河内办公市场概览

2026年第一季度，河内办公市场在供应规模方面实现显著扩张，同时也清晰反映出办公空间正从传统中心核心区向新兴增长极重新分布的过程。市场正进入竞争更为深化的阶段，其中资产质量、区位连接能力以及对新增供应的吸纳能力，正在成为主导租赁趋势的关键因素。

市场规模突破670万平方米，新增供应集中于甲级写字楼

截至2026年第一季度，河内办公市场总供应量约为 6,753,657平方米。其中，甲级写字楼供应达到 920,045平方米，乙级写字楼达到 2,653,287平方米，在整体市场结构中仍占据主要比重。

一个值得注意的特点是，甲级写字楼供应正明显向CBD以外区域集中。目前中心区域仅约 160,002平方米，而非CBD区域达到 760,043平方米，占甲级总供应的超过 82%。这一结构表明，河内高端办公供应正持续向西部及城市内扩展区域聚集，而非传统核心区。

未来甲级写字楼新增供应预计约为 348,883平方米，市场在中期仍将持续释放较大规模的新项目供应，主要来自大型高标准开发项目。

租金水平在核心区与扩展区之间呈现明显分化

河内CBD区域甲级写字楼平均租金约为 34.8 USD/平方米/月，显著高于非核心区域的 29.3 USD/平方米/月。这一差距进一步巩固了中心区域在区位价值上的优势，同时也体现出非CBD写字楼在市场竞争力方面的持续提升。

在乙级写字楼市场，平均租金维持在约 16 USD/平方米/月，仍然是以成本优化为导向企业的主流选择，在满足基础运营标准的同时提供更具性价比的办公方案。

河内市场正逐步形成更加清晰的分层结构，其中CBD区域继续承担品牌与企业形象的象征性核心作用，而非中心区域则逐渐成为在成本效率方面更具优势的替代选择。

出租率反映需求结构分化

CBD区域出租率约为 89%，维持高位，主要得益于供应有限以及高质量租户需求的稳定支撑。

相反，非CBD区域出租率约为 80.33%，明显较低，原因在于市场正处于大量新增供应的消化阶段。这也为扩展区域的租户提供了更大的议价空间。

乙级写字楼出租率约为 83%，整体保持稳定，体现出来自本地企业、服务型公司及代表处的持续且稳定需求。

西湖西北新城正在形成新的甲级办公中心

Starlake西湖西北新城正逐步确立其作为河内新一代甲级办公中心的地位，在高品质办公供应扩张周期中扮演日益重要的角色。该区域汇集了多个重点项目，如 IFC Hanoi、Oriental Square、Parc Hanoi、Westlake Square Hanoi、Catgo Building Office 及 6th Element，共同为首都西北片区持续补充高端办公供应。

春鼎坊目前以约 131,436平方米 的新增供应量位居市场前列，其中大部分来自Starlake区域正在开发的项目。该区域的优势不仅体现在规模供应上，更在于其统一规划的城市功能结构，融合办公、商业、外交及高端住宅于一体。

因此，Starlake正持续吸引高质量租户，尤其是FDI企业、跨国集团以及对国际化办公环境有较高要求的企业。

相比其他以零散项目发展为主的扩展办公区域，Starlake凭借系统化规划、完善基础设施及长期扩展潜力而更具优势。同时，大规模新增供应也在一定程度上解释了为何非CBD区域出租率低于核心区——市场正处于新项目集中吸纳阶段。

高价值行业持续引领办公需求

河内办公市场的租赁需求，持续受到高附加值行业的推动，包括信息技术（ICT）、金融与银行、咨询、法律、教育以及专业服务等领域。这些行业的租户通常更倾向于选择新建办公楼、运营标准更高且具备灵活扩展能力的项目。

FDI企业依然在甲级办公市场的吸纳中扮演关键角色，尤其集中在西部及西湖西北区域，这些区域更能满足其大面积办公需求以及国际化办公环境标准。

与此同时，本地企业也逐渐从乙级办公楼向非CBD区域的甲级办公楼迁移，原因在于两者之间的成本差距正在逐步趋于合理。

“向品质迁移”（flight-to-quality）趋势也愈发明显，企业在选择办公空间时，不再仅关注租金水平，而是更加重视绿色建筑认证、ESG标准、智能化运营以及整体办公体验。

市场逐渐向租户方倾斜

随着未来新增供应规模持续增加，以及非CBD区域空置率仍处于相对较高水平，河内办公市场整体正呈现更有利于租户的市场环境，尤其是在甲级写字楼分级中表现更为明显。

企业在租赁谈判中拥有更多优势，包括租金议价空间、免租期以及装修（fit-out）条件等方面。与此同时，开发商之间的竞争也在加剧，以提升整体出租率和资产利用效率。

这一趋势对计划在2026–2027年进行办公升级或扩租的企业尤为有利，使其能够以更优化的成本结构进入更高品质的办公空间。

河内与胡志明市：发展结构差异

与胡志明市相比，河内整体办公供应规模较小，但向非中心区域的分散程度更高；而胡志明市仍呈现较高的核心集中度，同时在Thủ Thiêm扩展区形成明显增长极。

河内办公租金水平整体低于胡志明市，但非CBD区域占比更高，因此为租户提供了更多议价空间与选择机会。

市场展望：竞争正从“区位导向”转向“品质导向”

河内办公市场正逐步从以地理位置为核心的竞争模式，转向以资产质量、运营标准及用户体验为核心的竞争模式。绿色建筑认证、智能楼宇系统、ESG标准以及空间灵活性，正在成为企业租赁决策中的关键考量因素。

值得注意的是，非CBD区域甲级写字楼供应占据主导地位，表明“扩展型CBD（CBD Expansion）”模式正在河内逐渐形成，并与亚洲其他主要城市的发展趋势趋同。

在总供应量达到 6.75百万平方米 的背景下，2026年第一季度河内办公市场已进入明显的结构重塑阶段。其中，西部区域及内城扩展板块成为新的增长动力来源。

随着供应持续增加以及需求向更灵活、高品质方向转移，市场未来的竞争将更多聚焦于资产品质，而非单纯依赖传统区位优势。

河内甲级写字楼市场继续呈现积极增长趋势，总供应量达到 920,045平方米，同比增长 13.53%。这一增长主要来自高品质办公项目在2026年第一季度的集中入市，共新增4个代表性项目，包括位于CBD区域的 Tiến Bộ Plaza，以及位于非CBD区域的 IFC Hanoi、Oriental Square 和 The Marc 88。

这些项目的同步入市，对市场结构具有重要意义。一方面，Tiến Bộ Plaza为长期供应紧张的CBD区域补充了稀缺的甲级办公资源；另一方面，IFC Hanoi、Oriental Square 与 The Marc 88 进一步强化了西部及新兴都市区域作为高端办公增长核心的地位。

新一轮供应不仅扩大了整体市场规模，也显著提升了资产质量。多数项目均按照现代甲级标准开发，强调绿色建筑、智能化运营系统以及灵活办公空间设计。根据Maison Office观察，这一趋势表明河内办公供应正在从传统中心逐步向规划完善的城市扩展区域转移，并同步向更高质量方向升级。

短期来看，新增供应可能对部分非CBD区域的吸纳率带来一定压力；但从中长期角度，这一供应扩张将有助于提升整体市场规模、优化产品结构，并更好满足FDI企业、跨国集团以及持续向高品质办公空间迁移的租户需求。

河内乙级写字楼市场继续在整体结构中发挥核心支撑作用，总供应量达到 2,653,287平方米，同比增长约 4%。这一相对温和的增长，反映出该分级市场的稳定特性，即在新增供应变化不大的情况下，租赁需求依然保持较为稳健的吸纳能力。

与正处于快速扩张周期的甲级市场不同，乙级市场的供应增长更加可控，重点在于维持市场流动性并满足真实的基础办公需求。这一分级仍然占据河内办公市场的重要比重，主要服务于本地企业、服务行业公司、中型科技企业以及各类代表处。

根据Maison Office观察，乙级写字楼供应广泛分布于纸桥郡、栋多郡、巴亭郡、南慈廉郡及内城扩展区域，使其在覆盖范围和租赁灵活性方面具备明显优势。在企业越来越重视运营效率与成本控制的背景下，该分级持续在“成本效率与办公质量”之间提供平衡解决方案。

乙级市场增速相对温和，也进一步说明河内办公市场正在向高品质资产倾斜，而中端市场则更多依赖真实需求驱动，而非规模扩张。这一结构特征，使乙级写字楼继续承担市场“流动性缓冲层”的关键角色。

河内CBD甲级写字楼继续保持市场核心地位，平均租金达到 34.8 USD/平方米/月，同比小幅增长 0.6%。这一稳定的租金水平反映出核心区优质资产的持续吸引力，尤其是在区位战略价值、供应稀缺性以及品牌溢价方面仍然具备明显优势。

出租率达到 89%，同比上升 1个百分点，表明中心区域租赁需求依然稳健，主要来自金融、法律、咨询、国际组织以及优先考虑核心区位的FDI企业。在2026年CBD区域未新增甲级供应的背景下，这一吸纳表现进一步巩固了核心市场的稳定基础。

根据Maison Office观察，短期内缺乏新增供应使CBD保持相对稀缺性，从而支撑租金水平与出租率的稳定性。同时，这也强化了企业将核心CBD作为品牌展示与总部办公首选的趋势，尽管非CBD新兴办公极正不断提升竞争力。

河内非CBD甲级写字楼市场持续作为核心增长引擎，平均租金达到 29.3 USD/平方米/月，同比增长 3%。这一变化反映出市场对非CBD高品质办公楼的需求正在明显改善，同时也强化了西部及内城扩展区域在企业选址策略中的竞争力。

出租率达到 80.33%，同比上升 6.4%，表明尽管市场持续新增项目供应，但整体吸纳能力正在逐步提升。在2026年第一季度，包括 IFC Hanoi、Oriental Square 和 The Marc 88 在内的多个新项目入市，使非CBD甲级新增供应约达到 348,883平方米，占全市场新增供应的主要部分。

该增长动能预计将在2027–2028年继续延续，未来重点项目包括 Catgo Building Office、Parc Hanoi、Westlake Square、B3CC2A、Detech、Time Square Hanoi 以及 Capital One 等。这些项目分布于西湖西北、纸桥、黄梅及内城扩展区域，进一步强化了河内多核心办公市场结构的发展趋势。

根据Maison Office观察，租金与出租率同步改善，说明非CBD区域在持续新增供应的情况下仍具备良好的市场吸纳能力，并正在逐步确立其作为河内办公市场长期增长驱动力的重要地位。

河内乙级写字楼市场整体维持稳定状态，平均租金约为 16 USD/平方米/月，同比小幅调整 -0.5%。这一变化幅度较小，反映出该分级市场在供需关系上仍保持相对平衡，同时继续成为注重成本控制企业的主要选择。

出租率达到 83%，同比上升 2%，显示出市场吸纳能力依然稳健，主要来自中小企业（SME）、服务型公司、中型科技企业以及各类代表处的持续需求。在未来未新增乙级写字楼供应的背景下，当前的市场运行状态进一步强化了该分级的稳定性，并减少了新增供应带来的竞争压力。

根据Maison Office观察，未来乙级市场缺乏新增供应，意味着河内办公市场整体正更加倾向于高端化发展，而乙级写字楼则主要依靠真实需求驱动增长，而非规模扩张。这使其继续扮演市场重要的“流动性缓冲层”，为注重成本效率与运营稳定性的企业提供长期支撑。

河内新增办公供应正明显集中于春鼎坊与安和坊，这两个区域目前分别以约 131,436平方米 和 119,947平方米 的新增供应量领先市场。这一趋势反映出甲级写字楼供应正持续向拥有大面积土地储备、基础设施完善且具备更强扩展潜力的区域转移，而非传统中心区域。

在春鼎坊，增长动力主要来自西湖西北Starlake都市区，该区域正逐步形成新的甲级办公集群，并汇集多个规模化、高标准开发项目。而安和坊则继续巩固其作为河内西部办公核心区域的地位，受益于Cau Giay – Pham Hung轴线带来的交通优势，以及科技、金融与专业服务产业集群的支撑。

根据Maison Office观察，这种供应集中化趋势不仅扩大了整体市场规模，也进一步推动河内办公市场向多核心结构演变。在中期来看，春鼎坊与安和坊仍有望持续作为市场主要增长引擎，并逐步重塑首都高端办公供应格局。

在行政区调整之前，河内办公市场整体呈现相对集中的运行模式，其中还剑郡与巴亭郡构成传统CBD核心，不仅主导高品质办公供应，也决定市场租金水平及国际租户需求结构。这一阶段，市场结构仍以中心区为绝对主导，扩展趋势主要向西部延伸，但尚未形成独立且成熟的多核心格局。

供应集中于CBD及西部扩展区域

在该阶段，甲级写字楼供应主要集中于中心城区，汇集了大量标志性办公项目及银行总部、国际组织、律所与跨国企业办公空间。其中，还剑郡与巴亭郡持续作为市场核心，承担首都行政与金融中心职能。

与此同时，西部区域如纸桥郡、南慈廉郡及美亭片区开始逐步崛起，沿范雄大道、Duy Tan及Cau Giay轴线形成新的办公集聚带。但在这一时期，该区域仍主要作为CBD的功能性延伸，而非独立增长极。

因此，市场整体呈现“双极结构”，但增长重心仍明显集中于传统核心CBD。

租金结构随区位明显分层

在价格层面，CBD甲级写字楼维持市场最高租金水平，而西部区域则以更具竞争力的价格吸引成本敏感型企业入驻。

整体市场租金区间约为 16 – 35 USD/平方米/月，其中差异主要来源于区位等级、资产品质及楼宇运营标准。

这种分层结构清晰体现出当时市场的特征：中心区强调品牌与形象价值，外围区域则更偏向成本优化与效率导向。

客户结构集中于高价值行业

在行政区调整前，市场需求主要由金融、保险、房地产、法律、国际组织、ICT及专业服务行业驱动。大型企业及跨国公司普遍优先选择CBD区域，以满足品牌展示、商务连接及国际形象需求。

与此同时，西部区域开始吸引科技公司、外包企业及扩张型企业，但整体需求仍以补充CBD为主，尚未形成独立需求中心。

这一阶段可被定义为典型的“中心驱动型（center-led）”市场结构。

供应扩展围绕传统CBD外溢

当时的新增办公供应主要沿中心城区向西扩散，并依托交通主干道及新城开发逐步延伸。这种扩展模式使市场仍保持较高集中度，区域分散程度较低，竞争逻辑以区位优先为主导。

根据Maison Office观察，在这一阶段，“中心地址价值”仍是写字楼竞争力的核心，而ESG、绿色认证及智能办公等因素尚未成为市场主导指标。

市场核心特征总结

整体来看，行政区调整前的河内办公市场具有以下四大特征：

• 核心区域：还剑郡、巴亭郡、纸桥郡
• 租金区间：16 – 35 USD/平方米/月
• 客户结构：金融、法律、国际组织、ICT
• 发展路径：从中心向西部逐步外溢

这一结构为后续市场转型奠定基础，使河内逐步从“单核心CBD结构”过渡至以春鼎坊、安和坊等为代表的多核心增长模式，并推动市场进入更加分散与多极化的发展阶段。

合并后，河内办公市场进入更加清晰的结构重塑阶段，逐步从围绕还剑郡—巴亭郡核心集中的模式，转向多核心发展结构。其中，春鼎坊与安和坊等区域逐渐成为新增办公供应的重要增长动力。这一变化不仅是行政区划调整的结果，也反映出首都办公市场发展格局的实质性转移。

如果说过去中心CBD几乎完全主导甲级办公供应，那么在合并之后，“扩展型CBD（CBD Expansion）”模式正逐步成形。多个新兴办公集群开始与传统核心区域共同承担市场增长职能，使整体市场从单一核心驱动转向多核心协同发展的结构。

新增供应显著向新兴增长极转移

合并后最显著的变化之一，是甲级写字楼供应明显从传统CBD向外围区域转移。春鼎坊以约 131,436平方米 的新增供应位居市场前列，而安和坊约 119,947平方米，成为市场两大最突出的增长极。

春鼎坊的增长主要来自西湖西北Starlake都市区，该区域汇集了多项高品质办公项目，并正逐步形成河内新的办公中心。而安和坊则继续强化其西部办公核心地位，受益于科技、专业服务企业集群以及日益成熟的基础设施与交通连接能力。

这一趋势表明，新增办公供应已不再依赖传统核心区的外溢扩张，而是逐步转向更加清晰的多核心独立发展结构。

租金结构保持稳定，但竞争分化更加明显

合并后，整体办公租金水平保持相对稳定，但不同区域之间的竞争差异愈发清晰。核心CBD区域依然凭借区位优势与城市象征价值维持较高租金水平，而外围扩展区域则通过接近CBD品质但更具成本效率的办公产品，不断提升市场竞争力。

当前市场租金区间仍维持在 16 – 35 USD/平方米/月，但区域之间的差异不再仅由地理位置决定，而更多体现在资产质量与运营体验层面。

这一变化表明，合并后的市场竞争逻辑正在从“区位竞争”逐步转向“品质竞争。

客户结构趋于更加多元化

如果在合并前，办公需求主要集中于金融、法律及国际组织等传统高端行业，那么在合并之后，客户结构明显变得更加多元化，ICT企业、FDI企业、咨询机构、科技公司以及高速成长型企业的占比显著提升。

特别是在春鼎坊与安和坊等新兴区域，对大面积办公空间、ESG标准、现代化办公环境以及长期扩展能力的需求正在快速增长。

根据Maison Office的观察，合并后的租赁需求已不再单纯依赖“核心地段”，而是更加注重成本效率、区位连接能力与办公空间品质之间的综合平衡。

供应发展主轴由线性扩展转向多核心结构

一个具有结构性意义的变化是，办公供应的发展路径已从过去“由核心区向西部线性外扩”的模式，逐步转向多核心并行发展的结构，各类新兴办公极相互并存并形成互补关系。

春鼎坊代表以整体城市规划驱动的发展路径，依托统一规划的城市新区实现高质量办公集聚；安和坊则代表依托成熟产业与企业生态形成的增长极；而传统CBD核心区仍继续承担城市形象与商务品牌中心的角色。

这种结构使市场整体更加灵活，同时也降低了对单一核心区域的依赖，为河内办公市场的长期增长提供了更稳定的空间基础。

合并后市场更趋向“租户市场

随着扩展区域新增供应持续增加，以及非CBD区域空置率相对较高，河内办公市场在多个分级中逐渐呈现更有利于租户的结构，尤其在甲级写字楼市场表现更为明显。

企业在选址过程中拥有更多选择空间，包括区位、资产品质以及租赁条款等方面的灵活性，特别是在租金、装修支持（fit-out）以及免租期等商务条件上具备更强议价能力。

与此同时，开发商之间的竞争加剧，也促使租赁政策更加灵活，以提升整体出租率。

从市场层面来看，这一变化意味着河内办公市场正在部分分级中逐步从“业主主导市场”向“租户更具议价能力的市场”转变。

合并后市场核心特征

从整体来看，合并后的河内办公市场可以概括为四个核心特征：

• 核心区域：还剑坊、巴亭坊、春鼎坊、安和坊
• 租金区间：16 – 35 USD/平方米/月
• 主要客户结构：金融、房地产、ICT、FDI、咨询及科技企业
• 供应发展主轴：多核心化发展，从中心区扩展至西湖西北及河内西部区域

与合并前相比，最大的变化并不在于租金水平本身，而在于市场结构的转变——由集中型CBD模式逐步过渡至多核心结构。

这一结构性变化，也成为未来2026–2030年河内办公市场发展的关键基础框架。