Nên Thuê Tòa Nhà Nguyên Căn Hay Văn Phòng Trong Cao Ốc?

Khi tìm địa điểm đặt trụ sở, doanh nghiệp thường cân nhắc giữa thuê tòa nhà nguyên căn và thuê văn phòng trong cao ốc. Tòa nhà nguyên căn phù hợp với nhu cầu sử dụng không gian độc lập, chủ động bố trí phòng ban và xây dựng nhận diện riêng. Trong khi đó, văn phòng cao ốc đáp ứng nhu cầu thuê diện tích linh hoạt, tận dụng hạ tầng và dịch vụ quản lý sẵn có. Vậy đâu là phương án phù hợp với quy mô, ngân sách và định hướng phát triển của doanh nghiệp?

1. Tòa nhà nguyên căn & văn phòng trong cao ốc là gì?

Tòa nhà nguyên căn và văn phòng trong cao ốc là hai hình thức cho thuê bất động sản phổ biến phục vụ cho hoạt động kinh doanh và làm việc, nhưng có cấu trúc, cách vận hành và đối tượng sử dụng khác nhau

1.1 Thuê tòa nhà nguyên căn là gì?

Thuê tòa nhà nguyên căn là hình thức doanh nghiệp thuê toàn bộ diện tích sử dụng của một công trình độc lập để làm văn phòng, trụ sở hoặc kết hợp các hoạt động kinh doanh phù hợp với công năng được phép của bất động sản. Thay vì chỉ sử dụng một phần mặt bằng, bên thuê được quyền khai thác các khu vực thuộc phạm vi hợp đồng từ tầng trệt đến các tầng phía trên.

Thuê nguyên căn thường gặp ở các tòa nhà văn phòng độc lập, tòa nhà có quy mô vừa và nhỏ hoặc công trình được thiết kế để khai thác thương mại. Quy mô có thể bao gồm nhiều tầng nổi, tầng hầm hoặc khu vực đỗ xe riêng, tùy theo thiết kế và hiện trạng từng tòa nhà.

Một số đặc điểm của mô hình thuê tòa nhà nguyên căn gồm:

• Phạm vi sử dụng: Doanh nghiệp thuê toàn bộ công trình, bao gồm các tầng làm việc và những khu vực phụ trợ được bàn giao theo hợp đồng.
• Quy mô mặt bằng: Tổng diện tích khai thác được hình thành từ diện tích các tầng, khu vực chức năng và tiện ích đi kèm.
• Bố trí không gian: Có thể phân chia từng tầng thành các khu vực như lễ tân, phòng điều hành, phòng họp, không gian làm việc, khu pantry và khu vực lưu trữ.
• Nhận diện thương hiệu: Chủ động hơn trong việc bố trí logo, bảng hiệu và thiết kế không gian theo nhận diện doanh nghiệp, trong phạm vi được chủ nhà chấp thuận và phù hợp quy định.
• Quản lý vận hành: Doanh nghiệp có thể tự tổ chức hoặc thuê đơn vị quản lý riêng cho các hoạt động như bảo vệ, vệ sinh, bảo trì và kiểm soát ra vào.

Ưu điểm của thuê tòa nhà nguyên căn là khả năng chủ động khai thác toàn bộ không gian theo cơ cấu tổ chức và đặc thù hoạt động. Doanh nghiệp có thể bố trí các phòng ban theo từng tầng, kiểm soát khu vực tiếp khách và xây dựng quy trình vận hành phù hợp với nhu cầu nội bộ.

Tuy nhiên, thuê nguyên căn cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ khả năng khai thác diện tích, ngân sách đầu tư ban đầu và nguồn lực quản lý. Những công trình có thang máy, hệ thống điều hòa, PCCC hoặc bãi đỗ xe cần được kiểm tra về hiện trạng, công suất và trách nhiệm bảo trì trước khi ký hợp đồng.

>> Xem ngay: Danh sách các tòa nhà nguyên căn cho thuê tại TPHCM  

1.2 Thuê văn phòng trong cao ốc là gì?

Thuê văn phòng trong cao ốc là hình thức doanh nghiệp thuê một phần diện tích sàn thuộc các tòa nhà được quy hoạch và khai thác với chức năng văn phòng. Các cao ốc thường có nhiều tầng làm việc, hệ thống kỹ thuật dùng chung và được phân chia diện tích cho nhiều khách thuê.

Tùy theo nhu cầu sử dụng, doanh nghiệp có thể lựa chọn một phần sàn, thuê nguyên sàn hoặc thuê nhiều tầng trong cùng một tòa nhà. Nguồn cung được phân chia theo các phân khúc văn phòng hạng A, B và C, với sự khác biệt về vị trí, chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật, tiện ích và dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà.

Các đặc điểm phổ biến của mô hình thuê văn phòng trong cao ốc gồm:

• Diện tích thuê linh hoạt: Doanh nghiệp có thể lựa chọn mặt bằng theo diện tích cần sử dụng, từ một phần sàn đến toàn bộ sàn hoặc nhiều tầng liền kề.
• Hạ tầng kỹ thuật: Thường được trang bị hệ thống thang máy, điều hòa, điện dự phòng, PCCC và các hạng mục kỹ thuật phục vụ hoạt động văn phòng.
• Tiện ích chung: Có thể bao gồm sảnh lễ tân, khu vực đón tiếp khách, tầng hầm đỗ xe, khu vệ sinh và các tiện ích phục vụ người làm việc tại tòa nhà.
• Quản lý vận hành: Thường có ban quản lý hoặc đơn vị vận hành phụ trách an ninh, vệ sinh khu vực chung, bảo trì hệ thống kỹ thuật và điều phối hoạt động của tòa nhà.
• Quy định sử dụng: Khách thuê cần tuân thủ nội quy về thời gian hoạt động, thi công nội thất, lắp đặt bảng hiệu, sử dụng thang máy và các khu vực tiện ích chung.

So với thuê nguyên căn, văn phòng trong cao ốc giúp doanh nghiệp lựa chọn diện tích sát với nhu cầu hiện tại và giảm bớt công việc quản lý các khu vực dùng chung. Đây là phương án phù hợp với những đơn vị muốn tập trung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh, đồng thời sử dụng môi trường làm việc có hạ tầng và dịch vụ vận hành sẵn có.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cần xem xét kỹ phí dịch vụ, chính sách sử dụng điều hòa ngoài giờ, phí gửi xe và các quy định của ban quản lý. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách thuê và mức độ chủ động trong quá trình sử dụng văn phòng.

>> Tham khảo ngay:

• Danh sách các tòa nhà cho thuê văn phòng TPHCM
• Danh sách các tòa nhà cho thuê văn phòng Hà Nội
• Danh sách các tòa nhà cho thuê văn phòng Đà Nẵng 

2. So sánh thuê tòa nhà nguyên căn và văn phòng trong cao ốc

Thuê tòa nhà nguyên căn và thuê văn phòng trong cao ốc có sự khác biệt về phạm vi sử dụng, chi phí, khả năng kiểm soát không gian và trách nhiệm vận hành. Mô hình nguyên căn cho phép doanh nghiệp chủ động hơn trong việc khai thác công trình và tổ chức hoạt động nội bộ. Trong khi đó, văn phòng cao ốc có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật, tiện ích chung và dịch vụ quản lý vận hành.

Dưới đây là bảng so sánh hai loại hình theo những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn mặt bằng làm việc:

Những khác biệt cốt lõi doanh nghiệp cần cân nhắc:

• Về mức độ chủ động và vận hành: Thuê nguyên căn giúp doanh nghiệp chủ động bố trí phòng ban, thiết kế và kiểm soát hoạt động. Đổi lại, cần tự tổ chức an ninh, vệ sinh và bảo trì hệ thống kỹ thuật.
• Về tiện ích và hạ tầng: Cao ốc thường có sẵn thang máy, điều hòa, máy phát điện, PCCC và bãi đỗ xe. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải tuân thủ nội quy và các khoản phí ngoài giờ.
• Về hiệu quả chi phí: Cần so sánh tổng chi phí sử dụng mặt bằng (Total Occupancy Cost), bao gồm tiền thuê, CAPEX, OPEX, phí dịch vụ và các khoản phát sinh.

Việc lựa chọn giữa hai mô hình phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng quản lý và ngân sách của doanh nghiệp. Đặc biệt, mức giá thuê ban đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế trong suốt thời hạn hợp đồng. Vì vậy, cần phân tích cụ thể các khoản đầu tư và vận hành để xác định phương án thuê có hiệu quả tài chính hơn.

3. Thuê tòa nhà nguyên căn hay văn phòng trong cao ốc tiết kiệm hơn?

Để xác định phương án nào tiết kiệm hơn, doanh nghiệp cần xem xét 3 nhóm chi phí chính: tiền thuê mặt bằng, chi phí vận hành hàng tháng (OPEX) và chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX). Thuê nguyên căn có thể có đơn giá/m² cạnh tranh hơn nhưng phát sinh thêm ngân sách quản lý toàn bộ công trình. Ngược lại, thuê cao ốc thường có phí dịch vụ và các khoản phụ thu nhưng giúp doanh nghiệp giảm bớt trách nhiệm vận hành khu vực chung.

3.1 Cấu trúc chi phí của từng mô hình

Cấu trúc chi phí của thuê tòa nhà nguyên căn

Thuê tòa nhà nguyên căn đơn giá thuê có thể cạnh tranh nhưng cần tính thêm chi phí vận hành:

• Chi phí thuê cố định: Tiền thuê được tính theo tổng diện tích công trình hoặc thỏa thuận trọn gói. Một số tòa nhà nguyên căn có đơn giá/m² thấp hơn cao ốc cùng khu vực, nhưng mức chênh lệch phụ thuộc vị trí, chất lượng xây dựng và hiện trạng bàn giao.
• Chi phí vận hành (OPEX): Doanh nghiệp cần dự trù ngân sách cho các hạng mục:
  • Bảo vệ, kiểm soát an ninh và vệ sinh.
  • Điện, nước, điều hòa và thu gom rác thải.
  • Bảo trì thang máy, máy phát điện và hệ thống kỹ thuật theo trách nhiệm hợp đồng.
  • Kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống PCCC theo quy định và phạm vi trách nhiệm của các bên.
• Chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX): Có thể phát sinh lớn nếu công trình cần cải tạo phần thô, nâng cấp điện nước, thi công nội thất, lắp đặt camera và hệ thống kiểm soát ra vào.

>> Xem ngay: Các khoản chi phí thuê tòa nhà nguyên căn cần dự trù

Cấu trúc chi phí của thuê văn phòng trong cao ốc

Thuê văn phòng trong cao ốc có phí dịch vụ nhưng giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng quản lý công trình:

• Chi phí thuê cố định: Tính theo diện tích thuê và đơn giá USD/m²/tháng. Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp thường phải thanh toán phí dịch vụ quản lý theo chính sách của tòa nhà.
• Chi phí vận hành (OPEX): Phí dịch vụ thường bao gồm các hạng mục quản lý khu vực chung như an ninh, vệ sinh và bảo trì hệ thống chung. Doanh nghiệp vẫn cần dự trù:
  • Điện, nước và điều hòa trong diện tích thuê.
  • Phí gửi xe máy, ô tô.
  • Phí sử dụng điều hòa hoặc thang máy ngoài giờ nếu có.
  • Chi phí vệ sinh, bảo trì và vận hành riêng bên trong văn phòng.
• Chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX): Có thể thấp hơn nếu mặt bằng đã hoàn thiện các hạng mục cơ bản. Tuy nhiên, sàn bàn giao thô hoặc cần thiết kế thi công nội thất văn phòng riêng vẫn có thể phát sinh ngân sách đáng kể.

>> Xem ngay: Chi phí thuê văn phòng gồm gì? Quy định & cách hạch toán

3.2 Khi nào thuê nguyên căn & văn phòng trong cao ốc tiết kiệm hơn

Thuê tòa nhà nguyên căn có lợi thế về chi phí khi: 

• Khai thác phần lớn diện tích: Doanh nghiệp sử dụng hiệu quả các tầng, hạn chế tình trạng thuê nhưng bỏ trống nhiều diện tích.
• Hoạt động ngoài giờ thường xuyên: Phù hợp với doanh nghiệp có lịch làm việc theo ca hoặc cần vận hành kéo dài, đặc biệt khi phương án thuê cao ốc phát sinh phí ngoài giờ.
• Có nguồn lực quản lý vận hành: Doanh nghiệp có thể tự tổ chức hoặc thuê dịch vụ bảo vệ, vệ sinh và kỹ thuật với ngân sách phù hợp.
• Có kế hoạch thuê dài hạn: Thời gian sử dụng ổn định giúp phân bổ chi phí cải tạo và đầu tư ban đầu trong nhiều năm.

Thuê văn phòng trong cao ốc có lợi thế về chi phí khi: 

• Nhu cầu diện tích vừa phải: Doanh nghiệp chỉ cần thuê một phần sàn hoặc một tầng, tránh phải cam kết ngân sách cho toàn bộ công trình.
• Hạn chế ngân sách đầu tư ban đầu: Có thể lựa chọn mặt bằng đã hoàn thiện hạ tầng và nội thất cơ bản để giảm chi phí triển khai.
• Không muốn tự quản lý công trình: Doanh nghiệp tận dụng dịch vụ an ninh, vệ sinh và bảo trì khu vực chung, giảm nhu cầu tổ chức nhân sự vận hành riêng.
• Ưu tiên vị trí và hạ tầng: Có thể lựa chọn cao ốc tại khu vực trung tâm với diện tích phù hợp thay vì thuê toàn bộ một công trình có quy mô lớn hơn nhu cầu.

3.3 Cách tính tổng chi phí sử dụng mặt bằng

Để so sánh chính xác, doanh nghiệp nên quy đổi toàn bộ chi phí về cùng kỳ hạn, chẳng hạn theo tháng hoặc năm, thay vì chỉ đối chiếu đơn giá thuê.

Tổng chi phí sử dụng mặt bằng/tháng = Tiền thuê + Phí dịch vụ + Chi phí điện nước và điều hòa + Chi phí vận hành riêng + Phí ngoài giờ và gửi xe + Chi phí CAPEX phân bổ.

Trong đó:

• CAPEX: Chi phí cải tạo, thi công nội thất và đầu tư thiết bị ban đầu, được phân bổ theo thời gian sử dụng dự kiến.
• OPEX: Chi phí vận hành định kỳ như bảo vệ, vệ sinh, bảo trì và các khoản dịch vụ liên quan.
• Phí dịch vụ: Các khoản thanh toán cho đơn vị quản lý cao ốc theo phạm vi dịch vụ trong hợp đồng.

Doanh nghiệp nên lập bảng dự toán dòng tiền cho toàn bộ thời hạn thuê, tối thiểu so sánh tổng ngân sách 3 năm giữa hai phương án có diện tích sử dụng, vị trí và điều kiện thuê tương đương.

4. Doanh nghiệp nào phù hợp với từng loại hình thuê?

Việc lựa chọn giữa tòa nhà nguyên căn và văn phòng trong cao ốc phụ thuộc vào quy mô nhân sự, ngân sách và đặc thù vận hành của doanh nghiệp. Trong khi thuê nguyên căn phù hợp với nhu cầu sử dụng không gian độc lập, văn phòng cao ốc thường đáp ứng tốt các doanh nghiệp cần diện tích linh hoạt và hạ tầng quản lý sẵn có.

4.1 Lựa chọn hình thức thuê theo quy mô nhân sự

Quy mô nhân sự ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích thuê, cách bố trí mặt bằng và chi phí vận hành. Doanh nghiệp có thể tham khảo các nhóm sau để xác định phương án phù hợp:

• Dưới 50 nhân sự: Ưu tiên văn phòng trong cao ốc hạng B, C hoặc văn phòng trọn gói (Serviced Office). Nhu cầu diện tích thường không quá lớn, việc thuê một phần sàn giúp hạn chế chi phí cho những khu vực phụ trợ và bộ máy quản lý riêng.
• Từ 50 – 200 nhân sự: Có thể cân nhắc cả hai mô hình. Văn phòng trong cao ốc phù hợp khi doanh nghiệp cần vị trí trung tâm, hạ tầng đồng bộ và bộ máy vận hành tinh gọn. Tòa nhà nguyên căn phù hợp khi cần không gian riêng, hoạt động ngoài giờ hoặc có khả năng khai thác hiệu quả phần lớn diện tích công trình.
• Trên 200 nhân sự: Nên khảo sát tòa nhà nguyên căn hoặc phương án thuê nhiều sàn liền kề trong cao ốc. Quy mô này thường phát sinh nhu cầu phân chia nhiều phòng ban, phòng họp và khu chức năng riêng. Việc lựa chọn cần dựa trên diện tích sàn, khả năng bố trí nhân sự và tổng chi phí sử dụng thay vì chỉ căn cứ vào số lượng nhân viên.

4.2 Lựa chọn theo ngành nghề và đặc thù hoạt động

Tính chất công việc, tần suất tiếp khách, yêu cầu bảo mật và thời gian hoạt động là những yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn mặt bằng của từng ngành nghề.

Nhóm doanh nghiệp nên cân nhắc thuê tòa nhà nguyên căn

• Công ty công nghệ (IT/Software), E-commerce, Creative Agency và Media:
  • Đặc thù: Đội ngũ làm việc theo dự án, thường xuyên tăng ca hoặc cần không gian sáng tạo riêng.
  • Lý do lựa chọn: Chủ động bố trí khu làm việc, phòng họp, studio và kiểm soát thời gian hoạt động theo nhu cầu, hạn chế phụ thuộc vào quy định vận hành chung của cao ốc.
• Doanh nghiệp kết hợp nhiều chức năng (Showroom + Văn phòng):
  • Đặc thù: Thẩm mỹ viện, trung tâm đào tạo, showroom thời trang, nội thất hoặc doanh nghiệp cần khu vực giao dịch trực tiếp.
  • Lý do lựa chọn: Có thể bố trí tầng trệt làm khu vực đón khách, trưng bày sản phẩm và sử dụng các tầng trên cho hoạt động văn phòng, điều hành.
• Doanh nghiệp có yêu cầu cao về tính riêng tư và bảo mật:
  • Đặc thù: Đơn vị nghiên cứu, phát triển sản phẩm, sản xuất nội dung hoặc quản lý dữ liệu nội bộ.
  • Lý do lựa chọn: Chủ động kiểm soát người ra vào, phân vùng chức năng và triển khai hệ thống an ninh riêng.

Nhóm doanh nghiệp nên cân nhắc thuê văn phòng trong cao ốc

• Tài chính, ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty luật và tư vấn:
  • Đặc thù: Thường xuyên tiếp đón khách hàng, đối tác và cần địa chỉ giao dịch tại khu vực thương mại.
  • Lý do lựa chọn: Cao ốc hạng A, B thường có sảnh đón tiếp, hệ thống an ninh và hạ tầng văn phòng đồng bộ, phù hợp với yêu cầu về hình ảnh và hoạt động giao dịch.
• Công ty Logistics và tập đoàn đa quốc gia:
  • Đặc thù: Cần môi trường làm việc có quy trình quản lý rõ ràng, hạ tầng ổn định và khả năng mở rộng nhân sự.
  • Lý do lựa chọn: Có thể tận dụng hệ thống kỹ thuật, dịch vụ quản lý và lựa chọn thuê thêm diện tích khi cao ốc còn mặt bằng phù hợp.
• Doanh nghiệp muốn tập trung nguồn lực vào hoạt động kinh doanh:
  • Đặc thù: Không muốn tổ chức bộ phận quản lý cơ sở vật chất riêng.
  • Lý do lựa chọn: Ban quản lý cao ốc phụ trách các hạng mục chung như an ninh, vệ sinh và bảo trì hệ thống kỹ thuật, giúp doanh nghiệp giảm công việc quản lý bất động sản.

5. Checklist cần kiểm tra trước khi quyết định thuê

Trước khi ký hợp đồng thuê tòa nhà nguyên căn hoặc văn phòng trong cao ốc, doanh nghiệp cần đánh giá kỹ các yếu tố về tài chính, diện tích, hạ tầng, pháp lý và điều kiện thuê. Dưới đây là 5 nhóm tiêu chí quan trọng cần kiểm tra trong quá trình khảo sát và lựa chọn mặt bằng:

Ngân sách và tổng chi phí thuê

• Đơn giá thuê, phí dịch vụ và VAT.
• Chi phí điện, nước, điều hòa, gửi xe và ngoài giờ.
• Ngân sách cải tạo, thi công nội thất và trang thiết bị.
• Chi phí bảo vệ, vệ sinh, bảo trì và vận hành riêng.
• Tổng chi phí sử dụng mặt bằng dự kiến trong thời hạn thuê.

Diện tích và khả năng bố trí không gian

• Diện tích sử dụng thực tế và diện tích tính tiền thuê.
• Sức chứa nhân sự, mật độ bố trí chỗ ngồi.
• Khả năng phân chia phòng ban, phòng họp, pantry và khu vực tiếp khách.
• Khả năng mở rộng khi doanh nghiệp tăng nhân sự.

Hạ tầng kỹ thuật và tiện ích

• Hệ thống điện, điều hòa, thông gió và máy phát điện dự phòng.
• Thang máy, bãi đỗ xe máy và ô tô.
• Hệ thống PCCC, lối thoát hiểm và an ninh.
• Tình trạng bảo trì, khả năng đáp ứng công suất sử dụng.

Pháp lý và điều kiện khai thác

• Hồ sơ pháp lý và quyền cho thuê của chủ sở hữu hoặc bên cho thuê.
• Công năng sử dụng và điều kiện khai thác làm văn phòng.
• Hồ sơ xây dựng, nghiệm thu và các tài liệu PCCC có liên quan theo quy định.
• Trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và xử lý sự cố của mỗi bên.

Điều khoản hợp đồng thuê

• Thời hạn thuê, tiền đặt cọc và phương thức thanh toán.
• Lộ trình điều chỉnh giá thuê và các khoản phí.
• Thời gian miễn phí thi công nội thất (Fit-out Period).
• Điều kiện bàn giao, cải tạo và hoàn trả mặt bằng.
• Quyền gia hạn, chấm dứt hợp đồng và xử lý tiền cọc.

Việc kiểm tra đầy đủ các tiêu chí trên giúp doanh nghiệp hạn chế chi phí phát sinh, đánh giá đúng khả năng khai thác mặt bằng và lựa chọn phương án thuê phù hợp với kế hoạch hoạt động dài hạn.

Maison Office đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình lựa chọn tòa nhà nguyên căn hoặc văn phòng trong cao ốc tại TP.HCM và Hà Nội, từ xác định nhu cầu, sàng lọc nguồn cung, khảo sát thực tế đến so sánh phương án, đàm phán và hoàn tất hợp đồng. Mỗi lựa chọn được đánh giá dựa trên vị trí, diện tích, ngân sách, hiện trạng bàn giao, hạ tầng và tổng chi phí thuê để doanh nghiệp có cơ sở đưa ra quyết định phù hợp.

Liên hệ ngay với Maison Office để nhận danh sách tòa nhà nguyên căn và văn phòng trong cao ốc đang chào thuê, cập nhật diện tích trống và bảng báo giá chi tiết mới nhất hoàn toàn miễn phí!

>> Xem ngay: 

• Kinh nghiệm thuê tòa nhà nguyên căn: Tiêu chí & lưu ý
• 10 Kinh nghiệm lựa chọn thuê văn phòng hiệu quả  

6. (FAQ) – Một số câu hỏi thường gặp

6.1 Thuê tòa nhà nguyên căn có rẻ hơn thuê văn phòng cao ốc không?

Thuê tòa nhà nguyên căn có thể có đơn giá/m² thấp hơn, đặc biệt khi doanh nghiệp khai thác hiệu quả phần lớn diện tích. Tuy nhiên, cần tính thêm chi phí bảo vệ, vệ sinh, bảo trì, điện nước và cải tạo công trình. Trong khi đó, thuê cao ốc có phí dịch vụ nhưng giúp doanh nghiệp giảm bớt chi phí quản lý khu vực chung. Phương án tiết kiệm hơn cần được xác định dựa trên tổng chi phí sử dụng mặt bằng (TCO).

6.2 Doanh nghiệp bao nhiêu nhân sự nên thuê nguyên căn?

Không có quy mô nhân sự cố định để xác định doanh nghiệp nên thuê tòa nhà nguyên căn. Tuy nhiên, doanh nghiệp từ 50 – 100 nhân sự trở lên có thể bắt đầu khảo sát building quy mô nhỏ nếu cần không gian độc lập và có khả năng khai thác nhiều tầng. Quyết định cuối cùng nên dựa trên diện tích sử dụng, mật độ bố trí nhân sự, ngân sách và kế hoạch mở rộng trong 3 – 5 năm.

6.3 Thuê tòa nhà nguyên căn có phải tự chịu chi phí vận hành không?

Thông thường, doanh nghiệp thuê nguyên căn cần chủ động tổ chức hoặc thuê đơn vị cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, bảo trì và quản lý các hệ thống kỹ thuật. Tuy nhiên, không phải mọi chi phí đều mặc nhiên thuộc trách nhiệm bên thuê. Các khoản như sửa chữa kết cấu, bảo trì thiết bị và hệ thống PCCC cần được phân định rõ giữa chủ nhà và doanh nghiệp trong hợp đồng thuê.

6.4 Thuê văn phòng cao ốc có được hoạt động 24/7 không?

Nhiều cao ốc văn phòng cho phép khách thuê ra vào 24/7, nhưng chính sách cụ thể phụ thuộc vào quy định vận hành của từng tòa nhà. Doanh nghiệp cần kiểm tra riêng điều kiện sử dụng thang máy, điều hòa ngoài giờ, hệ thống an ninh, bãi đỗ xe và phí dịch vụ phát sinh. Nếu thường xuyên làm việc ban đêm hoặc theo ca, nên xác nhận chính sách hoạt động 24/7 bằng văn bản trước khi ký hợp đồng.

6.5 Thuê nguyên căn làm văn phòng cần đáp ứng điều kiện gì về PCCC?

Tòa nhà nguyên căn phải đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC) tương ứng với quy mô, công năng và phân loại công trình theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp cần kiểm tra hồ sơ pháp lý PCCC, tài liệu thẩm định thiết kế và nghiệm thu (nếu thuộc diện áp dụng), hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát nạn và phương án xử lý sự cố. Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm PCCC giữa chủ nhà và bên thuê, đặc biệt khi cải tạo hoặc thay đổi cách bố trí mặt bằng.

Yến Loan

Nhà biên tập và sản xuất nội dung tại Maison Office.
Có hơn 5 năm kinh nghiệm sản xuất nội dung trong lĩnh vực bất động sản và nội thất văn phòng. Với hiểu biết và kiến thức của mình, tôi luôn cố gắng tạo ra những bài viết có tính chuyên môn cao, mang đến giá trị thông tin cho khách hàng.