Quy hoạch 1/500 là gì? Ý nghĩa, trình tự lập quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 là bước quy hoạch chi tiết, cụ thể hóa các ý tưởng và định hướng phát triển của một dự án. Đây được xem là giai đoạn quan trọng trong quá trình phát triển đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô, chức năng và thiết kế của từng công trình trong khu vực được quy hoạch. Việc hiểu đúng quy hoạch 1/500 là gì sẽ là cơ sở quan trọng để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua bán và đầu tư bất động sản.

1. Quy hoạch 1/500 là gì?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 30 Luật quy hoạch đô thị 2009, quy hoạch 1/500 là bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết, được thể hiện theo tỷ lệ 1/500. Cụ thể, bản đồ quy hoạch 1/500 là cơ sở để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch, đồng thời cũng là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện xây dựng công trình.

Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án xây dựng cụ thể, là cơ sở để xin cấp giấy phép xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng và là căn cứ để giải tỏa, đền bù mặt bằng.

2. Trường hợp nào cần lập quy hoạch 1/500?

Có hai trường hợp cụ thể cần lập quy hoạch chi tiết 1/500, bao gồm:

Trường hợp 1: Đối với các công trình xây dựng tập trung

Công trình tập trung là dự án đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các khu chức năng trong và ngoài đô thị như khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch, khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại, khu bảo tồn di sản,…

• Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết 1/500 dựa trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt.

• Trong trường hợp dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, giải pháp hạ tầng kỹ thuật và phương án kiến trúc công trình phù hợp với quy hoạch phân khu.

Trường hợp 2: Đối với các công trình xây dựng đơn lẻ

Các công trình xây dựng riêng lẻ không cần lập quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy nhiên phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, giải pháp hạ tầng kỹ thuật và phương án kiến trúc công trình phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt. Đồng thời đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

Đối với các dự án có quy mô lớn hơn 5 ha (hoặc lớn hơn 2 ha đối với nhà ở chung cư) thì chủ đầu tư cần lập quy hoạch xây dựng 1/500 trên cơ sở quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt.

3. Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500

Bản đồ quy hoạch 1/500 là một công cụ không thể thiếu trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Ý nghĩa của quy hoạch 1/500 được thể hiện ở các khía cạnh:

• Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất.

• Phân chia, bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

• Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện xây dựng công trình.

• Là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

4. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Căn cứ theo Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Điều 20 Nghị định 37/2010/NĐ-CP, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm các nội dung:

• Phân tích và đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật liên quan đến khu vực quy hoạch.

• Xác định các chỉ tiêu về dân số, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch.

• Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng.

• Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, xác định chức năng và chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng lô đất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao công trình, vị trí, quy mô các công trình ngầm nếu có,…)

• Bố trí hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị đến ranh giới lô đất.

• Đánh giá môi trường chiến lược, bao gồm các thông tin về điều kiện địa hình, các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên,…

5. Quy trình lập khu quy hoạch 1/500

Như vậy ta đã cùng tìm hiểu quy hoạch 1/500 là gì cũng như các trường hợp cần lập quy hoạch chi tiết. Để quy hoạch 1/500 được chính thức phê duyệt, các đơn vị thực hiện dự án cần thực hiện trình tự các bước như sau:

5.1 Trình tự thủ tục lập quy hoạch 1/500

Bước 1: Lập tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch chi tiết 1/500.

Bước 2: Chủ đầu tư và các cơ quan tổ chức quy hoạch phê duyệt tờ trình.

Bước 3: Sau khi tờ trình được chấp thuận thì chuyển văn bản, tài liệu, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch và những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch đến cơ quan có thẩm quyền xem xét. Tất cả những văn bản, giấy tờ này đều phải đảm bảo có giá trị pháp lý.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cấp văn bản chứng nhận, thể hiện việc dự án vẫn còn giá trị hiệu lực.

Bước 5: Thuyết trình quy hoạch 1/500 kèm theo các bản vẽ, bảng biểu thống kê, phụ lục và hình ảnh minh họa cụ thể. Mục đích là giúp người đọc hiểu rõ hơn về dự án để lập quy hoạch chi tiết.

Bước 6: Đưa ra bản đồ hành chính, trong đó thể hiện rõ ranh giới, phạm vi và vị trí cụ thể của dự án cũng như ranh giới giữa các lô đất với nhau.

Bước 7: Quy hoạch 1/500 sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt sẽ tiến hành lập dự thảo về các nhiệm vụ cần thực hiện.

Khi hoàn tất quy trình trên, các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp tục xem xét và đưa ra quyết định phê duyệt. Sau cùng, chủ đầu tư hoặc đơn vị thực hiện dự án sẽ tiếp tục triển khai các công việc theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt.

5.2 Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 32 Nghị định 37/2010/NĐ-CP, thời gian thẩm định và phê duyệt quy hoạch 1/500 kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ như sau:

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 20 ngày;
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày;
• Thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày;
• Thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày.

6. Điều kiện để được phê duyệt quy hoạch 1/500

Để quy hoạch 1/500 được phê duyệt, đồ án quy hoạch cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể như sau:

• Công trình có quy mô xây dựng trên 5 ha (trên 2 ha đối với công trình nhà ở chung cư).
• Đồ án quy hoạch phải tuân thủ các quy định của Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Đồ án quy hoạch 1/500 phải đảm bảo tính liên kết chặt chẽ với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu của địa phương.
• Chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.
• Các đơn vị đấu thầu dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tham gia dự án.
• Trình bày rõ ràng quy hoạch đính kèm bản vẽ thống kê và chú thích đi kèm.
• Đơn vị đấu thầu phải chuẩn bị bản đồ chỉ rõ ranh giới của lô đất đang chuẩn bị xây dựng.

7. Cơ quan nào chịu trách nhiệm phê duyệt quy hoạch 1/500?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền quy hoạch phê duyệt 1/500 bao gồm:

• Bộ Xây dựng: Chịu trách nhiệm phê duyệt các đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ hoặc thẩm quyền cấp phép của Bộ Xây dựng.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch xây dựng nông thôn.

8. Ứng dụng thực tế của bản đồ quy hoạch 1/500 trong các dự án bất động sản

Bản đồ quy hoạch 1/500 là công cụ hỗ trợ quan trọng trong việc triển khai các dự án bất động sản. Ứng dụng thực tế của loại bản đồ quy hoạch này như sau:

• Lập kế hoạch và thiết kế dự án: Bản đồ quy hoạch giúp xác định chính xác vị trí, diện tích và ranh giới của dự án. Từ đó giúp các nhà đầu tư và kiến trúc sư lên kế hoạch thiết kế công trình phù hợp.

• Cơ sở cho các thủ tục pháp lý: Bản đồ quy hoạch 1/500 là một trong những giấy tờ cần có để xin cấp phép xây dựng cho một dự án. Đây cũng là căn cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp về ranh giới, diện tích đất theo đúng quy định pháp luật.

• Quản lý dự án: Bản đồ quy hoạch giúp theo dõi tiến độ thi công, đảm bảo các công trình được xây dựng đúng vị trí, quy mô và phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

• Đánh giá tác động môi trường: Thông qua việc định vị và thiết kế các công trình phù hợp với đặc điểm địa hình và sinh thái khu vực, bản đồ quy hoạch 1/500 có thể giúp giảm thiểu các tác động tiêu cực đến môi trường. Từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực và gia tăng giá trị cho các dự án BĐS.

9. Câu hỏi thường gặp về quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 khác gì với quy hoạch 1/2000?

Quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000 là hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, song mỗi loại lại có mức độ chi tiết và phạm vi áp dụng khác nhau.

• Quy hoạch 1/2000: Dùng để lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất. Có mức độ chi tiết ở mức trung bình, thể hiện các yếu tố như không gian cảnh quan, kiến trúc, cơ sở hạ tầng dự án,… Phạm vi áp dụng thường là cho cả một khu vực lớn.

• Quy hoạch 1/500: Là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Thể hiện chi tiết từng công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,… Phạm vi áp dụng hẹp hơn, thường là đối với một khu đất cụ thể hoặc một dự án nhỏ.

Làm thế nào để tra cứu bản đồ quy hoạch 1/500?

Tra cứu bản đồ quy hoạch 1/500 là bước cần thiết để nắm rõ thông tin chi tiết của một khu đất cụ thể trước khi quyết định đầu tư hoặc xây dựng. Để tra cứu quy hoạch chính xác, bạn có thể chọn một trong những cách sau đây:

• Đến trực tiếp văn phòng các cơ quan quản lý đô thị như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện/quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất đô thị,…

• Tra cứu trực tuyến thông qua trang web chính thức của các cơ quan có thẩm quyền.

• Tra cứu trực tuyến qua các app cung cấp dịch vụ tra cứu bản đồ quy hoạch như: Guland, Meeymap, Remaps,…

Quy hoạch 1/500 có thời hạn không?

Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết 1/500 được xác định trên cơ sở thời hạn của quy hoạch phân khu kết hợp với yêu cầu quản lý và nhu cầu đầu tư. Điều này đồng nghĩa, khi quy hoạch phân khu hết hiệu lực, quy hoạch 1/500 liên quan cũng sẽ cần được rà soát và điều chỉnh.

Thông qua việc tìm hiểu quy hoạch 1/500 là gì cũng như ý nghĩa và khả năng ứng dụng của nó vào thực tế, các bên liên quan có thể nắm bắt được tầm quan trọng của việc lập kế hoạch chi tiết trong phát triển đô thị. Đây không chỉ là một công cụ kỹ thuật mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng, góp phần to lớn vào sự phát triển bền vững của các đô thị.

Tham khảo:

• Bản đồ quy hoạch TPHCM 2024
• Bản đồ quy hoạch Hà Nội mới nhất 

Bùi Đức Huy

Nhà biên tập và quản lý đội ngũ sản xuất nội dung tại Maison Office.
Với hơn 05 năm kinh nghiệm tư vấn và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.