胡志明市办公市场概览

2026年第一季度，胡志明市办公市场整体规模维持稳定，同时在供应结构及租赁需求方面出现明显变化。Maison Office基于超过1,700栋办公楼的数据统计显示，市场正逐步进入再平衡阶段，企业对于租赁成本、办公空间品质及运营灵活性的关注度持续提升。

市场规模接近800万平方米

截至2026年第一季度，胡志明市办公楼总供应量约为7,634,080平方米，覆盖全市约1,700个办公项目。与去年同期相比，市场供应量增长约5%，主要来自近阶段新增项目的投入运营。

按市场分级来看，甲级写字楼供应量约为994,746平方米（同比增长11.91%），乙级写字楼占据更大市场份额，约为2,266,866平方米（同比增长1%）。其余供应主要来自丙级及中小规模办公楼，显示市场结构仍以中端及大众型办公产品为主。

租金水平保持稳定，区域差异持续明显

2026年第一季度，胡志明市办公楼租金整体维持稳定。在核心商务区（CBD），甲级写字楼平均租金约为 48 USD/平方米/月，同比上涨约 1% YoY。

而在非核心区域，甲级写字楼平均租金约为 30.41 USD/平方米/月，明显低于CBD区域。这一租金差距也持续推动企业逐步向守添及第七郡等新兴办公区域转移。

对于乙级写字楼市场，平均租金约为 27.8 USD/平方米/月，同比小幅调整约 -1% YoY。该分级仍是最符合越南本土企业需求的办公产品类型，尤其受到中小型企业（SME）的广泛关注。

出租率受到新增供应影响

核心CBD区域出租率约为 88.57%，同比提升约 2个百分点，持续体现核心商务区在吸引重视区位与品牌形象企业方面的稳定优势。在新增供应相对有限的背景下，CBD市场吸纳能力仍保持较高水平。

而非CBD区域出租率维持在约 88.87%，同比小幅下降 -1% YoY。随着短期内新增供应持续进入市场，该区域正处于自然调整阶段，新项目仍需一定时间完成出租率爬升。

乙级写字楼市场出租率约为 86%，同比下降约 -2.9% YoY，显示租赁需求出现一定分化。部分企业租户正逐步升级办公环境，转向运营标准及办公品质更高的新建项目。

新增供应持续集中于甲级及CBD扩展区域

2026年新增办公楼供应仍主要集中于甲级写字楼市场，预计新增面积约为 140,692 平方米，其中CBD区域新增供应约 32,949 平方米。其余新增项目则主要分布于非核心区域，使外围市场新增供应提升至约 107,743 平方米，显示市场发展空间正明显向传统核心区外扩展。

从长期趋势来看，乙级写字楼未来新增供应预计约为 14,400 平方米，市场发展方向正逐步向高品质办公产品倾斜，以满足FDI企业及跨国集团日益增长的办公需求。

目前，新增供应最活跃区域主要集中于西贡坊，并由 The KROSS 等代表性项目带动核心区甲级办公品质升级。同时，大规模新增供应也持续向非CBD区域扩散，推动胡志明市办公市场逐步形成多核心发展格局。

市场迁移与结构重构趋势

当前办公市场的发展趋势，已不再是单纯由核心区向外围扩散，而是逐步转向多核心发展模式。企业在选址时，更加注重租赁成本、交通连接能力与办公空间品质之间的平衡。CBD区域仍保持品牌形象与商务地位优势，而非核心区域则逐渐成为企业扩张与优化运营成本的重要选择。

市场逐步向租户主导方向倾斜

随着新增供应持续增加，以及部分区域空置率维持在较高水平，市场正逐渐转向更有利于租户的阶段。业主方也开始在租金政策及租赁条件方面展现出更高灵活性，以维持出租率水平。

这也为企业在租赁谈判中创造更多机会，能够更有效地筛选符合长期发展战略的办公方案。

市场前景：竞争核心转向品质与办公体验

中期来看，胡志明市办公市场预计不会出现大规模供应爆发，而是逐步进入以资产品质与用户体验为核心的竞争阶段。绿色标准、智慧运营、空间灵活性及服务质量，将成为未来市场的重要竞争要素。

守添区域的发展，也被视为推动市场结构重塑的重要动力。未来，传统核心商务区仍将保持企业品牌与商务地位优势，而新兴商务区域则承担更多增长与扩展功能。

随着办公市场总供应量接近 800万平方米，2026年第一季度的胡志明市办公市场已明显进入结构重构阶段，企业在办公选址中将更加重视成本效率、空间品质及运营灵活性。

胡志明市甲级写字楼市场持续保持积极增长态势，总供应量达到 994,746 平方米，同比增长约 +11.91%。其中，CBD核心区域供应量约为 748,280 平方米，占整体甲级市场近 75%；非CBD区域供应量则达到 246,466 平方米。这一变化显示市场正进入新一轮供应扩张周期，尤其是守添与富美兴等非核心商务区域增长明显。

新增供应主要来自符合国际标准的新建项目，广泛融合绿色办公（LEED、WELL）、智慧楼宇（Smart Building）及ESG等概念。这些标准已逐渐成为FDI企业及跨国集团选择总部办公空间的重要考量因素。目前，约 73% 的甲级写字楼供应已属于绿色办公楼宇，其租金水平通常可较市场平均水平高出约 8% – 10%。

另一方面，新增供应增加也在短期内对市场出租率带来一定压力，特别是在新兴商务区域。但与此同时，这也成为企业重新优化办公策略的重要窗口期，使租户能够以更具竞争力的租赁条件，进入品质更高的办公楼宇。

根据Maison Office数据库及实际成交记录，目前甲级写字楼租赁需求仍主要由科技（ICT）、金融银行（FIRE）、制造业及咨询服务行业推动，其中FDI企业租户占整体成交比例超过 80%。The Hallmark（守添）、Cobi Tower（第七郡）及 Saigon Centre（第一郡）等代表性成交案例，也进一步反映出市场迁移趋势正日益明显——越来越多企业开始优先考虑运营成本更合理、基础设施更完善，并符合国际运营标准的新兴商务区域。

胡志明市乙级写字楼市场继续保持市场核心支柱地位，总供应量达到 2,266,866 平方米，同比增长约 +1%。这一增幅反映出，在新增供应未出现明显波动的背景下，乙级市场整体仍维持较高稳定性，租赁需求也持续保持平稳。

乙级办公楼供应主要分布于平盛郡、富润郡、新平郡及南部区域（第七郡）等地，这些区域在交通连接及企业通达性方面具备较明显优势。该分级办公产品通常能够提供更加灵活的面积选择，可满足不同企业类型需求，从中小企业（SME）到处于扩张阶段的成长型公司均具备较高适配性。

根据Maison Office数据统计，目前乙级写字楼主要吸引越南本土企业、中型科技公司、服务类企业及代表处租户。在企业日益重视运营成本优化的背景下，乙级办公楼凭借租赁成本与办公品质之间的平衡优势，持续成为市场中最具吸引力的办公选择之一。

2026年第一季度，胡志明市CBD区域甲级写字楼市场整体租金水平继续保持稳定，平均租金约为 48 USD/平方米/月，同比小幅上涨 +1% YoY。这一表现显示，高品质办公楼宇需求依然维持积极态势，尤其受到FDI企业及对企业形象、运营标准要求较高的大型企业持续青睐。

市场出租率达到 88.57%，同比提升约 2个百分点，表明即使在新增供应持续进入市场的情况下，CBD区域仍保持较强吸纳能力。预计2026年核心区将新增约 32,949 平方米 办公供应，主要来自高标准甲级项目。这些新增供应将在提升整体市场品质的同时，短期内尚不会形成明显供应过剩压力。

根据Maison Office市场观察，目前CBD甲级写字楼市场正逐步进入“深度竞争”阶段。开发商之间的竞争重点，已不再仅局限于区位优势，而是更加关注ESG、智慧楼宇（Smart Building）及办公体验等核心价值。

与此同时，CBD甲级办公楼总供应量目前已达到 748,280 平方米，核心区域依然保持市场中心地位；而新兴商务区的持续扩张，也正在为企业长期办公策略提供更加灵活的选择。

胡志明市非CBD区域甲级写字楼市场继续保持较强竞争力，平均租金约为 30.41 USD/平方米/月，同比小幅调整 -0.5% YoY。这一变化主要受到新增供应增加所带来的市场竞争影响，同时也进一步强化了守添及第七郡等新兴区域，相较传统CBD更具成本优势的市场定位。

市场出租率约为 88.87%，同比小幅下降 -1% YoY，显示市场正处于新增供应逐步消化阶段。预计2026年非CBD区域将新增约 107,743 平方米 甲级办公供应，占整体市场新增甲级供应的大部分份额。这也意味着，办公市场供应增长动力正明显向新兴城市区域转移。

根据Maison Office市场观察，目前非CBD区域办公需求仍持续增长，尤其受到需要大面积、高国际标准办公空间，同时希望优化租赁预算的企业青睐。

企业选择非核心区域，已不再单纯基于租赁成本考量，而是更加关注整体城市规划、交通基础设施连接能力以及未来扩张空间等长期因素。这一趋势，也进一步巩固了非CBD区域作为胡志明市办公市场新增长极的重要地位。

2026年第一季度，胡志明市乙级写字楼市场整体继续保持稳定，平均租金约为 27.8 USD/平方米/月，同比小幅调整 -1% YoY。这一变化显示，该分级市场租金整体基本维持平稳，企业在办公选址中，仍持续优先考虑成本效率与办公品质之间的平衡。

市场出租率维持在约 86%，同比下降 -2.9% YoY。这一调整主要反映出，在新增高品质甲级办公供应持续增加的背景下，部分租赁需求开始向更高标准办公楼转移。不过，从整体吸纳表现来看，乙级市场需求基础依然较为稳健，波动性也明显低于高端办公市场。

从长期趋势来看，乙级写字楼未来预计新增供应约为 14,400 平方米，显示该分级市场仍保持相对可控的发展节奏，并未出现快速扩张趋势。

根据Maison Office市场记录，目前乙级办公楼仍是中小企业（SME）、服务类企业及成长型公司的主流选择。同时，该分级也持续发挥市场“流动性缓冲层”的作用，在稳定胡志明市整体办公市场结构方面占据重要地位。

西贡坊在2026年继续保持新增办公楼供应核心地位，同时也是胡志明市现有行政与金融中心的重要核心区域。该区域新增供应主要来自高品质甲级写字楼项目，其中代表性项目 The KROSS 预计将为CBD市场新增约 32,949 平方米 办公面积，进一步提升市中心高端办公市场整体品质。

进入2027–2028年阶段后，市场新增供应增长动力预计将更加明显地向南部区域转移，尤其是新美坊（Phường Tân Mỹ）等区域，并由 Hong Phu Plaza、Millennial Tower 等项目带动发展。

与此同时，非CBD区域预计将新增约 107,743 平方米 办公供应，而整体甲级写字楼未来供应规模（pipeline）预计约为 140,692 平方米。这一数据也意味着，未来市场增长将更多来自新兴城市扩展区域，而不再仅集中于传统核心商务区。

这一变化反映出，胡志明市办公市场正逐步形成更加明显的多核心发展格局。其中，西贡坊继续保持企业品牌形象与商务地位核心作用，而新美坊则正逐渐成长为新的市场增长极，为企业未来长期办公策略提供更大的扩展空间与更多选择。

胡志明市办公市场正逐步形成多核心发展格局，传统CBD区域仍保持核心地位，而新增供应与租赁需求已开始向新兴增长区域转移。

合并前的胡志明市办公市场结构

这一阶段标志着市场由传统单核心模式，逐步转向多功能、多核心发展结构。守添、南西贡以及东部扩展走廊等区域，正逐渐与传统CBD并行发展。尽管第一郡与第三郡仍保持核心商务地位，但新增供应及租赁需求已开始明显向外围增长区域扩散。

传统CBD区域仍集中着市场中最高品质的甲级办公楼供应，并持续主导整体市场租金水平、运营标准及企业品牌形象。

该阶段CBD核心代表性写字楼包括：

在这一阶段，CBD区域的办公租赁需求主要仍围绕企业品牌形象、金融连接能力及商务区位价值展开，而不仅仅关注租赁成本。这也是核心区域租金长期明显高于城市其他区域的重要原因。

合并前办公供应分布结构

这一市场结构表明，在行政区合并前，胡志明市办公供应已不再完全集中于传统CBD，而是开始向多个功能增长区域扩散，并逐渐形成更加明显的多核心市场格局。

CBD扩展带逐步形成

随着传统核心区持续发展，平盛郡与富润郡逐渐演变为“CBD扩展区域”，并开始吸纳更多对大面积办公空间及更优租赁成本有需求的企业迁移。

这一阶段，阮友景、奠边府及阮文追等沿线区域的乙级办公楼市场增长尤为明显。

根据Maison Office 2024–2025年实际成交数据，这些区域办公租赁交易量持续增长，尤其受到科技、物流及专业服务类企业青睐。

合并前的守添：新一代CBD的形成

在行政区调整之前，守添已不再被视为第二郡的单纯扩展区域，而是逐渐被市场定位为未来新的办公商务中心。

守添最大的差异化优势，并不单纯体现在租金水平，而在于新一代办公供应品质，包括更大的单层面积、更强的ESG适配能力，以及更适合大型集团办公整合（consolidation）需求。

这也是其相较传统CBD最具结构性的竞争差异，因为旧CBD长期受到土地资源限制。

南西贡与第七郡办公增长极的崛起

与传统CBD主要由金融及专业服务行业驱动不同，第七郡办公需求更多来自企业实际运营需求，其增长动力主要来源于韩国FDI企业群体及制造业供应链企业。

区域代表性写字楼

这也进一步推动第七郡逐渐形成相对独立于传统CBD之外的办公市场体系。

从运营逻辑看合并前的市场结构

如果仅从市场数据角度来看，合并前的胡志明市办公市场实际上已形成“三层结构”：

这一点十分重要，因为许多市场分析通常认为“多核心结构”是在行政区合并后才出现的，但实际上，该市场格局在合并前便已逐步形成，只是当时尚未以新的行政单位重新定义。

合并前的办公租赁趋势已开始发生变化

在行政区合并之前，胡志明市办公租赁趋势实际上已逐渐从“优先核心区地址”转向更加重视“运营效率”。过去，企业通常更倾向于将总部设于第一郡或第三郡，以提升品牌认知度；但在合并前阶段，越来越多企业开始更加关注整体租赁成本、空间使用效率、楼宇运营品质以及办公体验。

这一趋势推动办公需求逐步向平盛郡、富润郡、第七郡及守添等非CBD区域扩散。这些区域在大面积办公空间、租金竞争力及高品质新增供应方面具备明显优势。

与此同时，绿色办公楼、租户配套设施以及灵活面积配置等因素，也开始对企业租赁决策产生更加明显影响。

从Maison Office角度来看，这一阶段标志着市场正由“基于区位的租赁模式”逐步转向“基于 workplace strategy（办公策略）”的租赁模式，并为后续多核心市场格局及租赁需求进一步迁移奠定基础。

Maison Office观点：合并前市场已进入结构转型阶段

如果进一步观察市场变化，合并前阶段并不仅仅是行政区调整前的过渡时期，而更像是胡志明市办公市场结构开始“转型换挡”的阶段。

这一变化最明显的体现，是传统CBD区域逐渐暴露出供应限制，而新增甲级办公项目则开始明显向守添及外围扩展区域转移。

与此同时，企业租赁需求也同步发生变化，企业开始从“优先核心地址”转向更加重视运营效率、楼宇品质及空间使用策略。

正是供应端与需求端同时发生迁移，才推动胡志明市办公市场在行政区合并之前，便已逐步形成多核心发展结构，而非在合并之后才突然出现。

从Maison Office角度来看，后续行政区划调整，更像是对市场结构进行重新定位与强化，而并非创造出一个全新的办公市场体系。

因此，在重新审视“合并前的胡志明市办公市场”时，真正重要的已不只是“核心中心位于哪里”，而是理解各办公增长极在行政区划变化之前，如何逐步形成分化与演变。

坊级行政区合并所带来的影响，已超越单纯行政调整层面，并正在改变胡志明市办公市场的区域划分、租金定价及市场吸纳逻辑。在2026年第一季度市场总供应量达到约 7.63百万平方米 的背景下，市场趋势已不再只是甲级办公楼增长，而是逐步转向以守添及非CBD区域为核心的多中心发展结构。

合并后的CBD结构重新定位

长期以来，胡志明市办公市场一直以高度集中模式运作，由第一郡及部分第三郡构成金融与商业核心区，并聚集市场大部分甲级办公楼供应。核心区长期维持全市最高租金水平与出租率，其形成基础主要来自中心区稀缺土地资源、FDI企业集中需求以及传统CBD的历史商务优势。

行政区合并后，这一市场结构并未消失，而是开始进一步扩展。“办公核心区”概念已不再局限于传统中心区域，而是逐渐转向多核心CBD模式。其中，西贡坊与槟城坊继续保持传统核心地位，而安庆坊则正逐步崛起为新的办公增长极。

这一变化，也使胡志明市办公市场结构逐渐向国际大型都市靠拢，即多个商务中心并存，而不再完全依赖单一核心CBD。

市场供应不仅在扩张，更正在重新分层

2026年第一季度数据显示，胡志明市办公市场总供应量达到约 7.63百万平方米，同比增长 5%。其中，甲级办公楼供应量达到 994,746 平方米，同比增长 11.91%；乙级办公楼供应量达到 2,266,866 平方米，同比增长 1%。

当前最值得关注的变化，是市场供应增长正明显向高品质资产倾斜。尤其是在核心CBD区域，甲级办公楼供应同比增长达到 13.16%，明显高于非CBD区域的 8.29%。

这些数据表明，市场不仅在规模上持续增长，同时也正在形成更加明显的资产分层结构。

核心CBD区域的甲级办公楼继续主导整体租金水平，而新兴扩展区域，特别是守添，则通过绿色标准、运营效率及高品质办公空间提升市场竞争力；与此同时，乙级办公楼市场则继续承担企业成本优化需求的重要角色。

正因为这种市场分层趋势，办公市场竞争逻辑也正在由“区位竞争”，逐步转向“资产品质与产品运营竞争”。

守添正从新增供应区转变为新的商务中心

行政区合并后，守添角色的变化成为市场最值得关注的趋势之一。过去，该区域更多被视为传统CBD的扩展区；而如今，守添正逐步被重新定位为全新的办公商务中心，其竞争优势已开始从“成本优势”转向“办公品质竞争”。

这一变化，在新一代甲级办公楼项目中体现得尤为明显，包括更大的单层面积、绿色建筑标准以及更高运营品质。

守添代表性写字楼项目

这些项目的出现，也表明守添已不再只是新增办公供应区域，而正逐步形成新的办公增长极，并持续吸引更多FDI、金融及科技类企业进驻。

租金定价逻辑正在发生变化

行政区合并后，市场最重要的变化之一，并不只是租金短期波动，而是整体租金定价逻辑正在被重新塑造。

过去，办公楼租金主要依赖核心区位价值；而如今，资产品质、运营效率、绿色标准以及交通基础设施连接能力，正逐渐成为新的核心定价因素。

这一变化，也解释了为何部分非CBD区域办公楼，尤其是守添项目，已能够维持与传统核心区相近的租金水平。市场定价逻辑，正逐步从“地址价值”转向“资产品质价值”，这也反映出办公市场租金形成机制正在发生结构性变化。

Maison Office观点

坊级行政区合并，并未创造出一个全新的办公市场，但正在重新塑造现有市场的价值版图。

如果过去的胡志明市办公市场主要由单一CBD核心驱动，那么新的市场周期正在逐步形成由多个商务中心共同推动增长的结构，同时，办公供应分层与租金体系重新定位也正变得愈发明显。

从Maison Office角度来看，当下正是企业重新审视办公区位策略的重要阶段。因为在新的市场周期中，企业竞争优势未必来自“最昂贵的地址”，而更可能来自于选择真正符合企业运营需求与长期发展战略的办公资产。