

行政区调整后，中心区域的名称及地理边界发生变化，但传统CBD的经济核心地位依然保持。西贡坊（Phường Sài Gòn）与滨城坊（Phường Bến Thành）继续集中了大量核心区办公供应，而安庆坊（Phường An Khánh）及守添（Thủ Thiêm）区域正在新一轮办公市场发展周期中发挥越来越重要的作用。

更值得关注的结构性变化，是市场正逐步由高度依赖单一核心商务区的模式，转向多个办公集群共同发展的格局，各区域开始形成不同的功能定位。

因此，坊级行政区调整更适合被理解为办公区域名称与地理划分方式的变化。胡志明市办公市场向多中心结构发展的趋势，主要仍由新增供应、交通基础设施以及企业办公需求变化所推动。

办公供应结构正在进一步分层

2026年第二季度数据显示，胡志明市办公市场总供应量达到7,702,957平方米，同比增长4.4%。其中，甲级办公供应量达到994,746平方米，同比增长9.58%，说明高端办公市场的扩张速度明显高于整体市场。

乙级办公供应量达到2,266,866平方米，同比增长约0.14%。甲级与乙级市场之间的增速差异反映出，新增办公供应正在更多集中于品质更高的新项目。

最值得关注的是，非CBD区域新增甲级办公供应达到107,743平方米，超过CBD区域32,949平方米新增供应的3倍。这一数据表明，越来越多高端办公新增供应正在进入传统核心商务区以外的区域。

与此同时，CBD仍保持较强的市场吸纳能力。CBD甲级办公出租率达到89.47%，略高于非CBD的88.39%。这说明企业依然重视核心区在客户接待、企业形象展示以及成熟商业生态方面的优势。

因此，当前办公供应结构正在形成两条并行趋势：CBD继续保持办公密度及市场吸纳优势，而非CBD区域则在供应规模和资产质量方面快速提升。

守添正逐步形成新的办公中心

守添是胡志明市办公市场扩展趋势最具代表性的区域之一。该区域正逐步由传统CBD的补充供应区，发展成为能够直接与传统CBD竞争的高端办公集群。

守添的优势主要体现在较大的开发地块、现代化城市基础设施、更大面积的标准层，以及采用新一代技术标准建设办公项目的条件。这些优势在传统CBD许多较早开发的写字楼中较难实现。

守添代表性办公楼

以上租金仅供参考，实际报价可能根据楼层、租赁面积、实时空置率及商务条件有所调整。

这些项目的出现表明，守添正在通过资产质量、大面积标准层、绿色建筑标准以及现代基础设施参与市场竞争，而并非单纯依靠相较原第一区更低的租金水平。

对于外资企业、金融机构、科技企业以及需要较大办公面积的集团总部而言，守添正逐渐成为制定办公选址清单时需要与传统CBD同步比较的重要区域。

办公租金正受到更多因素共同影响

区位仍然是影响胡志明市办公租金的重要因素，但企业在比较CBD与新兴办公区域时，越来越重视资产质量、运营效率、绿色建筑标准及交通连接能力。

2026年第二季度数据显示，CBD甲级办公平均租金约为48美元/平方米/月，而非CBD甲级办公平均租金约为31.38美元/平方米/月。这一差距体现了CBD的核心区位溢价，同时也为非中心区域的新项目提供了通过产品质量和成本效率参与竞争的空间。

这也解释了为什么守添以及其他非CBD办公集群中的部分甲级写字楼，仍能维持明显高于周边市场平均水平的租金。企业越来越愿意为区位、资产质量、空间效率以及办公运营体验的综合价值支付租金，而不是单纯为行政地址付费。

市场竞争正在转向资产质量竞争

随着甲级办公供应同比增长9.58%，并且更多新增供应进入CBD以外区域，企业在相近品质的办公楼之间拥有了更多选择。

这一变化正在重新塑造业主之间的竞争逻辑。即使写字楼拥有优越区位，如果标准层效率较低、技术系统老化，或缺乏绿色建筑认证，也可能在面对传统CBD之外的新一代项目时处于竞争劣势。

企业越来越关注以下办公选择标准：

• 空间使用效率： 实际可用面积比例以及办公布局的灵活性。
• 运营标准： 中央空调、电梯、备用电源、安保系统及物业管理水平。
• ESG与绿色认证： LEED、Green Mark或其他同等绿色建筑标准。
• 扩租能力： 大面积标准层以及连续楼层租赁能力。
• 交通连接： 地铁、桥梁、主要干道以及客户到访便利性。
• 总体办公成本： 租金、物业管理费、停车费、空调费用及装修成本。

因此，在下一阶段的市场周期中，办公产品质量将成为同等级写字楼之间越来越重要的差异化竞争因素。

Maison Office市场观点

坊级行政区调整不会直接创造新的办公供应，也不会自动改变办公租金，但正在改变市场对办公区域的识别方式和分区逻辑。与此同时，2026年第二季度数据反映出更加明确的结构性趋势：甲级办公供应正在快速增长，并持续向传统CBD以外区域扩展。

传统CBD继续凭借成熟的企业集群、商业配套及较强的市场吸纳能力保持优势。守添及其他非CBD办公集群则在新建供应、大面积标准层、现代技术标准以及长期开发空间方面具备明显潜力。

从Maison Office的市场观察来看，企业在当前阶段应更加重视办公空间的综合使用价值，而不是默认最核心、租金最高的地址就是最佳选择。合理的办公选址策略应综合考虑区位、写字楼质量、总体租赁成本、人才招聘便利性、企业形象，以及未来3至5年的扩张计划。

市场数据来源：Maison Office，更新至2026年第二季度。写字楼租金仅供参考，实际价格应根据咨询时的实时空置情况及具体租赁条件进行确认。

根据写字楼密度、供应特征、交通连接以及租户需求，胡志明市办公市场可划分为几个主要的写字楼集中区域，包括胡志明市中央商务区（CBD）、胡志明市国际金融中心（IFC）、中心商务区边缘、南部区域、机场区域和东部区域。

这一划分主要用于办公市场分析及企业办公选址咨询，并非官方行政边界。部分区域在地理位置或功能定位上可能存在交叉，尤其是在现有中心城区与守添区域。

这一市场划分有助于企业从区位、写字楼质量、租金水平、标准层面积、员工通勤便利性及运营需求等方面进行比较，而不是仅依据郡或坊的行政名称选择办公地点。

胡志明市CBD：核心办公市场

**胡志明市中央商务区（CBD）**仍是甲级+、甲级及乙级+写字楼高度集中的区域，主要分布于阮惠、同起、黎笋、咸宜、孙德胜及南圻起义等核心商务道路沿线。

该区域同时拥有发展成熟的银行、金融、酒店、购物中心及专业服务生态体系。因此，对于接待客户频率较高、经常与国际合作伙伴往来，或需要通过商务地址提升企业形象及市场定位的企业而言，胡志明市CBD通常是优先考虑的办公区域之一。

根据Maison Office截至2026年第二季度的数据，胡志明市CBD甲级写字楼平均租金约为48美元/平方米/月，出租率达到89.47%。相比之下，非CBD区域甲级写字楼平均租金约为31.38美元/平方米/月，出租率为88.39%。两者出租率差距相对有限，但租金差异仍较为明显，反映出胡志明市中央商务区的区位溢价。

如何理解传统CBD和新CBD？

在办公市场分析中，传统CBD可理解为西贡河西岸的传统商业核心区，胡志明市大部分成熟的中心办公供应集中于此。

新CBD则用于描述城市核心商务空间向守添方向延伸的趋势。根据有关胡志明市新CBD核心区的分析，该结构将约930公顷的现有中心城区与约657公顷的守添新城区连接起来，从而将商业、金融及办公发展空间进一步向西贡河东岸延伸。

胡志明市国际金融中心：连接CBD与守添的金融功能区

**胡志明市国际金融中心（IFC）**的范围并不局限于守添。

根据越南政府第323/2025/ND-CP号法令，胡志明市国际金融中心面积约为898公顷，范围涵盖西贡坊、滨城坊以及安庆坊内的守添新城区。

这一范围表明，胡志明市国际金融中心横跨现有中心城区以及西贡河东岸的新开发区域。相关法令还明确，胡志明市国际金融中心可设置金融交易区、银行服务、证券及商品交易平台、办公区域、仲裁中心以及相关配套功能。

因此，胡志明市国际金融中心与新CBD在空间上可能存在交叉，但两者并非同一概念。CBD主要用于描述城市商业及办公市场结构，而IFC则依据其国际金融生态体系的发展功能进行界定。

胡志明市国际金融中心重点发展的领域包括银行、资本市场、资产管理、基金管理、金融科技（Fintech）、绿色金融及ESG、商品及衍生品市场、国际贸易金融，以及相关专业服务。

从办公市场角度来看，Maison Office认为，胡志明市国际金融中心的发展可能提升银行、金融机构、金融科技企业、投资基金、律师事务所、审计及咨询企业对现有中心城区和守添办公空间的关注度。

实际影响程度仍将取决于基础设施建设进度、运营机制以及各阶段吸引国际金融机构进驻的能力。

守添在新CBD与胡志明市国际金融中心中的作用

守添在胡志明市办公市场结构中具有较为特殊的位置，因为该区域同时位于CBD向东扩展的重要空间，并处于胡志明市国际金融中心的范围之内。

守添办公供应主要由新一代写字楼项目构成，其特点包括较大的标准层面积、现代化楼宇技术系统，以及越来越多项目采用绿色建筑标准。

The Hallmark和The METT是目前该区域较具代表性的甲级写字楼。与现有胡志明市CBD相比，守添的优势主要体现在开发用地较充足、更容易提供大面积办公空间，以及写字楼资产整体较新。与此同时，该区域的企业密度、商业服务及配套设施仍在持续完善。

因此，对于需要甲级写字楼、大面积标准层、符合ESG标准的办公资产，或希望将多个部门集中于同一办公地点的企业而言，守添可以与胡志明市CBD一并纳入选址比较。

中心商务区边缘：兼顾区位与租赁成本

中心商务区边缘主要包括与胡志明市CBD直接相邻的区域，其中较具代表性的包括平盛区域及原第四郡。

该区域办公供应涵盖甲级、乙级+、乙级及丙级，能够为企业提供较为多样的租金和写字楼质量选择。中心商务区边缘的主要优势是距离CBD相对较近，同时整体租赁成本通常比核心商务区更容易控制。企业在办公面积、楼宇类型及商务条件方面也拥有更多选择。

根据Maison Office实际租赁咨询经验，该区域经常受到科技、服务、贸易企业以及需要扩大办公面积、同时希望保持与市中心便利连接的企业关注。

不过，同一区域内不同写字楼的质量可能存在较明显差异。企业在决策前应进一步比较楼龄、空调系统、电梯配置、停车容量、标准层使用效率、非办公时间空调费用及交付条件。

南部区域：标准层面积与项目规模优势

南部办公区域主要集中于原第七郡及阮文灵等南部发展走廊。

与胡志明市CBD相比，该区域不少办公项目拥有较大的开发用地，因此更容易提供大面积标准层、充足停车空间以及较完善的综合配套。这也是需要较大办公面积的企业经常将南部区域纳入考察范围的重要原因之一。

该区域租户类型较为多元，包括科技、贸易、制造、物流以及部分外商直接投资（Foreign Direct Investment，FDI）企业。

根据Maison Office未来供应数据，胡志明市南部仍属于2027至2028年预计新增办公项目的市场之一。这可能进一步增加租户选择，尤其适合需要较大标准层面积的企业。

对于企业而言，需要重点考虑员工居住分布以及前往中心城区的频率。如果员工主要集中于城市南部，或企业业务与工业园区、港口及物流体系联系紧密，南部区域在运营效率方面可能比胡志明市CBD更加适合。

机场区域：以高频出行为主要需求的办公市场

机场区域主要集中于新平及新山一国际机场周边，包括共和、长山、白藤、潘廷觉及阮文追等较成熟的办公道路。

新平区域的租户需求具有较明显的行业特点，主要来自物流、航空、进出口、科技，以及员工或合作伙伴经常需要乘坐飞机出行的企业。

区域内办公供应主要集中于乙级+、乙级及丙级写字楼，相比胡志明市CBD可为企业提供更多不同预算区间的选择。

不过，企业仍需根据具体写字楼评估高峰时段交通状况、停车容量及实际进出便利性。对于更重视机场连接，而并非必须靠近核心金融区的企业而言，机场区域具有较高的实用性。

东部区域：办公市场的长期扩展空间

东部区域的范围应理解为比守添更广，包括草田、守德、增仁富以及其他向东发展的城市走廊。

目前该区域的办公供应较胡志明市CBD及中心商务区边缘更加分散，但在开发用地、新住宅区连接、科技园区及东部主要交通走廊方面具有一定优势。

东部区域通常更适合科技、工程、**研究与开发（Research and Development，R&D）**企业，或需要大面积办公场所但无需进驻传统商业核心区的公司。

由于各子区域的发展成熟度存在差异，企业在选择具体写字楼前，应进一步评估员工居住位置、前往CBD的通勤时间、周边配套以及未来基础设施发展规划。

胡志明市办公市场正向多中心结构扩展

新增甲级办公供应正明显向胡志明市CBD以外区域扩展，而CBD与非CBD区域之间的市场吸纳能力目前差距相对有限。

根据Maison Office 2026年第二季度数据，胡志明市CBD新增甲级办公供应达到32,949平方米，而非CBD区域达到107,743平方米，超过CBD的3倍。

与此同时，胡志明市CBD甲级写字楼出租率仍保持在89.47%，非CBD区域则为88.39%。

这些数据反映出多个趋势正在同步发生：

• 胡志明市CBD继续发挥市场核心作用： 主要受益于较高的企业集中度、成熟的商业服务生态及区位优势。
• 非CBD新增供应持续增加： 尤其集中于拥有大面积标准层和较高运营标准的新建项目。
• 守添的重要性逐步提升： 受到新增甲级供应以及胡志明市国际金融中心发展方向的推动。
• 南部、机场及东部区域更多服务于特定办公需求： 企业选择通常取决于员工分布、所属行业及运营要求。

这一结构表明，胡志明市办公市场正逐步形成多个功能型办公区域共同发展的格局，而不再适合仅简单划分为CBD和非CBD。

企业应根据哪些标准选择办公区域？

办公选址应首先从企业实际运营需求出发。适合金融机构的办公地点，并不一定适合物流、科技企业，或员工主要分布于城市其他区域的公司。

Maison Office建议企业在缩小办公选址范围前，同时评估以下5类因素：

需要核心商务形象并经常接待客户的企业，可优先考察胡志明市CBD。需要大面积标准层或新一代办公资产的企业，可将搜索范围扩展至守添及其他非CBD区域。

当员工分布、供应链或特定运营需求成为主要决策因素时，机场区域、南部区域及东部区域可能更加合适。

Maison Office通过上述写字楼市场分区方式，帮助企业在比较具体写字楼之前先缩小办公选址范围。

不过，即使位于同一办公区域，不同项目的租金水平和供应质量也可能存在明显差异。因此，最终选址应根据实时空置面积、总体租赁成本、具体商务条件以及选址阶段的实地考察结果进行判断。

市场数据来源：Maison Office，更新至2026年第二季度。胡志明市国际金融中心的范围参考第323/2025/ND-CP号关于越南国际金融中心的法令。本文中的传统CBD与新CBD概念用于分析办公市场结构，不替代官方城市规划边界或行政区划。