Vì sao doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm

Doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm đang trở thành xu hướng rõ nét khi chi phí thuê CBD tăng cao, hạ tầng khu vực ngoài trung tâm ngày càng hoàn thiện và nhu cầu tối ưu vận hành được đặt lên hàng đầu. Thay vì tập trung toàn bộ bộ máy tại khu lõi trung tâm, nhiều doanh nghiệp lựa chọn Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, TP. Thủ Đức hoặc các khu vực phát triển mới tại Hà Nội để có diện tích linh hoạt, chi phí hợp lý và khả năng mở rộng tốt hơn.

1. Văn phòng ngoài trung tâm là những khu vực nào?

Văn phòng ngoài trung tâm là các khu vực nằm ngoài lõi CBD truyền thống nhưng vẫn có khả năng kết nối thuận tiện đến trung tâm thành phố, sân bay, khu dân cư, khu công nghiệp hoặc các trục giao thông lớn.

Tại TP.HCM, khu CBD lõi thường tập trung chủ yếu tại Quận 1, trong khi các khu vực ngoài trung tâm và cận trung tâm có thể kể đến như Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Quận 7 và TP. Thủ Đức. Trong đó, Quận 3 được xem là khu vực cận CBD nhờ vị trí liền kề Quận 1, còn Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Quận 7 đang thu hút nhiều doanh nghiệp nhờ chi phí thuê hợp lý, hạ tầng cải thiện và nguồn cung văn phòng hạng B, hạng C khá phong phú.

Tại Hà Nội, văn phòng ngoài trung tâm thường là các khu vực nằm ngoài lõi Hoàn Kiếm, Ba Đình truyền thống, nổi bật như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên và một phần Tây Hồ. Những khu vực này phát triển mạnh nhờ hệ thống giao thông đô thị mở rộng, mật độ tòa nhà văn phòng hiện đại ngày càng tăng và khả năng đáp ứng tốt nhu cầu thuê của doanh nghiệp công nghệ, thương mại, giáo dục, logistics, startup và các công ty quy mô vừa.

2. Xu hướng doanh nghiệp dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Xu hướng doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm đang diễn ra rõ nét tại TP.HCM, đặc biệt trong bối cảnh chi phí thuê văn phòng khu CBD ngày càng cao. Theo dữ liệu Knight Frank Việt Nam, trong 10 năm qua, tổng diện tích hấp thụ ròng tại khu vực ngoài trung tâm đạt gần 200.000 m², cao hơn khoảng 50% so với khu trung tâm truyền thống. Điều này cho thấy nhu cầu thuê văn phòng Non CBD không còn là lựa chọn tạm thời, mà đã trở thành một phần trong chiến lược vận hành dài hạn của nhiều doanh nghiệp.

Thay vì tập trung toàn bộ bộ máy tại CBD, nhiều doanh nghiệp chuyển sang mô hình linh hoạt hơn: giữ văn phòng đại diện ở trung tâm để phục vụ thương hiệu và giao dịch, đồng thời bố trí các bộ phận vận hành, hành chính, công nghệ hoặc back-office tại Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, TP. Thủ Đức. Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuê, mở rộng không gian làm việc và nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.

3. Vì sao doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm

Doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm chủ yếu đến từ bài toán chi phí, nhu cầu mở rộng không gian làm việc, áp lực giao thông tại CBD và xu hướng tái cấu trúc mô hình vận hành theo hướng linh hoạt hơn.

3.1 Chi phí thuê văn phòng khu CBD ngày càng cao

Chi phí thuê văn phòng tại khu CBD, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng A, đang tạo áp lực lớn lên ngân sách vận hành của doanh nghiệp. Theo dữ liệu Knight Frank Việt Nam, giá thuê văn phòng ngoài trung tâm TP.HCM hiện khoảng 26 USD/m²/tháng, trong khi nhiều tòa nhà hạng A tại CBD đã vượt mốc 50 USD/m²/tháng. Khoảng chênh lệch này khiến doanh nghiệp, nhất là các đơn vị thuê diện tích lớn, bắt đầu cân nhắc chuyển văn phòng ra khu vực có chi phí hợp lý hơn.

>> Xem thêm: Chi phí thuê văn phòng gồm gì? Quy định & cách hạch toán

3.2 Doanh nghiệp cần diện tích sàn lớn & linh hoạt hơn

Khi quy mô nhân sự tăng hoặc mô hình vận hành thay đổi, doanh nghiệp cần mặt bằng có diện tích lớn, dễ chia layout và có khả năng mở rộng trong tương lai. Tuy nhiên, nguồn cung diện tích lớn tại khu trung tâm thường khan hiếm và giá thuê cao. Các khu vực ngoài trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7 hay TP. Thủ Đức có lợi thế hơn về quỹ sàn, phù hợp với doanh nghiệp công nghệ, logistics, sản xuất, back office và các bộ phận vận hành nội bộ.

3.3 Áp lực giao thông và bãi đậu xe khan hiếm tại trung tâm

Khu CBD thường có mật độ giao thông cao, dễ ùn tắc vào giờ cao điểm và hạn chế về bãi đậu xe cho nhân sự, khách hàng, đối tác. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm đi làm, thời gian di chuyển và hiệu quả vận hành hằng ngày của doanh nghiệp. Trong khi đó, nhiều tòa nhà văn phòng ngoài trung tâm có khả năng tiếp cận thuận tiện hơn, bãi xe rộng hơn và phù hợp với các doanh nghiệp có lượng nhân sự đông hoặc nhu cầu tiếp nhận khách thường xuyên.

3.4 Hạ tầng giao thông ngoài trung tâm ngày càng hoàn thiện

Sự phát triển của các trục giao thông lớn, cầu đường liên quận và khu đô thị mới đang rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm và khu vực ngoài CBD. Các tuyến như Điện Biên Phủ, Nguyễn Văn Trỗi, Cộng Hòa, Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Văn Linh, Xa Lộ Hà Nội hay Võ Văn Kiệt giúp doanh nghiệp kết nối nhanh hơn đến trung tâm, sân bay, cảng, khu công nghiệp và các khu dân cư lớn.

3.5 Thay đổi mô hình làm việc sau đại dịch

Sau đại dịch, nhiều doanh nghiệp chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt, kết hợp giữa làm việc tại văn phòng, làm việc từ xa và bố trí nhân sự theo từng nhóm chức năng. Điều này khiến văn phòng không còn bắt buộc phải tập trung toàn bộ bộ máy tại khu CBD. Thay vào đó, doanh nghiệp có thể duy trì văn phòng đại diện ở trung tâm và bố trí các bộ phận vận hành, hành chính, công nghệ hoặc hỗ trợ khách hàng tại khu vực ngoài trung tâm để tối ưu hiệu quả sử dụng không gian.

3.6 Nhu cầu tối ưu chi phí và vận hành dài hạn

Việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm không chỉ là giải pháp cắt giảm chi phí ngắn hạn, mà còn là chiến lược tối ưu vận hành dài hạn. Doanh nghiệp có thể giảm áp lực chi phí thuê cố định, mở rộng không gian làm việc, cải thiện trải nghiệm nhân sự và phân bổ ngân sách hiệu quả hơn cho công nghệ, nhân sự, marketing hoặc phát triển kinh doanh.

4. Nhóm doanh nghiệp phù hợp chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm

Không phải doanh nghiệp nào cũng cần đặt văn phòng tại CBD, đặc biệt khi chi phí thuê trung tâm ngày càng cao và mô hình vận hành đã linh hoạt hơn trước. Với những doanh nghiệp cần tối ưu ngân sách, mở rộng diện tích, bố trí nhiều nhân sự hoặc tách bộ phận vận hành khỏi văn phòng đại diện, các khu vực ngoài trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, Tân Phú hay TP. Thủ Đức là lựa chọn phù hợp hơn trong dài hạn.

Nhóm doanh nghiệp phù hợp nhất gồm các công ty công nghệ, logistics, thương mại điện tử, sản xuất, dịch vụ chuyên nghiệp, back office, trung tâm chăm sóc khách hàng và các doanh nghiệp có quy mô nhân sự lớn. Đây là những mô hình thường cần diện tích sàn rộng, bãi đậu xe thuận tiện, chi phí thuê hợp lý và khả năng mở rộng linh hoạt, thay vì chỉ ưu tiên địa chỉ trung tâm.

Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn đa quốc gia hoặc doanh nghiệp FDI cũng có thể áp dụng mô hình phân tán: giữ văn phòng đại diện tại CBD để phục vụ hình ảnh thương hiệu, giao dịch và tiếp khách; đồng thời chuyển các bộ phận hành chính, vận hành, kỹ thuật hoặc hỗ trợ nội bộ ra ngoài trung tâm. Cách tổ chức này giúp doanh nghiệp cân bằng giữa yếu tố thương hiệu và hiệu quả vận hành, đồng thời giảm áp lực chi phí thuê cố định trong bối cảnh thị trường văn phòng ngày càng cạnh tranh.

5. Lợi ích khi doanh thuê văn phòng ngoài trung tâm

Thuê văn phòng ngoài trung tâm đang trở thành lựa chọn phù hợp với nhiều doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí, mở rộng không gian làm việc và nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn. So với khu CBD, các khu vực Non CBD như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, Tân Phú hay TP. Thủ Đức mang lại nhiều lợi ích thực tế:

• Tối ưu chi phí thuê: Giá thuê ngoài trung tâm thường thấp hơn CBD, giúp doanh nghiệp giảm chi phí cố định và có thêm ngân sách cho nhân sự, công nghệ, marketing.
• Dễ mở rộng diện tích: Nguồn cung mặt bằng đa dạng, phù hợp với doanh nghiệp cần tăng quy mô nhân sự hoặc bố trí nhiều phòng ban.
• Không gian linh hoạt hơn: Doanh nghiệp dễ thiết kế layout theo nhu cầu vận hành như không gian mở, phòng họp, khu làm việc nhóm hoặc back office.
• Bãi đậu xe thuận tiện: Nhiều tòa nhà ngoài trung tâm có bãi xe rộng hơn, giúp nhân viên, khách hàng và đối tác tiếp cận dễ dàng.
• Giảm áp lực di chuyển: Vị trí gần khu dân cư hoặc trục giao thông lớn giúp rút ngắn thời gian đi làm và cải thiện trải nghiệm nhân sự.
• Kết nối nhiều khu vực kinh tế: Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, TP. Thủ Đức có khả năng kết nối tốt đến trung tâm, sân bay, cảng và khu công nghiệp.
• Phù hợp mô hình vận hành phân tán: Doanh nghiệp có thể giữ văn phòng đại diện tại CBD và đặt bộ phận vận hành, hành chính, công nghệ ở ngoài trung tâm.
• Tăng khả năng phát triển dài hạn: Chi phí hợp lý và mặt bằng linh hoạt giúp doanh nghiệp chủ động mở rộng khi quy mô nhân sự hoặc hoạt động kinh doanh tăng trưởng.

6. Các khu vực ngoài trung tâm có tiềm năng phát triển nhanh

Các khu vực ngoài trung tâm đang phát triển nhanh nhờ giá thuê hợp lý hơn CBD, nguồn cung văn phòng đa dạng, hạ tầng kết nối tốt và phù hợp với doanh nghiệp cần tối ưu chi phí vận hành.

6.1 Top các khu vực ngoài trung tâm tại TPHCM

Tại TP.HCM, các khu vực ngoài trung tâm có tiềm năng phát triển nhanh gồm Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, Tân Phú và TP. Thủ Đức. Trong đó, Bình Thạnh có lợi thế cận Quận 1, kết nối nhanh TP. Thủ Đức; Phú Nhuận và Tân Bình nổi bật nhờ gần sân bay Tân Sơn Nhất, phù hợp với doanh nghiệp logistics, thương mại, xuất nhập khẩu và văn phòng đại diện.

Bên cạnh đó, Quận 7 và TP. Thủ Đức đang thu hút nhiều doanh nghiệp nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng đô thị phát triển và nguồn cung văn phòng hiện đại. Quận 7 phù hợp với doanh nghiệp FDI, công nghệ, thương mại; trong khi TP. Thủ Đức có tiềm năng trở thành trung tâm văn phòng mới gắn với tài chính, công nghệ và dịch vụ cao cấp.

6.2 Top các khu vực ngoài trung tâm tại Hà Nội

Tại Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm có tiềm năng phát triển nhanh gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên và một phần Tây Hồ. Trong đó, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm nổi bật nhờ nguồn cung văn phòng lớn, nhiều tòa nhà hạng A, hạng B, hệ sinh thái công nghệ phát triển và kết nối tốt đến các trục Phạm Hùng, Duy Tân, Xuân Thủy, Mễ Trì.

Thanh Xuân, Hà Đông và Long Biên phù hợp với doanh nghiệp cần chi phí thuê cạnh tranh, mặt bằng đa dạng và khả năng kết nối thuận tiện đến khu phía Tây hoặc trung tâm Hà Nội. Trong khi đó, Tây Hồ phù hợp với văn phòng đại diện, tổ chức quốc tế, doanh nghiệp dịch vụ, giáo dục và tư vấn cần môi trường làm việc thoáng, hình ảnh chuyên nghiệp.

7. Lưu ý khi doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm

Việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm có thể giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí và mở rộng không gian làm việc, nhưng quyết định này cần được đánh giá kỹ trên nhiều yếu tố vận hành. Doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào giá thuê thấp hơn CBD, mà cần xem xét tổng chi phí, khả năng kết nối, trải nghiệm nhân sự và mức độ phù hợp với khách hàng, đối tác.

• Tính toán tổng chi phí thuê: Doanh nghiệp cần xem xét thêm phí quản lý, VAT, gửi xe, phí ngoài giờ, chi phí hoàn thiện nội thất, di dời và hoàn trả mặt bằng văn phòng, thay vì chỉ so sánh đơn giá thuê/m².
• Đánh giá khả năng di chuyển của nhân sự: Vị trí mới nên thuận tiện với nơi ở, thói quen di chuyển và phương tiện đi làm của phần lớn nhân viên để tránh ảnh hưởng đến hiệu suất làm việc.
• Xem xét sự thuận tiện cho khách hàng, đối tác: Nếu thường xuyên tiếp khách hoặc tổ chức họp trực tiếp, doanh nghiệp nên chọn tòa nhà dễ tìm, dễ tiếp cận và có hình ảnh chuyên nghiệp.
• Kiểm tra chất lượng tòa nhà: Cần đánh giá thang máy, điều hòa, PCCC, bãi xe, an ninh, internet, máy phát điện và dịch vụ quản lý để đảm bảo vận hành ổn định.
• Cân nhắc khả năng mở rộng: Doanh nghiệp có kế hoạch tăng nhân sự nên ưu tiên tòa nhà có diện tích linh hoạt, tránh phải chuyển văn phòng nhiều lần trong thời gian ngắn.
• Đánh giá tác động đến thương hiệu: Vị trí ngoài trung tâm vẫn cần phù hợp với định vị doanh nghiệp. Một số ngành như tài chính, luật, tư vấn có thể cân nhắc giữ văn phòng đại diện tại CBD.
• Lựa chọn thời điểm chuyển phù hợp: Nên lập kế hoạch trước khi hết hạn hợp đồng vài tháng để có thời gian khảo sát, đàm phán, thiết kế, thi công và bàn giao mặt bằng.

8. Maison Office tư vấn doanh nghiệp lựa chọn văn phòng chuyên nghiệp

Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét, doanh nghiệp cần một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm thị trường để đánh giá đúng giữa phương án thuê văn phòng CBD, cận CBD và ngoài trung tâm. Maison Office hỗ trợ doanh nghiệp phân tích nhu cầu thuê dựa trên ngân sách, quy mô nhân sự, ngành nghề, vị trí khách hàng, kế hoạch mở rộng và mô hình vận hành thực tế.

Với hệ thống dữ liệu văn phòng cho thuê tại TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, Maison Office giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian tìm kiếm, so sánh nhiều tòa nhà phù hợp và nắm rõ các chi phí cần lưu ý như giá thuê, phí quản lý, VAT, phí gửi xe, phí ngoài giờ, chi phí hoàn thiện nội thất và điều kiện hợp đồng. Đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp đưa ra quyết định thuê văn phòng hiệu quả, tránh chọn mặt bằng chỉ dựa trên đơn giá thuê ban đầu.

Bên cạnh việc đề xuất danh sách tòa nhà, Maison Office còn hỗ trợ doanh nghiệp khảo sát thực tế, phân tích ưu nhược điểm từng vị trí, tư vấn đàm phán giá thuê và các điều khoản quan trọng trong hợp đồng. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể lựa chọn văn phòng phù hợp với chiến lược vận hành dài hạn, tối ưu chi phí và đảm bảo hình ảnh chuyên nghiệp khi làm việc với nhân sự, khách hàng và đối tác.

Doanh nghiệp đang cân nhắc chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm hoặc tìm kiếm mặt bằng phù hợp tại TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng có thể liên hệ Maison Office để được tư vấn phương án thuê văn phòng phù hợp với ngân sách, quy mô và định hướng phát triển.

9. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

9.1 Văn phòng ngoài trung tâm có phù hợp doanh nghiệp lớn không?

Có. Nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, logistics, sản xuất và dịch vụ chuyên nghiệp, đang ưu tiên văn phòng ngoài trung tâm do cần diện tích rộng, chi phí hợp lý và khả năng mở rộng linh hoạt.

9.2 Doanh nghiệp có nên giữ văn phòng đại diện tại CBD không?

Nếu doanh nghiệp cần hình ảnh thương hiệu, thường xuyên gặp đối tác hoặc hoạt động trong lĩnh vực tài chính, luật, tư vấn, việc giữ văn phòng đại diện tại CBD vẫn có giá trị. Tuy nhiên, các bộ phận vận hành có thể đặt tại khu ngoài trung tâm để tối ưu chi phí.

9.3 Văn phòng ngoài trung tâm khác gì so với văn phòng vùng ven?

Văn phòng ngoài trung tâm thường chỉ các khu vực nằm ngoài CBD nhưng vẫn có kết nối tốt với trung tâm, như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7 hoặc TP Thủ Đức. Trong khi đó, “vùng ven” có thể mang nghĩa rộng hơn, bao gồm cả các khu vực xa lõi đô thị hoặc khu giáp ranh.

Bùi Đức Huy

Deputy Director at Maison Office

Với hơn 7 năm kinh nghiệm tư vấn, phân tích thị trường và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.