Dự báo thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM 2026
7 phút đọc
Thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi nguồn cung gia tăng và mô hình làm việc của doanh nghiệp có sự điều chỉnh rõ rệt. Từ năm 2026, giá thuê được dự báo duy trì xu hướng ổn định, chỉ tăng nhẹ khoảng 0,4 – 0,5% mỗi năm. Cùng với đó, nhu cầu thuê ngày càng hướng tới các mô hình văn phòng linh hoạt, tối ưu chi phí và lựa chọn vị trí ngoài CBD, thúc đẩy doanh nghiệp rà soát và tái cấu trúc chiến lược văn phòng theo hướng hiệu quả hơn.
Nội dung chính
1. Tổng quan thị trường văn phòng TPHCM 2025
Năm 2025 đánh dấu giai đoạn chuyển tiếp quan trọng của thị trường văn phòng tại TP.HCM, khi nguồn cung mới gia tăng mạnh sau chu kỳ phục hồi 2023 – 2024. Phân khúc văn phòng hạng A tiếp tục được bổ sung tại khu vực trung tâm mở rộng và các khu đô thị mới, tạo áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy.
Trong bối cảnh đó, giá thuê duy trì ổn định, tăng trưởng chậm hơn so với giai đoạn trước, trong khi các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư được áp dụng linh hoạt để thu hút khách thuê. Nhu cầu thuê vẫn đến từ các ngành công nghệ, tài chính, dược phẩm và doanh nghiệp FDI, đồng thời ghi nhận xu hướng dịch chuyển sang văn phòng chất lượng cao, chuẩn xanh và mô hình linh hoạt, đặt nền tảng cho giai đoạn tái cân bằng thị trường từ năm 2026 trở đi.
>>> Xem thêm: Top tòa nhà cho thuê toà nhà văn phòng quận 1 nổi bật
2. Tiềm năng phát triển thị trường văn phòng TP.HCM
Bước sang năm 2026, thị trường văn phòng tại TP.HCM không còn duy trì đà tăng trưởng nóng như giai đoạn 2024 – 2025, mà chuyển sang trạng thái ổn định và chọn lọc hơn. Nhu cầu thuê vẫn được duy trì từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước, đặc biệt là khối FDI, công nghệ, tài chính và dịch vụ giá trị cao. Tuy nhiên, xu hướng mở rộng quy mô đã thay đổi rõ rệt, tập trung nhiều hơn vào tối ưu diện tích sử dụng, kiểm soát chi phí và linh hoạt mô hình vận hành.
Triển vọng phát triển của thị trường năm 2026 được định hình bởi cơ cấu nguồn cung đã được bổ sung mạnh trong các năm trước cùng với sự thay đổi trong hành vi thuê của doanh nghiệp. Tỷ lệ trống duy trì ở mức cao giúp doanh nghiệp tiếp cận các tòa nhà có chất lượng tốt hơn với ngân sách hợp lý, đồng thời gia tăng khả năng đàm phán điều khoản thuê. Các dự án văn phòng mới, đạt tiêu chuẩn xanh và tích hợp tiện ích hiện đại tiếp tục giữ sức hút, đặc biệt với những doanh nghiệp chú trọng hình ảnh thương hiệu và trải nghiệm nhân sự.
Song song đó, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, trong đó tuyến Metro số 1 đóng vai trò kết nối chiến lược, thúc đẩy sự phát triển của các khu vực ngoài CBD như TP. Thủ Đức và Quận 7.
Sự dịch chuyển này tạo thêm nhiều lựa chọn về vị trí và mô hình thuê, góp phần định hình thị trường văn phòng TP.HCM theo hướng linh hoạt hơn, bền vững hơn và chú trọng hiệu quả vận hành trong trung và dài hạn.
>> Xem ngay: Top 50+ Tòa Văn Phòng Gần Các Ga Metro Số 1 TP.HCM
3. Dự báo thị trường văn phòng TP.HCM năm 2026
Năm 2026, thị trường văn phòng tại TP.HCM bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn, khi nguồn cung lớn đã được đưa vào thị trường trong các năm trước và hành vi thuê của doanh nghiệp thay đổi theo hướng thận trọng, linh hoạt. Các yếu tố về vị trí, chất lượng tòa nhà, mô hình vận hành và khả năng tối ưu chi phí sẽ đóng vai trò quyết định trong mức độ cạnh tranh của từng phân khúc.
3.1 Xu hướng nguồn cung mới
Nguồn cung văn phòng trong năm 2026 chủ yếu đến từ các dự án đã hoàn thiện hoặc gia nhập thị trường từ giai đoạn 2024 – 2025, tập trung tại khu vực trung tâm mở rộng và các khu đô thị mới. Phân khúc văn phòng hạng A và B+ tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể, với tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, chú trọng yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng và tiện ích đi kèm.
Việc nguồn cung gia tăng trong giai đoạn trước khiến thị trường năm 2026 duy trì trạng thái cạnh tranh cao, đặc biệt tại các khu vực ngoài CBD. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tập trung hơn vào chất lượng vận hành, chính sách thuê linh hoạt và dịch vụ giá trị gia tăng để thu hút khách thuê.
3.2 Nhu cầu & Thị hiếu khách thuê
Nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2026 vẫn được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp FDI, công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp. Tuy nhiên, mục tiêu thuê đã thay đổi, không còn ưu tiên mở rộng diện tích bằng mọi giá, mà tập trung vào hiệu quả sử dụng không gian và khả năng thích ứng dài hạn.
Thị hiếu khách thuê chuyển dịch rõ sang:
- Văn phòng có thiết kế linh hoạt, dễ chia tách hoặc mở rộng.
- Các tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh, chú trọng sức khỏe và trải nghiệm nhân sự.
- Mô hình coworking, serviced office và flexible office nhằm giảm rủi ro cam kết dài hạn và tăng tính linh hoạt trong vận hành.
3.3 Giá thuê và mức độ cạnh tranh
Giá thuê văn phòng tại TP.HCM trong năm 2026 được dự báo ổn định, tăng nhẹ với biên độ thấp, phản ánh áp lực cạnh tranh từ nguồn cung sẵn có. Các tòa nhà chất lượng cao, vị trí tốt và vận hành hiệu quả vẫn giữ được mặt bằng giá ổn định, trong khi các tòa nhà cũ hoặc kém cạnh tranh hơn có xu hướng phải điều chỉnh chính sách thuê.
Mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng thể hiện rõ thông qua sự linh hoạt trong chính sách thương mại của chủ đầu tư. Các ưu đãi như miễn phí thuê giai đoạn đầu, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất và điều chỉnh linh hoạt thời hạn thuê được áp dụng phổ biến hơn. Đồng thời, cạnh tranh không còn giới hạn ở yếu tố giá thuê, mà mở rộng sang chất lượng dịch vụ, hệ tiện ích đi kèm và trải nghiệm tổng thể của khách thuê, trở thành tiêu chí then chốt trong quyết định lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp.
3.4 Yếu tố công nghệ và mô hình văn phòng tương lai
Công nghệ tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong việc định hình thị trường văn phòng tại TP.HCM năm 2026. Các tòa nhà văn phòng mới, cũng như những dự án được nâng cấp, ngày càng tích hợp giải pháp quản lý thông minh nhằm tối ưu vận hành, bao gồm hệ thống kiểm soát năng lượng, an ninh, điều hòa và quản lý không gian làm việc. Việc ứng dụng công nghệ không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn nâng cao tính minh bạch, hiệu quả và khả năng thích ứng của tòa nhà trước nhu cầu thay đổi của khách thuê.
Song song đó, mô hình văn phòng tương lai tại TP.HCM được định hình theo hướng linh hoạt và lấy con người làm trung tâm. Không gian làm việc ngày càng được thiết kế để phù hợp với mô hình hybrid working, gia tăng khu vực cộng tác và giảm tỷ trọng diện tích cố định. Các giải pháp chú trọng sức khỏe, hiệu suất và trải nghiệm làm việc của nhân viên trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định thuê, đồng thời là yếu tố cạnh tranh cốt lõi giúp các tòa nhà văn phòng tạo lợi thế trên thị trường trong giai đoạn tiếp theo.
Nhìn chung, thị trường văn phòng tại TP.HCM năm 2026 chuyển sang giai đoạn ổn định và cạnh tranh chọn lọc, khi nguồn cung duy trì ở mức cao và giá thuê tăng chậm. Trong bối cảnh đó, các yếu tố về chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn xanh, công nghệ vận hành và khả năng tối ưu chi phí ngày càng giữ vai trò then chốt. Doanh nghiệp chủ động nắm bắt xu hướng và xây dựng chiến lược thuê linh hoạt sẽ có lợi thế trong kiểm soát ngân sách và nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.
>> Tham khảo ngay:
Deputy Director at Maison Office
Với hơn 7 năm kinh nghiệm tư vấn, phân tích thị trường và biên tập nội dung sâu rộng trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản và thiết kế nội thất. Chia sẻ thông tin giá trị đến khách hàng, đối tác và thu hút hàng triệu lượt xem.
