Văn phòng cho thuê Quận 4

Tổng quan thị trường văn phòng Quận 4

Cho thuê văn phòng Quận 4 đang trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ vị trí liền kề trung tâm Quận 1, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và mức giá thuê cạnh tranh hơn. Khu vực này tập trung nhiều tòa nhà hạng B, C với thiết kế hiện đại, phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tìm kiếm không gian làm việc chuyên nghiệp và tối ưu chi phí vận hành.

Tìm hiểu thông tin chi tiết các tòa nhà văn phòng Quận 4, nhận ngay bản đề xuất các lựa chọn và báo cáo so sánh chi tiết từ Maison Office.

Thị trường cho thuê văn phòng Quận 4 năm 2026

Thị trường cho thuê văn phòng Quận 4 năm 2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng ổn định và tăng trưởng nhẹ, nhờ lợi thế vị trí liền kề Quận 1 và khả năng kết nối nhanh đến khu Nam Sài Gòn. Trong bối cảnh giá thuê tại khu CBD ngày càng cao, Quận 4 trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho doanh nghiệp cần tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo yếu tố vị trí.

1. Nguồn cung văn phòng Quận 4
2. Cấu trúc văn phòng cho thuê Quận 4
3. Xu hướng phát triển văn phòng Quận 4

Nguồn cung văn phòng Quận 4

Nguồn cung văn phòng tại Quận 4 tuy không lớn như Quận 1 hay Bình Thạnh, nhưng lại có lợi thế về tính linh hoạt và mức giá cạnh tranh. Các tòa nhà tập trung chủ yếu quanh các trục giao thông quan trọng như Đoàn Văn Bơ, Bến Vân Đồn và khu vực Khánh Hội – nơi kết nối trực tiếp đến trung tâm tài chính.

Tính đến năm 2026, thị trường ghi nhận sự ổn định đáng kể với cơ cấu nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng B và C. Tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà văn phòng Quận 4 đạt ngưỡng ấn tượng từ 85% đến 90%, minh chứng cho sức hút mãnh liệt của khu vực này đối với cộng đồng doanh nghiệp trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.

Cấu trúc văn phòng cho thuê Quận 4

Hệ sinh thái văn phòng cho thuê Quận 4 được phân bổ đa dạng, đáp ứng nhiều quy mô doanh nghiệp khác nhau, từ startup đến doanh nghiệp đa quốc gia:

• Phân khúc văn phòng hạng B (chiếm khoảng 58%): Tập trung tại các tuyến đường chiến lược như Đoàn Văn Bơ và Bến Vân Đồn. Đây là lựa chọn hàng đầu của khối doanh nghiệp SME, các công ty công nghệ (Fintech, Edtech) và đơn vị đa quốc gia cần một không gian chuyên nghiệp, hiện đại nhưng vẫn đảm bảo định mức ngân sách hợp lý.
• Phân khúc văn phòng hạng C (chiếm khoảng 35%): Phân bổ rộng khắp tại trục Hoàng Diệu và Tôn Thất Thuyết. Với ưu điểm về giá thuê cạnh tranh và khả năng tiếp cận khu dân cư sầm uất, nhóm này cực kỳ phù hợp cho các startup mới thành lập, văn phòng chi nhánh hoặc các đơn vị dịch vụ địa phương.
• Văn phòng trọn gói & Coworking Space (chiếm khoảng 7%): Sự hiện diện của các đơn vị như WeWork tại Etown Central hay các không gian tại Saigon Port Building đã định hình lại phong cách làm việc tại khu vực. Đây là giải pháp tối ưu cho mô hình Hybrid Working, giúp doanh nghiệp cắt giảm chi phí đầu tư ban đầu (CapEx) và tăng tính linh hoạt trong quản trị nhân sự.

Xu hướng phát triển văn phòng Quận 4

Thị trường văn phòng Quận 4 đang chuyển dịch theo hướng tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo trải nghiệm làm việc. Khi giá thuê tại Quận 1 ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn Quận 4 như một giải pháp thay thế hợp lý. Điều này thúc đẩy các tòa nhà nâng cấp tiện ích, linh hoạt diện tích và cải thiện chất lượng vận hành.

Bên cạnh đó, xu hướng Hybrid Working và văn phòng xanh (ESG) đang dần hình thành rõ nét. Các không gian làm việc tích hợp khu vực chung, phòng họp linh hoạt và giải pháp tiết kiệm năng lượng ngày càng phổ biến. Quận 4 vì vậy không chỉ là lựa chọn tiết kiệm chi phí mà còn trở thành khu vực phù hợp với doanh nghiệp công nghệ và mô hình vận hành hiện đại.

Giá thuê văn phòng Quận 4 tháng 09/2026

Giá thuê văn phòng tại Quận 4  hiện dao động từ 6 – 30 usd/m2/tháng, tùy thuộc vào hạng (A, B, C, giá rẻ) và vị trí cụ thể.

Giá theo văn phòng Quận 4 theo hạng

Bảng giá thuê văn phòng quận 4 theo hạng

Phân khúc văn phòng	Giá thuê (m2/tháng)	Phí dịch vụ
Văn phòng hạng B+ quận 4	$25 – $30/m2	$5 – $6.5/m2
Văn phòng hạng B quận 4	$20 – $25/m2	$3 – $5/m2
Văn phòng hạng C quận 4	$15 – $20/m2	$1 – $3/m2
Văn phòng giá rẻ quận 4	$6 – $15/m2	Dưới $1/m2

Lưu ý quan trọng: Giá thuê văn phòng Quận 4 nêu trên là giá chào thuê, chưa bao gồm tổng chi phí thuê văn phòng và chi phí vận hành như phí dịch vụ, phí ngoài giờ, điện lạnh, gửi xe và các khoản phát sinh khác. Doanh nghiệp cần tính toán đầy đủ để kiểm soát chi phí thuê văn phòng trong dài hạn.

Bên cạnh đó, giá thuê văn phòng Quận 4 có thể được tính theo diện tích GROSS hoặc NET tùy từng tòa nhà. Việc làm rõ diện tích thuê thực tế và diện tích tính tiền ngay từ đầu giúp doanh nghiệp tránh chênh lệch chi phí, đồng thời thuận lợi hơn trong quá trình so sánh báo giá và đàm phán hợp đồng thuê.

Giá theo văn phòng Quận 4 theo khu vực

Từ 07/2025 theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, Quận 4 được sắp xếp còn 3 phường: Phường Vĩnh Hội, Phường Khánh Hội, Phường Xóm Chiếu. Việc điều chỉnh địa giới hành chính này kéo theo sự tái phân bổ nguồn cung và mặt bằng giá thuê văn phòng Quận 1 theo từng khu vực.

Bảng giá thuê văn phòng các Phường Quận 4

Phường mới (Quận 4) TP.HCM	Giá thuê (m²/tháng)
Văn phòng cho thuê Phường Vĩnh Hội	$7 – $28/m2
Văn phòng cho thuê Phường Khánh Hội	$8 – $20/m2
Văn phòng cho thuê Phường Xóm Chiếu	$6 – $30/m2

 

Việc cập nhật giá thuê theo đơn vị hành chính mới đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp khi sử dụng văn phòng làm địa chỉ hành chính hợp lệ cho các thủ tục đăng ký kinh doanh, điều chỉnh giấy phép và hoàn thiện pháp lý doanh nghiệp, đảm bảo tính thống nhất và ổn định trong quá trình hoạt động tại Quận 4.

Giá theo văn phòng Quận 4 theo tuyến đường

Bảng giá thuê văn phòng tại tuyến đường Quận 4 nổi bật

Khu vực tập trung nhiều tòa	Giá thuê văn phòng
Tòa nhà văn phòng đường Đoàn Văn Bơ	$13 – $30/m2
Tòa nhà văn phòng đường Bến Vân Đồn	$19 – $26/m2
Tòa nhà văn phòng đường Hoàng Diệu	$9 – $20/m2
Tuyến đường khác Quận 4	$6 – $30/m2

 

Lưu ý: Giá thuê văn phòng Quận 4 sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí, kết nối giao thông, mức độ thiết kế & hoàn thiện tòa nhà, chất lượng xây dựng, trang thiết bị, chất lượng dịch vụ, tỷ lệ trống và cung cầu tại từng thời điểm.

Liên hệ ngay Maison Office qua 09 889 02468 để nhận báo giá chi tiết và tư vấn miễn phí!

Gợi ý khu vực thuê văn phòng Quận 4 theo từng nhu cầu

Nguồn cung văn phòng Quận 4 phân bố trên các tuyến kết nối trực tiếp Quận 1, khu cảng và khu Nam TP.HCM. Doanh nghiệp nên lựa chọn vị trí dựa trên nhu cầu tiếp khách, phạm vi hoạt động và quy mô mặt bằng.

Khu vực gợi ý	Đặc điểm nổi bật	Doanh nghiệp phù hợp	Phân khúc chính
Đoàn Văn Bơ – Nguyễn Trường Tộ	Gần Quận 1, tập trung nhiều cao ốc hiện đại và sàn lớn	Công nghệ, tài chính, doanh nghiệp FDI, dịch vụ chuyên môn	Hạng B, B+
Bến Vân Đồn – Khánh Hội	Trục ven sông, kết nối trung tâm và khu Nam thuận tiện	Thương mại, tư vấn, công nghệ và văn phòng đại diện	Hạng B, B+
Hoàng Diệu – Vĩnh Khánh	Nguồn cung quy mô vừa, tiện ích ăn uống và dịch vụ đa dạng	SME, agency, startup và doanh nghiệp dịch vụ	Hạng B, C
Nguyễn Tất Thành – Đoàn Như Hài	Gần khu cảng, kết nối Quận 1 và các tuyến vận tải phía Nam	Logistics, xuất nhập khẩu, vận tải và phân phối	Hạng B, C
Tôn Đản – Lê Quốc Hưng	Nhiều tòa nhà nhỏ, diện tích linh hoạt và thuận tiện vận hành	Startup, văn phòng đại diện và doanh nghiệp nhỏ	Hạng C, giá rẻ

Đoàn Văn Bơ và Bến Vân Đồn phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên vị trí gần Quận 1 và hình ảnh trụ sở. Hoàng Diệu, Tôn Đản và Lê Quốc Hưng phù hợp hơn với SME cần diện tích linh hoạt. Nguyễn Tất Thành đáp ứng tốt nhu cầu của doanh nghiệp logistics, vận tải và xuất nhập khẩu.

Top tòa nhà cho thuê văn phòng Quận 4 tiêu biểu

Các tòa nhà cho thuê văn phòng tại Quận 4 nổi bật

Toà nhà văn phòng cho thuê	Địa chỉ tòa nhà	Xếp hạng
ETOWN Central	11 Đoàn Văn Bơ, P.12, Quận 4	Hạng B+
Ree Tower	9 Đoàn Văn Bơ, P.12, Quận 4	Hạng B
Phượng Long 2 Building	16 Nguyễn Trường Tộ, P.12, Quận 4	Hạng B
Lite The Enterprise	290 Bến Vân Đồn, Phường 06, Quận 4	Hạng B
ĐBD Tower	14 Nguyễn Trường Tộ, P.12, Quận 4	Hạng B
Tòa nhà Cảng Sài Gòn	3 Nguyễn Tất Thành, P.12, Quận 4	Hạng B
Đinh Lễ Building	01 Đinh Lễ, Phường Xóm Chiếu, (Quận 4) TP.HCM	Hạng C
H3 Building	384 Hoàng Diệu, Phường Khánh Hội, (Quận 4) TP.HCM	Hạng C
Saigon House Building	386 – 388 Hoàng Diệu, Phường 5, Quận 4	Hạng C
MDA Bến Vân Đồn	85-86-87 Bến Vân Đồn, P.9, Quận 4	Hạng C
Haloland Đoàn Văn Bơ	8 Đoàn Văn Bơ, P.9, Quận 4	Hạng C

 

So sánh 5 tòa nhà văn phòng Quận 4 nổi bật 

• Tòa nhà văn phòng ETOWN Central
• Tòa nhà văn phòng Ree Tower
• Tòa nhà văn phòng Phượng Long 2
• Tòa nhà văn phòng Enterprise Tower
• Tòa nhà văn phòng ĐBD Tower

Tiêu chí	ETOWN Central	Ree Tower	Phượng Long 2	Enterprise Tower	ĐBD Tower
Hạng tòa nhà	Hạng B+	Hạng B	Hạng B	Hạng B	Hạng B
Sàn điển hình	1.360 m²/sàn	893 m²/sàn	350 m²/sàn	290 m²/sàn	200 m²/sàn
Quy mô	26 tầng cao – 1 trệt – 5 hầm	21 tầng nổi – 3 tầng hầm	19 tầng nổi – 3 tầng hầm	16 tầng nổi – 2 tầng hầm	12 tầng nổi – 1 tầng hầm
Chứng nhận xanh	LEED Gold	–	–	–	–
Vị trí	11 Đoàn Văn Bơ, Quận 4	9 Đoàn Văn Bơ, Quận 4	16 Nguyễn Trường Tộ, Quận 4	290 Bến Vân Đồn, Quận 4	14 Nguyễn Trường Tộ, Quận 4
Phù hợp với	Tập đoàn, công ty công nghệ quy mô lớn	Doanh nghiệp đa ngành	SME, startup	Công ty dịch vụ, outsourcing	Văn phòng đại diện, startup nhỏ

Tòa nhà văn phòng ETOWN Central

ETOWN Central Tower là tòa nhà văn phòng cho thuê Quận 4 hạng B+ tọa lạc tại số 11 Đoàn Văn Bơ, Phường Xóm Chiếu, TP.HCM. Được đầu tư bởi REE Corporation, tòa nhà sở hữu thiết kế hiện đại, vị trí liền kề Quận 1 và tiêu chuẩn vận hành quốc tế, phù hợp cho doanh nghiệp quy mô lớn, tập đoàn đa quốc gia hoặc các công ty công nghệ, tài chính.

Lợi thế vị trí tòa nhà ETOWN Central

• Cách chợ Bến Thành và trung tâm thương mại Takashimaya khoảng 1,2 km (~5 phút)
• Cách cầu Calmette 400m, cầu Mống 600m
• Cách phố đi bộ Nguyễn Huệ, Nhà hát TP và Dinh Độc Lập chỉ từ 6 – 8 phút
• Liền kề các trục đường lớn như đại lộ Võ Văn Kiệt, hầm Thủ Thiêm, cảng Nhà Rồng
• Trong bán kính 500m tiếp cận nhiều ngân hàng lớn: Vietcombank, ACB, BIDV, Sacombank, Eximbank…
• Gần các cụm căn hộ cao cấp: Millennium, Saigon Royal, Garden Gate

Tòa nhà văn phòng Ree Tower

Ree Tower là tòa nhà cho thuê văn phòng hạng B do Công ty Cổ phần Cơ Điện Lạnh REE phát triển, tọa lạc tại số 09 Đoàn Văn Bơ, Phường Xóm Chiếu, TP.HCM. Với quy mô hơn 18.000m², vị trí liền kề Quận 1 và hệ thống trang thiết bị hiện đại, tòa nhà phù hợp cho doanh nghiệp quy mô vừa đến lớn, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, logistics và công nghệ.

Lợi thế vị trí tòa nhà Ree Tower

• Cách chợ Bến Thành 1.2 km khoảng 12 phút
• Cách Takashimaya – Saigon Centre 1.3 km khoảng 13 phút
• Cách phố đi bộ Nguyễn Huệ 1.4 km khoảng 14 phút
• Đến sở giao dịch chứng khoán TP.HCM khoảng 600 m
• Đến Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP.HCM khoảng 700 m
• Gần các cầu kết nối như cầu Calmette, cầu Ông Lãnh, cầu Khánh Hội
• Cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 8 km trong 25 phút
• Kết nối thuận tiện đến Quận 1, 2, 5, 7, 8 trong vòng 5 đến 20 phút di chuyển

Tòa nhà văn phòng Phượng Long 2

Phượng Long 2 Building là tòa nhà cho thuê văn phòng Quận 4 hạng B tọa lạc tại số 16 Nguyễn Trường Tộ – tuyến đường đắt giá liền kề trung tâm tài chính Quận 1. Với quy mô 19 tầng, thiết kế hiện đại, hướng nhìn thoáng ra sông Sài Gòn và hệ thống tiện ích tiêu chuẩn, tòa nhà phù hợp với doanh nghiệp vừa và lớn cần không gian làm việc chuyên nghiệp tại TP.HCM.

Lợi thế vị trí tòa nhà Phượng Long 2

• Cách bến Nhà Rồng khoảng 8 phút đi bộ
• Cách cảng Sài Gòn 11 phút đi bộ
• Cách bảo tàng Mỹ thuật TP.HCM 4 phút đi xe
• Cách phố đi bộ Nguyễn Huệ 6 phút đi xe
• Cách chợ Bến Thành khoảng 6 phút di chuyển
• Gần công viên Khánh Hội, nhà hát Thành phố, bến Bạch Đằng trong bán kính 2 km

Tòa nhà văn phòng Enterprise Tower

Enterprise Tower là tòa nhà văn phòng hạng B, tọa lạc tại 290 Bến Vân Đồn, sở hữu vị trí đắc địa bên dòng rạch Bến Nghé thơ mộng. Với thiết kế hiện đại, tầm nhìn rộng mở và tiêu chuẩn vận hành chuyên nghiệp, tòa nhà là lựa chọn phù hợp cho các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng tại trung tâm TP.HCM.

Lợi thế vị trí tòa nhà Enterprise Tower

• Cách công viên Khánh Hội khoảng 1 km
• Cách Bến Nhà Rồng khoảng 2 km
• Cách chợ Bến Thành khoảng 3 km
• Cách UBND TP.HCM khoảng 3 km
• Cách cầu Calmette khoảng 2.5 km
• Gần các ngân hàng, trường học và khu hành chính lớn

Tòa nhà văn phòng ĐBD Tower

ĐBD Tower (tên cũ: Cotec Building) là tòa nhà văn phòng Quận 4 hạng B, tọa lạc tại số 14 Nguyễn Trường Tộ, Phường 12. Với vị trí chiến lược gần trung tâm tài chính Quận 1, thiết kế hiện đại cùng mức giá thuê hợp lý, tòa nhà là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tìm kiếm văn phòng ổn định, dễ kết nối trong khu vực trung tâm.

Lợi thế vị trí tòa nhà ĐBD Tower

• Cách Ree Tower khoảng 600m
• Cách Saigon Royal Tower khoảng 100m
• Cách Bitexco Tower khoảng 1.2km
• Cách Phố đi bộ Nguyễn Huệ khoảng 6 phút di chuyển
• Gần các ngân hàng: Vietcombank, BIDV, ACB, Techcombank
• Tiện ích xung quanh: Highlands Coffee, The Coffee House, các nhà hàng quán ăn văn phòng

Với vị trí trung tâm, thiết kế hiện đại và mức giá thuê hợp lý, các tòa nhà văn phòng tại Quận 4 như ETOWN Central, Ree Tower hay Phượng Long 2 mang đến nhiều lựa chọn phù hợp cho doanh nghiệp đa dạng ngành nghề và quy mô. Đây là khu vực hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi về kết nối giao thông, tiện ích đồng bộ và tiềm năng phát triển dài hạn tại TP.HCM.

Ngân sách, diện tích và tổng chi phí thuê văn phòng Quận 4

1. Cách tính diện tích thuê văn phòng theo quy mô nhân sự?
2. Với từng mức ngân sách, có thể thuê bao nhiêu m² tại Quận 4?
3. Tổng chi phí thuê văn phòng tại Quận 4
4. Ví dụ tính chi phí thuê văn phòng 50m² tại Quận 4

Cách tính diện tích thuê văn phòng theo quy mô nhân sự?

Diện tích văn phòng có thể ước tính theo ba tiêu chuẩn: tiết kiệm 3 – 4m²/người, tiêu chuẩn 5 – 6m²/người và rộng rãi 7 – 10m²/người.

Quy mô nhân sự	Tiết kiệm 3 – 4m²/người	Tiêu chuẩn 5 – 6m²/người	Rộng rãi 7 – 10m²/người
10 người	30 – 40m²	50 – 60m²	70 – 100m²
20 người	60 – 80m²	100 – 120m²	140 – 200m²
30 người	90 – 120m²	150 – 180m²	210 – 300m²
50 người	150 – 200m²	250 – 300m²	350 – 500m²
100 người	300 – 400m²	500 – 600m²	700 – 1.000m²

Diện tích thực tế cần tính thêm phòng họp, pantry, khu tiếp khách, phòng giám đốc, kho, phòng máy chủ, lối đi và khu vực dự phòng. Doanh nghiệp có kế hoạch tăng nhân sự nên dự trù thêm khoảng 10 – 20% diện tích để hạn chế phải chuyển văn phòng sớm.

Doanh nghiệp có thể sử dụng công cụ dự tính diện tích thuê văn phòng của Maison Office để nhập số lượng nhân sự và lựa chọn mức sử dụng phù hợp.

Với từng mức ngân sách, có thể thuê bao nhiêu m² tại Quận 4?

Diện tích thuê phụ thuộc vào phân khúc tòa nhà, phí dịch vụ, diện tích tính tiền và điều kiện bàn giao. Bảng dưới đây là kết quả ước tính trong tháng 09/2026, đã tính tiền thuê, phí dịch vụ và VAT giả định 10%.

Ngân sách/tháng	Diện tích thuê ước tính	Phân khúc phù hợp
Dưới 100 triệu đồng	Khoảng 50 – 180 m²	Hạng C, văn phòng giá rẻ hoặc văn phòng trọn gói
100 – 150 triệu đồng	Khoảng 100 – 270 m²	Hạng B/C
150 – 200 triệu đồng	Khoảng 150 – 360 m²	Hạng B/C hoặc diện tích nhỏ tại tòa nhà hạng B+
200 – 250 triệu đồng	Khoảng 200 – 450 m²	Hạng B+/B/C
250 – 300 triệu đồng	Khoảng 250 – 540 m²	Hạng B+/B hoặc diện tích lớn hạng C
Trên 300 triệu đồng	Từ khoảng 300 m² trở lên	Hạng B+/B hoặc văn phòng quy mô lớn

Doanh nghiệp cần diện tích nhỏ có thể ưu tiên các tòa nhà quy mô vừa trên Hoàng Diệu, Tôn Đản hoặc Lê Quốc Hưng. Đoàn Văn Bơ, Bến Vân Đồn và Nguyễn Trường Tộ có nhiều lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp cần mặt bằng hiện đại, vị trí gần trung tâm và quy mô lớn hơn.

Diện tích thực tế thay đổi theo tỷ lệ NET/GROSS, diện tích thuê tối thiểu, tầng thuê và chính sách ưu đãi. Ngân sách trên chưa bao gồm điện sử dụng, gửi xe, internet, điều hòa ngoài giờ, thi công nội thất và tiền đặt cọc.

Tổng chi phí thuê văn phòng tại Quận 4

Tổng chi phí thuê văn phòng Quận 4 gồm các khoản vận hành hàng tháng, dòng tiền đầu hợp đồng và chi phí hoàn trả mặt bằng. Doanh nghiệp cần lập ngân sách trên diện tích tính tiền thay vì chỉ dựa vào diện tích sử dụng thực tế.

Tổng chi phí hàng tháng = Tiền thuê + Phí dịch vụ + VAT + Điện sử dụng + Điều hòa ngoài giờ + Gửi xe + Internet + Các phụ phí vận hành

Khoản chi phí	Cách tính
Tiền thuê	Đơn giá thuê/m² × diện tích tính tiền
Phí dịch vụ	Phí dịch vụ/m² × diện tích tính tiền
VAT	Tính trên các khoản chịu thuế
Điện sử dụng	Theo đồng hồ hoặc đơn giá tòa nhà
Điều hòa ngoài giờ	Theo giờ, diện tích hoặc thiết bị
Gửi xe	Đơn giá tháng × số lượng xe
Internet	Theo nhà cung cấp và gói dịch vụ
Fit-out	Thiết kế, thi công và trang bị nội thất
Đặt cọc	Số tháng đặt cọc × giá trị theo thỏa thuận
Hoàn trả mặt bằng	Tháo dỡ và khôi phục hiện trạng

Doanh nghiệp cần kiểm tra cách tính diện tích NET/GROSS, phí dịch vụ, điện lạnh trong giờ, phí ngoài giờ và hạn mức gửi xe. Giá chào thuê thường chưa phản ánh đầy đủ các khoản vận hành phát sinh trong quá trình sử dụng văn phòng.

Ví dụ tính chi phí thuê văn phòng 50m² tại Quận 4

Ví dụ dưới đây minh họa tổng chi phí vận hành của một văn phòng truyền thống có diện tích tính tiền 50m² tại Quận 4. Các đơn giá và phụ phí là giả định tham khảo trong tháng 09/2026, không đại diện cho báo giá của một tòa nhà cụ thể.

Giả định tính toán:

• Giá thuê tham khảo: 20 USD/m²/tháng.
• Phí dịch vụ tham khảo: 3 USD/m²/tháng.
• Diện tích tính tiền: 50m².
• Tỷ giá giả định: 26.500 đồng/USD.
• VAT giả định: 10%.
• Điện sử dụng: 500kWh/tháng.
• Đơn giá điện giả định: 4.500 đồng/kWh.
• Điều hòa ngoài giờ: 10 giờ/tháng.
• Phí ngoài giờ giả định: 2.000 đồng/m²/giờ.
• 10 xe máy và 1 ô tô.
• Internet: 1,5 triệu đồng/tháng.

Khoản chi phí	Phép tính	Thành tiền
Tiền thuê	20 × 50 × 26.500	26.500.000 đồng
Phí dịch vụ	3 × 50 × 26.500	3.975.000 đồng
VAT	10% × 30.475.000	3.047.500 đồng
Điện sử dụng	500 × 4.500	2.250.000 đồng
Điều hòa ngoài giờ	10 × 50 × 2.000	1.000.000 đồng
Gửi 10 xe máy	10 × 200.000	2.000.000 đồng
Gửi 1 ô tô	1 × 2.500.000	2.500.000 đồng
Internet	Theo gói giả định	1.500.000 đồng
Tổng chi phí hàng tháng		42.772.500 đồng

Như vậy, tiền thuê văn phòng 50m² trong ví dụ khoảng 26,5 triệu đồng/tháng, trong khi tổng chi phí vận hành ước tính khoảng 42,77 triệu đồng/tháng. Phần chênh lệch đến từ phí dịch vụ, VAT, điện, gửi xe, điều hòa ngoài giờ và internet.

Ví dụ chưa bao gồm chi phí thiết kế thi công, mua sắm nội thất, tiền đặt cọc và hoàn trả mặt bằng. Doanh nghiệp cần thay các giả định bằng báo giá thực tế trước khi phê duyệt ngân sách.

Phân loại văn phòng cho thuê tại Quận 4

Thị trường văn phòng cho thuê Quận 4 ghi nhận sự đa dạng về loại hình và quy mô, cho phép doanh nghiệp dễ dàng lựa chọn không gian làm việc phù hợp với nhu cầu thực tế, từ startup nhỏ lẻ đến công ty quy mô lớn hoặc văn phòng đại diện nước ngoài. 

1. Văn phòng cho thuê theo hạng
2. Văn phòng cho thuê theo diện tích
3. Văn phòng cho thuê theo loại hình

Văn phòng cho thuê theo hạng

• Văn phòng hạng B: Tập trung tại các trục đường lớn như Đoàn Văn Bơ, Bến Vân Đồn, Khánh Hội. Các tòa nhà trong phân khúc này có kiến trúc hiện đại, tiện ích đạt chuẩn, dịch vụ chuyên nghiệp và không gian làm việc linh hoạt. Phù hợp với doanh nghiệp đang mở rộng hoạt động hoặc cần hình ảnh thương hiệu uy tín.
• Văn phòng hạng C: Phân bổ tại nhiều khu vực nội khu như Hoàng Diệu, Tôn Thất Thuyết, Xóm Chiếu. Phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, văn phòng chi nhánh, startup hoặc công ty muốn tối ưu chi phí mà vẫn duy trì môi trường làm việc riêng biệt và ổn định.

Văn phòng cho thuê theo diện tích

• Văn phòng nhỏ (30 – 100 m²): Đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng như startup, freelancer hoặc doanh nghiệp ít nhân sự. Thường nằm tại các tòa nhà hạng C hoặc mô hình coworking Quận 4, giúp tiết kiệm chi phí vận hành và tối ưu không gian.
• Văn phòng vừa (100 – 200 m²): Thích hợp với doanh nghiệp quy mô vừa, cần bố trí không gian độc lập cho các phòng ban, họp hành và làm việc nhóm. Thường xuất hiện tại các tòa nhà hạng B với hạ tầng đồng bộ.
• Văn phòng lớn (>200 m²): Phù hợp với công ty có đội ngũ nhân sự đông đảo, nhu cầu mở rộng hoặc vận hành trung tâm hỗ trợ kỹ thuật, marketing, dịch vụ khách hàng. Các mặt sàn lớn mang lại sự chủ động trong thiết kế và vận hành nội bộ.

Văn phòng cho thuê theo loại hình

• Văn phòng truyền thống:  Doanh nghiệp thuê diện tích cố định, tự thi công nội thất và bố trí công năng. Phù hợp với các công ty cần sự ổn định lâu dài, kiểm soát vận hành và bảo mật thông tin.
• Văn phòng chia sẻ (Coworking Space): Mô hình đang được ưa chuộng bởi sự linh hoạt về thời gian thuê và cấu trúc sử dụng. Được trang bị sẵn khu vực làm việc chung, phòng họp, pantry – phù hợp với nhóm làm việc nhỏ, startup hoặc freelancer.
• Văn phòng trọn gói (Serviced Office): Cung cấp không gian làm việc đầy đủ tiện nghi: bàn ghế, lễ tân, quản lý, IT, vệ sinh. Lý tưởng với các doanh nghiệp cần hoạt động ngay sau khi ký hợp đồng mà không đầu tư ban đầu lớn.
• Văn phòng ảo: Dành cho doanh nghiệp không cần không gian làm việc thực tế nhưng vẫn muốn sở hữu địa chỉ đăng ký kinh doanh uy tín tại trung tâm thành phố. Dịch vụ đi kèm gồm lễ tân, nhận thư, nhận cuộc gọi.

Các tiện ích của văn phòng cho thuê Quận 4

Bên cạnh lợi thế vị trí giáp ranh Quận 1 và chi phí thuê cạnh tranh, văn phòng cho thuê tại Quận 4 còn được đánh giá cao nhờ hệ thống tiện ích nội – ngoại khu đa dạng. 

1. Tiện ích nội khu
2. Tiện ích ngoại khu

Tiện ích nội khu

Các tòa nhà văn phòng Quận 4 đều được đầu tư đầy đủ tiện ích nội khu hiện đại, đảm bảo môi trường làm việc chuyên nghiệp và thuận tiện:

• An ninh 24/7: Hệ thống giám sát camera, đội ngũ bảo vệ trực 24 giờ giúp đảm bảo an toàn tài sản và nhân sự.
• Phòng họp tiêu chuẩn: Trang bị đầy đủ máy chiếu, màn hình, thiết bị âm thanh phục vụ các cuộc họp nội bộ và đối tác.
• Khu pantry tiện nghi: Tích hợp máy pha cà phê, lò vi sóng, tủ lạnh – tạo không gian nghỉ ngơi thư giãn cho nhân viên.
• Quầy lễ tân chuyên nghiệp: Hỗ trợ tiếp đón khách hàng, điều phối thư từ, giao nhận văn bản.
• Hệ thống PCCC đạt chuẩn: Trang bị báo cháy tự động, bình chữa cháy, thang thoát hiểm và hệ thống thoát khói theo quy định.
• Thang máy tốc độ cao: Giúp di chuyển nhanh chóng giữa các tầng, giảm thời gian chờ và tăng hiệu suất làm việc.

Tiện ích ngoại khu

Làm việc tại Quận 4 mang đến lợi thế lớn nhờ hạ tầng ngoại khu đồng bộ, tạo điều kiện lý tưởng cho doanh nghiệp mở rộng kết nối và phát triển:

• Ngân hàng – ATM: Hệ thống chi nhánh Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB Bank… phân bổ dọc các tuyến Đoàn Văn Bơ, Khánh Hội, hỗ trợ giao dịch nhanh chóng.
• Chuỗi F&B & café: Highlands Coffee, Phúc Long, Trung Nguyên Legend cùng hàng loạt nhà hàng phục vụ nhân viên văn phòng và tiếp khách.
• Trung tâm thương mại – chợ: Gần chợ Xóm Chiếu, chợ Bến Thành và dễ dàng di chuyển tới Vincom Center Quận 1, tạo thuận tiện trong mua sắm, ăn uống và giải trí sau giờ làm.
• Khách sạn – căn hộ dịch vụ: Phù hợp với các chuyên gia nước ngoài hoặc đối tác công tác ngắn hạn tại TP.HCM.
• Giao thông công cộng: Gần các tuyến xe buýt, trạm đón Grab và dự kiến kết nối tuyến Metro số 4 trong tương lai – giúp tối ưu thời gian di chuyển.

Nhờ sự phát triển của hệ thống tiện ích, văn phòng cho thuê tại Quận 4 không chỉ đáp ứng tốt nhu cầu làm việc mà còn tạo môi trường lý tưởng để doanh nghiệp phát triển.

Lợi thế khi nên chọn thuê văn phòng tại Quận 4

Quận 4 đang dần khẳng định vai trò là khu vực chiến lược cho doanh nghiệp tìm kiếm không gian làm việc tối ưu tại TP.HCM. Không còn là khu vực phụ trợ, cho thuê văn phòng Quận 4 hiện mang lại lợi thế kép về chi phí và vị trí, giúp doanh nghiệp vừa kiểm soát ngân sách vừa duy trì khả năng kết nối với trung tâm.

1. Vị trí địa lý trung tâm kết nối nhanh chóng
2. Môi trường kinh doanh thuận lợi
3. Hạ tầng và giao thông không ngừng cải thiện

Vị trí địa lý trung tâm kết nối nhanh chóng

Sở hữu vị trí liền kề Quận 1, Quận 4 đóng vai trò là cửa ngõ kết nối trực tiếp đến khu tài chính – thương mại của thành phố. Chỉ mất vài phút di chuyển qua các tuyến cầu như Khánh Hội, Calmette hay Ông Lãnh, doanh nghiệp có thể tiếp cận nhanh chóng khu CBD mà không phải chịu mức giá thuê cao.

Ngoài ra, từ các trục đường lớn như Bến Vân Đồn và Nguyễn Tất Thành, doanh nghiệp dễ dàng mở rộng giao thương sang khu Nam (Quận 7) và khu Đông (TP Thủ Đức). Không gian ven sông đặc trưng cũng góp phần cải thiện môi trường làm việc, tạo lợi thế về trải nghiệm và hình ảnh thương hiệu.

Môi trường kinh doanh thuận lợi

Quận 4 đang thu hút mạnh mẽ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ, logistics và thương mại dịch vụ nhờ chi phí vận hành hợp lý. Đây là khu vực phù hợp cho startup, SME và các văn phòng đại diện nước ngoài khi gia nhập thị trường Việt Nam.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng, cơ quan hành chính và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp được phân bổ khá đầy đủ, giúp tối ưu thời gian giao dịch và vận hành. Việc đặt văn phòng tại Quận 4 cho phép doanh nghiệp duy trì tính chuyên nghiệp trong khi vẫn đảm bảo hiệu quả tài chính.

Hạ tầng và giao thông không ngừng cải thiện

Hạ tầng Quận 4 đang được nâng cấp mạnh mẽ với các dự án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành, cải tạo cầu Calmette và định hướng phát triển tuyến Metro số 4. Các trục đường chính như Hoàng Diệu, Tôn Thất Thuyết, Bến Vân Đồn đã được đồng bộ, góp phần cải thiện khả năng lưu thông.

Đặc biệt, hệ thống kết nối liên vùng như hầm Thủ Thiêm giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa Quận 4, Quận 1 và TP Thủ Đức. Khi các tuyến Metro đi vào vận hành, khu vực này sẽ gia tăng lợi thế trong việc thu hút nhân sự và mở rộng hoạt động kinh doanh.

“Quận 4 tuy không có nguồn cung quá lớn nhưng lại giữ vị trí kết nối chiến lược giữa Quận 1, Quận 7 và TP Thủ Đức. Điều này khiến giá trị bất động sản văn phòng tại đây gia tăng ổn định theo thời gian. Các doanh nghiệp chọn Quận 4 không chỉ vì chi phí thấp, mà vì nó mang lại lợi thế dài hạn về vị trí vận hành và logistics nội đô.” –  Bùi Hữu Ánh, Giám đốc kinh doanh Maison Office

So sánh văn phòng Quận 4 với các khu vực lân cận

Việc đặt lên bàn cân so sánh giữa việc thuê văn phòng Quận 4 với các “vệ tinh” xung quanh như Quận 1, Quận 2 và Quận 7 là bước đi cần thiết để doanh nghiệp tối ưu hóa bài toán chi phí và vị trí. Quận 4 nổi lên như một điểm giao thoa lý tưởng khi sở hữu lợi thế gần trung tâm, giá thuê thấp hơn đáng kể so với Quận 1 nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối linh hoạt.

Tiêu chí	Văn phòng Quận 4	Văn phòng Quận 7	Văn phòng Quận 1	Văn phòng Quận 2
Giá thuê	$6 – $30/m²	$6 – $35/m²	$10 – $68/m²	$10 – $48/m²
Vị trí	Gần Quận 1, giáp sông Sài Gòn	Cận trung tâm, kết nối khu Nam	Trung tâm tài chính TP.HCM	Trung tâm mới khu Đông TP.HCM
Hạng tòa nhà phổ biến	Chủ yếu B, C	A, B+	A+, A, B nhiều	A, B+ (mới)
Hạ tầng giao thông	Một số nút thắt cổ chai, cầu nhỏ	Hạ tầng hiện đại, kết nối tốt	Đồng bộ, nhiều tuyến Metro	Đang hoàn thiện, kết nối liên khu vực
Tiện ích xung quanh	Gần chợ, cảng, dân cư đông	Khu đô thị, trường quốc tế, TTTM	TTTM, ngân hàng, dịch vụ cao cấp	Đầy đủ tiện ích khu đô thị mới
Phù với công ty	Công ty vừa & nhỏ, logistics, văn phòng đại diện	Công ty công nghệ, thương mại, startup	Tập đoàn lớn, ngân hàng, tài chính	Doanh nghiệp nước ngoài, công nghệ

 

Dựa trên bảng số liệu thực tế, văn phòng cho thuê Quận 4 là lựa chọn phù hợp nhất cho các doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc các đơn vị cần vị trí linh hoạt với chi phí tối ưu. Trong khi Quận 1 tập trung các định chế tài chính lớn, Quận 4 lại mang đến sự dễ dàng trong tiếp cận cho các khối ngành dịch vụ và vận tải.

Cách đàm phán tốt khi thuê văn phòng Quận 4

Để tối ưu chi phí khi thuê văn phòng Quận 4, doanh nghiệp cần chuẩn bị rõ nhu cầu, đánh giá đúng tổng chi phí vận hành và tận dụng lợi thế từ đơn vị tư vấn có kinh nghiệm. Biên độ giá khu vực dao động 6 – 30 USD/m²/tháng, cho phép thương lượng tốt nếu tiếp cận đúng phương pháp.

Trên thực tế, việc đàm phán thuê văn phòng tại Quận 4 thường liên quan đến nhiều yếu tố như diện tích tính giá, chi phí vận hành và điều khoản hợp đồng. Với dữ liệu thị trường cập nhật theo từng khu vực và kinh nghiệm làm việc trực tiếp với ban quản lý tòa nhà, Maison Office hỗ trợ doanh nghiệp đàm phán thuê văn phòng hiệu quả, giúp kiểm soát rủi ro chi phí và tối ưu điều kiện thuê phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

Dẫn chứng thực tế từ các văn phòng đã tư vấn tại Quận 4

Maison Office đã đồng hành cùng nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước tìm kiếm và thuê văn phòng phù hợp tại Quận 4 từ khâu khảo sát, so sánh tòa nhà, đàm phán hợp đồng cho đến bàn giao không gian vận hành.Danh sách dưới đây là những dẫn chứng thực tế tiêu biểu, thể hiện rõ xu hướng dịch chuyển về Quận 4 của các doanh nghiệp công nghệ, dược phẩm và tiêu dùng:

Doanh nghiệp	Tòa nhà	Diện tích thuê	Ngành nghề	Quốc gia
Digiworld Vietnam	E.Town Central	1361 m²	Công nghệ	Việt Nam
Profectus VietNam	E.Town Central	603 m²	Công nghệ	Úc
POC Pharma	WeWork Etown	13 pax	Dược phẩm	Việt Nam
C.E.S VietNam	WeWork Etown	15 pax	Công nghệ	Mỹ
Fine Today Shiseido	WeWork E.Town	45 pax	Mỹ phẩm	Nhật Bản

Việc các thương hiệu đến từ Nhật Bản, Mỹ, Úc và Việt Nam chọn Quận 4 làm nơi đặt trụ sở cho thấy sức hút ngày càng rõ rệt của khu vực này. Tọa lạc gần trung tâm, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung văn phòng đa dạng chính là những yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh cho thị trường văn phòng cho thuê Quận 4 trong mắt nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Maison Office – Dịch vụ tư vấn tìm thuê văn phòng Quận 4 chuyên nghiệp

Maison Office là đơn vị tư vấn thuê văn phòng uy tín tại Quận 4, giúp doanh nghiệp thiết lập không gian làm việc lý tưởng một cách nhanh chóng, tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí vận hành. Với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc thị trường địa phương, chúng tôi cung cấp giải pháp thuê văn phòng toàn diện từ khâu khảo sát thực tế đến hỗ trợ đàm phán hợp đồng, đảm bảo mang lại trải nghiệm dịch vụ chuyên nghiệp và tận tâm nhất.

Quy trình tư vấn tìm thuê văn phòng tại Maison Office

Để đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch, Maison Office áp dụng quy trình làm việc chuẩn hóa qua 8 bước chặt chẽ, hỗ trợ doanh nghiệp xuyên suốt hành trình tìm kiếm trụ sở tại Quận 4:

• Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu: Lắng nghe và xác định rõ các tiêu chí về diện tích, ngân sách và vị trí ưu tiên của doanh nghiệp.
• Bước 2: Gửi báo giá văn phòng: Cung cấp danh sách các tòa nhà cho thuê văn phòng Quận 4 phù hợp kèm thông tin chi tiết về giá thuê và phí dịch vụ.
• Bước 3: Hỗ trợ khảo sát thực tế: Sắp xếp lịch trình và đồng hành cùng khách hàng tham quan các tòa nhà thực tế.
• Bước 4: Phân tích và tư vấn: Thực hiện so sánh ưu nhược điểm giữa các phương án để khách hàng có lựa chọn tối ưu nhất.
• Bước 5: Hỗ trợ đàm phán: Đại diện doanh nghiệp thương thảo trực tiếp với chủ tòa nhà để có mức giá và điều khoản thuê tốt nhất.
• Bước 6: Tư vấn thiết kế nội thất: Hỗ trợ giải pháp bài trí không gian làm việc tối ưu công năng và nhận diện thương hiệu.
• Bước 7: Hỗ trợ ký hợp đồng: Rà soát các điều khoản pháp lý trong hợp đồng thuê để đảm bảo quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Bước 8: Hoàn thiện và bàn giao: Đồng hành cho đến khi doanh nghiệp chính thức ổn định tại văn phòng mới.

Việc tự tìm kiếm diện tích trống trên thị trường thường khiến doanh nghiệp tiêu tốn nhiều nguồn lực và dễ gặp rủi ro về thông tin. Khi đồng hành cùng Maison Office, quý doanh nghiệp sẽ nhận được những giá trị vượt trội:

Dịch vụ cho thuê văn phòng Quận 4 của Maison Office cam kết quy trình minh bạch, không phát sinh chi phí ẩn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm đến 90% thời gian và nguồn lực so với phương thức truyền thống. Chúng tôi thiết kế giải pháp để quý khách hàng chỉ cần tập trung vào vận hành doanh nghiệp, mọi thủ tục tìm kiếm mặt bằng đã có Maison Office lo liệu.

Liên hệ 09 889 02468 để nhận thông tin và báo giá chi tiết về các văn phòng cho thuê trống phù hợp nhất.